ITPB1/415-710/07/TJ - Zasady opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 29 listopada 2007 r. (data wpływu 11 grudnia 2007 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 11 grudnia 2007 r. został złożony ww. wniosek, uzupełniony pismem z dnia 7 stycznia 2008 r., data wpływu 11 stycznia 2008 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 19 maja 2006 r. podpisany został akt notarialny, na mocy którego nabył Pan wraz z małżonką oraz kolegą i jego małżonką, działkę budowlaną. 14 czerwca 2007 r. uzyskaliście Państwo pozwolenie na budowę budynku wielorodzinnego 6-mieszkaniowego dla siebie i Waszych dzieci. Budowa rozpoczęta została 8 listopada 2007 r., a planowany termin jej zakończenia to 2008 r. W czasie realizacji inwestycji okazało się, że nie jesteście Państwo w stanie podołać jej finansowo i po zakończenia budowy zamierzają Państwo sprzedać dwa mieszkania.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy przy sprzedaży mieszkań zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r., w związku z czym powstanie obowiązek zapłaty 10 % zryczałtowanego podatku od przychodu uzyskanego w wyniku sprzedaży, czy zastosowanie znajdą przepisy obowiązujące po 1 stycznia 2007 r., w wyniku czego powstanie obowiązek zapłaty podatku wg 19 % stawki.

Zdaniem Wnioskodawcy, ponieważ przedmiotowa działka została nabyta w 2006 r. inwestycja podlegać powinna przepisom o podatku dochodowym od osób fizycznych aktualnym w dniu zakupu działki, a więc w przypadku sprzedaży któregokolwiek mieszkania w budynku powinien być zapłacony 10 % podatek dochodowy. Dodatkowo Wnioskodawca zauważa, że w sytuacji zainwestowania pozyskanych środków finansowych na cele budownictwa mieszkaniowego w okresie 2 lat od dnia sprzedaży, obowiązek podatkowy nie powstanie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz wynikającego z przydziału spółdzielni mieszkaniowych prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości ustala się, stosownie do art. 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym w 2006 r., w formie ryczałtu w wysokości 10 % uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Zasada ta nie ma jednak zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ww. ustawy, w brzmieniu obowiązującym do końca roku 2006, od podatku dochodowego wolne są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

Zgodnie z art. 7 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) do przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.

Ponieważ powołana ustawa o podatku dochodowym nie zawiera definicji nieruchomości, sięgnąć należy do definicji nieruchomości zawartej w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.), w szczególności w art. 46 § 1. Zgodnie z tym przepisem nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Budynki trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości. Oznacza to, że własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki wybudowane na tym gruncie.

Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Zatem w sytuacji, gdy najpierw dochodzi do nabycia gruntu, a dopiero później wybudowany zostanie budynek, istotnym z podatkowego punktu widzenia jest moment nabycia gruntu.

Jak wynika z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego, nabycie nieruchomości, o której mowa we wniosku, nastąpiło 19 maja 2006 r., a więc, stosownie do przedstawionych uprzednio przepisów prawa podatkowego i cywilnego, do opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia udziału w tej nieruchomości zastosowanie będą miały przepisy obowiązujące do 31 grudnia 2006 r. Wybudowanie budynku na wskazanej nieruchomości pozostaje więc bez znaczenia dla powstania obowiązku podatkowego w sytuacji sprzedaży udziału w nieruchomości.

Przychód ze sprzedaży udziału w nieruchomości będzie zatem podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym w formie ryczałtu w wysokości 10 % przychodu. Może również być zwolniony z opodatkowania, jeżeli w terminie 2 lat zostanie wydatkowany na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz jeżeli stosownie do postanowień art. 28 ust. 2a ustawy, w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożone zostanie oświadczenie, o którym mowa w tym przepisie. Należy jednak podkreślić, że, zgodnie z art. 28 ust. 3 ww. ustawy, jeżeli warunki te nie zostaną spełnione, podatek płatny będzie najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami naliczanymi:

1. od terminu płatności, czyli w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia, do dnia, w którym upłynęły dwa lata, licząc od dnia sprzedaży - w wysokości połowy odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych,

2. począwszy od następnego dnia po upływie dwóch lat, licząc od dnia sprzedaży, aż do dnia zapłaty - w pełnej wysokości odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.