ITPB1/415-6/12/TK

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 30 grudnia 2011 r. (data wpływu 2 stycznia 2012 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie przychodów z tytułu najmu - jest nieprawidłowe.

W dniu 2 stycznia 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie przychodów z tytułu najmu.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

Jest Pani właścicielem 8/128 udziałów w kamienicy. Do roku 2011 nie została podpisana przez współwłaścicieli umowa stanowiąca o sposobie korzystania z kamienicy. Współwłaściciele zajmują lokale przydzielone do konkretnych udziałów i użytkują je według własnych potrzeb na zasadzie niepisanej umowy (w niektórych przypadkach zajmują lokale ponad 30 lat). Od roku 2006 toczy się sprawa o zniesienie współwłasności.

Od roku 2007 dochody z kamienicy (m.in. czynsze) uwzględniane były jako przychód i rozliczane w całorocznym sprawozdaniu podatkowym. Do roku 2009 dochód kamienicy, w tym dochód z wynajmu mieszkań zarządzanych przez jednego ze współwłaścicieli, do którego należy 60/128 udziałów był wliczany do ogólnego przychodu kamienicy i wraz z przynależnym podatkiem przypisywany był według udziałów do wszystkich współwłaścicieli (takich rozliczeń dokonywała firma administracyjna). W praktyce oznaczało to, iż współwłaściciele płacili podatek od dochodów kamienicy, które w części stanowiły tzw. fundusz remontowy, natomiast pozostałą jej część pobierał tylko jeden właściciel o udziale 60/128.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

W jaki sposób powinien być naliczany podatek dochodowy od osób fizycznych będących współwłaścicielami nieruchomości (posiadających udziały w kamienicy), nie związanych umowami regulującymi sposób jej użytkowania (jedynie umowny sposób korzystania z konkretnych lokali). Kto korzysta z dochodu (otrzymuje stosowną część kwot z czynszu), w sytuacji, w której kwota ta, była wliczana przez administrację w Pani dochód, z którego musiała Pani opłacić podatek dochodowy.

We własnym stanowisku wskazała Pani, że od roku 2007 firma administrująca wprowadziła nowy sposób rozliczania podatku dochodowego dla współwłaścicieli kamienicy. Wysokość podatku naliczana była od tego momentu na podstawie przychodów, z których część stanowiła sumę czynszów ustanawianych i pobieranych tylko przez jednego współwłaściciela (udział 60/128). Firma administrująca przekonywała, że taki sposób rozliczania w przypadku braku umowy określającej sposób korzystania z lokali jest właściwy, nie widząc niczego złego w tym, iż wykazywała Pani dochód, który otrzymywała jedynie "na papierze". W roku 2009 współwłaściciel 60/128 dokonał zmiany sposobu pobierania dochodu z użytkowanych lokali i równocześnie zweryfikował kwestie podatkowe. Pieniądze z czynszu użytkowanych lokali wynajmowanych przez współwłaściciela 60/128 nie wpływały już na wspólne konto kamienicy i wraz z tą zmianą nowa firma zarządzająca nie uwzględniała ich w kierowanych informacjach finansowych przygotowywanych dla celów podatkowych. Uważa, Pani że wcześniejszy sposób naliczania podatku dochodowego był niewłaściwy. Według umowy ustnej sposób korzystania i przynależność lokali do współwłaścicieli był akceptowany przez wszystkich (kto jakie lokale zajmuje lub wynajmuje, jakie nalicza czynsze itd.). Było oczywiste, iż w tej sytuacji kwoty z czynszu należą do wynajmującego współwłaściciela, lecz w takim przypadku to on rozlicza się z tej sumy z urzędem skarbowym, a nie obciąża nią również pozostałych współwłaścicieli. Płacąc jednak podatek naliczany w ten sposób powinna więc Pani faktycznie otrzymywać kwotę dochodu stosownie do udziału jaki posiada.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Pani w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Współwłasność normują przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.). Wspólna własność rzeczy ma miejsce wtedy, kiedy prawo własności tej samej rzeczy przysługuje więcej niż jednej osobie (art. 195 ww. ustawy). Współwłasność może być ułamkowa albo łączna (art. 196 ww. ustawy). Według zasady zawartej w art. 207 Kodeksu cywilnego pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Z unormowania zawartego w tym przepisie wynika jednoznacznie, że w przypadku współwłasności współposiadanie rzeczy i wspólne korzystanie z niej jest regułą.

Przenosząc powyższe na grunt prawa podatkowego należy stwierdzić, że zgodnie z brzmieniem art. 8 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.) przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa w udziale w zysku (udziału) oraz, z zastrzeżeniem ust. 1a, łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1. W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku (udziału) są równe. Zasady te stosuje się odpowiednio do rozliczania kosztów uzyskania przychodów, wydatków nie stanowiących kosztów uzyskania przychodów i strat.

Powyższy przepis nakazuje podatnikom określać przychody i koszty uzyskania przychodów proporcjonalnie do ich praw w udziale w zysku ze współwłasności, wspólnego przedsięwzięcia, posiadania lub użytkowania rzeczy lub praw majątkowych.

Natomiast stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy źródłem przychodu jest między innymi najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Powyższy przepis wyraźnie wskazuje, że najem stanowi źródło przychodów w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie ze stanem faktycznym przedstawionym we wniosku jest Pani właścicielem 8/128 udziałów w kamienicy. Do roku 2011 nie została podpisana przez współwłaścicieli umowa stanowiąca o sposobie korzystania z kamienicy. Od roku 2007 dochody z kamienicy (m.in. czynsze) uwzględniane były jako przychód i rozliczane w całorocznym sprawozdaniu podatkowym. Do roku 2009 dochód kamienicy, w tym dochód z wynajmu mieszkań zarządzanych przez jednego ze współwłaścicieli, do którego należy 60/128 udziałów był wliczany do ogólnego przychodu kamienicy i wraz z przynależnym podatkiem przypisywany był według udziałów do wszystkich współwłaścicieli.

Mając na uwadze powyższe przepisy oraz przedstawiony stan faktyczny, a jednocześnie respektując zasadę wyrażoną w art. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w myśl której podatnikiem jest każda osoba fizyczna samodzielnie, należy stwierdzić iż zasada wyrażona w art. 8 ust. 1 i 2 ustawy umożliwia określenie dla poszczególnych podatników (współwłaścicieli) przychodów oraz kosztów ich uzyskania w sytuacji, gdy przychody te i koszty osiągane są m.in. przez współwłaścicieli nieruchomości.

W kwestii współwłasności należy wskazać, iż polega ona na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom, przy czym udziały współwłaścicieli w przedmiotowej sprawie są określone. Współwłasność udziałowa może wynikać albo z umowy, albo z określonego zdarzenia prawnego.

Wobec powyższego przychód z wynajmu nieruchomości objętej współwłasnością, u każdego podatnika ustala się na podstawie jego prawa do udziału w zysku. Zatem kwoty czynszu przysługujące ze wspólnej własności, stanowią również Pani przychód z najmu - obliczony proporcjonalnie do Pani prawa w udziale w zysku.

Zgodnie z wyżej wskazanymi przepisami przychód generowany z majątku należącego do współwłaścicieli stanowi przychód każdego ze współwłaścicieli w tym Pani, proporcjonalnie do prawa w udziale w zysku ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych tj. najmu.

Przy czym pozostaje bez znaczenia fakt, kto faktycznie zarządza nieruchomością, oraz jaka jej część jest wynajmowana w świetle wyżej zanalizowanych przepisów o współwłasności, gdyż dla ustalenia Pani źródła przychodów z tytułu najmu, w przedstawionym stanie faktycznym, istotne jest ustalenie, iż jest Pani współwłaścicielem nieruchomości oraz udziału we wspólnym majątku. Powyższe fakty bezsprzecznie wynikają z treści wniosku, zatem jeszcze raz podkreślić należy, że czynsz płacony przez najemców stanowi Pani przychód z najmu generowany z majątku którego jest Pani współwłaścicielem, a jego część przypadającą na Panią należy ustalić proporcjonalnie do przypadającego na Panią udziału we współwłasności kamienicy.

Końcowo należy wskazać, iż sposób korzystania ze wspólnego majątku, regulują przepisy Kodeksu cywilnego, wobec czego rozstrzygnięcie powyższych kwestii nie leży w kompetencji organów podatkowych. To samo dotyczy kwestii korzystania z należności czynszowych. Innymi słowy organ upoważniony do wydawania interpretacji indywidualnych nie jest uprawniony do rozstrzygnięcia kto i w jaki sposób może korzystać z dochodu uzyskanego ze wspólnej własności.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy ul. Jana Kazimierza 5, 85-035 Bydgoszcz po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, 87-100 Toruń, ul. Św. Jakuba 20.