ITPB1/415-575/07/MK

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, działając w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 12 listopada 2007 (data wpływu 19 listopada 2007 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży wybudowanych lokali mieszkalnych - jest nieprawidłowe.

W dniu 19 listopada 2007 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży wybudowanych lokali mieszkalnych. Wniosek uzupełniono pismem z dnia 17 grudnia 2007 r.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni, jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej, zamierza przystąpić do budowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego, złożonego z sześciu mieszkań przeznaczonych na sprzedaż. Grunt pod ww. inwestycję jest Jej własnością od 2000 r. Zakupu materiałów budowlanych w związku z planowaną inwestycją dokonywać będzie firma budowlana, która następnie będzie wystawiać dla Podatniczki faktury za robociznę i materiały budowlane. Celem budowy będzie osiągnięcie dochodu z zainwestowanego kapitału własnego. Jednocześnie nie jest Ona czynnym i zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Czy, w przypadku osiągnięcia dochodu, będzie należało zapłacić podatek dochodowy od pełnej wartości przychodu ze sprzedaży mieszkań, czy tylko od różnicy (przychód minus koszty) i czy należy je łączyć z pozostałymi dochodami z innych źródeł przychodu.

Zdaniem Wnioskodawczyni, nie powinna Ona płacić podatku dochodowego, a jeżeli tak to tylko podatek od części stanowiącej Jej zysk. Nie powinna też łączyć dochodu ze sprzedaży mieszkań z pozostałymi źródłami dochodu, gdyż jest to czynność jednorazowa.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) źródłem przychodu jest - z zastrzeżeniem ust. 2 - odpłatne zbycie:

Z treści cytowanego przepisu wynika, że źródłem przychodu podatnika jest m.in. odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie. Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie podlega, w świetle ww. przepisu, opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

* odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

* zostało dokonane po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Jak wynika z przedstawionego zdarzenia przyszłego Wnioskodawczyni jest właścicielką nieruchomości gruntowej, na której zostanie wybudowany ww. budynek mieszkalny. Z uwagi na fakt, iż Podatniczka posiada przedmiotową nieruchomość ponad 5 lat, zatem upłynął pięcioletni okres od końca roku w którym ją nabyła, określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przepis ten nie rozdziela sprzedaży gruntu od sprzedaży budynku stanowiącego jego część składową, a bieg pięcioletniego terminu nie może być liczony odrębnie dla nabycia własności gruntu oraz dla wybudowanego na tym gruncie budynku. Zatem należy przyjąć, że termin liczony jest od daty nabycia własności gruntu, a data wybudowania budynku nie ma znaczenia.

Jednakże, zgodnie z powyższym przepisem, aby nie powstał przychód ze sprzedaży nieruchomości, muszą być spełnione obie przesłanki, tzn. równocześnie odpłatne zbycie nie może następować w wykonaniu działalności gospodarczej.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) doprecyzowano definicję działalności gospodarczej. Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - w brzmieniu po nowelizacji - ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

We wniosku o interpretację indywidualną Wnioskodawczyni stwierdziła, że zamierza wybudować na posiadanym gruncie wielorodzinny budynek mieszkalny, a następnie sprzedać znajdujące się w nim sześć mieszkań. W świetle powyższej definicji, działanie takie jest rodzajem aktywności określonej jako działalność budowlana podjęta w celu zarobkowym, wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły. Ponadto, realizując budowę lokali mieszkalnych Podatniczka będzie ponosiła odpowiedzialność względem nabywców mieszkań i osób trzecich, budowa będzie realizowana w miejscu i czasie ustalonym przez Wnioskodawczynię, a także będzie Ona ponosiła ryzyko gospodarcze związane z wykonywanymi czynnościami. Są to dodatkowe przesłanki negatywne, wymienione w art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przesadzające o fakcie, że podjęte czynności będą stanowiły działalność gospodarczą. W konsekwencji, nie znajdzie w zaprezentowanym zdarzeniu przyszłym zastosowania przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy, a dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, w okolicznościach wskazujących na to, że sprzedaż ta wykonywana jest w ramach prowadzonej działalności, winien być opodatkowany zgodnie z zasadami przewidzianymi dla tego właśnie źródła (pozarolniczej działalności gospodarczej).

Podatnicy rozpoczynający bądź prowadzący działalność gospodarczą z mocy prawa (tj. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) są opodatkowani według ujętej w art. 27 ust. 1 skali podatkowej (w 2008 r. - 19%, 30% i 40%). Jednakże zgodnie z art. 9a ust. 2 cytowanej ustawy mają prawo wyboru formy opodatkowania, pod warunkiem, że złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego do dnia 20 stycznia roku podatkowego pisemne oświadczenie o wyborze sposobu opodatkowania określonego w art. 30c (tzw. podatek liniowy wynoszący 19%), a jeżeli podatnik rozpoczyna prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w trakcie roku podatkowego - do dnia poprzedzającego dzień rozpoczęcia tej działalności, nie później jednak niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu. Podatnicy mogą również wybrać sposób opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych (przy czym nie wszystkie rodzaje działalności gospodarczej mogą być opodatkowane w tej formie) - art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 1998 r. Nr 144, poz. 930 z późn. zm.). Należy przy tym podkreślić, iż podstawową różnicą pomiędzy opodatkowaniem na zasadach ogólnych (skala podatkowa lub podatek liniowy) a ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych jest to, iż w przypadku zasad ogólnych podatek oblicza się od dochodu (tj. przychodu pomniejszonego o koszty) osiągniętego w ciągu roku podatkowego z tytułu prowadzonej działalności, natomiast w przypadku ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych - od przychodu, bez pomniejszania go o poniesione koszty.

Reasumując, przychód ze sprzedaży lokali mieszkalnych należy opodatkować zgodnie z zasadami przewidzianymi dla tego źródła (pozarolniczej działalności gospodarczej).

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.