ITPB1/415-347/14/KW

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 25 marca 20014 r. (data wpływu 31 marca 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodu uzyskanego ze sprzedaży udziału w nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 31 marca 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodu uzyskanego ze sprzedaży udziału w nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W lutym 2013 r. Wnioskodawca wraz z dwójką przyjaciół nabył do majątku osobistego od wspólnoty mieszkaniowej udział w prawie do remontu poddasza w jednej z kamienic. Wspólnota mieszkaniowa podjęła uchwałę, w której zobowiązała się wyodrębnić i sprzedać lokale mieszkalne, które powstaną w wyniku adaptacji poddasza na cele mieszkaniowe. W tym celu na własny koszt Wnioskodawca i jego przyjaciele muszą wykonać tę adaptację oraz wyremontować klatkę schodową.

Wraz z prawem do remontu Wnioskodawca i jego przyjaciele nabyli projekt budowlany, który zakładał wyodrębnienie ze strychu dwóch lokali mieszkalnych. Celem całego przedsięwzięcia była chęć podjęcia pracy zarobkowej na terenie wschodnich Niemiec. Mieszkanie z uwagi na dobre połączenie drogowe z Niemcami miało ułatwić szukanie pracy i bardzo dobry dojazd do pracy. W ostatnim czasie zmieniły się plany życiowe Wnioskodawcy, wobec czego przyszłe utrzymywanie mieszkania (ściślej: udziału we własności lokali mieszkalnych) w mieście innym niż zamieszkania będzie bezcelowe. Zainteresowany chciałby odzyskać włożone w adaptację środki finansowe, ale sprzedaż udziału w trwającej budowie byłaby skomplikowana i mało prawdopodobna, dlatego zakłada, że dopiero po zakończeniu adaptacji będzie w stanie sprzedać udział we własności lokali nabytych od wspólnoty.

Sprzedaż nie nastąpi w wyniku wykonywania działalności gospodarczej i będzie miała miejsce przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpi nabycie, więc zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych Wnioskodawca będzie zobowiązany do zapłaty podatku od dochodu.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy do kosztu uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości Wnioskodawca będzie mógł zaliczyć udokumentowane wydatki poniesione w celu wytworzenia ww. lokali mieszkalnych, m.in. nabycie prawa do adaptacji poddasza, fakturę za roboty budowlane oraz wszelkie opłaty administracyjne i notarialne, które przyczynią się do obniżenia dochodu do opodatkowania.

Zdaniem Wnioskodawcy, będzie on uprawniony do uwzględnienia w koszcie uzyskania przychodu udokumentowanych kosztów poniesionych w celu wytworzenia ww. lokali mieszkalnych zgodnie z art. 22 ust. 6c. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W celu nabycia od wspólnoty mieszkaniowej własności lokalu mieszkalnego wyodrębnionego z poddasza, konieczne jest odkupienie prawa do przeprowadzenia adaptacji poddasza na cele mieszkaniowe, przeprowadzenie adaptacji oraz remont klatki schodowej wraz z wniesieniem opłat notarialnych i podatków od czynności cywilnoprawnych. Wszystkie te wydatki pozostają w bezpośrednim związku z wytworzeniem danych lokali mieszkalnych. Zatem po odpłatnym zbyciu udziału w tych nieruchomościach Zainteresowany będzie uprawniony do ujęcia ww. wydatków w kosztach uzyskania przychodu i co za tym idzie, do obniżenia podstawy opodatkowania.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej wyżej ustawy źródłem przychodu jest - z zastrzeżeniem ust. 2 odpłatne zbycie:

* jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca wraz z dwójką przyjaciół nabył od wspólnoty mieszkaniowej udział w prawie do remontu poddasza w jednej z kamienic. Wspólnota mieszkaniowa podjęła uchwałę, w której zobowiązała się wyodrębnić i sprzedać lokale mieszkalne, które powstaną w wyniku adaptacji poddasza na cele mieszkaniowe. W tym celu na własny koszt Wnioskodawca i jego przyjaciele muszą wykonać tę adaptację oraz wyremontować klatkę schodową. Wnioskodawca zakłada, że dopiero po zakończeniu adaptacji będzie w stanie sprzedać udział we własności lokali nabytych od wspólnoty.

Sprzedaż nie nastąpi w wyniku wykonywania działalności gospodarczej i będzie miała miejsce przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpi nabycie.

W związku z powyższym dochód uzyskany ze sprzedaży udziału we własności lokali podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Na podstawie art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

W myśl art. 30e ust. 2 powołanej ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Natomiast koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jej posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy).

Wysokość tych nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy). Określając koszty uzyskania przychodu należy brać pod uwagę te wydatki, które mają bezpośredni wpływ na uzyskany przychód.

W związku z powyższym do kosztów uzyskania przychodu w rozumieniu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych Wnioskodawca może zaliczyć koszty nabycia poddasza (prawa do adaptacji) oraz udokumentowane w sposób określony w art. 22 ust. 6e powołanej ustawy nakłady na wytworzenie lokali: tj. koszty robót budowlanych poniesione przed zawarciem umowy przenoszącej ich własność, łącznie z remontem klatki schodowej. Uznać bowiem należy, że wydatki na adaptację poddasza zostały poniesione w czasie posiadania udziału w nieruchomości, a Wnioskodawca, na mocy umowy zawartej ze wspólnotą mieszkaniową, został zobowiązany do ich wykonania. Za koszty uzyskania przychodu Wnioskodawca może uznać także wydatki zmierzające do ustanowienia odrębnych lokali mieszkalnych, opłaty administracyjne i opłaty notarialne związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej związanej zarówno z zawarciem umowy nabycia udziału w prawie do remontu poddasza, jak i umowy przeniesienia własności wyodrębnionych lokali.

Z uwagi jednak na to, że Wnioskodawca dokonał nabycia udziału w prawie do remontu poddasza w kamienicy i w konsekwencji dokona sprzedaży udziału w lokalach, powyższe wydatki może on zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów w wysokości odpowiadającej przysługującemu Wnioskodawcy udziałowi w nieruchomości.

Reasumując: w analizowanej sprawie przedmiotowe wydatki mogą zostać zaliczone przez Wnioskodawcę do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości w wysokości odpowiadającej przysługującemu Zainteresowanemu temuż udziałowi.

Jeżeli opis przedstawionego we wniosku stanu faktycznego nie jest zgodny ze stanem rzeczywistym wydana interpretacja nie chroni Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska 10, 70-561 Szczecin po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.