ITPB1/415-217/08/HD

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 7 kwietnia 2008 r. (data wpływu 11 kwietnia 2008 r.), uzupełnionego w dniach 25 czerwca 2008 r. i 4 lipca 2008 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodu z tytułu sprzedaży kamienicy podatkiem liniowym - jest nieprawidłowe.

W dniu 11 kwietnia 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodu z tytułu sprzedaży kamienicy podatkiem liniowym.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 25 czerwca 2007 r., na podstawie aktu notarialnego, bez podatku VAT, zakupił Pan od osoby fizycznej budynek jednopiętrowy - kamienicę z 1858 r. wraz z gruntem (PKOB 1130). W kamienicy znajdują się lokale mieszkalne, zamieszkiwane niegdyś przez osoby fizyczne oraz pomieszczenia usługowe. Powierzchnia mieszkalna budynku wynosi 235 m ^2, zaś powierzchnia usługowa - 181 m ² (takie są założenia w dzienniku budowy). Kamienica od 1858 r. aż do momentu zakupu przez Pana, była zasiedlona przez lokatorów. Obecnie mieszkańcom kamienicy przydzielono inne lokale mieszkalne.

Nieruchomość zakupiona została na działalność gospodarczą, w celu wyremontowania i stworzenia budynku usługowo-mieszkalnego. Na zakup kamienicy zaciągnął Pan kredyt w banku. Budynek ten miał zmienić przeznaczenie z budynku mieszkalnego na budynek mieszkalno-usługowy. Lokale w kamienicy nie stanowią odrębnych nieruchomości. Nie jest Pan również zameldowany w żadnym z lokali kamienicy.

W związku z tym, iż zakupiony budynek nie spełnia warunków, aby zakwalifikować go jako środek trwały i amortyzować, ponieważ nie jest kompletny i zdatny do użytku - nie jest on wprowadzony do ewidencji środków trwałych. Kamienica wymaga całkowitego remontu. W związku z tym, iż jest to budynek zabytkowy, wybudowany w drugiej połowie XIX wieku, prace remontowe wymagają dużych nakładów finansowych.

Jak dotąd poniósł Pan tylko koszty związane z opracowaniem projektu, ogrodzeniem nieruchomości, zakupem folii do zabicia okien, opracowaniem orzeczenia technicznego, dotyczącego zawilgocenia i zagrzybienia oraz opłaceniem podatku od nieruchomości.

Suma nakładów poniesionych na modernizację przedmiotowego budynku jest mniejsza niż 30% wartości początkowej. W związku z poniesionymi nakładami miał Pan prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony. Kwota netto nakładów wyniosła 1.765,76 zł oraz podatek VAT 388,48 zł.

W związku z trudnościami w uzyskaniu pozwolenia od konserwatora zabytków na przebudowę kamienicy zamierza Pan w maju 2008 r. sprzedać w całości nieruchomość (a nie znajdujące się w kamienicy poszczególne lokale). Kamienica w momencie sprzedaży nie będzie wprowadzona do ewidencji środków trwałych.

Podatek dochodowy opłaca Pan na zasadach określonych w art. 30c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jest Pan czynnym podatnikiem podatku VAT.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych, tj. na pytanie 2. W zakresie podatku od towarów i usług wniosek zostanie rozpatrzony odrębnym pismem.

Zdaniem Wnioskodawcy, w związku z tym, iż dochód z prowadzonej działalności gospodarczej opodatkowany jest na zasadach określonych w art. 30c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli podatkiem liniowym, to sprzedaż budynku powinna być opodatkowana 19% stawką podatku. Zgodnie bowiem z art. 9a pkt 1 i 2 oraz art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy - jest to dochód ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Na wstępie zauważyć należy, że zgodnie z Uwagami szczegółowymi do grupy 1 Klasyfikacji Środków Trwałych, stanowiącej załącznik do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych (Dz. U. Nr 112, poz. 1317 z późn. zm.), budynki są to obiekty budowlane, trwale związane z gruntem, wydzielone z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiadające fundamenty i dach (ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. -Prawo budowlane - tekst jedn. Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 z późn. zm.). Budynki mieszkalne według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB), są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadku, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny zgodnie z jego przeznaczeniem. Budynki niemieszkalne są to obiekty budowlane wykorzystywane głównie dla potrzeb niemieszkalnych.

O zaliczeniu budynku do właściwej podgrupy i rodzaju ww. Klasyfikacji decyduje jego przeznaczenie oraz związana z tym konstrukcja i wyposażenie, a nie sposób użytkowania, który w praktyce bywa czasem niezgodny z przeznaczeniem. O zmianie pierwotnego przeznaczenia na stałe, decyduje każdorazowo wykonanie odpowiednich robót budowlano-adaptacyjnych

Skoro ze złożonego wniosku wynika, iż część mieszkalna budynku wynosi 235 m ^2, zaś powierzchnia usługowa - 181 m ^2, to w świetle ww. przepisu przedmiotowy budynek w całości jest budynkiem mieszkalnym.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.), źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zasady ustalania przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej zostały określone w art. 14 ww. ustawy, który w ust. 1 stanowi, że za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.

Natomiast w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2, nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie (...).

Jak stanowi art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących środkami trwałymi - ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wymienionych w lit. b), spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Zaznaczyć należy również, że w myśl art. 22a ust. 1 ww. ustawy amortyzacji podlegają z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

Natomiast w art. 22c pkt 1 ustawodawca zastrzegł, że amortyzacji nie podlegają grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów.

W świetle powołanych powyżej przepisów aby uznać, że przychód z odpłatnego zbycia stanowi przychód z tytułu prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej muszą być spełnione następujące warunki: składniki majątku muszą być wykorzystywane na potrzeby związane z prowadzoną działalnością gospodarczą oraz ujęte w ewidencji środków trwałych.

Jednakże w myśl art. 14 ust. 2c. ww. ustawy, do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Z wniosku wynika, że ze względu na zły stan techniczny kamienicy nie wykorzystywał jej Pan w prowadzonej działalności gospodarczej, nie wprowadził do ewidencji środków trwałych oraz nie dokonywał odpisów amortyzacyjnych.

Zatem, w świetle przedstawionych wyżej przepisów, przychód ze sprzedaży nieruchomości - budynku mieszkalnego, nie będzie stanowił przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy, a tym samym nie będzie również podlegał opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 30c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. 19% stawką podatku. W związku z tym przychód z odpłatnego zbycia tej nieruchomości będzie stanowił przychód ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588) wprowadzono obowiązujące od 1 stycznia 2007 r., zasady opodatkowania dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższym, w stanie prawnym obowiązującym od dnia 1 stycznia 2007 r., stosownie do art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Na podstawie art. 30e ust. 2 ustawy podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Ponadto art. 30e ust. 5 wyżej powołanej ustawy stanowi, że dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Stosownie do treści art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W myśl art. 22 ust. 6f ustawy koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski".

Wobec powyższego, zajęte przez Pana stanowisko w kwestii możliwości opodatkowania dochodu z tytułu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości na zasadach określonych w art. 30c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. 19% stawką podatku - uznaje się za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.