ITPB1/415-154/09/MM - Opodatkowanie przychodu uzyskanego z tytułu sprzedaży nieruchomości zakupionej przez spółkę na potrzeby działalności gospodarczej.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 23 lutego 2009 r. (data wpływu 26 lutego 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego z tytułu sprzedaży nieruchomości zakupionej przez spółkę na potrzeby działalności gospodarczej jest nieprawidłowe.

W dniu 26 lutego 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów uzyskanych z tytułu sprzedaży nieruchomości zakupionej na potrzeby działalności gospodarczej.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W miesiącu czerwcu 2007 r. Spółka zakupiła od Urzędu Miasta działkę budowlaną, z przeznaczeniem na rozwinięcie działalności turystycznej (pensjonatu). Działkę przyjęto jako środek trwały i nie dokonywano odliczeń amortyzacyjnych. Spółka postanowiła, że w miesiącu marcu sprzeda ww. działkę osobie fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy kwota uzyskana ze sprzedaży gruntu wpisanego do ewidencji środków trwałych jest opodatkowana w całości, czy też ustalając kwotę podlegającą opodatkowaniu podatkiem dochodowym, przychód uzyskany z tej sprzedaży należy pomniejszyć o poniesione koszty na zakup gruntu.

Zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż gruntu, który w wartości netto zakupu wprowadzony został do ewidencji środków trwałych i nie był amortyzowany (nie był uwzględniany w kosztach uzyskania przychodu) nie może skutkować powstaniem przychodu ze sprzedaży, który podlegałby opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) źródłem przychodów jest m. in pozarolnicza działalność gospodarcza. Definicję przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych zawiera art. 14 ust. 1 ustawy, który stanowi, że za przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z działalności uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Natomiast zgodnie z treścią art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących:

Z przedstawionego przez Spółkę stanu faktycznego wynika, że sprzedana nieruchomość została zakupiona z przeznaczeniem na rozwinięcie działalności gospodarczej i została ujęta w ewidencji środków trwałych. Zatem sprzedaż nieruchomości będzie stanowić przychód wspólników Spółki z pozarolniczej działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy.

Przychód i koszty ze sprzedaży nieruchomości należy ustalić według zasad określonych w art. 8 ust. 1 i ust. 2 pkt 1, zgodnie z którymi przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa w udziale w zysku oraz, z zastrzeżeniem ust. 1a, łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1. W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku są równe.

Zasady wyrażone w ust. 1 stosuje się odpowiednio do rozliczania kosztów uzyskania przychodów, wydatków nie stanowiących kosztów uzyskania przychodów i strat.

Wskazać należy również na treść art. 19 ust. 1 ww. ustawy, który stanowi: przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że w przypadku, gdy kwota określona w akcie notarialnym, na mocy którego przeniesiona została wartość nieruchomości będzie znacznie odbiegać od wartości rynkowej, to wówczas organy podatkowe - zgodnie z treścią art. 19 ust. 1 określą wartość tej nieruchomości według cen rynkowych i na mocy art. 19 ust. 4 cytowanej ustawy wezwą strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej 33 % od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.

Zgodnie z przepisem art. 24 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dochodem lub stratą z odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) i c) wykorzystywanych na potrzeby działalności gospodarczej jest różnica między przychodem z odpłatnego zbycia, a wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (z zastrzeżeniem art. 24 ust. 2 pkt 2), powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od tych środków i wartości.

Wartość początkową środka trwałego ustala się według zasad określonych w art. 22g ust. 1-3 ustawy.

Przepis art. 22g ust. 1 pkt 1 ustawy stanowi, że za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z uwzględnieniem ust. 2-18, uważa się w razie nabycia w drodze kupna - cenę ich nabycia.

Z art. 22c pkt 1 ustawy wynika, że amortyzacji nie podlegają grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów. Natomiast art. 22 ust. 1 ustawy stanowi, że kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 ustawy.

W myśl art. 23 ust. 1 pkt 1 ustawy, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów:

Z ww. przepisów wynika, że co do zasady dochodem ze zbycia środka trwałego jest różnica między przychodem z odpłatnego zbycia, a wartością początkową, wykazaną w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych. Gdy zaś przedmiotem zbycia jest nieruchomość gruntowa, dochodem z tej sprzedaży jest różnica między przychodem z odpłatnego zbycia, a wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Reasumując - przychód ze sprzedaży gruntu, stanowiącego środek trwały Spółki jest przychodem z działalności gospodarczej i przy ustalaniu dochodu podlegającego opodatkowaniu przychód z tego tytułu należy pomniejszyć o koszty w wysokości wartości początkowej wykazanej w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w jej datowania.

Jednocześnie mając na uwadze, iż wniosek Spółki o udzielnie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczył stosowania przepisów ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.), zaznacza się, iż interpretacja nie wywołuje skutków prawnych dla poszczególnych wspólników Spółki. Uregulowania tej ustawy dotyczą bowiem podatników, którymi są osoby fizyczne. Wniosek natomiast złożyła Spółka Jawna, która w świetle zawartych w niej przepisów nie jest podatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych, podatnikami zaś są poszczególni wspólnicy.

Mając powyższe na uwadze informuje się, że uzyskanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej przepisów ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przez wszystkich wspólników możliwe jest poprzez złożenie wniosków o wydanie interpretacji indywidualnej wraz z wypełnieniem wszystkich warunków określonych w art. 14b i art. 14f ustawy - Ordynacja podatkowa przez poszczególne osoby fizyczne - wspólników.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku, ul. H. Sienkiewicza 84, 15-950 Białystok po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.