IS.IX/3-0050/360/04 - Powstanie obowiązku podatkowego w odniesieniu do usług świadczonych przez spółdzielnie mieszkaniowe.

Pytanie podatnika dotyczy ustalenia obowiązku podatkowego, podstawy opodatkowania oraz momentu powstania obowiązku podatkowego w odniesieniu do niektórych usług świadczonych przez spółdzielnie mieszkaniowe

Działając na podstawie art. 14b § 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. Nr 137, poz. 926 z późn. zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Rzeszowie zmienia udzieloną przez Naczelnika Urzędu Skarbowego w Jaśle informację o zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego, zawartą w piśmie z dnia 9 lipca 2004 r. (znak: PP/443/35/04), udzieloną w odpowiedzi na zapytanie spółdzielni mieszkaniowej z dnia 7 czerwca 2004 r.:

W zapytaniu spółdzielnia zwróciła się o interpretację przepisów w zakresie ustalenia obowiązku podatkowego, podstawy opodatkowania oraz momentu powstania obowiązku podatkowego, przedstawiając następujący stan faktyczny.

Za czynności wykonywane na rzecz członków spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze (lokatorskie i własnościowe) prawa do lokali mieszkalnych, członków spółdzielni będących właścicielami oraz właścicieli lokali mieszkalnych niebędących członkami spółdzielni - spółdzielnia pobiera opłaty zgodnie z art. 4 ust. 1, 2, 4 i 5 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych - opłaty te na mocy art. 43 ust. 1 pkt 11 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług zwolnione są od podatku VAT.

Czynsz za usługi najmu świadczone na rzecz użytkowników lokali mieszkalnych zajmujących te lokale na podstawie zawartych umów najmu - usługi te zwolnione są od podatku na podstawie poz. 4 załącznika nr 4 do ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Odszkodowania odpowiadające wysokości czynszu od osób, które zajmują lokal mieszkalny bez tytułu prawnego (do dnia opróżnienia lokalu) w związku z wygaśnięciem lokatorskiego prawa do lokalu (np. na skutek śmierci członka lub wykluczenia z członkostwa w spółdzielni) lub w związku z wygaśnięciem umowy najmu (np. na skutek wypowiedzenia) - zdaniem spółdzielni odszkodowania jako niewymienione w ustawie z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług nie podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT. Jeśli jednak podlegają opodatkowaniu to kiedy powstaje moment powstania obowiązku podatkowego (w momencie naliczenia odszkodowania, czy w momencie jego wpłaty).

Za czynności wykonywane na rzecz osób, które nie są członkami spółdzielni, ale posiadają własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego pobierane są opłaty zgodnie z art. 4 ust. 4 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. - czy opłaty te korzystają ze zwolnienia w podatku VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 11 ustawy o podatku od towarów i usług, tak jak opłaty członków spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali mieszkalnych, członków spółdzielni.

Wpłaty członków spółdzielni oraz najemców lokali w kwotach wyższych od wymaganych czynszów i opłat za dostarczone media wnoszone z własnej woli najemcy - nienależne, niewynikające z umowy o częściowej sprzedaży usług nie są uznawane za zaliczkę, zadatek, ratę ani przedpłatę ponieważ nie wynikają z obowiązku ich wniesienia, często są to wpłaty pomyłkowo dokonywane w kwotach wyższych od wymaganych, określonych w fakturach zgodnie z umową najmu.

Ustosunkowując się do powyższych zagadnień Dyrektor Izby Skarbowej w Rzeszowie wyjaśnia:

1.Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 11 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535) zwalnia się czynności wykonywane na rzecz członków spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali mieszkalnych, członków spółdzielni będących właścicielami lokali mieszkalnych lub na rzecz właścicieli lokali mieszkalnych niebędących członkami spółdzielni, za które są pobierane opłaty, zgodnie z art. 4 ust. 1, 2, 4 i 5 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Zgodnie z treścią art. 4 ust. 1, 2, 4 i 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych członkowie spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali są obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni oraz w zobowiązaniach spółdzielni z innych tytułów przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu. Członkowie spółdzielni będący właścicielami lokali są obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni oraz w zobowiązaniach spółdzielni z innych tytułów przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu. Od członka będącego właścicielem lokalu, niezależnie od jego obowiązków w zakresie pokrywania kosztów zarządu nieruchomością wspólną, spółdzielnia może żądać wpłat na fundusz remontowy. Właściciele lokali niebędących członkami spółdzielni są obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych, oraz w innych kosztach zarządu tymi nieruchomościami na takich samych zasadach jak członkowie spółdzielni. Są oni również obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu. Członkowie spółdzielni są również obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z działalnością społeczną, oświatową i kulturalną prowadzona przez spółdzielnię. Właściciele lokali niebędący członkami mogą odpłatnie korzystać z takiej działalności na podstawie umów zawieranych ze spółdzielnią.

Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 z późn. zm.) lokalem w rozumieniu ustawy jest samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, o którym mowa w przepisach ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903). Z kolei zgodnie z art. 2 ust. 2 i 3 ustawy o własności lokali samodzielnym lokalem mieszkalnym w rozumieniu ustawy jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Spełnienie wymagań stwierdza starosta w formie zaświadczenia. Do lokalu mogą przynależeć jako jego części składowe pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej "pomieszczeniami przynależnymi"- art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali.

W świetle wyżej wskazanych regulacji zwolnienie od podatku od towarów i usług określone w art. 43 ust. 1 pkt 11 dotyczy nie tylko opłat pobieranych za lokale mieszkalne, lecz wszelkich opłat wymienionych w art. 4 ust. 1, 2, 4 i 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, tj. związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni oraz w zobowiązaniach spółdzielni z innych tytułów przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu, jak również eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych i ponoszonych przez członków spółdzielni, którym:

- przysługuje spółdzielcze prawo do lokalu,

- będących właścicielami lokali mieszkalnych,

- jak również przez właścicieli lokali mieszkalnych niebędących członkami spółdzielni.

Zatem czynności spółdzielni, za które pobiera opłaty eksploatacyjne na podstawie przepisów art. 4 ust. 1, 2, 4 i 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, a związane z lokalami mieszkalnymi (wraz z pomieszczeniami przynależnymi - piwnice, strychy, garaże) korzystają ze zwolnienia od podatku od towarów i usług. Obowiązek podatkowy w zakresie tych czynności powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później niż z upływem terminu płatności z tytułu czynności wykonywanych na rzecz członków spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali mieszkalnych, członków spółdzielni będących właścicielami lokali mieszkalnych lub na rzecz właścicieli lokali mieszkalnych niebędących członkami spółdzielni, za które są pobierane opłaty, zgodnie z art. 4 ust. 1, 2, 4 i 5 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 116 oraz z 2004 r. Nr 19, poz. 177) - regulacja ta wynika z art. 19 ust. 13 pkt 11 ustawy o podatku od towarów i usług. Regulacja w zakresie momentu powstania obowiązku podatkowego wynika także z przepisu art. 19 ust. 15 ustawy o podatku od towarów i usług, który stanowi, iż otrzymanie części zapłaty (ceny) powoduje powstanie obowiązku podatkowego w tej części. Podstawą opodatkowania jest obrót, czyli zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Obrotem jest także otrzymana dotacja, subwencja i inna dopłata o podobnym charakterze związana z dostawą lub świadczeniem usług.

2.Zwolnieniem od podatku od towarów i usług na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług objęte są usługi wymienione w załączniku Nr 4 do ustawy. W pozycji 4 tego załącznika zostały wymienione usługi o symbolu PKWiU ex 70.20.11 - usługi w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek, z wyłączeniem wynajmu lokali w budynkach mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe. Zatem sprzedaż uzyskana ze sprzedaży usług najmu lokali mieszkalnych jest sprzedażą zwolnioną z podatku od towarów i usług. Moment powstania obowiązku podatkowego reguluje przepis art. 19 ust. 13 pkt 4 i ust. 15 ustawy o podatku od towarów i usług. Zgodnie z tymi przepisami obowiązek podatkowy z tytułu świadczenia na terytorium kraju usług najmu, dzierżawy, leasingu lub usług o podobnym charakterze powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później niż z upływem terminu płatności określonego w umowie lub fakturze. Otrzymanie części zapłaty (ceny) powoduje powstanie obowiązku podatkowego w tej części. Podstawą opodatkowania jest obrót, czyli zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Obrotem jest także otrzymana dotacja, subwencja i inna dopłata o podobnym charakterze związana z dostawą lub świadczeniem usług.

3.Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają czynności wymienione w art. 5 ustawy o podatku od towarów i usług. Opodatkowaniu tym podatkiem podlega między innymi odpłatne świadczenie usług. W świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług pobieranie odszkodowania (w wysokości odpowiadającej wysokości czynszu) za zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego nie jest czynnością podlegającą opodatkowaniu tym podatkiem. Kwoty otrzymane z tego tytułu nie są również obrotem zdefiniowanym w art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, stanowiącym, że obrotem jest kwota należna ze sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Przez sprzedaż zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy o podatku od towarów i usług rozumie się odpłatną dostawę towarów i usług, odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów. Otrzymane odszkodowanie nie stanowi ekwiwalentu za świadczone usługi, a jest rekompensatą za niemożność pobierania pożytków.

4.Zgodnie z § 8 ust. 1 pkt 18 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 97, poz. 970, Nr 145, poz. 1541 i Nr 224, poz. 2277) z podatku od towarów i usług zostały zwolnione czynności wykonywane na rzecz osób niebędących członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali mieszkalnych, za które są pobierane opłaty, zgodnie z art. 4 ust. 1, 2, 4 i 5 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 116 oraz z 2004 r. Nr 19, poz. 177 i Nr 63, poz. 591). Zwolnienie to obowiązuje od 18 października 2004 r.

5.Kwoty nadpłacone (dokonane wpłaty są wyższe od wymaganych czynszów i opłat za dostarczone media) przez członków spółdzielni oraz najemców lokali są kwotami nienależnymi i nie powinny być zaliczone do obrotu spółdzielni. Zgodnie z art. 29 ust. 1 obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży. Jeśli jednak nadpłacone kwoty zostaną przez spółdzielnię zaliczone na poczet opłat pobieranych zgodnie z art. 4 ust. 1, 2, 4 i 5 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 z późn. zm.) lub na poczet należności z tytułu świadczonych usług najmu w stosunku do tych wpłat powstanie obowiązek podatkowy powstanie w oparciu o przepis art. 19 ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, który stanowi, że: "jeżeli przed wydaniem towaru lub wykonaniem usługi otrzymano część należności, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w tej części".

Powyższej informacji udzielono w oparciu stan faktyczny przedstawiony w zapytaniu i w oparciu o stan prawny aktualny na dzień wydania interpretacji.