IPTPP4/443-430/12-7/OS

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 21 czerwca 2012 r. (data wpływu 25 czerwca 2012 r.), uzupełnionym pismem z dnia 19 września 2012 r. (data wpływu września 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie wykazania na fakturze dla najemcy lokalu użytkowego w oddzielnych pozycjach kwot czynszu i kwot opłat za media - jest prawidłowe.

W dniu 25 czerwca 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

* ustalenia prawidłowej stawki VAT za media w lokalach mieszkalnych i w lokalach użytkowych,

* możliwości odliczenia podatku VAT naliczonego w fakturach za usługi zarządzania, remontów oraz mediów dotyczących lokali użytkowych,

* wykazania na fakturze dla najemcy lokalu użytkowego w oddzielnych pozycjach kwot czynszu i kwot opłat za media,

* wystawiania co miesiąc jednej zbiorczej faktury wewnętrznej dokumentującej naliczenia opłat czynszu i opłat za media w lokalach mieszkalnych.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe. (ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku)

Gmina posiada lokale użytkowe i mieszkalne, którymi administruje zarządca - Spółka z o.o. w tym celu powołana. Spółka w imieniu i na rzecz Gminy zawiera umowy najmu lokali mieszkalnych i użytkowych.

Z tytułu najmu najemca zgodnie z umową jest obowiązany opłacać czynsz oraz opłaty za media-wodę, odbiór ścieków, wywóz śmieci, dostawę energii cieplnej. Najemca lokalu nie ma podpisanych umów bezpośrednio z dostawcą mediów. Faktury VAT za czynsz oraz media min. woda, śmieci, co dla najemców lokali użytkowych wystawia w imieniu Gminy zarządca- Spółka z o.o. Kopie faktur oraz kwoty wynikające z tych faktur są przekazywane, który obsługuje Gminę. Podatek VAT z tych, faktur odprowadzany jest do Urzędu Skarbowego przez Gminę, która składa deklarację VAT-7. W wystawianych fakturach VAT dla najemców lokali użytkowych w oddzielnych pozycjach wyszczególniony jest czynsz i od dzielnie, opłaty za media. Wszystkie pozycje na fakturze opodatkowane są stawką 23%.

Spółka nalicza czynsz i opłaty za media co miesiąc najemcom lokali mieszkalnych. Należności te najemcy powinni uiszczać w terminie do dnia 30 każdego miesiąca. Spółka przekazuje wpłaty najemców na konto. Na koniec każdego miesiąca wystawiana jest zbiorczo faktura wewnętrzna na ww. naliczenia czynszu i opłat za media ze stawką zwolnioną.

Spółka z o.o. zarządzająca lokalami komunalnymi obciąża Gminę fakturami za zarządzanie, za remonty oraz za media dot. lokali mieszkalnych i użytkowych min. za wodę i ścieki, wywóz śmieci, dostawę energii cieplnej. Wnioskodawca jest podatnikiem podatku VAT. Spółka MPGK również jest podatnikiem podatku VAT.

W fakturach dotyczących sprzedaży mediów jako sprzedawca widnieje Wnioskodawca.

Faktury dokumentujące wydatki dotyczące usług zarządzania, remontów oraz mediów w lokalach użytkowych będą wystawione na Zainteresowanego.

Faktury, które otrzymuje Wnioskodawca od spółki za usługi zarządzania, media, remonty dotyczące lokali komunalnych są związane ze sprzedażą opodatkowana i zwolnioną z opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Gmina stosuje stawkę 23% za czynsz i media za wynajem lokali użytkowych oraz stawkę zwolnioną za czynsz i media dla wynajmujących lokale mieszkalne.

Faktury wewnętrzne wystawia spółka w imieniu i na rzecz gminy.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy w przypadku gdy do fakturowania mediów obowiązuje stawka podatku VAT właściwa dla usługi wynajmu, to kwotę czynszu i kwotę opłat za media w fakturze dla najemcy lokalu użytkowego można wykazać w oddzielnych pozycjach każdą ze stawką 23%.

Zdaniem Wnioskodawcy, kwotę czynszu i kwotę opłat za media można wykazać w oddzielnych pozycjach na fakturze, przy czym dla poszczególnych pozycji należy zastosować stawkę podatku VAT właściwą dla usługi wynajmu, bowiem z punktu widzenia podatku VAT opłaty za media i czynsz stanowią jedną kompleksową usługę najmu, dla której powinno się stosować tę samą stawkę podatku VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

Natomiast zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy, podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

W myśl art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2 -12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jak stanowi art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Zatem, ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości na cele mieszkalne. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy).

Wobec powyższego, zwolnione od podatku od towarów i usług są usługi w zakresie wynajmowania i dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek, natomiast usługi w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze niemieszkalnym opodatkowane są stawką podatku w wysokości 23%.

Zgodnie natomiast z zapisem art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Należy zauważyć, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony - zarówno wynajmującego, jak i najemcę - określone przepisami obowiązki. Tak więc oddanie rzeczy innej osobie do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony na podstawie umowy najmu związane jest z wzajemnym świadczeniem najemcy polegającym na zapłacie umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu mieszkalnego lub użytkowego przez jego najemcę.

Należy zaznaczyć, iż strony w umowach cywilnoprawnych określają co jest przedmiotem sprzedaży. Jeżeli przedmiotem sprzedaży jest usługa najmu nieruchomości, wówczas nie można z niej wyłączyć poszczególnych elementów kosztów do odrębnej sprzedaży w przypadku gdy wynajmujący wyposaża przedmiot najmu w dodatkowe elementy (np. media, ubezpieczenie, ochronę, itp.), ponieważ obrotem podatnika jest uzgodniona kwota za wykonanie określonej usługi, bez względu na jej poszczególne elementy (zużyta energia, woda, odprowadzenie ścieków, itp.). Wyliczenie, co się składa na wykonaną usługę ma istotne znaczenie informacyjne przy ustalaniu ceny, jednak nie może uzasadniać odrębnego kwalifikowania poszczególnych elementów zawartych w tym wyliczeniu (dla celów podatkowych).

Najemca odrębnie i niezależnie od czynszu może ponosić koszty mediów, zużytej energii, jeżeli zawrze umowę bezpośrednio z dostawcą ww. towarów bądź świadczącym usługi. W przypadku braku takich umów najem pozostaje usługą złożoną z różnych świadczeń, prowadzących do realizacji określonego celu - najmu nieruchomości. Usługa pomocnicza taka jak zapewnienie dostępu do wody, energii, gazu nie stanowi celu samego w sobie, lecz jest środkiem do pełnego zrealizowania lub wykorzystania usługi zasadniczej. Pojedyncza usługa traktowana jest zatem jak element usługi zasadniczej wówczas, jeżeli cel świadczenia usługi pomocniczej jest zdeterminowany przez usługę główną oraz nie można wykonać lub wykorzystać usługi głównej bez usługi pomocniczej. Podział na usługi zasadniczą i pomocnicze ma znaczenie z punktu widzenia zastosowania właściwej stawki VAT. Usługa zasadnicza i pomocnicza opodatkowana jest taką samą stawką podatku.

Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzić należy, że w przypadku umowy najmu przedmiotem świadczenia na rzecz najemców jest usługa główna, tj. najem nieruchomości, a koszty dodatkowe - w tym opłaty z tytułu mediów - stanowią elementy rachunku kosztów zmierzające do ustalenia kwoty odpłatności za usługę najmu, bowiem z ekonomicznego punktu widzenia dopełniają świadczenie zasadnicze i nie należy ich sztucznie oddzielać od tego świadczenia.

Tym samym ww. koszty mediów ponoszone przez wynajmującego stanowią wraz z czynszem obrót w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, z tytułu świadczenia usług najmu na rzecz najemców. Należy przy tym wskazać, że usługi te opodatkowane będą według zasad właściwych dla świadczonych usług najmu lokali, tj. w przypadku najmu lokali użytkowych, zastosowanie znajdzie podstawowa stawka podatku od towarów i usług w wysokości 23%.

W tym miejscu wskazać należy, iż w stosunku do Wnioskodawcy została wydana interpretacja znak IPTPP4/443-430/12-5/OS, w której Organ stwierdził, iż do świadczonej usługi najmu lokalu użytkowego obejmującej również dostawę mediów, Wnioskodawca winien zastosować stawkę właściwą dla usługi zasadniczej - usługi najmu tj. stawkę podatku VAT w wysokości 23%.

Z kolei zgodnie z zapisami art. 106 ust. 1 ustawy, podatnicy, o których mowa w art. 15 są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 1a, 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16.

W myśl art. 106 ust. 8 ustawy, minister właściwy do spraw finansów publicznych, w drodze rozporządzenia:

Na podstawie delegacji ustawowej zawartej w powołanym artykule, Minister Finansów wydał rozporządzenie z dnia 28 marca 2011 r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 68, poz. 360) zwane dalej rozporządzeniem, regulujące m.in. zagadnienia związane z wystawianiem faktur VAT, faktur korygujących i innych dokumentów z nimi zrównanych.

Zgodnie z § 5 ust. 1 rozporządzenia, faktura stwierdzająca dokonanie sprzedaży powinna zawierać co najmniej:

Jak wynika z przytoczonych przepisów, fakturę wystawia sprzedawca będący podatnikiem podatku od towarów i usług, w celu udokumentowania dokonanej sprzedaży towarów lub świadczonych usług. Faktura VAT jest dokumentem sformalizowanym (potwierdzającym zaistnienie określonej zaszłości gospodarczej), który powinien spełniać szereg wymogów przewidzianych przepisami prawa. Prawidłowość materialno-prawna faktury VAT zachodzi wówczas, jeżeli odzwierciedla ona prawdziwe zdarzenie gospodarcze, czyli w istocie stwierdza fakt dostawy określonych towarów lub usług. Wystawienie faktury należy rozumieć jako sporządzenie dokumentu oraz jego przekazanie innemu podmiotowi, a przez to wprowadzenie faktury do obrotu prawnego. Faktura jest więc dokumentem stwierdzającym wystąpienie u podatnika okoliczności powodujących powstanie obowiązku podatkowego.

W świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, faktury VAT są dokumentami potwierdzającymi rzeczywiste transakcje gospodarcze dokonywane przez podatnika. Faktura pełni szczególną rolę dowodową w prawidłowym wymiarze podatku VAT, dlatego też niezwykle istotne jest prawidłowe oznaczenie wszystkich elementów faktury.

Jednocześnie trzeba dodać, że elementy faktury określone w przepisach prawa podatkowego nie są jedynymi, które mogą być zamieszczone na dokumencie faktury. Ustawodawca w żaden sposób nie ograniczył prawa podatnika do zamieszczania na fakturach dodatkowych informacji np. ujęcie poszczególnych elementów kosztów usługi najmu.

Odnosząc zatem przedstawiony stan prawny do opisanego zdarzenia przyszłego należy stwierdzić, iż Wnioskodawca będzie mógł wykazywać kwotę czynszu i kwotę opłat za media w fakturze dla najemcy lokalu użytkowego w oddzielnych pozycjach każdą ze stawką 23% o ile zawarte w niej zostaną co najmniej informacje określone w cyt. art. 106 ustawy o VAT i w § 5 ust. 1 cyt. Rozporządzenia.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy, iż kwotę czynszu i kwotę opłat za media można wykazać w oddzielnych pozycjach na fakturze, przy czym dla obu pozycji należy zastosować stawkę podatku VAT właściwą dla usługi wynajmu lokalu użytkowego, bowiem z punktu widzenia podatku VAT opłaty za media i czynsz stanowią jedną kompleksową usługę najmu, dla której powinno się stosować tę samą stawkę podatku VAT, należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja dotyczy wykazania na fakturze dla najemcy lokalu użytkowego w oddzielnych pozycjach kwot czynszu i kwot opłat za media. W zakresie ustalenia prawidłowej stawki VAT za media w lokalach mieszkalnych i w lokalach użytkowych w zdarzeniu przyszłym, możliwości odliczenia podatku VAT naliczonego w fakturach za usługi zarządzania, remontów oraz mediów dotyczących lokali użytkowych, wystawiania co miesiąc jednej zbiorczej faktury wewnętrznej dokumentującej naliczenia opłat czynszu i opłat za media w lokalach mieszkalnych, w zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.