IPTPP4/443-224/13-4/ALN - Możliwość zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży prawa własności nieruchomości zabudowanej budynkiem odrestaurowanym przez podatnika po nabyciu od komornika sądowego w wyniku przetargu.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749, z późn. zm.) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 4 kwietnia 2013 r. (data wpływu 5 kwietnia 2013 r.) uzupełnionym pismem z dnia 1 lipca 2013 r. (data wpływu 3 lipca 2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.

W dniu 5 kwietnia 2013 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości oraz podatku dochodowego od osób fizycznych.

Wniosek uzupełniono pismem z dnia 1 lipca 2013 r. (data wpływu 3 lipca 2013 r.) w zakresie doprecyzowania zdarzenia przyszłego oraz o należną opłatę.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Podatnik (Wnioskodawca) zamierza zbyć w drodze umowy sprzedaży (w roku 2013) własność nieruchomości zabudowanej pofabrycznym budynkiem odrestaurowanym przez podatnika (Wnioskodawcę) po nabyciu od komornika sądowego w wyniku przetargu: prawa wieczystego użytkowania gruntu i własności naniesień. Nieruchomość została nabyta 17 lutego 2003 r. bez prawa do odliczenia naliczonego podatku od towarów i usług. Podatnik (Wnioskodawca) jako zarejestrowany podatnik podatku od towarów i usług poczynił na budynek nakłady przewyższające 30% wartości początkowej nieruchomości, od których to nakładów odliczył naliczony podatek od towarów i usług. Od 9 marca 2006 r. Podatnik (Wnioskodawca) świadczy jako zarejestrowany podatnik podatku od towarów i usług usługi najmu, ale nie jest przedsiębiorcą w rozumieniu przepisów o działalności gospodarczej oraz rozpoznawał przychody z tytułu najmu w trybie art. 10 ustęp 1 punkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Podatnik (Wnioskodawca) jest również rolnikiem w rozumieniu właściwych przepisów.

Najem obejmuje kilkanaście odrębnych lokali biurowych oraz dwa lokale gastronomiczne wynajmowane odrębnym podmiotom gospodarczym na cele związane z prowadzoną przez nich pozarolniczą działalnością gospodarczą. Najem ma charakter ciągły i kompleksowy. Wynajmujący (Podatnik) dostarcza również: energię elektryczną, cieplną, wodną, centralną klimatyzację, całodobowy monitoring antywłamaniowy obiektu, parkowanie pojazdów najemców i ich klientów na przyległym do budynku parkingu. Wynajmujący zapewnia przy pomocy zatrudnionych pracowników konserwację i sprzątanie części wspólnych budynku.

Decyzją Starosty z dnia 31 grudnia 2012 r. przekształcono prawo wieczystego użytkowania dotyczące przedmiotowej nieruchomości w prawo własności.

W piśmie uzupełniającym z dnia 1 lipca 2013 r. Wnioskodawca wskazał, że: Wnioskodawca jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów. Nieruchomość nabyta od komornika sądowego była współwłasnością dwóch osób fizycznych - przy czym Wnioskodawca nabył w egzekucji udział we współwłasności należący do jednej z tych osób a następnie zniesiono współwłasność z drugą osobą poprzez podział nieruchomości. Kilkanaście odrębnych lokali biurowych oraz dwa lokale gastronomiczne stanowią całość budynku. Przedmiotowy budynek w stanie ulepszonym będzie w całości wykorzystywany do momentu sprzedaży przez okres co najmniej 5- ciu lat.

W zakresie pytania dotyczącego zasiedlenia pozostałej części budynku - poza kilkunastoma odrębnych lokalami biurowymi oraz dwoma lokalami gastronomicznymi - Wnioskodawca podał, że pytanie go nie dotyczy.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż (dostawa) przedmiotowej nieruchomości jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zdaniem Wnioskodawcy, w odniesieniu do podatku od towarów i usług Wnioskodawca reprezentuje stanowisko, iż jest to sprzedaż zwolniona na podstawie art. 43 ustęp 1 punkt 10 i/lub 10a (w związku z ustępem 7a art. 43) z zastrzeżeniem dokonania proporcjonalnej korekty 10-cio letniej w rozumieniu art. 91 ustawy o podatku od towarów i usług, w związku z faktem, iż odliczono naliczony podatek od towarów i usług od nakładów remontowych, a zwolniona dostawa nastąpi przed upływem 10-ciu lat.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...) - art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (...).

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Ponadto stosownie do art. 29 ust. 5 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Powyższe oznacza, iż do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku, natomiast w przypadku gdy jest opodatkowana, na takich samych zasadach opodatkowana jest dostawa gruntu, na którym posadowione są budynki.

Podstawowa stawka podatku - na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy - wynosi 22% z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednakże w myśl art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, przewidziano opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

Stosownie do przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

W świetle wyżej przytoczonego przepisu, kluczowym dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynku jest ustalenie, kiedy nastąpiło jego pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie - art. 2 pkt 14 ustawy - rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

Aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynku do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, a za takie można rozumieć m.in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość winna być przyjęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany budynek (obiekt) zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę, bowiem zarówno sprzedaż jak i dzierżawa są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu. Zatem należy uznać, że pierwsze zasiedlenie zachodzi w momencie sprzedaży lub oddania budynku (budowli) do użytkowania pierwszemu nabywcy lub najemcy (dzierżawcy).

Z cytowanych wyżej przepisów wynika, że dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacji, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia nie minęły co najmniej 2 lata.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 10 ustawy podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

W myśl art. 43 ust. 11 ustawy oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części, objętych na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy zwolnieniem od podatku, po spełnieniu warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, możliwość zrezygnowania z tego zwolnienia i opodatkowania dostawy na zasadach ogólnych.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

Ponadto, jak wynika z art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas należy poddać badaniu zaistnienie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, iż w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z dwóch podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, iż stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i nie budzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Z wniosku wynika, że Wnioskodawca zamierza zbyć w drodze umowy sprzedaży (w roku 2013) własność nieruchomości zabudowanej pofabrycznym budynkiem odrestaurowanym przez Wnioskodawcę po nabyciu od komornika sądowego w wyniku przetargu: prawa wieczystego użytkowania gruntu i własności naniesień. Nieruchomość została nabyta 17 lutego 2003 r. bez prawa do odliczenia naliczonego podatku od towarów i usług. Nieruchomość nabyta od komornika sądowego była współwłasnością dwóch osób fizycznych - przy czym Wnioskodawca nabył w egzekucji udział we współwłasności należący do jednej z tych osób a następnie zniesiono współwłasność z drugą osobą poprzez podział nieruchomości.

Wnioskodawca jako zarejestrowany czynny podatnik podatku od towarów i usług poczynił na budynek nakłady przewyższające 30% wartości początkowej nieruchomości, od których to nakładów odliczył naliczony podatek od towarów i usług. Przedmiotowy budynek w stanie ulepszonym będzie w całości wykorzystywany do momentu sprzedaży przez okres co najmniej 5- ciu lat.

Od 9 marca 2006 r. Wnioskodawca świadczy jako zarejestrowany podatnik podatku od towarów i usług usługi najmu. Najem obejmuje kilkanaście odrębnych lokali biurowych oraz dwa lokale gastronomiczne wynajmowane odrębnym podmiotom gospodarczym na cele związane z prowadzoną przez nich pozarolniczą działalnością gospodarczą. Kilkanaście odrębnych lokali biurowych oraz dwa lokale gastronomiczne stanowią całość budynku. Najem ma charakter ciągły i kompleksowy. Z dniem 31 grudnia 2012 r. przekształcono prawo wieczystego użytkowania dotyczące przedmiotowej nieruchomości w prawo własności.

Analizując powołaną wcześniej definicję pierwszego zasiedlenia stwierdzić należy, że aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu obiekt musi zostać oddany do użytkowania, a ponadto czynność ta powinna podlegać opodatkowaniu. Z powyższej definicji wynika zatem, że oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegających opodatkowaniu, a za taką należy uznać umowę sprzedaży, najmu czy dzierżawy, pod warunkiem, że jest to czynność objęta zakresem ustawy o podatku od towarów i usług, nawet jeśli na podstawie przepisów szczególnych korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz opis zdarzenia przyszłego, stwierdzić należy, iż planowana sprzedaż budynku ulepszonego wchodzącego w skład nieruchomości nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia po ich ulepszeniu. Do pierwszego zasiedlenia doszło z chwilą najmu nieruchomości w ramach czynności podlegających opodatkowani. Jak wskazał Wnioskodawca pomieszczenia w budynku - kilkanaście odrębnych lokali biurowych oraz dwa lokale gastronomiczne stanowiące całość budynku - oddano w najem w 2006 r. To znaczy, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynków upłynie okres nie krótszy niż 2 lata.

Zatem opierając się na przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego, w przypadku przedmiotowej dostawy, nie będzie miał zastosowania żaden z wyjątków wskazanych w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. W związku z tym, sprzedaż budynku, o którym mowa we wniosku będzie podlegała zwolnieniu od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, o ile strony transakcji nie zrezygnują ze zwolnienia i nie wybiorą opodatkowania dostawy na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy.

Mając na uwadze, że sprzedaż budynku, będzie podlegała zwolnieniu od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, o ile strony transakcji nie zrezygnują ze zwolnienia i nie wybiorą opodatkowania dostawy na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy, to stanowisko Wnioskodawcy, że sprzedaż nieruchomości będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i/lub 10a (w związku z art. 43 ust. 7a) należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja dotyczy tylko oceny prawidłowości stanowiska Zainteresowanego w zakresie zadanego pytania i nie rozstrzyga kwestii poruszonych we własnym stanowisku, które nie były przedmiotem zapytania, tj. dokonanie proporcjonalnej korekty 10-letniej w rozumieniu art. 91 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy - Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (zdarzeniem przyszłym) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku.

W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

W niniejszej interpretacji rozpatrzono wniosek w części dotyczącej zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości. Natomiast w części wniosku dotyczącej zdarzenia przyszłego w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.