IPTPP4/443-210/14-6/BM

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749, z późn. zm.) oraz § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 14 marca 2014 r. (data wpływu 19 marca 2014 r.), uzupełnionym pismami z dnia 27 maja 2014 r. (data wpływu 30 maja 2014 r.) i z dnia 16 czerwca 2014 r. (data wpływu 20 czerwca 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do zwolnienia sprzedaży osobie fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej lokalu mieszkalnego nabytego od dewelopera - jest nieprawidłowe.

W dniu 19 marca 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do zwolnienia sprzedaży osobie fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej lokalu mieszkalnego nabytego od dewelopera.

Wniosek został uzupełniony pismami z dnia 27 maja 2014 r. (data wpływu 30 maja 2014 r.) i z dnia 16 czerwca 2014 r. (data wpływu 20 czerwca 2014 r.) o doprecyzowanie zdarzenia przyszłego.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca ma zamiar od maja 2014 r. zarejestrować działalność gospodarczą w CEIDG w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek, Wnioskodawca będzie korzystał ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10.

Działalność ta ma polegać na nabywaniu nieruchomości mieszkalnych od: osób prywatnych na podstawie umów kupna-sprzedaży, Spółdzielni Mieszkaniowych w drodze przetargu, Komorników Sądowych w drodze przetargu i deweloperów na podstawie faktur. Dla nabytych lokali mieszkalnych będą dokonywane odpowiednie wpisy w księgach wieczystych. Mieszkania te będą remontowane, odnawiane i ulepszane, przy czym Wnioskodawca nie planuje nakładów wyższych niż 30% ich wartości, a następnie sprzedawane nabywcom indywidulanym. Mieszkania te nie będą w firmie Wnioskodawcy środkami trwałymi i nie będą wykorzystywane do innych celów niż związanych z przyszłą ich sprzedażą.

Wnioskodawca jest zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług korzystającym ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 od dnia 2 kwietnia 2014 r.

Wnioskodawca wskazał, iż:

Pomiędzy zakupem mieszkania od dewelopera, a jego sprzedażą nie upłynie termin 2 lat.

W stosunku do lokalu nabytego od dewelopera Wnioskodawcy nie będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Od wydatków na ulepszenie lokali nabytych od dewelopera Wnioskodawcy nie będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Powierzchnia użytkowa mieszkań nabytych od dewelopera nie będzie przekraczała 150 m².

Na fakturach zakupu mieszkań od dewelopera będzie wykazany podatek VAT.

Wnioskodawcy nie będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktur zakupu mieszkania gdyż w 100% Wnioskodawca będzie dokonywał sprzedaży zwolnionej od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1.

Wnioskodawcy nie będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktur wydatków na remont, odnowę i ulepszenie mieszkań nabytych od dewelopera ponieważ Wnioskodawca będzie dokonywał sprzedaży wyłącznie zwolnionej z podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy sprzedając lokal mieszkalny nabyty od dewelopera osobie fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej Wnioskodawca ma prawo zastosować zwolnienie z VAT.

Zdaniem Wnioskodawcy, dostawa lokali mieszkalnych nabytych od dewelopera ma prawo korzystać ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ustawy. Zgodnie z zapisem zawartym w tym przepisie, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie zatem z ww. przepisami, budynki lub ich części spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług stawki obniżone.

W myśl art. 41 ust. 2 ustawy, dla towarów i usług, wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

Natomiast, stosownie do art. 146a ww. ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f:

W myśl art. 41 ust. 12 ustawy, stawkę podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczanych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym, zgodnie z art. 41 ust. 12a tego artykułu, rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b.

Zgodnie z art. 41 ust. 12b ustawy, do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się:

W przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity określone w ust. 12b stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej (art. 41 ust. 12c ustawy).

Według art. 2 pkt 12 ustawy, przez obiekty budownictwa mieszkaniowego rozumie się budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w PKOB w dziale 11.

Jak wynika z ww. art. 2 pkt 12, ustawa o podatku od towarów i usług odwołuje się do Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, która stanowi usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych. Dla celów podatku od towarów i usług stosuje się Polską Klasyfikację Obiektów Budowlanych wprowadzoną w życie rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316 z późn. zm.). Zgodnie z tą klasyfikacją, w dziale 11 mieszczą się budynki mieszkalne. Dział ten obejmuje grupy budynków: 111 - mieszkalnych jednorodzinnych, 112 - o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe, 113 - zbiorowego zamieszkania.

Wskazać należy, iż lokal mieszkalny, którego powierzchnia użytkowa nie przekracza 150 m² - stosownie do przepisu art. 41 ust. 12a ustawy z uwzględnieniem ust. 12b tego artykułu - zaliczany jest do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Natomiast, stosownie do ww. przepisu art. 41 ust. 12 ustawy, do dostawy obiektów budowlanych lub ich części zaliczanych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, stosuje się stawkę 8%.

Natomiast w art. 43 przewidziane są zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Stosownie do przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

Z powyższego uregulowania wynika, iż dostawa budynków, budowli lub ich części będzie korzystała ze zwolnienia, gdy nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle wyżej przytoczonego przepisu, kluczowym dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynku lub jego części jest ustalenie, kiedy nastąpiło jego pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie - art. 2 pkt 14 ustawy - rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

Co istotne, oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za takie można rozumieć m.in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość nie musi być faktycznie zamieszkała, lecz winna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu.

Ponadto za oddanie do użytkowania w ramach czynności podlegających opodatkowaniu, uznać należy nie tylko sprzedaż, ale również umowy najmu i dzierżawy. Zatem pierwszym zasiedleniem będzie także moment oddania lokalu do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy).

W tym miejscu należy zauważyć, iż w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

Jak wynika z art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, iż w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów.

Z opisu sprawy wynika, iż Wnioskodawca ma zamiar od maja 2014 r. zarejestrować działalność gospodarczą w CEIDG w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek. Działalność ta ma polegać na nabywaniu nieruchomości mieszkalnych m.in. od deweloperów na podstawie faktur. Wnioskodawca jest zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Mieszkania te będą remontowane, odnawiane i ulepszane, przy czym Wnioskodawca nie planuje nakładów wyższych niż 30% ich wartości, a następnie sprzedawane nabywcom indywidulanym. Mieszkania te nie będą w firmie Wnioskodawcy środkami trwałymi i nie będą wykorzystywane do innych celów niż związanych z przyszłą ich sprzedażą. Wnioskodawca wskazał, iż pomiędzy zakupem mieszkania od dewelopera, a jego sprzedażą nie upłynie termin 2 lat. Powierzchnia użytkowa mieszkań nabytych od dewelopera nie będzie przekraczała 150 m². Na fakturach zakupu mieszkań od dewelopera będzie wykazany podatek VAT.

Ponadto, w opisie sprawy Wnioskodawca zawarł stwierdzenia, iż w stosunku do lokalu nabytego od dewelopera Wnioskodawcy nie będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, gdyż w 100% Wnioskodawca będzie dokonywał sprzedaży zwolnionej od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 oraz, że od wydatków na remont, odnowę i ulepszenie mieszkań nabytych od dewelopera, Wnioskodawcy również nie będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, ponieważ Wnioskodawca będzie dokonywał sprzedaży wyłącznie zwolnionej z podatku od towarów i usług.

Z powyższymi stwierdzeniami Wnioskodawcy nie można się zgodzić. Wskazać bowiem należy, iż z opisu sprawy wynika, iż Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, na fakturach zakupu mieszkań od dewelopera będzie wykazany podatek VAT, a jak stwierdzono wyżej, dostawa lokali mieszkalnych jest czynnością opodatkowaną, zatem Wnioskodawcy przy zakupie lokali mieszkalnych od dewelopera oraz z tytułu wydatków na remont, odnowę i ulepszenie mieszkań, będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony.

Fakt nieskorzystania z tego prawa przez Wnioskodawcę przy nabyciu lokalu oraz przy jego remoncie, odnowie i ulepszeniu, nie jest tożsamy z nieprzysługiwaniem Wnioskodawcy prawa do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony.

Przechodząc do oceny możliwości skorzystania przez Wnioskodawcę przy sprzedaży lokalu nabytego od dewelopera ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wskazać należy, iż pierwsze zasiedlenie lokalu nastąpi w momencie jego sprzedaży przez dewelopera na rzecz Wnioskodawcy. Jednakże, jak wynika z wniosku, pomiędzy zakupem mieszkania od dewelopera a jego sprzedażą nie upłynie okres 2 lat. Uwzględniając powyższe, należy stwierdzić, iż dostawa lokalu objętego zakresem pytania nie będzie korzystała ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jeżeli zatem sprzedaż lokalu nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas należy poddać badaniu zaistnienie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Jak wskazano we wniosku, Wnioskodawca nie planuje ponoszenia nakładów na ulepszenie wyższych niż 30% ich wartości. Jednakże, jak stwierdzono wyżej, Wnioskodawcy przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem ww. lokalu. Wskazać należy, że aby zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy mogło mieć zastosowanie muszą być spełnione łącznie obydwie przesłanki tego przepisu tj. z punktu a) i z punktu b). Zatem, niespełnienie jednej z przesłanek z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy tj. przesłanki wymienionej w punkcie a art. 43 ust. 10a ustawy uniemożliwia Wnioskodawcy skorzystanie ze zwolnienia, o którym mowa w ww. przepisie przy sprzedaży lokalu nabytego od dewelopera.

Wobec powyższego sprzedaż lokalu nabytego od dewelopera nie będzie również korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Skoro Wnioskodawcy nie będą przysługiwały zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Przepis ten stanowi, że zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Warunkiem zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 jest konieczność wykorzystywania towarów, w tym nieruchomości, będących przedmiotem dostawy wyłącznie do działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług oraz brak prawa do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy ich nabyciu, imporcie lub wytworzeniu.

Mając na uwadze fakt, iż Wnioskodawcy przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu lokalu od dewelopera, zatem Wnioskodawca przy sprzedaży tego lokalu nie może skorzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz obowiązujące przepisy należy stwierdzić, iż sprzedając lokal mieszkalny nabyty od dewelopera osobie fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej Wnioskodawca nie ma prawa do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W świetle powyższego rozstrzygnięcia, stanowisko Wnioskodawcy, iż dostawa lokali mieszkalnych nabytych od dewelopera ma prawo korzystać ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy, które nie zostały objęte pytaniem - nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - rozpatrzone.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy - Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (zdarzeniem przyszłym). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.