IPTPP2/443-63/11-7/BM - Odliczenie podatku naliczonego z tytułu zakupów związanych z remontem nieruchomości mieszkalnych.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 19 kwietnia 2011 r. (data wpływu 20 kwietnia 2011 r.), uzupełnionym pismami z dnia 20 czerwca 2011 r. (data wpływu 22 czerwca 2011 r.) oraz z dnia 18 lipca 2011 r. (data wpływu 20 lipca 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie odliczenia podatku naliczonego z tytułu zakupów związanych z remontem nieruchomości mieszkalnych na podstawie art. 90 ustawy - jest prawidłowe.

W dniu 20 kwietnia 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie odliczenia podatku naliczonego z tytułu zakupów związanych z remontem nieruchomości mieszkalnych na podstawie art. 90 ustawy.

Wniosek został uzupełniony pismami z dnia 20 czerwca 2011 r. oraz z dnia 18 lipca 2011 r. o doprecyzowanie zdarzenia przyszłego oraz przedstawienie własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej zdarzeń przyszłych lub przeredagowanie pytań z wniosku ORD-IN.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni - jako osoba fizyczna prowadzi działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. W wpisie do ewidencji posiada również zapis kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. W ramach prowadzonej działalności rozlicza VAT według proporcji bazowej. Wnioskodawczyni do tej pory nie kupowała nieruchomości na własny rachunek w celu dalszej odsprzedaży. W roku 2011 zostały nabyte dwie nieruchomości mieszkalne, jedna w ramach prowadzonej działalności gospodarczej do obrotu, druga na osobę fizyczną. Zainteresowana rozważa możliwość wprowadzenia nabytej nieruchomości na osobę fizyczną, na ewidencję środków trwałych w ramach prowadzonej działalności. Jednocześnie rozważa możliwość zbycia obu nieruchomości.

W pismach z dnia 20 czerwca 2011 r. oraz z dnia 18 lipca 2011 r., będących odpowiedziami na wezwania Organu, Wnioskodawczyni wskazała, iż jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Wykonuje czynności opodatkowane: pośrednictwo w obrocie nieruchomościami oraz czynności zwolnione - pośrednictwo w świadczeniu usług udzielania kredytów lub pożyczek (art. 43 ust. 1 pkt 38 ustawy o VAT). Nieruchomość mieszkalna zakupiona w ramach działalności gospodarczej jest wykorzystywana do celów prowadzenia działalności - część gospodarcza (dokumentacja, przygotowywanie umów z klientami itp.) Nie jest wykorzystywana na cele osobiste Wnioskodawczyni ani jej pracowników, w tym byłych pracowników. Nieruchomość mieszkalna nabyta na osobę fizyczną jest wykorzystywana do działalności gospodarczej zarówno do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług (przechowywana dokumentacja, przygotowywanie umów pośrednictwa oraz do czynności zwolnionych (umowy kredytowe).

W związku z powyższym zadano następujące pytania (sformułowane ostatecznie w piśmie z dnia 18 lipca 2011 r.)

Zdaniem Wnioskodawczyni:

Ad. 1

Odnosząc się do prawa do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktur zakupowych związanych ze świadczonymi usługami należy stwierdzić, że kwestia ta w sposób jednoznaczny uregulowana została w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. Zgodnie z jego treścią - w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Kwotę podatku naliczonego stanowi natomiast, z zastrzeżeniem ust. 3-7 m.in. suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług. Jak więc wynika z powyższego odliczenie kwoty podatku naliczonego wynikającego z otrzymanych przez podatnika faktur VAT możliwe jest, co do zasady, tylko w przypadku, gdy zakupione towary i usługi będą wykorzystane do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT. Odliczenie podatku naliczonego wynikającego z faktur VAT dokumentujących wydatki związane z wykonanym remontem nieruchomości, co do zasady, nie będzie możliwe. Brak jest związku z wykonywaniem czynności podlegających opodatkowaniu.

Jednakże należy zwrócić uwagę na postanowienia art. 90 ustawy o VAT, regulującej zasady częściowego odliczania podatku VAT. Zgodnie z treścią tych przepisów w stosunku do towarów usług, które są wykorzystywane przez podatnika do wykonywania czynności, w związku z którymi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, jak i czynności, w związku z którymi takie prawo nie przysługuje, podatnik jest obowiązany do odrębnego określenia kwot podatku naliczonego związanych z czynnościami, w stosunku do których podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego. Jeżeli nie jest możliwe wyodrębnienie całości lub części kwot, o których mowa w ust. 1, podatnik może pomniejszyć kwotę podatku należnego o taką część podatku naliczonego, w stosunku do których podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego.

W przypadku, gdy poza takimi czynnościami, jak sprzedaż nieruchomości podatnik wykonuje również inne czynności podlegające opodatkowaniu VAT i podatek naliczony odliczany jest na podstawie proporcji, wówczas obowiązujący w danym roku wskaźnik tej proporcji będzie miał zastosowanie również do podatku naliczonego wynikającego z faktur VAT, dokumentujących wydatki poniesione na remont lokali.

Ad. 2

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy.

Odnosząc się do prawa do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktur zakupowych związanych ze świadczonymi usługami należy stwierdzić, że kwestia ta w sposób jednoznaczny ureguIowana została w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. Zgodnie z jego treścią - w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Kwotę podatku naliczonego stanowi natomiast, z zastrzeżeniem ust. 3-7 m.in. suma kwot podatku okreśIonych w fakturach otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług. Jak więc wynika z powyższego odliczenia kwoty podatku naliczonego wynikającego z otrzymanych przez podatnika faktur VAT możliwe jest, co do zasady, tylko w przypadku, gdy zakupione towary i usługi będą wykorzystywane do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

Odliczenie podatku naliczonego wynikającego z faktur VAT dokumentujących wydatki związane z wykonanym remontem nieruchomości, co do zasady, nie będzie możliwe. Brak jest związku z wykonywaniem czynności podlegających opodatkowaniu.

Jednakże należy zwrócić uwagę na postanowienia art. 90 ustawy VAT regulującej zasady częściowego odliczania podatku VAT. Zgodnie z treścią tych przepisów w stosunku do towarów i usług, które są wykorzystywane przez podatnika do wykonywania czynności, w związku z którym przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, jak i czynności, w związku z którymi takie prawo nie przysługuje, podatnik jest obowiązany do odrębnego określenia kwot podatku naliczonego związanych z czynnościami, w stosunku do których podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego. Jeżeli nie jest możliwe wyodrębnienie całości lub części kwot, o których mowa w ust. 1, podatnik może pomniejszyć kwoty podatku należnego o taką część kwoty podatku naliczonego, którą można proporcjonalnie przypisać czynnościom, w stosunku do których podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego. W przypadku, gdy poza takimi czynnościami, jak sprzedaż nieruchomości podatnik wykonuje również inne czynności podlegające opodatkowaniu VAT i podatek naliczony odliczany jest na podstawie proporcji, wówczas obowiązujący w danym roku wskaźnik tej proporcji będzie miał zastosowanie również do podatku naliczonego wynikającego z faktur VAT dokumentujących wydatki poniesione na remont lokali.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, w zakresie w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi:

W myśl § 5 ust. 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 marca 2011 r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 68, poz. 360), faktura stwierdzająca dokonanie sprzedaży powinna zawierać co najmniej:

Ze wskazanego wyżej przepisu art. 86 ust. 1 ustawy wynika, iż prawo do odliczenia podatku naliczonego przysługuje wyłącznie podatnikowi podatku od towarów i usług, od zakupów towarów i usług wykorzystywanych do dokonywania czynności opodatkowanych. Oznacza to, iż można odliczyć w całości podatek naliczony, który związany jest z transakcjami opodatkowanymi podatnika. Wskazana zasada wyłącza możliwość dokonania odliczenia podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Ustawodawca stworzył podatnikom prawo do odliczenia podatku naliczonego w określonych terminach, pod warunkiem spełnienia przez nich zarówno tzw. przesłanek pozytywnych, m.in. tego że zakupy towarów i usług będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.

Jednakże, w przypadku, gdy podatnik dokonuje zakupów związanych zarówno z czynnościami w związku, z którymi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego jak i z czynnościami w związku, z którymi takie prawo nie przysługuje, zastosowanie znajdują przepisy art. 90 ustawy.

Zgodnie z art. 90 ust. 1 ustawy, w stosunku do towarów i usług, które są wykorzystywane przez podatnika do wykonywania czynności, w związku z którymi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, jak i czynności, w związku z którymi takie prawo nie przysługuje, podatnik jest obowiązany do odrębnego określenia kwot podatku naliczonego związanych z czynnościami, w stosunku do których podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego.

Jeżeli nie jest możliwe wyodrębnienie całości lub części kwot, o których mowa w ust. 1, to zgodnie z art. 90 ust. 2 ustawy, podatnik może pomniejszyć kwotę podatku należnego o taką część kwoty podatku naliczonego, którą można proporcjonalnie przypisać czynnościom, w stosunku do których podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, z zastrzeżeniem ust. 10.

W myśl art. 90 ust. 3 ustawy, proporcję, o której mowa w ust. 2, ustala się jako udział rocznego obrotu z tytułu czynności, w związku z którymi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, w całkowitym obrocie uzyskanym z tytułu czynności, w związku z którymi podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, oraz czynności, w związku z którymi podatnikowi nie przysługuje takie prawo.

Artykuł 90 ust. 4 ustawy stanowi, iż proporcję, o której mowa w ust. 3, określa się procentowo w stosunku rocznym na podstawie obrotu osiągniętego w roku poprzedzającym rok podatkowy, w odniesieniu do którego jest ustalana proporcja. Proporcję tę zaokrągla się w górę do najbliższej liczby całkowitej.

Do obrotu, o którym mowa w ust. 3, nie wlicza się obrotu uzyskanego z dostawy towarów i usług, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji, oraz gruntów i praw wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli są zaliczane do środków trwałych podatnika - używanych przez podatnika na potrzeby jego działalności (art. 90 ust. 5 ustawy), a także obrotu uzyskanego z tytułu transakcji dotyczących nieruchomości lub usług wymienionych w art. 43 ust. 1 pkt 37-41, w zakresie, w jakim czynności te są dokonywane sporadycznie (art. 90 ust. 6 ustawy).

Stosownie do art. 90 ust. 10 ustawy, w brzmieniu obowiązującym z dniem 1 kwietnia 2011 r. nadanym ustawą z dnia 18 marca 2011 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz ustawy - Prawo o miarach (Dz. U. Nr 64, poz. 332), w przypadku gdy proporcja określona zgodnie z ust. 2-8:

Zatem, dokonując analizy cyt. wyżej przepisów stwierdzić należy, iż na podstawie art. 90 ust. 1 ustawy, występuje obowiązek wyodrębnienia podatku naliczonego związanego z czynnościami, w stosunku do których przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego oraz kwot podatku naliczonego związanego z czynnościami w związku z którymi takie prawo nie przysługuje.

Natomiast w sytuacji, gdy nie jest możliwe wyodrębnienie całości lub części kwot podatku związanego z czynnościami, w stosunku do których przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego oraz kwot podatku naliczonego związanego z czynnościami w związku z którymi takie prawo nie przysługuje, podatnik jest obowiązany do proporcjonalnego rozliczenia podatku naliczonego, zgodnie z art. 90 ust. 2 ustawy.

Ponadto należy podkreślić, iż przepisy dotyczące zasad odliczania częściowego, zawarte w art. 90 ustawy, znajdują zastosowanie wyłącznie w odniesieniu do czynności podlegających opodatkowaniu. Natomiast nie dotyczą czynności, których wykonanie nie powoduje konsekwencji podatkowych, gdyż nie podlegają one przepisom ustawy.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawczyni - jako osoba fizyczna prowadzi działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. W wpisie do ewidencji posiada również zapis kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. Wnioskodawczyni wykonuje czynności opodatkowane: pośrednictwo w obrocie nieruchomościami oraz czynności zwolnione - pośrednictwo w świadczeniu usług udzielania kredytów lub pożyczek (art. 43 ust. 1 pkt 38 ustawy o VAT).

Wnioskodawczyni w ramach prowadzonej działalności rozlicza VAT według proporcji bazowej. Do tej pory Wnioskodawczyni nie kupowała nieruchomości na własny rachunek w celu dalszej odsprzedaży. Nieruchomość mieszkalna zakupiona w ramach działalności gospodarczej jest wykorzystywana do celów prowadzenia działalności - część gospodarcza (dokumentacja, przygotowywanie umów z klientami itp.) Nie jest wykorzystywana na cele osobiste Wnioskodawczyni ani jej pracowników, w tym byłych pracowników. Także nieruchomość mieszkalna nabyta na osobę fizyczną jest wykorzystywana do działalności gospodarczej zarówno do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług (przechowywana dokumentacja, przygotowywanie umów pośrednictwa oraz do czynności zwolnionych (umowy kredytowe).

W przedmiotowej sprawie, mając na uwadze okoliczność, iż Wnioskodawczyni w ramach działalności gospodarczej wykonuje zarówno czynności opodatkowane jak i zwolnione z opodatkowania podatkiem VAT i z tymi czynnościami związane jest wykorzystanie budynków będących przedmiotem pytań, należy stwierdzić, iż Zainteresowana będzie mogła odliczyć podatek naliczony tylko w takim zakresie, w jakim wydatki poniesione na zakup towarów i usług w związku z remontem nieruchomości związane będą z czynnościami opodatkowanymi. Oznacza to, że Wnioskodawczyni zobowiązana będzie wówczas do wyodrębnienia takiej części podatku naliczonego, którą będzie można przypisać czynnościom opodatkowanym.

W przypadku natomiast, gdy Zainteresowana nie będzie miała możliwości wyodrębnienia całości lub części kwot, w związku z którymi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, jak i czynności, w związku z którymi takie prawo nie przysługuje, to będzie miała prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego zgodnie z proporcją obliczoną według zasad określonych przepisami art. 90 ustawy.

Przy czym w przypadku nieruchomości nabytej przez osobę prywatną, proporcja winna być odniesiona do takiej części podatku naliczonego, w jakiej ta nieruchomość jest wykorzystywana dla celów działalności gospodarczej.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Informuje się, że w zakresie zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości mieszkalnej, zakupionej w ramach działalności gospodarczej oraz podatku dochodowego od osób fizycznych, zostały wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu, ul. Kośnego 70, 45-372 Opole, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.