IPTPP2/443-513/11-2/PM - Sprzedaż działki budowlanej i udziału w drodze a opodatkowanie VAT.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 22 sierpnia 2011 r. (data wpływu 26 sierpnia 2011 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działek - jest nieprawidłowe.

W dniu 26 sierpnia 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działek.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący zaistniały stan faktyczny.

Wnioskodawca jest rolnikiem i wraz z żoną właścicielem 9 ha gospodarstwa. Otrzymał go od rodziców w darowiźnie za dożywocie w 1988 r. Na części jednego pola w A. dokonał wydzielenia w 2010 r. 10-ciu działek i drogi łączącej ww. działki. Wnioskodawca wskazał, iż musi wykonać drogę oraz uzbroić według podanych warunków zabudowy dla wszystkich działek z urzędu gminy w prąd, wodę, kanalizację - ścieki i zjazd z drogi głównej.

Jedną z tych wydzielonych działek o pow. 0,1010 ha oraz udział 1/14 o pow. 0,2054 ha w drodze sprzedał za kwotę 70.000 PLN dnia 21 marca 2011 r.

Teren ten nie posiadał planu zagospodarowania przestrzennego dla wsi i stanowił grunty orne. Dla 10 - ciu działek zostały wydane warunki zabudowy 31 sierpnia 2010 r. Wnioskodawca poniósł i musi ponieść kolejne nakłady - koszty: geodety, architekta za projekt zaplanowania - wydzielenia działek, drogi do ww. działek. Wnioskodawca ponosi koszty na uzbrojenie tego terenu w prąd, wodę, kanalizację - ścieki i podpięcie do drogi głównej.

Pól - działek nie dzierżawił Wnioskodawca nikomu ani nie użyczał. Wykorzystuje płody rolne na potrzeby własnej rodziny, a część nadwyżki odsprzedaje, w tym również w postaci trzody do rzeźni. Wnioskodawca jest rolnikiem ze statusem ryczałtowanego i nie prowadzi księgi przychodów i rozchodów.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy za sprzedaną działkę i udział w drodze 1/14 części Wnioskodawca musi zapłacić podatek VAT w wysokości 23% i czy powinien zapłacić podatek przy sprzedaży w przyszłości którejkolwiek działki z tych nowo wydzielonych i podłączonych do zrobionej drogi i instalacji.

Zdaniem Wnioskodawcy, nie należy się podatek, bo była i jest to rodzinna gospodarka, a Wnioskodawca chce wydzielić i odsprzedać część. Wnioskodawca ponosi wszystkie koszty geodezyjno-prawne związane z inwestycją z uzbrojeniem włącznie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zaistniałego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Towarami natomiast, w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy o podatku od towarów i usług, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (art. 7 ust. 1 ustawy).

Natomiast w myśl art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

Przyjęcie podziału na dostawę towaru oraz świadczenie usług oznacza w praktyce, że wolą ustawodawcy było określenie maksymalnie szeroko przedmiotu opodatkowania podatkiem od towarów i usług, jeżeli nawet wykazane zostałoby w konkretnym przypadku, że nie występuje dostawa towarów to i tak z reguły należy opodatkować czynność kwalifikowaną wówczas jako świadczenie usług.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza - ust. 2 powołanego artykułu - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zatem, stosując wykładnię językową przepisu stwierdzić można, iż działalnością gospodarczą jest działalność producenta, handlowca lub usługodawcy, także wówczas gdy czynność podlegająca opodatkowaniu została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania w sposób częstotliwy. Przez częstotliwość należy rozumieć powtarzalność czynności tego samego rodzaju (np. sprzedaż działek). Natomiast przesłanki wskazujące na zamiar wykonywania pewnej czynności w sposób częstotliwy muszą istnieć w chwili wykonania usługi lub sprzedaży towaru.

Rolnikiem ryczałtowym, w myśl art. 2 pkt 19 ustawy, jest rolnik dokonujący dostawy produktów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej lub świadczący usługi rolnicze, korzystający ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3, z wyjątkiem rolnika obowiązanego na podstawie odrębnych przepisów do prowadzenia ksiąg rachunkowych.

Biorąc pod uwagę przytoczoną definicję działalności gospodarczej uznać należy, iż rolnik ryczałtowy, w świetle ustawy, posiada status podatnika prowadzącego działalność gospodarczą (działalność rolniczą). Jednakże na mocy art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy, korzysta ze zwolnienia od podatku w zakresie dostaw produktów rolnych pochodzących z własnej działalności oraz w zakresie świadczenia usług rolniczych. Jeśli więc osoba taka wykonuje inne czynności niż dostawa produktów rolnych i świadczenie usług rolniczych, to czynności te dokonywane przez rolnika ryczałtowego w ramach jego działalności rolniczej, podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na zasadach ogólnych.

Poza tym z przytoczonych ww. przepisów wynika, iż dla uznania danego podmiotu za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy nie ma znaczenia rezultat prowadzonej działalności. Oznacza to, że aby uznać działalność podmiotu za działalność gospodarczą nie jest konieczne, aby przyniosła ona jakiekolwiek efekty. Podatnikiem jest zatem również podmiot prowadzący działalność generującą straty, a nawet podmiot, który w ogóle nie dokona żadnej sprzedaży.

Za podatnika należy uznać również osobę, która zadeklarowała zamiar prowadzenia działalności gospodarczej i poczyniła w tym celu pewne nakłady, mimo że sama działalność gospodarcza jeszcze się nie rozpoczęła, nawet w sytuacji jeśli nigdy nie zostanie rozpoczęta. Przykładowo zlecenie wykonania analizy opłacalności inwestycji, która w rezultacie nigdy faktycznie nie została zrealizowana, powinno być traktowane jako działalność gospodarcza.

W świetle powyższego stwierdzić należy, iż każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do przyszłego wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym wykorzystywanie majątku prywatnego przez osobę fizyczną stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli czynności te dokonywane są w sposób ciągły dla celów zarobkowych i nie stanowią jedynie czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Co do zasady stawka podatku, stosownie do treści art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Zgodnie z dodanym art. 146a pkt 1 ustawy w okresie od 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r. stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1, wynosi 23%.

Stosownie do treści przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jako rolnik wraz z żoną jest właścicielem 9 ha gospodarstwa, które otrzymał od rodziców w darowiźnie za dożywocie w roku 1988. Na części jednego pola dokonał w 2010 r. wydzielenia dziesięciu działek i drogi łączącej ww. działki. Teren ten nie posiadał planu zagospodarowania przestrzennego dla wsi i stanowił grunty orne. Jednak dla tych dziesięciu działek zostały wydane warunki zabudowy w dniu 31 sierpnia 2010 r., a Wnioskodawca poniósł i musi ponieść kolejne nakłady, koszty: geodety, architekta za projekt zaplanowania - wydzielenia działek, drogi do ww. działek. Planuje także sprzedaż kolejnych działek.

Wnioskodawca ponosi również koszty na uzbrojenie tego terenu w prąd, wodę, kanalizację i podpięcie do drogi głównej. Jedną z tych wydzielonych działek o pow. 0,1010 ha oraz udział w drodze w wysokości 1/14 o pow. 0,2054 ha Zainteresowany sprzedał w dniu 21 marca 2011 r. za kwotę 70.000 zł.

Działek tych Wnioskodawca nie dzierżawił ani nie użyczał. Wykorzystuje płody rolne na potrzeby własnej rodziny choć część nadwyżki odsprzedaje w tym w postaci trzody chlewnej do rzeźni. Wnioskodawca posiada status rolnika ryczałtowego i nie prowadzi księgi przychodów i rozchodów.

Uwzględniając powyższy opis sprawy oraz treść przytoczonych przepisów stwierdzić należy, iż działalnością gospodarczą w świetle regulacji ustawy o podatku od towarów i usług, jest działalność handlowca, producenta lub usługodawcy gdy dokonują oni czynności podlegających opodatkowaniu także jednorazowo, ale w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania ich w sposób częstotliwy, tj. powtarzalny dla czynności określonego rodzaju. W przedmiotowej sprawie powyższe przesłanki są spełnione, bowiem Wnioskodawca sprzedał jedną działek wraz z udziałem w drodze, a ponadto planuje sprzedaż kolejnych działek budowlanych. Istotnym faktem jest to, że Wnioskodawca z własnej inicjatywy podzielił część otrzymanej nieruchomości na 10 działek. Wydzielił drogę wewnętrzną, łączącą te działki. Nadto dla tych działek uzyskał decyzję o warunkach zabudowy. Dokonał uzbrojenia terenu w prąd, wodę, kanalizację. Podzielenie natomiast nieruchomości na mniejsze powierzchniowo działki, ich uzbrojenie oraz ustanowienie drogi do działek umożliwiają łatwiejszą ich sprzedaż oraz uatrakcyjnią je rynkowo. Ponadto Wnioskodawca poniósł oraz będzie ponosił koszty geodety, architekta za projekt zaplanowania wydzielenia działek, drogi do ww. działek.

Powyższe działania podjęte przez Wnioskodawcę świadczą o zorganizowanym charakterze sprzedaży. Opisana sytuacja bezsprzecznie zatem świadczy o zamiarze wykonywania czynności w sposób częstotliwy oraz przesądza o wykorzystywaniu towarów (działek budowlanych) w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Fakt podziału nieruchomości przed jej sprzedażą w postaci działek budowlanych oraz podejmowanie działań w celu nadania wydzielonym działkom charakteru rynkowo atrakcyjnego wskazują, że Wnioskodawca jako właściciel nieruchomości działa z zamiarem uzyskania w ten sposób stałych dochodów. Wynika to bowiem z powtarzalnego charakteru tych transakcji.

Takie aktywne działanie w zakresie obrotu nieruchomościami świadczą o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. W związku z powyższym, w ocenie tut. Organu, działania podejmowane przez Wnioskodawcę nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Zatem dostawy terenu przeznaczonego pod zabudowę nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Skutkiem powyższego, Zainteresowany podejmując kroki celem zorganizowanej dostawy, a następnie dokonując sprzedaży towarów (działek budowlanych) w sposób częstotliwy, wypełnia definicję prowadzenia działalności gospodarczej z art. 15 ust. 2 ustawy i jest podatnikiem podatku VAT z art. 15 ust. 1 ustawy.

Podkreślić należy, że bez znaczenia pozostaje w przedmiotowej sprawie fakt, iż jak wskazał Wnioskodawca, tylko nadwyżka płodów rolnych jest sprzedawana, w tym również w postaci trzody chlewnej do rzeźni. Fakt ten nie ma znaczenia dla oceny całokształtu okoliczności, z których jednoznacznie wynika, że Wnioskodawca podjął działania inne niż dostawa produktów rolnych i świadczenie usług rolniczych.

Podjęte działania w celu sprzedaży gruntu stanowią ciąg zdarzeń przesądzających o prowadzeniu działalności gospodarczej.

Reasumując należy stwierdzić, że Wnioskodawca dokonując dostawy działki o pow. 0,1010 ha i udziału w drodze w wysokości 1/14 o pow. 0,2054 ha oraz planując dostawę pozostałych działek wydzielonych z posiadanej nieruchomości wypełnia definicję działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy i spełnia przesłanki do uznania go za podatnika podatku od towarów i usług zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy. Tym samym dokonana czynność oraz planowana dostawa wypełniają wymogi z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Wobec powyższego sprzedaż ww. działki i udziału w drodze oraz planowa dostawa pozostałych działek budowlanych podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT. Z kolei przeznaczenie działek pod zabudowę uniemożliwi zastosowanie do ich dostawy zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Zatem dostawa jednej z działek i udziału w drodze oraz planowana pozostała dostawa działek budowlanych, o których mowa we wniosku podlega opodatkowaniu podstawową stawką podatku VAT w wysokości 23%.

Należy dodać, iż zgodnie z art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d) ustawy, do podatników dokonujących dostaw terenów budowlanych oraz przeznaczonych pod zabudowę - niezależnie od wielkości obrotów - nie stosuje się zwolnień podmiotowych, o których mowa w art. 113 ust. 1 i 9 tej ustawy.

W konsekwencji stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu, ul. Kośnego 70, 45-372 Opole po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.