IPTPP2/443-401/11-4/PM - Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług sprzedaży nieruchomości oraz obowiązek wystawienia faktury VAT dokumentującej tę sprzedaż.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 21 lipca 2011 r. (data wpływu 26 lipca 2011 r.) uzupełnionym pismem z dnia 20 października 2011 r. (data wpływu 26 października 2011 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości i obowiązku wystawienia faktury VAT - jest prawidłowe.

W dniu 26 lipca 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości i obowiązku wystawienia faktury VAT.

Wniosek został uzupełniony pismem z dnia 20 października 2011 r. (data wpływu 26 października 2011 r.) o uzupełnienie przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca prowadzi działalność jako osoba fizyczna. W czerwcu 2006 r. kupił wraz z małżonką (z którą ma rozdzielność majątkową), od osoby fizycznej, budynek mieszkalny, zabudowania gospodarcze i grunt. W akcie notarialnym zostało zapisane, że nieruchomość tą będzie użytkował w działalności gospodarczej. Nieruchomość ta została wpisana do ewidencji środków trwałych firmy Wnioskodawcy (budynki za wyjątkiem gruntu są amortyzowane). Nieruchomości tej Wnioskodawca nie wykorzystywał bezpośrednio do prowadzenia w działalności gospodarczej, natomiast osiągał przychód z tytułu najmu. Przychody z tytułu najmu opodatkował łącznie z innymi przychodami z działalności gospodarczej. Obecnie Wnioskodawca rozważa możliwość sprzedaży tej nieruchomości w roku bieżącym 2011 lub w przyszłym tj. 2012 r.

W piśmie z dnia 20 października 2011 r. (data wpływu 26 października 2011 r.) stanowiącym uzupełnienie wniosku, Wnioskodawca wskazał, iż przedmiotem sprzedaży, o której mowa we wniosku będzie cała nieruchomość tj. budynek mieszkalny, budynek gospodarczo-garażowy oraz grunty. Budynki będące przedmiotem planowanej sprzedaży posadowione są na jednej wyodrębnionej geodezyjnie działce. Sprzedającym przedmiotową nieruchomość była osoba fizyczna a transakcja udokumentowana została jedynie umową notarialną i nie podlegała podatkowi VAT (za wyjątkiem czynności notarialnych), w związku z tym podatek VAT od nabycia nie został odliczony, bo go nie było. Wnioskodawca poniósł wydatki na ulepszenie takie jak: płytki podłogowe, malowanie, gładzie gipsowe. Od zakupu tych materiałów i usług Zainteresowany odliczał podatek naliczony. Poniesione przez Wnioskodawcę wydatki na ulepszenie były niższe niż 30% wartości początkowej nabytej nieruchomości. Budynki i budowle po ulepszeniu były wykorzystywane do czynności opodatkowanych (przychód z tytułu najmu) przez ponad 5 lat (od czerwca 2006 r.) do dnia dzisiejszego.

Planowana sprzedaż dotyczy działki położonej w mieście, przy ulicy S., na której są naniesienia w postaci budynku mieszkalnego i gospodarczo-garażowego. Część gruntu w obrębie tej nieruchomości jest niezabudowana. W akcie notarialnym zapisano, że według ewidencji gruntów działka ta stanowi teren budownictwa. Na dzień 23 maja 2006 r. gmina nie posiadała obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego przedmiotową działkę. Według ewidencji gruntów działka ta stanowi teren budownictwa.

Całą nieruchomość (grunt, budynek mieszkalny i gospodarczo-garażowy) Wnioskodawca wynajmuje na podstawie umowy najmu i osiąga z tego tytułu opodatkowane przychody. Grunty te nabyto jako ogrodzoną działkę z naniesieniami, niezabudowany fragment działki wyłożony jest kostką brukową.

Umowa najmu dotyczy całej nieruchomości, a więc budynku mieszkalnego, gospodarczo-garażowego, gruntu pod tymi zabudowaniami oraz fragmentu działki, która jest niezabudowana. Stroną umowy najmu tej nieruchomości jest Wnioskodawca prowadzący działalność pod firmą. Nabycie nieruchomości nastąpiło, od osoby fizycznej.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług VAT. Czy sprzedaż ta winna być udokumentowana fakturą VAT.

Zdaniem Wnioskodawcy, dostawa nieruchomości będzie zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o podatku od towarów i usług (ustawa o VAT). Zwolnienie z pewnością dotyczy części niemieszkalnej art. 43 ust. 1 pkt 10, natomiast część dotycząca budynku mieszkalnego będzie podlegała zwolnieniu z uwagi na fakt, iż wydatki na ulepszenie przedmiotowego budynku nie przekroczyły 30% jego wartości początkowej - art. 43 ust. 1 pkt 10a. Z uwagi na fakt, że Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku VAT to zdaniem Zainteresowanego oprócz aktu notarialnego sprzedaż nieruchomości winna być również udokumentowana fakturą VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z dyspozycją art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054) zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Z treści art. 7 ust. 1 ustawy wynika, że dostawą towarów jest przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Zgodnie z brzmieniem art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przez świadczenie usług - w myśl art. 8 ust. 1 ustawy - rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (...).

Jedną z generalnych zasad na gruncie podatku od towarów i usług jest to, że czynności wymienione w art. 5 ust. 1 ustawy podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdy wykonane są przez podatnika.

Co do zasady stawka podatku, stosownie do treści art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Zgodnie z dodanym art. 146a pkt 1 ustawy w okresie od 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r. stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i przepisów wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zgodnie z zapisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

Definicję pierwszego zasiedlenia zawiera art. 2 pkt 14 ustawy, zgodnie z którym, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

Analiza powyższych przepisów wskazuje, że dla zastosowania powyższego zwolnienia od podatku istotne jest określenie, czy dostawa nie następuje w ramach pierwszego zasiedlenia. Ustawa o podatku od towarów i usług zawiera definicję legalną tego pojęcia. Wynika z niej, że pierwsze zasiedlenie występuje wówczas, gdy budynek, budowla lub ich części są wydawane pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi. Istotne jest jednak to, że musi to nastąpić w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu (np. sprzedaż, najem, dzierżawa).

Natomiast w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

Przy czym warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b), nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat (art. 43 ust. 7a ustawy).

Zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli albo ich części trwale związanych z gruntem.

Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, ze zwolnienia korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony. Jeżeli natomiast dostawa budynku podlega opodatkowaniu podstawową stawką podatku VAT, to taką stawką należy opodatkować również grunt.

Zgodnie z art. 106 ust. 1 ustawy, podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 1a, 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16.

Stosownie natomiast do art. 106 ust. 4 ustawy, podatnicy, o których mowa w ust. 1-3, nie mają obowiązku wystawienia faktur, o których mowa w ust. 1 i 2, osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej. Jednakże na żądanie tych osób podatnicy są obowiązani do wystawienia faktury.

W myśl § 4 ust. 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 marca 2011 r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 68, poz. 360), zarejestrowani podatnicy jako podatnicy VAT czynni, posiadający numer identyfikacji podatkowej, wystawiają faktury oznaczone wyrazami "FAKTURA VAT".

Z treści złożonego wniosku wynika, że Wnioskodawca jako czynny zarejestrowany podatnik podatku od towarów i usług, prowadzi działalność gospodarczą jako osoba fizyczna i zamierza przeznaczyć do sprzedaży w 2011 r. lub w 2012 r. nabyty w czerwcu 2006 r. od osoby fizycznej, budynek mieszkalny, zabudowania gospodarcze i grunt. Powyższą nieruchomość Wnioskodawca nabył wraz z żoną. W akcie notarialnym zapisano, że nieruchomość tę Zainteresowany będzie użytkował w działalności gospodarczej. Transakcja nabycia udokumentowana została jedynie umową notarialną i nie podlegała podatkowi VAT (za wyjątkiem czynności notarialnych), w związku z tym podatek VAT od nabycia nie został odliczony.

Przedmiotem planowanej sprzedaży będzie cała nieruchomość tj. budynek mieszkalny, budynek gospodarczo-garażowy oraz grunt. Przedmiotowe budynki posadowione są na jednej wyodrębnionej geodezyjnie działce.

Nieruchomość jest oddana w najem, z tytułu którego Wnioskodawca osiąga przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem VAT od ponad 5 lat tj. od czerwca 2006 do dnia dzisiejszego. Umowa najmu obejmuje całą nieruchomość (tj. budynek mieszkalny, gospodarczo-garażowy, grunt pod tymi zabudowaniami oraz fragment działki, która jest niezabudowana). Stroną umowy najmu tej nieruchomości jest Wnioskodawca prowadzący działalność pod firmą.

Wnioskodawca na przedmiotową nieruchomość ponosił wydatki na ulepszenie, które były niższe niż 30% wartości początkowej nabytej nieruchomości, odliczając od poniesionych wydatków podatek naliczony.

Część gruntu w obrębie tej nieruchomości jest niezabudowana. Według ewidencji gruntów działka ta stanowi teren budownictwa. Na dzień sprzedaży przedmiotowej nieruchomości gmina nie posiadała obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego przedmiotową działkę. Według ewidencji gruntów działka ta stanowi teren budownictwa. Grunty te nabyto jako ogrodzoną działkę z naniesieniami, niezabudowany fragment działki wyłożony jest kostką brukową.

Mając na względzie powołane powyżej przepisy prawa oraz odnosząc się do przedstawionego zdarzenia przyszłego należy stwierdzić, iż planowana przez Wnioskodawcę dostawa budynku mieszkalnego oraz budynku gospodarczo-garażowego będzie mogła skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż:

* ich dostawa nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

* pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nie upłynie okres krótszy niż 2 lata.

Do pierwszego zasiedlenia doszło bowiem z momentem oddania ww. budynków w najem, w czerwcu 2006 r..

Wobec powyższego, skoro dostawa ww. budynków, położonych na jednej wyodrębnionej geodezyjnie działce, będzie zwolniona od podatku VAT to stosownie do zapisów art. 29 ust. 5 ustawy, ze zwolnienia od tego podatku będzie również korzystać dostawa całej przedmiotowej działki, z którą budynki te są trwale związane.

Jednocześnie należy zaznaczyć, iż badanie przesłanek z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, na który m.in. powołuje się Wnioskodawca jest w tej sytuacji bezzasadne, skoro dostawa ww. nieruchomości może korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Odnosząc się natomiast kwestii obowiązku udokumentowania transakcji sprzedaży fakturą należy stwierdzić, iż skoro Wnioskodawca jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT, to jest zobowiązany do wystawienia faktury VAT, na zasadach ogólnych określonych w art. 106 ust. 1 ustawy oraz § 4 ust. 1 ww. rozporządzenia chyba, że nabywcą zabudowanej nieruchomości będzie osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej, która nie wystąpi z żądaniem wystawienia faktury VAT.

W związku z powyższym oceniając całościowo stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Zaznaczenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Końcowo tut. Organ informuje się, że niniejsza interpretacja rozstrzyga wniosek w zakresie podatku od towarów i usług (pytania nr 1 i 2 wniosku ORD-IN), natomiast w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych (pytania nr 3-6 wniosku ORD-IN) zostały wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, ul. Piotrkowska 135, 90-434 Łódź po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.