IPTPP2/443-147/11-4/BM - Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług sprzedaży działek budowlanych.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 12 maja 2011 r. (data wpływu 16 maja 2011 r.), uzupełnionym pismem z dnia 9 sierpnia 2011 r. (data wpływu 10 sierpnia 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działek budowlanych i obowiązku zapłaty podatku VAT z tytułu tych transakcji - jest nieprawidłowe.

W dniu 16 maja 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działek budowlanych i obowiązku zapłaty podatku VAT z tytułu tych transakcji.

Wniosek został uzupełniony pismem z dnia 9 sierpnia 2011 r. poprzez doprecyzowanie stanu faktycznego.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca, na podstawie aktu notarialnego, zakupił w listopadzie 2005 r. działkę nr 151/1 z przeznaczeniem pod budowę własnego domu. Niestety z przyczyn rodzinno-ekonomicznych do budowy domu nie doszło.

W roku 2010 Wnioskodawca podzielił działkę na 5 mniejszych i postanowił je sprzedać.

W październiku 2010 r. Prezydent Miasta wydał decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na budowie czterech budynków mieszkalnych jednorodzinnych oraz czterech budynków gospodarczych wraz z urządzeniami i sieciami infrastruktury technicznej i urządzeniami budowlanymi wraz z urządzeniem drogi wewnętrznej, przewidzianej do realizacji na działce nr ewid. 151/1.

Wnioskodawca jest podatnikiem VAT i prowadzi działalność gospodarczą w zakresie: sprzedaż hurtowa i detaliczna samochodów osobowych i furgonetek (45.11.Z oraz pochodne 45.19.Z; 45.31.Z; 45.32.Z; 45.40.Z; i transport drogowy towarów 49.41.Z).

W piśmie z dnia 9 sierpnia 2011 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, Wnioskodawca wskazał, że nie wykorzystywał przedmiotowego gruntu do działalności gospodarczej, również działalności rolniczej w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.). Ponadto Wnioskodawca nie posiadał ani nie posiada statusu rolnika ryczałtowego, nie udostępniał ww. gruntu innym osobom na podstawie umowy najmu, dzierżawy, użyczenia itp., nie dokonywał wcześniej sprzedaży gruntów. Wnioskodawca ponosił następujące nakłady dotyczące ww. gruntu: wystąpił o podział gruntu oraz zamieścił ogłoszenie o sprzedaży.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż tych działek budowlanych będzie opodatkowana podatkiem VAT. Czy Wnioskodawca będzie zmuszony zapłacić podatek VAT od tych transakcji.

Zdaniem Wnioskodawcy, jest to Jego majątek osobisty i nie służy on do prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Sprzedaż tych działek jest jednorazowa, nie wiąże się z uzyskiwaniem stałego dochodu - nie jest więc działalnością gospodarczą w rozumieniu przepisów o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2011 r., przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Zgodnie z ww. przepisami grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 5 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel i rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza - mocą ust. 2 powołanego artykułu - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, iż do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem "podatnik" tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, podatnikiem staje się również ten, kto wykonał czynność, podlegającą opodatkowaniu jednorazowo, ale w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Chociaż ustawa nie definiuje pojęcia "częstotliwości", przez zamiar wykonywania danej czynności w sposób częstotliwy należy rozumieć chęć, wolę powtarzalnego, a nie jednorazowego wykonywania określonych czynności, składających się na istotę prowadzenia działalności.

O kwestii częstotliwości nie decyduje czasookres wykonywania czynności (rok, dwa czy pięć lat), ani ilość dokonanych transakcji. Decydującym kryterium jest powtarzalność czynności. Dlatego też, w każdym przypadku należy indywidualnie rozstrzygnąć, czy intencją podmiotu wykonującego określoną czynność, z którą łączą się skutki podatkowoprawne, było dokonywanie tej czynności wielokrotnie i w okolicznościach noszących znamiona działalności gospodarczej.

W kontekście powyższego nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przy rozstrzyganiu kwestii, czy w danej sytuacji mamy do czynienia z działalnością gospodarczą nie może mieć znaczenia deklarowany zamiar dokonania zakupu gruntu na własne potrzeby, który to grunt następnie jest dzielony na mniejsze działki z warunkami zabudowy, które mają być następnie sukcesywnie sprzedawane. Przyjęcie założenia, że osoba fizyczna dokonująca dostawy działek rolnych z wydanymi warunkami zabudowy, opierając się jedynie na deklaracji tej osoby, że dokonuje tej dostawy "ze swego majątku prywatnego", bez rozważenia okoliczności, które towarzyszą tej dostawie, prowadziłoby do nieuzasadnionego uprzywilejowania osób fizycznych, względem innych podmiotów. Przy sprzedaży działek rolnych z wydanymi warunkami zabudowy, dokonywanej przez inne podmioty, przykładowo gminy, czy agencje nieruchomości, bez względu na ilość sprzedanych działek, sprzedaż taka podlega opodatkowaniu. Zatem dla oceny czy w danej sytuacji mamy do czynienia z działalnością gospodarczą istotne znaczenie mają okoliczności towarzyszące sprzedaży działek.

Z przedstawionego we wniosku zaistniałego stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawca, na podstawie aktu notarialnego, zakupił w listopadzie 2005 r. działkę nr 151/1 z przeznaczeniem pod budowę własnego domu. Niestety z przyczyn rodzinno-ekonomicznych do budowy domu nie doszło. W roku 2010 Wnioskodawca podzielił działkę na 5 mniejszych i postanowił je sprzedać. W październiku 2010 r. Prezydent Miasta wydał decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na budowie czterech budynków mieszkalnych jednorodzinnych oraz czterech budynków gospodarczych wraz z urządzeniami i sieciami infrastruktury technicznej i urządzeniami budowlanymi wraz z urządzeniem drogi wewnętrznej, przewidzianej do realizacji na działce nr ewid. 151/1.

Wnioskodawca jest podatnikiem VAT i prowadzi działalność gospodarczą w zakresie: sprzedaż hurtowa i detaliczna samochodów osobowych i furgonetek (45.11.Z oraz pochodne 45.19.Z; 45.31.Z; 45.32.Z; 45.40.Z; i transport drogowy towarów 49.41.Z).

Nie wykorzystywał przedmiotowego gruntu do działalności gospodarczej, również działalności rolniczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Ponadto Wnioskodawca nie posiadał ani nie posiada statusu rolnika ryczałtowego, nie udostępniał ww. gruntu innym osobom na podstawie umowy najmu, dzierżawy, użyczenia itp., nie dokonywał wcześniej sprzedaży gruntów. Wnioskodawca ponosił następujące nakłady dotyczące ww. gruntu: wystąpił o podział gruntu oraz zamieścił ogłoszenie o sprzedaży.

Uwzględniając treść przytoczonych przepisów oraz przedstawiony zaistniały stan faktyczny wskazać należy, iż działalnością gospodarczą w świetle regulacji ustawy o podatku od towarów i usług, jest działalność handlowca, producenta lub usługodawcy gdy dokonują oni czynności podlegających opodatkowaniu także jednorazowo, ale w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania ich w sposób częstotliwy, tj. powtarzalny dla czynności określonego rodzaju. W przedmiotowej sprawie powyższe przesłanki zostaną spełnione, bowiem Wnioskodawca dokonuje dostaw kilku działek budowlanych. Istotnym faktem jest to, że Wnioskodawca z własnej inicjatywy podzielił nieruchomość na 5 działek, wystąpił o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a następnie wydzielone działki zaoferował do sprzedaży, ponosząc nakłady na zamieszczenie ogłoszenia o sprzedaży, co wskazuje, iż Wnioskodawca czyni celowe i profesjonalne działania zmierzające do dokonania sprzedaży gruntu. Podzielenie nieruchomości na mniejsze powierzchniowo działki oraz ustanowienie drogi wewnętrznej do działek umożliwiają łatwiejszą ich sprzedaż oraz uatrakcyjnią ją rynkowo. Opisana sytuacja bezsprzecznie wskazuje, iż sprzedaż nie ma charakteru jednorazowego czy incydentalnego. Dostawy są realizowane z zamiarem ich powtarzania, mają zatem charakter częstotliwy. Ponadto fakt podziału nieruchomości przed jej sprzedażą na działki budowlane wskazuje, że Wnioskodawca jako właściciel nieruchomości działa z zamiarem uzyskania w ten sposób stałych dochodów, z uwagi na powtarzalny charakter tych transakcji.

Zatem Wnioskodawca, podejmując czynności związane z podzieleniem gruntu na działki budowlane i przygotowaniem ich do sprzedaży, planując i organizując następnie sprzedaż tak wytworzonych towarów (nowoutworzonych nieruchomości gruntowych o charakterze budowlanym), przejawił zamiar prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie handlu działkami budowlanymi (art. 15 ust. 2 ustawy). Tym samym przedmiotowa dostawa gruntu podlega opodatkowaniu VAT, ponieważ podziałowi gruntu na poszczególne działki budowlane (nabycie nowopowstałych rzeczy) towarzyszył zamiar ich odprzedaży. Wystąpienie przedstawionego ciągu zdarzeń ma istotne znaczenie dla uznania zachowań osoby fizycznej za przejaw prowadzenia przez nią działalności w sposób zorganizowany i w celu zarobkowym, a także przesądza o istnieniu zamiaru wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Stąd też wypełniona została dyspozycja art. 15 ust. 2 ustawy.

Skutkiem powyższego, Zainteresowany stanie się podatnikiem podatku VAT z art. 15 ust. 1 ustawy.

Zapewnienia Zainteresowanego, że ww. nieruchomości gruntowe stanowią Jego majątek osobisty nie mają przesądzającego znaczenia dla dokonanej oceny. Z wniosku nie wynika bowiem, aby w jakikolwiek sposób grunty te służyły tym celom i w tych celach były zagospodarowane.

W konsekwencji powyższego planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż działek będzie stanowiła dostawę towarów, która w oparciu o regulację zawartą w art. 5 ust. 1 ustawy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, podstawowa stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednakże na podstawie obowiązującego od dnia 1 stycznia 2011 r. art. 146a pkt 1 ustawy, wprowadzonego art. 19 pkt 5 ustawy z dnia 26 listopada 2010 r. o zmianie niektórych ustaw związanych z realizacją ustawy budżetowej (Dz. U. Nr 238, poz. 1578) oraz art. 9 pkt 1 ustawy z dnia 16 grudnia 2010 r. o zmianie ustawy o finansach publicznych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 257, poz. 1726) w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Od zasady opodatkowania dostawy gruntu według stawki podstawowej przewidziano jednak pewne wyjątki. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług, dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ust. 1 ustawy.

Zgodnie z zapisem art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Powyższe oznacza, iż generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane lub przeznaczone pod zabudowę. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., nieprzeznaczonymi pod zabudowę - są zwolnione od podatku VAT.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią akty prawa miejscowego (miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego), a w przypadku jego braku inne akty ustanowione przez właściwe organy (studium uwarunkowań oraz decyzja o warunkach zabudowy).

W omawianej sprawie, jak wskazano we wniosku, dla przedmiotowych działek została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Skutkiem powyższego, dostawa działek, nie może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ze względu na swój odmienny niż rolny i leśny charakter.

Reasumując, Zainteresowany dokonując dostawy działek budowlanych wydzielonych z posiadanej nieruchomości nr 151/1 wypełni definicję działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy i wystąpi - w związku z dostawą tych działek - w charakterze podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Sprzedaż tych działek podlega opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki podstawowej 23%. W konsekwencji powyższego Wnioskodawca jest obowiązany jest do zapłaty podatku z tytułu tych transakcji.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, ul. Piotrkowska 135, 90-434 Łódź, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.