IPTPP1/443-995/11-4/AK - Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług sprzedaży nieruchomości zabudowanej.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi, działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Gminy przedstawione we wniosku z dnia 24 listopada 2011 r. (data wpływu 29 listopada 2011 r.) uzupełnionym pismem z dnia 27 stycznia 2012 r. (data wpływu 2 lutego 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanej-jest nieprawidłowe.

W dniu 29 listopada 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanej.

Przedmiotowy wniosek został uzupełniony pismem z dnia 27 stycznia 2012 r. (data wpływu 2 lutego 2012 r.) w zakresie doprecyzowania opisanego zdarzenia przyszłego.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Gmina zamierza zbyć nieruchomość zabudowaną na rzecz jej dzierżawcy. Gmina jest podatnikiem podatku VAT. Od 1994 r. Gmina wydzierżawia Przedsiębiorstwu Komunikacyjnemu przeznaczone do zbycia zabudowane działki oznaczone nr. Żadna z działek nie jest gruntem niezabudowanym. W 1994 r. Gmina oddała w dzierżawę grunt wraz z usytuowanymi na nim budynkami. Budowa kompleksu budynków została rozpoczęta przez Gminę w latach 1980-1990. Dzierżawca na potrzeby prowadzonej działalności poniósł nakłady na kontynuację budowy budynków:

* w latach 2006 - 2007 poniósł nakłady na kontynuację budowy budynku biurowo-socjalno - usługowego o halę napraw,

* w latach 2009-2010 poniósł nakłady na rozbudowę budynku myjni samochodowej.

Wyżej opisanym budynkom udzielono pozwolenia na użytkowanie decyzją z dnia 23 stycznia 1996 r.

Gmina, po oddaniu zabudowanego gruntu w dzierżawę, nie ponosiła żadnych wydatków w związku z rozbudową budynków. Na potrzeby wyceny przyszłej transakcji dla przedmiotowej nieruchomości został wykonany operat szacunkowy, w którym określono wartość rynkową dla całej nieruchomości, odpowiednio:

* wartość rynkową gruntu oszacowano na kwotę 1.080,909 zł,

* wartość rynkową naniesień oszacowano na kwotę 1.446,460 zł,

* wartość rynkową nakładów poniesionych przez dzierżawcę oszacowano na kwotę 509.006 zł. (rozbudowa budynku głównego o halę napraw, rozbudowa budynku myjni samochodowej, roboty instalacyjno-budowlane, montaż nowych bram wjazdowych).

Przedmiotowa nieruchomość, obejmująca działki oznaczone nr sprzedawana będzie wraz z obciążeniem służebnością przejazdu i przejścia poprzez działki będące własnością Gminy oznaczone nr.., które zapewnią sprzedawanej nieruchomości dostęp do drogi publicznej.

Wartość rynkowa nieruchomości z uwzględnieniem kosztów służebności przejścia i przejazdu (wartość służebności określono na kwotę 78.464 zł) oraz nakładów poniesionych na nieruchomości przez dzierżawcę jest podstawą ustalenia ceny zbycia przedmiotowej nieruchomości na rzecz obecnego dzierżawcy i stanowi kwotę 1.939,899 zł.

Przedmiotem dostawy będzie nieruchomość składająca się z działek zabudowanych. Na podstawie art. 29 ust. 5 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynku trwale związanym z gruntem z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Zatem dla gruntu obowiązuje taka stawka podatku jak dla budynku.

Gminie nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego ani też Gmina nie ponosiła żadnych wydatków na ulepszenie budynków, w związku z tym dostawa będzie korzystała ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10a.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. W rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług, budynki i budowle zlokalizowane na działkach nie są oddane w ramach pierwszego zasiedlenia i nie podlegają czynnością podlegającym opodatkowaniu. Pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynków nie upłynął okres krótszy niż 2 lata w przypadku wszystkich budynków. Wszystkie budynki i budowle znajdujące się na działkach oznaczonych nr ewid...,...,...,... są budynkami i budowlami w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane. Wszystkie budynki i budowle są trwale związane z gruntem.

Gminie nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu wybudowania lub nabycia przedmiotowych nieruchomości - dotyczy wszystkich budynków i budowli posadowionych na przedmiotowym gruncie. Gmina od czasu dzierżawienia przedmiotowej nieruchomości, tj. od 1996 r. nie ponosiła wydatków na ulepszenie poszczególnych nieruchomości.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy Gminie zgodnie z art. 43 ust. 10a w związku z art. 29 ust. 5 ustawy o VAT, będzie przysługiwało zwolnienie od podatku przy sprzedaży zabudowanego gruntu na rzecz dotychczasowego dzierżawcy.

Zdaniem Wnioskodawcy, na podstawie art. 43 ust. 10a w związku z art. 29 ust. 5 ustawy o VAT Gminie będzie przysługiwało zwolnienie od podatku przy sprzedaży zabudowanego gruntu na rzecz dotychczasowego dzierżawcy. Przedmiotem dostawy będzie zabudowana nieruchomość i na podstawie art. 29 ust. 5 ustawy o VAT grunt będzie opodatkowany taką stawką podatku jaka obowiązuje dla budynku. Gminie nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego ani też Gmina nie ponosiła żadnych wydatków na ulepszenie budynków, w związku z tym dostawa będzie korzystała ze zwolnieniaprzewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10a.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Z art. 7 ust. 1 ustawy wynika, że dostawą towarów jest przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 ust. 6 ustawy).

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza - na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy - obejmuje wszelka działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Według art. 15 ust. 6 ustawy, nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.

Powyższy zapis jest odzwierciedleniem art. 13 obowiązującej od dnia 1 stycznia 2007 r. Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej - (Dz. Urz. UE L Nr 347), zgodnie z którym krajowe, regionalne i lokalne organy władzy oraz inne podmioty prawa publicznego nie są uważane za podatników w związku z działalnością, którą podejmują lub transakcjami, których dokonują jako organy władzy publicznej, nawet jeśli pobierają należności, opłaty, składki lub płatności w związku z takimi działaniami lub transakcjami.

Jednakże, w świetle unormowań prawa wspólnotowego w przypadku, gdy organy władzy publicznej bądź urzędy obsługujące te organy podejmują takie działania lub dokonują takich transakcji, są uważane za podatników w odniesieniu do tych działań, lub transakcji, gdyby wykluczenie ich z kategorii podatników prowadziło do znaczących zakłóceń konkurencji.

Na podstawie § 13 ust. 1 pkt 12 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 73, poz. 392 z późn. zm.), zwalnia się od podatku czynności związane z wykonywaniem zadań publicznych nałożonych odrębnymi przepisami, wykonywane w imieniu własnym i na własną odpowiedzialność przez jednostki samorządu terytorialnego, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.

Wobec powyższego dostawa nieruchomości przez Gminę na podstawie umowy sprzedaży, tj. czynności cywilnoprawnej, innemu podmiotowi skutkuje uzyskiwaniem korzyści majątkowej po stronie Wnioskodawcy.

W konsekwencji sprzedaż stanowi odpłatne świadczenie, które podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy i w tym zakresie Gmina będzie działała jako podatnik podatku VAT.

Stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22% z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednakże, w myśl art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Podkreślić także należy, iż zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi, bądź zwolnienie od podatku.

W świetle art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

Z treści ww. przepisu wynika, iż dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynku lub budowli kluczowym jest ustalenie, czy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z przepisem art. 2 pkt 14 ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

Co istotne, oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za takie można rozumieć m.in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość nie musi być faktycznie wykorzystywana, lecz winna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu.

Ponadto za oddanie do użytkowania w ramach czynności podlegających opodatkowaniu, uznać należy nie tylko sprzedaż, ale również umowy najmu i dzierżawy. Zatem pierwszym zasiedleniem będzie także moment oddania budynku do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy).

W tym miejscu należy zauważyć, iż w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku również dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

Warunku, o którym mowa w 43 ust. 1 pkt 10a lit. b) - stosownie do art. 43 ust. 7a - nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

W świetle art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 musi również zawierać:

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, iż w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z dwóch podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, iż stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna.

W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu warunkującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawca zamierza zbyć nieruchomość zabudowaną na rzecz jej dzierżawcy. Gmina jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Od 1994 r. Gmina wydzierżawia Przedsiębiorstwu Komunikacyjnemu przeznaczone do zbycia zabudowane działki oznaczone nr...,...,...,.... Żadna z działek nie jest gruntem niezabudowanym. W roku 1994 Gmina oddała w dzierżawę grunt wraz z usytuowanymi na nim budynkami. Budowa kompleksu budynków została rozpoczęta przez Gminę w latach 1980-1990. Dzierżawca na potrzeby prowadzonej działalności poniósł nakłady na kontynuację budowy budynków:

* w latach 2006 - 2007 poniósł nakłady na kontynuację budowy budynku biurowo-socjalno-usługowego o halę napraw,

* w latach 2009-2010 poniósł nakłady na rozbudowę budynku myjni samochodowej.

Wyżej opisanym budynkom udzielono pozwolenia na użytkowanie decyzją z dnia 23 stycznia 1996 r. Gmina, po oddaniu zabudowanego gruntu w dzierżawę, nie ponosiła żadnych wydatków w związku z rozbudową budynków. Przedmiotowa nieruchomość, obejmująca ww. działki sprzedawana będzie wraz z obciążeniem służebnością przejazdu i przejścia poprzez działki będące własnością Gminy oznaczone nr...,...,...,..., które zapewnią sprzedawanej nieruchomości dostęp do drogi publicznej. Budynki i budowle zlokalizowane na działkach nie są oddane w ramach pierwszego zasiedlenia i nie podlegają czynnością podlegającym opodatkowaniu. Pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynków nie upłynął okres krótszy niż 2 lata w przypadku wszystkich z budynków. Wszystkie budynki i budowle znajdujące się na ww. działkach są trwale związane z gruntem. Gminie nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z wybudowaniem lub nabyciem przedmiotowych nieruchomości, tj. wszystkich budynków i budowli posadowionych na przedmiotowym gruncie. Gmina od czasu dzierżawienia przedmiotowej nieruchomości nie ponosiła wydatków na ulepszenie poszczególnych nieruchomości.

W rozpatrywanej sprawie, należy zwrócić uwagę na fakt, iż - jak wskazał Wnioskodawca - planowana dostawa opisanych we wniosku nieruchomości nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, gdyż od 1994 r. ww. nieruchomości były przedmiotem dzierżawy. Również pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną dostawą budynku upłynął okres dłuższy niż 2 lata. Zatem, w przypadku przedmiotowej dostawy, nie będzie miał zastosowania żaden z wyjątków wskazanych w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. W związku z tym, dokonana przez Wnioskodawcę sprzedaż nieruchomości zabudowanej będzie podlegała zwolnieniu od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Natomiast art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, ma zastosowanie do dostawy budynków, nieobjętych zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10 ustawy. Ponieważ planowana sprzedaż zostanie objęta zwolnieniem na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy nie będzie miał tutaj zastosowania.

Ponadto, należy wskazać, iż opodatkowanie dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budowle rozstrzyga przepis art. 29 ust. 5 ustawy, zgodnie z którym, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy dostawie budynków, budowli lub ich części dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Reasumując, należy stwierdzić, że sprzedaż przedmiotowej nieruchomości zabudowanej będzie podlegała zwolnieniu od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz art. 29 ust. 5 ustawy, o ile nie zostanie wybrana opcja opodatkowania wskazana w art. 43 ust. 10 ustawy.

Zatem stanowisko Zainteresowanego w zakresie prawa do zwolnienia z opodatkowania sprzedaży przedmiotowej nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie wydania niniejszej interpretacji.

Ponadto, należy zwrócić uwagę, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Wnioskodawcy. Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy, które nie zostały objęte pytaniem - nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 oraz art. 14f § 2 Ordynacji podatkowej - rozpatrzone.

Dodatkowo tut. Organ zwraca uwagę, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy - Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego zdarzenia przyszłego niniejsza interpretacja traci swą aktualność.

Ponadto wskazać należy, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są na pisemny wniosek zainteresowanego w jego indywidualnej sprawie. W związku z powyższym przedmiotowa interpretacja dotyczy wyłącznie Wnioskodawcy.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, ul. Piotrkowska 135, 90 - 434 Łódź, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski