IPTPP1/443-1016/11-4/RG - Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług sprzedaży działek zabudowanych.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 30 listopada 2011 r. (data wpływu 7 grudnia 2011 r.), uzupełnionym pismem z dnia 23 lutego 2012 r. (data wpływu 29 lutego 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

* stawki podatku dla czynności sprzedaży działek zabudowanych - jest prawidłowe

* zwolnienia z opodatkowania sprzedaży działek zabudowanych - jest nieprawidłowe.

W dniu 7 grudnia 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku dla czynności sprzedaży działek zabudowanych oraz podstawy zwolnienia z opodatkowania sprzedaży działek zabudowanych.

Wniosek uzupełniono pismem z dnia 23 lutego 2012 r. o doprecyzowanie przedstawionego zdarzenia przyszłego.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarcza w oparciu o wpis do EDG. Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT w myśli ustawy o podatku od towarów i usług z dnia 11 marca 2004 r. (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.). Działalność gospodarcza Wnioskodawcy obejmuje prowadzenie dwóch sklepów. Jednego z artykułami papierniczymi, szkolnymi i zabawkami, drugiego z artykułami chemicznymi. Ponadto w 2004 r. Wnioskodawca nabył dwie działki znajdujące się w centrum miasta. Działki mają powierzchnię odpowiednio 0,500 i 0,565 ha. Dla przedmiotowych nieruchomości nie ma obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego, a w rejestrze objęte są symbolem - S-RV. Na przedmiotowych działkach Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w postaci parkingu dla samochodów. Nadto przedmiotowe działki są częściowo opłotowane, częściowo wybrukowane kostką brukową oraz posiadają zagrodzony wjazd. Wszystkie ulepszenia działek dokonał Wnioskodawca. Nadto Wnioskodawca posiada decyzję o zezwoleniu na budowę wydaną przez odpowiednie organy, jednakże żaden budynek nie został wzniesiony na działce. Wnioskodawca zamierza sprzedać przedmiotowe działki na cele budowlane, w sytuacji gdy przyszły kupujący uzyska korzystną dla siebie decyzję o warunkach zabudowy i decyzję o pozwoleniu na budowę. Obecnie Wnioskodawca zawarł przedwstępną umowę sprzedaży ww. działek. Na obecnym etapie w umowie przedwstępnej nie przewidziano żadnego wynagrodzenia zaliczkowego, ani zadatkowego na rzecz Wnioskodawcy. Umowa definitywna uzależniona jest od uzyskania przez Kupującego dwóch decyzji o warunkach zabudowy oraz decyzji o pozwoleniu na budowę i dojdzie do skutku tylko w sytuacji uzyskania obu ww. decyzji przez Kupującego. Tym samym w momencie podpisywania decyzji dla obu działek będą występowały dwie decyzje zezwalające na budowę i o warunkach zabudowy.

W uzupełnieniu wniosku wskazano, że wszystkie urządzenia usytuowane na obu działkach są trwale związane z gruntem i są jednocześnie budowlami lub ich częściami w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623). Wnioskodawca dokonał zakupu obu działek w 2004 r. od osoby fizycznej. Tym samym transakcja nie podlegała podatkowi VAT i nie została wystawiona na rzecz Wnioskodawcy faktura VAT. Po dokonanym zakupie Wnioskodawca wybudował na obu działkach w okresie od 2004 do 2011 r. budowle w postaci płotu, zagrodzonego wjazdu posiadającego trwałe związanie z gruntem i parkingu. Całość inwestycji przekroczyła dwukrotnie wartość zakupionej działki.

W ocenie Wnioskodawcy nie doszło do pierwszego zasiedlenia, gdyż nigdy działki te nie zostały oddane innym osobom do używania, a były używane przez Wnioskodawcę. Działki nigdy nie były przedmiotem umowy najmu, ani dzierżaw.

W związku z wybudowaniem przedmiotowych naniesień na obu działkach Wnioskodawcy przysługiwało prawo odliczenia podatku naliczonego. Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie wybudowanych urządzeń, od początku wybudowania ich przez Wnioskodawcę stoją one w niezmienionej postaci.

Według studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego działki przeznaczone są na strefy wypoczynkowo-rekreacyjne, zieleń z urządzeniami kubaturowymi i technicznymi służącymi wypoczynkowi masowemu (biernemu i czynnemu) dotyczy to obu działek.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy w sytuacji uzyskania przez Kupującego pozytywnych decyzji o warunkach zabudowy i pozwoleniu na budowę i dokonaniu sprzedaży obu działek przez Wnioskodawcę będzie on zobowiązany do zapłaty podatku VAT w kwocie 23% z racji, iż przedmiotowa sprzedaż będzie dostawą w myśl art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług z dnia 11 marca 2004 r., czy może przedmiotowa dostawa zwolniona będzie z podatku VAT w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, 535 z późn. zm.).

Zdaniem Wnioskodawcy, w sytuacji zawarcia definitywnej umowy sprzedaży będzie on zobowiązany do zapłaty podatku VAT w kwocie 23%, a taka dostawa nie będzie podlegała zwolnieniu, które zawarte zostało w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, 535 z późn. zm.). Zwolnieniu podlegają tylko i wyłącznie tereny niezabudowane inne niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę. Natomiast działki sprzedane zostaną tylko w sytuacji, gdy wydana zostanie dla nich decyzja o warunkach zabudowy i decyzja o pozwoleniu na budowę, a skoro tak to będą to z całą pewnością działki budowlane jak i przeznaczone pod zabudowę.

Za powyższym stanowiskiem przemawiają jeszcze dwa argumenty, a mianowicie:

* po pierwsze taki jest cel i sens przyszłej umowy sprzedaży, gdyż tylko w sytuacji wydania pozytywnych decyzji umowa dojdzie do skutku;

* po drugie Wnioskodawca posiada już dla przedmiotowych działek decyzję o pozwoleniu na budowę.

Wszystkie powyższe okoliczności przesadzają więc o budowalnym charakterze działki, co powoduje, iż jej sprzedaż objęta będzie 23% podatkiem od towarów i usług i jako taka nie będzie korzystała ze zwolnienia zawartego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, 535 z późn. zm.).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za:

* prawidłowe w zakresie stawki podatku dla czynności sprzedaży działek zabudowanych

* nieprawidłowe w zakresie zwolnienia z opodatkowania sprzedaży działek zabudowanych.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 2 ust. 6 ustawy przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W myśl art. 8 ust. 1 przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

Jak stanowi art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

W okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r. na podstawie art. 146a pkt 1 ustawy, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%, z zastrzeżeniem art. 146f.

Zarówno w treści wskazanej ustawy, jak i przepisów wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych towarów i czynności stawkami preferencyjnymi oraz zwolnienie od podatku.

Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

W świetle art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

Z treści ww. przepisu wynika, iż dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynku lub budowli kluczowym jest ustalenie, czy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z przepisem art. 2 pkt 14 ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

Co istotne, oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za takie można rozumieć m.in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość nie musi być faktycznie wykorzystywana, lecz winna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu.

Ponadto za oddanie do użytkowania w ramach czynności podlegających opodatkowaniu, uznać należy nie tylko sprzedaż, ale również umowy najmu i dzierżawy. Zatem pierwszym zasiedleniem będzie także moment oddania budynku do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy).

W tym miejscu należy zauważyć, iż w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku również dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

Warunku, o którym mowa w 43 ust. 1 pkt 10a lit. b) - stosownie do art. 43 ust. 7a - nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Sprzedaż może korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy jednakże w sytuacji, gdy spełnione będą łącznie dwa warunki występujące w tym artykule, tj. sprzedającemu nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu budynków i budowli oraz sprzedający nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Wskazać należy, że zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług w przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, grunt na którym są one posadowione dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Zatem grunty zabudowane podlegają opodatkowaniu według stawki właściwej dla budynku lub budowli, które się na nim znajdują. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Z treści złożonego wniosku wynika, że Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą, która obejmuje prowadzenie dwóch sklepów z artykułami papierniczymi, szkolnymi i zabawkami, drugiego z artykułami chemicznymi. Ponadto w 2004 r. Wnioskodawca nabył dwie działki znajdującą się w centrum miasta, dla których nie ma obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Na przedmiotowych działkach Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w postaci parkingu dla samochodów. Działki są częściowo opłotowane, częściowo wybrukowane kostką brukową oraz posiadają zagrodzony wjazd. Wszystkie ulepszenia działek dokonał Wnioskodawca. Nadto Wnioskodawca posiada decyzję o zezwoleniu na budowę wydaną przez odpowiednie organy, jednakże żaden budynek nie został wzniesiony na działce. Wnioskodawca zamierza sprzedać przedmiotowe działki na cele budowlane, w sytuacji gdy przyszły kupujący uzyska korzystna dla siebie decyzję o warunkach zabudowy i decyzję o pozwoleniu na budowę. Obecnie Wnioskodawca zawarł przedwstępną umowę sprzedaży ww. działek. Umowa definitywna uzależniona jest od uzyskania przez Kupującego dwóch decyzji o warunkach zabudowy oraz decyzji o pozwoleniu na budowę i dojdzie do skutku tylko w sytuacji uzyskania obu ww. decyzji przez Kupującego. Wszystkie urządzenia usytuowane na obu działkach są trwale związane z gruntem i są jednocześnie budowlami lub ich częściami w rozumieniu ustawy. W ocenie Wnioskodawcy nie doszło do pierwszego zasiedlenia, gdyż nigdy działki te nie zostały oddane innym osobom do używania, a były używane przez Wnioskodawcę. Działki nigdy nie były przedmiotem umowy najmu, ani dzierżaw. W związku z wybudowaniem przedmiotowych naniesień na obu działkach Wnioskodawcy przysługiwało prawo odliczenia podatku naliczonego. Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie wybudowanych urządzeń, od początku wybudowania ich przez wnioskodawcę stoją one w niezmienionej postaci.

Mając na uwadze powyższe zdarzenie przyszłe oraz treść powołanych przepisów, należy stwierdzić, że dostawa ww. nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, bowiem będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, gdyż dopiero z chwilą sprzedaży nastąpi oddanie do użytkowania nieruchomości pierwszemu nabywcy, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu.

Przedmiotowa dostawa nie będzie również korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, gdyż - jak wskazano w uzupełnieniu wniosku - przy budowie naniesień na obu działkach Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia VAT. Zatem nie został spełniony jeden z warunków uprawniających do skorzystania ze zwolnienia od podatku przy dostawie budynku, budowli lub ich części na podstawie ww. art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, ponieważ zgodnie z ww. przepisem zwolnienie ma zastosowanie, gdy w stosunku do obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Ponadto, należy wskazać, iż w świetle przepisu art. 29 ust. 5 ustawy przy dostawie budynków, budowli lub ich części dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Reasumując, należy stwierdzić, że sprzedaż działek zabudowanych budowlami trwale związanymi z gruntem będzie podlegała opodatkowaniu stawką podstawową 23% na podstawie art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy.

Dostawa przedmiotowych nieruchomości zabudowanych nie korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie braku podstaw do zwolnienia z opodatkowania dostawy ww. nieruchomości w świetle przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego Opolu, ul. Kośnego 70, 45-372 Opole po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.