IPTPB3/423-25/11-6/GG
Pismo z dnia 2 sierpnia 2011 r. Izba Skarbowa w Łodzi IPTPB3/423-25/11-6/GG
INTERPRETACJA INDYWIDUALNA
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości, przedstawione we wniosku z dnia 12 kwietnia 2011 r. (data wpływu 26 kwietnia 2011 r.), uzupełnionym w dniu 20 lipca 2011 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie opodatkowania przychodu osiągniętego z wynajmu lub dzierżawy części wspólnej przeznaczonego w całości na fundusz remontowy (pytanie nr 8) - jest prawidłowe.
UZASADNIENIE
W dniu 26 kwietnia 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej:
* podatku dochodowego od osób prawnych,
* podatku od towarów i usług.
Z uwagi na braki formalne ww. wniosku, Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi, działając w imieniu Ministra Finansów, na podstawie art. 169 § 1 w związku z art. 14h ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.), pismem z dnia 4 lipca 2011 r., Nr IPTPB3/423-25/11-2/GG, Nr IPTPP2/443-67/11-2/PM, wezwał Wnioskodawcę do usunięcia braków formalnych wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia go bez rozpatrzenia.
W dniu 20 lipca 2011 r. wpłynęło do Izby Skarbowej w Poznaniu Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie uzupełnienie ww. wniosku.
Pismem z dnia 20 lipca 2011 r., Nr ILA/077-37/11 (data wpływu 25 lipca 2011 r.), Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, na podstawie art. 170 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa w związku z § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.), przesłał powyższe uzupełnienie wniosku Dyrektorowi Izby Skarbowej w Łodzi Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, celem załatwienia według właściwości.
W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny/zdarzenie przyszłe.
Wspólnotę mieszkaniową zgodnie z treścią art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.; dalej jako - u.w.l.) tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości.
W skład zasobów Wspólnoty wchodzą również piwnice, garaż, grunt. Budynek w którym wykupione są lokale to wg Klasyfikacji Obiektów Budowlanych budynek mieszkalny. Wykupionymi lokalami są lokale mieszkalne i użytkowe. Właściciele lokali zgodnie z art. 13 ust. 1 ww. ustawy ponoszą koszty utrzymania lokalu oraz uczestniczą w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Wszystkie przychody przeznaczone są na pokrycie kosztów zarządu.
Przychody Wspólnoty Mieszkaniowej:
zaliczki wpłacane przez właścicieli lokali mieszkalnych na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej,
zaliczki wpłacane przez właścicieli lokali użytkowych na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej,
zaliczki wpłacane przez właścicieli lokali mieszkalnych na pokrycie kosztów mediów,
zaliczki wpłacane przez właścicieli lokali użytkowych na pokrycie kosztów mediów,
czynsz z wynajmu mieszkańcom innych pomieszczeń części wspólnej nieruchomości takich jak komórki, piwnice i garaże,
czynsz z wynajmu innych pomieszczeń części wspólnej nieruchomości takich jak komórki, piwnice i garaże podmiotom, które prowadzą w tych pomieszczeniach działalność komercyjną,
czynsz z dzierżawy gruntu (dzierżawcy tego gruntu prowadzą na nim działalność komercyjną),
czynsz z dzierżawy powierzchni pod reklamy umieszczone na budynku,
czynsz z dzierżawy powierzchni dachu budynku pod umieszczone anteny odbiorcze,
odsetki wpłacone przez właścicieli lokali mieszkalnych od należności nieregulowanych w terminie,
odsetki wpłacone przez właścicieli lokali użytkowych od należności nieregulowanych w terminie,
odsetki wpłacone przez najemców i dzierżawców od należności nieregulowanych w terminie,
odsetki naliczane przez banki od środków na podstawowych rachunkach bankowych,
odsetki naliczane przez banki od środków na rachunkach lokat bankowych.
Koszty ponoszone przez Wspólnotę Mieszkaniową:
koszty dotyczące utrzymania nieruchomości tj. remont i naprawa dachu, elewacji, instalacji wodnej, kanalizacyjnej,
utrzymanie czystości,
energia elektryczna w części wspólnej,
koszty zarządu,
ubezpieczenie nieruchomości,
zakup mediów tj. energii na potrzeby co, cw, woda, kanalizacja,
wywóz nieczystości stałych,
montaż i utrzymanie domofonów,
usuwanie awarii wodnokanalizacyjnych i innych mediów.
W uzupełnieniu wniosku złożonym w dniu 20 lipca 2011 r. Wnioskodawca wskazał, iż pytania nr 1,2,3,4,5,6,9,10,11 dotyczą stanu faktycznego, a pytania nr 7 i 8 dotyczą zdarzenia przyszłego.
Ponadto Wnioskodawca doprecyzował wniosek o następujące informacje:
Wspólnota jest dużą wspólnotą właścicieli nieruchomości posiadających ponad 7 lokali (51 wszystkich lokali). Posiada obecnie 4-osobowy Zarząd, który podejmuje decyzje w postaci uchwał zarządu Wspólnoty przy czynnościach nieprzekraczających zwykłego zarządu. Przy czynnościach najważniejszych decyzje podejmowane są uchwałami zebrania właścicieli nieruchomości (Miasto 0,96% udziałów i Pani (...)0,037% udziałów). Wspólnota Mieszkaniowa zawarła z TBS Sp. z o.o. umowę o zarządzanie. Zarządca umowny wykonuje jedynie administrowanie nieruchomością wg postanowień umowy oraz uchwał zebrania właścicieli i uchwał zarządu wspólnoty (w sprawie mniejszej wagi),
W skład zasobów Wspólnoty wchodzą grunty, do których nie są przypisane budynki mieszkalne, grunty te są wydzierżawiane osobom, które wykorzystują je do celów komercyjnych,
Koszty zarządu dotyczą gospodarki mieszkaniowej,
Odsetki od należności dotyczą zarówno najemców lokali mieszkalnych jak i niemieszkalnych,
Część wspólna dotyczy pomieszczeń wygospodarowanych w piwnicy lub korytarzu,
Wynik na mediach oznacza nadwyżkę lub niedobór wyliczony jako różnica pomiędzy naliczeniami za zużycie wody i śmieci a kosztami wynikającymi z faktur od dostawców,
W związku z powyższym zadano następujące pytania.
Czy dochód osiągnięty z wynajmu lokalu użytkowego, którego właściciel współtworzy Wspólnotę Mieszkaniową i uczestniczy w kosztach zarządu, związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej jest zwolniony z podatku dochodowego od osób prawnych.
Czy odsetki naliczone i zapłacone od nieterminowo płaconych należności właścicieli lokali mieszkalnych i użytkowych, przeznaczone na pokrycie kosztów zarządu, są zwolnione z podatku dochodowego od osób prawnych.
Czy przychody z tytułu czynszu z pomieszczeń dodatkowych tj. piwnic, komórek i garaży wynajmowanych podmiotom, które prowadzą w tych pomieszczeniach działalność komercyjną, są opodatkowane podatkiem od osób prawnych, również w momencie poniesienia straty na całej działalności.
Czy przychody z tytułu czynszu z pomieszczeń dodatkowych tj. piwnic, komórek i garaży wynajmowanych mieszkańcom Wspólnoty, są zwolnione z podatku dochodowego od osób prawnych.
Czy przychody z tytułu dzierżawy gruntu, którego dzierżawcy prowadzą na nim działalność komercyjną, i które przeznaczone są na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości są opodatkowane podatkiem od osób prawnych, również w momencie poniesienia straty na całej działalności.
Czy przychody z odsetek od należności nieregulowanych w terminie są zwolnione z podatku dochodowego od osób prawnych.
Czy przychody z pożytków tj. z tytułu czynszu z pomieszczeń dodatkowych tj. piwnic, komórek i garaży wynajmowanych podmiotom, które prowadzą w tych pomieszczeniach działalność komercyjną, w części wydzielonej jako fundusz remontowy są opodatkowane podatkiem od osób prawnych.
Czy przychód z dzierżawy lub wynajmu części wspólnej, przeznaczony w całości na fundusz remontowy Wspólnoty podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych.
Czy Wspólnota musi wykazywać w sprawozdaniu finansowym wszystkie koszty tzn. również obciążające lokale gospodarcze.
Czy wynik na mediach na budynku Wspólnoty można przypisać w części na nieopomiarowany lokal.
Czy faktura za zarządzanie Wspólnotą, otrzymywana od zarządcy powinna korzystać ze zwolnienia z VAT, czy też należy rozdzielić ją na właścicieli lokali użytkowych 22% i właścicieli lokali mieszkalnych "zw".
Zdaniem Wnioskodawcy, przychody z dzierżawy lub wynajmu części wspólnej przeznaczone w całości na fundusz remontowy podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych.
Przedmiotowa interpretacja indywidualna stanowi odpowiedź na pytanie nr 8 wniosku, natomiast odnośnie pozostałych pytań w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych i podatku od towarów i usług, wniosek zostanie rozpatrzony w odrębnych rozstrzygnięciach.
W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.
Zakres i kompetencje działania wspólnoty mieszkaniowej zostały ściśle określone w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali mieszkalnych (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.).
Zgodnie z art. 6 tej ustawy, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Nie posiada jednak osobowości prawnej. Wspólnotę mieszkaniowa tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali użytkowych. Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu.
Stosownie do treści art. 13 ust. 1 ww. ustawy, właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu (...), uczestniczy w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej (...). W myśl art. 14 ww. ustawy, na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:
wydatki na remont i bieżącą konserwację,
opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.
Zasadniczym źródłem przychodów wspólnoty mieszkaniowej, zgodnie z art. 15 ww. ustawy, są zaliczki wnoszone przez jej członków w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu.
Wspólnoty Mieszkaniowe jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn. Dz. U. z 2011 r. Nr 74, poz. 397), są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych, przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów, z jakich dochód ten został osiągnięty. Zgodnie z art. 7 ust. 2 ww. ustawy dochodem jest, z zastrzeżeniem art. 10 i 11, nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym; jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.
W art. 12 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawodawca zamieścił otwarty katalog zdarzeń stanowiący przychód podatkowy, wskazując, iż przychodem z zastrzeżeniem ust. 3 i ust. 4 oraz art. 14 są w szczególności: otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe (art. 12.ust. 1 pkt 1).
Powyższe oznacza, iż wszystkie środki pieniężne, jakie wpływają na konto Wspólnoty Mieszkaniowej ze względu na źródło ich pochodzenia stanowią w myśl ustawy podatkowej przychód.
Natomiast wszelkie koszty ponoszone przez Wspólnotę, mające związek z uzyskanym przychodem są kosztami uzyskania przychodów w myśl art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, który stanowi, że kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów zachowania lub zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1.
Przedmiotem rozstrzygnięcia jest ustalenie, czy podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych, przychód Wnioskodawcy uzyskany z wynajmu lub dzierżawy części wspólnej, przeznaczony na fundusz remontowy Wspólnoty.
W myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, w brzmieniu obowiązującym w 2011 r., wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.
Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych nie zawiera definicji "gospodarki zasobami mieszkaniowymi" oraz "zasobów mieszkaniowych".
W języku potocznym, pojęcie "gospodarka" oznacza dysponowanie i zarządzanie czymś. "Zasób" zaś to m.in. pewna nagromadzona ilość czegoś. Natomiast pojęcie "mieszkanie" jest równoznaczne w swojej treści z pomieszczeniem, w którym się mieszka (vide: Słownik Języka Polskiego, Wydawnictwo Naukowe PWN, http://sjp.pwn.pl). Tak więc przymiotnik "mieszkaniowy", "mieszkaniowych" określa rzeczy związane z mieszkaniem. W konsekwencji, z interpretacji językowej pojęcia "gospodarka zasobami mieszkaniowymi" wynika, że gospodarka ta obejmuje dysponowanie i zarządzanie zgromadzonymi rzeczami związanymi z zamieszkiwaniem.
Zatem, aby dochód podmiotów, o których mowa w powyższym artykule korzystał ze zwolnienia przedmiotowego, muszą być spełnione dwa warunki, a mianowicie:
* dochody muszą być uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi,
* dochody te muszą być przeznaczone na utrzymanie tych zasobów.
Aby dokonać prawidłowej wykładni art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, należy odwołać się do definicji zasobów mieszkaniowych, zgodnie z którą przez pojęcie "zasoby mieszkaniowe" należy rozumieć:
znajdujące się w budynku mieszkalnym lokale mieszkalne wraz z przynależnymi do nich pomieszczeniami oraz wyposażeniem technicznym jak np.: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, balkony, loggie, garaże,
pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.: budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, np.: spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno - remontowe,
urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się budynki wyżej wymienione jak np.: zbiorniki - doły gnilne, szamba, przydomowe oczyszczalnie ścieków rurociągi i przewody sieci wodociągowo - kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne, budowle inżynieryjne (studnie itp.) stacje transformatorowe, budowle komunikacyjne jak i drogi osiedlowe, ulice, chodniki, inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych jak i latarnie oświetleniowe, ogrodzenia, parkingi, trawniki, kontenery na śmieci.
Przez "zasoby mieszkaniowe" należy zatem rozumieć nie tylko lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, a także ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie.
Związane z wyżej wymienionymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami opłaty (zaliczki) oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (art. 12 ust. 1 pkt 1 oraz art. 15 ust. 1, z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych). Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają natomiast dochody uzyskane z:
* gospodarki zasobami mieszkaniowymi, które nie zostały przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych oraz
* innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet wówczas, gdy zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów mieszkaniowych.
Odnosząc powyższe do tak przedstawionego stanu faktycznego i prawnego, stwierdzić należy, iż Wspólnota Mieszkaniowa, zgodnie z treścią art. 12 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy, uzyskuje przychody zarówno z działalności w zakresie gospodarki mieszkaniowej dot. lokali mieszkalnych, jak i z innej działalności, z której dochody podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych.
Wspólnota jest więc obowiązana, stosując przepisy art. 12 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, podzielić przychody na te pochodzące z gospodarki zasobami mieszkaniowymi oraz na te z działalności pozostałej.
Ze zwolnienia nie będą więc korzystały dochody Wspólnoty Mieszkaniowej otrzymane z innych źródeł niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet jeśli zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów, gdyż nie będzie spełniony jeden z kumulatywnych warunków wskazanych w cytowanym art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy.
Wobec powyższego, dochód uzyskany przez Wspólnotę z wynajmu lub dzierżawy części wspólnej, przeznaczony na fundusz remontowy podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych.
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu jej wydania.
Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, ul. Piotrkowska 135, 90-434 Łódź, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił
odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).
Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97- 300 Piotrków Trybunalski.