IPTPB3/423-154/13-2/GG - Możliwość zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych dochodu wspólnoty mieszkaniowej uzyskanego z przeniesienia własności wydzielonych w wyniku przebudowy części wspólnej pomieszczeń, w przypadku przeznaczenia tego dochodu w całości na pokrycie kosztów związanych z realizacją prac remontowych na nieruchomości wspólnej.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r., w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wspólnoty, przedstawione we wniosku z dnia 18 kwietnia 2013 r. (data wpływu 24 kwietnia 2013 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie opodatkowania dochodu uzyskanego z przeniesienia własności wydzielonego lokalu użytkowego - jest nieprawidłowe.

W dniu 24 kwietnia 2013 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie opodatkowania dochodu uzyskanego z przeniesienia własności wydzielonego lokalu użytkowego.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca - Wspólnota Lokali składa się z 11 lokali, w tym 11 lokali użytkowych. W myśl ustawy o własności lokali - jest tzw. dużą wspólnotą. Wspólnota Lokali podjęła uchwałę, w której wyraziła zgodę na zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej w budynku (poddasza) w celu powiększenia dotychczasowego samodzielnego lokalu niemieszkalnego nr 7 o adaptowane pomieszczenia, a to poprzez ich przyłączenie do tego lokalu. Następnie w dniu 27 grudnia 2012 r. członkowie tej Wspólnoty sprzedali właścicielowi lokalu nr 7 adaptowane na poddaszu pomieszczenia, wskazane w umowie sprzedaży - objętej aktem notarialnym - wraz z odpowiednim udziałem w prawie własności gruntu i udziałem we współwłasności wspólnych części budynku.

W tej umowie sprzedaży zapisano, że otrzymane środki z tytułu ceny sprzedaży zostaną wpłacone na fundusz remontowy Wspólnoty Lokali i następnie przeznaczone przez tę Wspólnotę na pokrycie wydatków i kosztów związanych z remontami i modernizacją budynku (przebudowa przedpola budynku, założenie zieleni, modernizację sieci wewnętrznych i przyłączy wod-kan., CO, instalacji p-poż, oddymiania, oświetlenia ewakuacyjnego, instalacji wentylacyjnej i klatki schodowej). Kwota ceny sprzedaży wpłynęła na podany w umowie sprzedaży rachunek bankowy Wspólnoty.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy Wspólnota Lokali powinna zapłacić podatek dochodowy od osób prawnych od dochodu uzyskanego z przeniesienia własności wydzielonych w wyniku przebudowy części wspólnej pomieszczeń, w przypadku przeznaczenia tego dochodu w całości na pokrycie kosztów związanych z realizacją prac remontowych na nieruchomości wspólnej.

Zdaniem Wnioskodawcy, dochód uzyskany z tytułu przeniesienia własności wydzielonych, w wyniku przebudowy części wspólnych nieruchomości, pomieszczeń, który przeznaczony jest w całości na pokrycie kosztów remontów i przebudowy nieruchomości wspólnej, jest wolny od podatku na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku i dochodowym od osób prawnych.

Przez "zasoby mieszkaniowe", o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, należy rozumieć nie tylko lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, a także ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie, w tym poddasze (strych). W języku potocznym, pojęcie "gospodarka" w kontekście omawianego przypadku - oznacza dysponowanie i zarządzanie czymś.

Biorąc pod uwagę powyższe, stwierdzić należy, iż dochód uzyskany z tytułu przeniesienia własności wydzielonych, w wyniku przebudowy części wspólnej pomieszczeń, w celu powiększenia jednego z dotychczas istniejących lokali pochodzi z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i stosownie do art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy podlega zwolnieniu od podatku dochodowego, w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, jakimi bez wątpienia są wszystkie prace remontowe oraz przebudowa nieruchomości wspólnej.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych reguluje ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903, z późn. zm.), określając sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną.

Zgodnie z art. 6 ww. ustawy, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Nie posiada jednak osobowości prawnej. Wspólnotę mieszkaniową tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali użytkowych.

Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu.

W myśl art. 3 ww. ustawy, grunt oraz wszelkie części budynku i inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali lub dotychczasowego właściciela nieruchomości ze względu na należące do niego niewyodrębnione lokale (nieruchomość wspólna), stanowią ich współwłasność w częściach ułamkowych odpowiadających stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej budynku. Współwłasność nieruchomości wspólnej jest przymusowa.

Artykuł 14 ww. ustawy stanowi natomiast, iż na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

Z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2011 r. Nr 74, poz. 397 z późn. zm.) wynika, iż przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów, z jakich dochód ten został osiągnięty; w wypadkach, o których mowa w art. 21 i 22, przedmiotem opodatkowania jest przychód. Dochodem jest, z zastrzeżeniem art. 10 i 11, nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym; jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą (art. 7 ust. 2 ww. ustawy).

Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Powołana ustawa podatkowa nie zawiera definicji: "zasobów mieszkaniowych" oraz "gospodarki zasobami mieszkaniowymi". Zauważyć należy jednak, że w języku potocznym, pojęcie "gospodarka" - w kontekście omawianego przypadku oznacza dysponowanie i zarządzanie czymś. "Zasób" zaś to m.in. pewna nagromadzona ilość czegoś. Natomiast pojęcie "mieszkanie" jest równoznaczne w swojej treści z pomieszczeniem, w którym się mieszka (vide: Słownik Języka Polskiego, Wydawnictwo Naukowe PWN). Tak więc przymiotnik "mieszkaniowy", "mieszkaniowych", określa rzeczy związane z mieszkaniem.

W konsekwencji przez "zasoby mieszkaniowe", o których mowa w wyżej wymienionym przepisie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy podatkowej, należy rozumieć:

Związane z wyżej wymienionymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami przychody (np. opłaty, czynsze) oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych. Ze zwolnienia nie będą natomiast korzystały dochody podmiotów, o których mowa w tym przepisie otrzymane z innych źródeł niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi nawet jeśli zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż Wspólnota Lokali składa się z 11 lokali, w tym 11 lokali użytkowych. Wspólnota Lokali podjęła uchwałę, w której wyraziła zgodę na zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej w budynku (poddasza) w celu powiększenia dotychczasowego samodzielnego lokalu niemieszkalnego nr 7 o adaptowane pomieszczenia, a to poprzez ich przyłączenie do tego lokalu. Następnie w dniu 27 grudnia 2012 r. członkowie Wspólnoty sprzedali właścicielowi lokalu nr 7 adaptowane na poddaszu pomieszczenia, wskazane w umowie sprzedaży - objętej aktem notarialnym - wraz z odpowiednim udziałem w prawie własności gruntu i udziałem we współwłasności wspólnych części budynku. Otrzymane środki z tytułu ceny sprzedaży zostaną wpłacone na fundusz remontowy Wspólnoty Lokali i następnie przeznaczone przez tę Wspólnotę na pokrycie wydatków i kosztów związanych z remontami i modernizacją budynku (przebudowa przedpola budynku, założenie zieleni, modernizację sieci wewnętrznych i przyłączy wod-kan., CO, instalacji p-poż, oddymiania, oświetlenia ewakuacyjnego, instalacji wentylacyjnej i klatki schodowej).

Lokale użytkowe nie należą do żadnej ze wskazanych wyżej grup pomieszczeń pozostałych i urządzeń wchodzących w skład budynku mieszkalnego lub znajdujących się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców (ułatwiających im dostęp do budynku, zapewniających sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie).

Odnosząc przedstawiony wyżej stan prawny do stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę stwierdzić należy, że lokale użytkowe nie należą do żadnej ze wskazanych wyżej grup pomieszczeń pozostałych i urządzeń wchodzących w skład budynku mieszkalnego lub znajdujących się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców (ułatwiających im dostęp do budynku mieszkalnego, zapewniających sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie).

Istotą lokali użytkowych jest ich niemieszkalne przeznaczenie, co oznacza, iż nie można ich zaliczyć do zasobów mieszkaniowych. w związku z tym, wszelkie dochody uzyskane z tytułu użytkowania tych lokali, jako nieosiągnięte z zasobów mieszkaniowych, należy zaliczyć do dochodów, które bez względu na cel na jaki zostaną przekazane, podlegać będą opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych.

Reasumując, uzyskany przez Wspólnotę dochód ze sprzedaży lokalu użytkowego przeznaczony na pokrycie kosztów związanych z remontami i modernizacją budynku (przebudowa przedpola budynku, założenie zieleni, modernizację sieci wewnętrznych i przyłączy wod-kan., CO, instalacji p-poż, oddymiania, oświetlenia ewakuacyjnego, instalacji wentylacyjnej i klatki schodowej), nie będzie korzystał ze zwolnienia określonego w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, gdyż nie pochodzi z gospodarki zasobami mieszkalnymi i nie będzie przeznaczony na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.

Tym samym, dochód Wspólnoty Lokali uzyskany z przeniesienia własności wydzielonego w wyniku przebudowy poddasza na cele niemieszkalne, w przypadku przeznaczenia tego dochodu na pokrycie kosztów związanych z realizacją prac remontowych na nieruchomości wspólnej, podlega opodatkowaniu, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.