IPTPB2/436-87/13-2/KK - Możliwość opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej gospodarstwo rolne.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749, z późn. zm.) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 11 lipca 2013 r. (data wpływu 15 lipca 2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie opodatkowania nabycia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 15 lipca 2013 r. wpłynął wniosek o udzielenie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie opodatkowania nabycia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca zamierza nabyć prawo użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości składającej się z działek ewidencyjnych gruntu.

W opinii Wnioskodawcy, powyżej wskazane działki gruntu stanowią gospodarstwo rolne w myśl przepisów ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (Dz. U. z 1984 r. Nr 52, poz. 268 z późn. zm., dalej "ustawa o podatku rolnym").

Wnioskodawca nie prowadzi oraz nie zamierza prowadzić gospodarstwa rolnego na przedmiotowej nieruchomości.

Zbywcą nieruchomości będzie spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: "Zbywca" lub "Spółka"). Zbywca nie prowadził działalności gospodarczej na przedmiotowej nieruchomości. Przedmiotowa nieruchomość nie była również wykorzystywana przez Zbywcę dla celów działalności rolniczej.

Wszystkie przedmiotowe nieruchomości znajdują się w obrębie administracyjnym miasta.

Dla wskazanych nieruchomości prowadzone są przez Sąd Rejonowy księgi wieczyste.

Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów działki ewidencyjne gruntu objęte niniejszym wnioskiem posiadają oznaczenie użytku jako:

* pastwiska trwałe, oznaczone symbolami:

* PsV,

* PsVI,

* grunty orne, oznaczone symbolami:

* RV,

* lasy (symbol LsV),

* grunty zadrzewione i zakrzewione, oznaczone symbolami:

* Lz-PsVI,

* Lz-RV,

* Lz-RVI,

Grunty określone przez więcej niż jeden symbol:

* lasy, grunty zadrzewione i zakrzewione: LsV, Lz-RVI,

* lasy, grunty zadrzewione i zakrzewione, nieużytki: Ls-V, Lz-PsVI, N.

Łączna powierzchnia nieruchomości wynosi 51,4917 ha.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy czynność prawna sprzedaży prawa wieczystego użytkowania opisanej w stanie faktycznym nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649, dalej: "ustawa o p.c.c.") i nie będzie korzystała ze zwolnienia od opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 2 lit. a) ustawy o p.c.c.

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż prawa użytkowania wieczystego opisanej w stanie faktycznym nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o p.c.c. i nie będzie korzystała ze zwolnienia od opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 2 lit. a ustawy o p.c.c., pomimo że przedmiotowa nieruchomość będzie stanowić gospodarstwo rolne w dacie zawarcia umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości.

Zasadnicze znaczenie ma w przedmiotowej sprawie fakt, że przedmiotem sprzedaży jest prawo użytkowania wieczystego. Jak stanowi bowiem przepis art. 9 pkt 2 lit. a ustawy o p.c.c., zwolnieniu od opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych podlega jedynie czynność przeniesienia własności nieruchomości.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o p.c.c., podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają m.in. umowy sprzedaży.

W myśl art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm., dalej: "k.c.") umową sprzedaży jest umowa, zgodnie z którą sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Według ustawy o p.c.c., podstawę opodatkowania, przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o p.c.c., umowa sprzedaży nieruchomości podlega opodatkowaniu stawką podatku od czynności cywilnoprawnych 2% podstawy opodatkowania.

O powstaniu obowiązku uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnej decyduje, w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o p.c.c., moment dokonania czynności cywilnoprawnej. Zaś na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy, obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

Reasumując, Wnioskodawca stwierdza, że sprzedaż nieruchomości, co do zasady, podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o p.c.c., natomiast obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

Niezależnie od powyższego, w ustawie o p.c.c. przewidziano sytuacje, w których czynność prawna mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. I tak, zgodnie z art. 9 pkt 2 lit. a ustawy o p.c.c., zwalnia się od podatku przeniesienie własności nieruchomości lub ich części, z wyjątkiem budynków mieszkalnych lub ich części znajdujących się na obszarze miast, w drodze umów sprzedaży, pod warunkiem, że w rozumieniu przepisów o podatku rolnym, w chwili dokonania czynności, nabyte grunty stanowią gospodarstwo rolne albo utworzą gospodarstwo rolne lub wejdą w skład gospodarstwa rolnego będącego własnością nabywcy.

Mając na względzie powyższe, Wnioskodawca stwierdza, że zwolnienie zawarte w art. 9 pkt 2 lit. a ustawy o p.c.c. ma charakter warunkowy, co oznacza, że umowa sprzedaży będzie zwolniona od podatku od czynności cywilnoprawnych, tylko wtedy, gdy w rozumieniu ustawy o podatku rolnym, w chwili dokonania czynności:

Przy czym, ustawa o p.c.c. nie zawiera definicji legalnej pojęcia gospodarstwo rolne i odsyła w tym zakresie do odpowiednich przepisów ustawy o podatku rolnym.

Zgodnie z art. 1 ustawy o podatku rolnym, opodatkowaniu podatkiem rolnym podlegają grunty, sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne lub grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, z wyjątkiem gruntów, zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza. Natomiast zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy o podatku rolnym, za gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów, o których mowa w art. 1 ustawy o podatku rolnym, o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki nieposiadającej osobowości prawnej.

Reasumując, Wnioskodawca stwierdza, że zgodnie z ustawą o podatku rolnym gospodarstwem rolnym jest obszar gruntów sklasyfikowany w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne lub grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, z wyjątkiem gruntów, zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki nieposiadającej osobowości prawnej.

Zgodnie z § 68 ust. 1 Rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. z 2001 r. Nr 38, poz. 454), użytki rolne dzielą się na:

Natomiast grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione dzielą się na:

W związku z powyższym, wymienione w stanie faktycznym działki ewidencyjne gruntu stanowiące przedmiotową nieruchomość zostały sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne lub grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych.

Zdaniem Wnioskodawcy, bez znaczenia pozostaje fakt, że w skład gospodarstwa rolnego, które będzie przedmiotem sprzedaży, wchodzi również działka ewidencyjna gruntu sklasyfikowana w ewidencji gruntów i budynków jako lasy. Powyższa działka ewidencyjna gruntu wraz z pozostałymi działkami ewidencyjnymi gruntu stanowi jeden spójny kompleks majątkowy, który w chwili dokonania czynności prawnej sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu będzie stanowić gospodarstwo rolne w rozumieniu ustawy o podatku rolnym.

Powyższy pogląd, w opinii Wnioskodawcy, znajduje potwierdzenie m.in. w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 20 lutego 2012 r., sygn. IPPB2/436-572/11-2/AF: "Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca jest zarejestrowany jako podatnik podatku VAT. Spółka prowadzi na terenie Warszawy działalność gospodarczą polegającą na budowie domów z mieszkaniami i lokalami użytkowymi - w celu ich sprzedaży. Spółka zatrudnia pracowników, którzy pozwalają Spółce na przeprowadzenie pełnego procesu inwestycyjnego (w tym nadzoru nad budową budynków) oraz procesu sprzedażowego (w tym sprzedaży mieszkań i lokali użytkowych).

Spółka zamierza kupić, na podstawie dwóch odrębnych transakcji własność nieruchomości rolnej:

1. O powierzchni 237,32 ha, która nie znajduje się na terenie miasta. W chwili zawarcia umowy sprzedaży przez Spółkę, nabyta nieruchomość będzie zajęta na prowadzenie działalności rolniczej. Grunty wchodzące w skład gospodarstwa są to grunty sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako grunty orne, łąki trwałe, lasy, rowy, pastwiska trwałe grunty zadrzewione i zakrzewione oraz nieużytki oznaczone symbolami RIIIb, RIVa, RIVb, RV, ŁIV, ŁV, ŁVI, PsIV, W-ŁV, W-ŁVI, W-LsK, W-RIVa, W-RIVb, W-LsIII, LsIII, LslV, LsV, LsVI, LzRIIIb, LZ-RIVb, Lz-ŁIV, LZ-RV i N.

2. O powierzchni 28,3727 ha, która nie znajduje się na terenie miasta. W chwili zawarcia umowy sprzedaży przez Spółkę, nabyta nieruchomość będzie zajęta na prowadzenie działalności rolniczej. Grunty wchodzące w skład gospodarstwa są to grunty sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako grunty orne, łąki trwałe, lasy i grunty leśne, rowy, grunty zadrzewione i zakrzewione.

Biorąc pod uwagę przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe, należy stwierdzić, iż umowa sprzedaży nieruchomości rolnych, stanowiących gospodarstwo rolne w rozumieniu ustawy o podatku rolnym, korzystać będzie ze zwolnienia od podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 2 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych."

W opinii Wnioskodawcy, zwolnieniu od opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlega natomiast sprzedaż gruntu stanowiącego gospodarstwo rolne zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej. Nieruchomość, której dotyczy przedmiotowy wniosek nie jest zajęta na prowadzenia działalności gospodarczej i nie jest wykorzystywana przez Spółkę do prowadzenia jakiejkolwiek działalności.

W przedmiotowym stanie faktycznym łączna powierzchnia działek ewidencyjnych gruntu stanowiących przedmiotową nieruchomość wynosi 51,4917 ha. Bez znaczenia pozostaje jednak fakt, iż powierzchnia niektórych działek ewidencyjnych gruntu nie przekracza 1 ha, bowiem istotne znaczenie dla celów oceny czy w danym przypadku nieruchomość stanowi gospodarstwo rolne w rozumieniu ustawy o podatku rolnym ma łączny obszar gruntów, a nie obszar poszczególnych działek ewidencyjnych. Takie stanowisko potwierdza doktryna prawa - jak zauważa bowiem L. Etel: "Użytki rolne stanowiące własność i współwłasność podatnika podlegają łączeniu w celu ustalenia normy obszarowej gospodarstwa rolnego". Glosa do wyroku WSA z dnia 16 stycznia 2004 r., sygn. akt III SA 1140/03, "Orzecznictwo Sądów Polskich", Nr 12, s. 155. Powyższe znajduje również odzwierciedlenie w wydawanych interpretacjach prawa podatkowego, np. interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 17 sierpnia 2012 r., sygn. ITPB2/436-85/12/MK.

W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawcy, należy stwierdzić, że przedmiotowa nieruchomość spełnia i spełniać będzie w chwili dokonania jej zakupu przez Wnioskodawcę wszystkie warunki dla uznania jej za gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów ustawy o podatku rolnym.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że przedmiotowa nieruchomość, zdaniem Wnioskodawcy, będzie stanowić w chwili zawarcia umowy sprzedaży gospodarstwo rolne. Jednakże w związku z tym, że w przedmiotowej sprawie następuje sprzedaż prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, to sprzedaż ta nie będzie korzystała ze zwolnienia od opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 2 lit. a ustawy o p.c.c.

A zatem mając na uwadze powyższe, zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż prawa wieczystego użytkowania przedmiotowej nieruchomości, pomimo, że będzie ona stanowić gospodarstwo rolne w chwili zawarcia umowy sprzedaży, nie będzie podlegała zwolnieniu od opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 2 lit. a ustawy o p.c.c., ponieważ zwolnieniu podlega tylko sprzedaż prawa własności nieruchomości stanowiącej gospodarstwo rolne.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.), odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zauważyć należy również, że zgodnie z art. 14b § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). A zatem wniosek o wydanie interpretacji może być złożony tylko w indywidualnej sprawie zainteresowanego. Z tych też względów - z uwagi na indywidualny charakter interpretacji przepisów prawa podatkowego - zaznacza się, że niniejsza interpretacja indywidualna dotyczy jedynie Wnioskodawcy, nie zaś sprzedającego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.