IPTPB2/415-708/12-4/TS - Określenie skutków podatkowych w ujęciu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przeznaczenia przychodu ze sprzedaży nieruchomości na wydatki poniesione na spłatę pożyczki hipotecznej.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 8 października 2012 r. (data wpływu 10 października 2012 r.), uzupełnionym pismem z dnia 6 stycznia 2013 r. (data wpływu 9 stycznia 2013 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych, w zakresie skutków podatkowych przeznaczenia przychodu ze sprzedaży nieruchomości na wydatki poniesione na spłatę pożyczki hipotecznej - jest nieprawidłowe.

W dniu 10 października 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych, w zakresie skutków podatkowych przeznaczenia przychodu ze sprzedaży nieruchomości na wydatki poniesione na spłatę pożyczki hipotecznej.

W związku z tym, że wniosek nie spełniał wymogów, o których mowa w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.), pismem z dnia 21 grudnia 2012 r., Nr IPTPB2/415-708/12-2/TS, Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów, na podstawie art. 169 § 1 w związku z art. 14h ustawy - Ordynacja podatkowa, wezwał Wnioskodawcę do usunięcia braków wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia tego pisma pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie wysłano w dniu 21 grudnia 2012 r., które skutecznie zostało doręczone w dniu 3 stycznia 2013 r. W dniu 9 stycznia 2013 r. do tut. Organu wpłynęło uzupełnienie, złożone na druku ORD-IN (data nadania 8 stycznia 2013 r.).

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca 4 czerwca 2009 r. zawarł umowę pożyczki hipotecznej w banku (a więc w banku mającym siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej) na zakup udziału w nieruchomości położonej przy ul. Ww. pożyczka zgodnie z art. 3.02 umowy, była zaciągnięta na cele inne - przeznaczenie pożyczki"na finansowanie bieżących potrzeb konsumpcyjnych lub na dowolny zadeklarowany cel, w tym na spłatę posiadanych zobowiązań kredytowych w banku lub innych bankach". Wnioskodawca nie miał możliwości zaciągnięcia kredytu mieszkaniowego, gdyż bank nie udziela takiego kredytu na zakup udziału w nieruchomości objętej współwłasnością, na której nie można dokonać zabezpieczenia hipoteką bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Zabezpieczeniem pożyczki było ustanowienie dwóch hipotek m.in. na lokalu przy ul. Faktycznie środki z pożyczki zostały przeznaczone na wydatki wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabycie udziału w budynku mieszkalnym wraz z gruntem związanym z tym budynkiem oraz remont lokalu mieszkalnego. Wnioskodawca 8 czerwca 2009 r. nabył udział w nieruchomości położonej przy ul. w. wraz z prawem do korzystania z lokalu mieszkalnego nr w tym budynku. Wnioskodawca nabył udział w celu zamieszkania w ww. lokalu (Akt Notarialny Rep....). Poza zaliczką sprzedający otrzymali przelewem środki z rachunku, na którym były pieniądze z pożyczki. Mieszkanie nadawało się do całkowitego remontu, który potrwał do września 2010 r. Pozostałe środki z zaciągniętej pożyczki hipotecznej zostały przeznaczone na remont mieszkania przy ul. Wnioskodawca 4 lutego 2010 r. sprzedał spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego przy ul. Sprzedaż ta nie nastąpiła w wykonywaniu działalności gospodarczej (Akt Notarialny Rep....). Uzyskana cena 129.500 zł została przeznaczona częściowo na spłatę ponad 62.000 zł pożyczki hipotecznej (przelew został wykonany bezpośrednio na rachunek kredytowy), pozostała kwota została przeznaczona na dalszą spłatę pożyczki i remont mieszkania przy ul. w... Środki z odpłatnego zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego znajdującego się w. przy ul. zostały przeznaczone w części wykazanej zaświadczeniem banku na wydatki opisane w art. 21 ust. 25 pkt 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wnioskodawca złożył w Urzędzie Skarbowym oświadczenie, że kwota ze sprzedaży nieruchomości przy ul. zostanie w ciągu dwóch lat przeznaczona na remont lub zakup nieruchomości. Nieruchomość przy ul. Wnioskodawca nabył 6 kwietnia 2005 r.

W uzupełnieniu ww. wniosku Wnioskodawca wskazał, że do przedmiotowej nieruchomości przy ul. posiadał spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Nabycie w 2005 r. przedmiotowego lokalu nie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy wydatki poniesione na spłatę pożyczki hipotecznej z dnia 4 czerwca 2009 r. w okresie od 4 lutego 2010 r. do 4 lutego 2012 r., wynikające z zaświadczenia banku mogą zostać uznane za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zdaniem Wnioskodawcy spłata pożyczki hipotecznej w okresie dwóch lat po sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego przy ul. w.., tj. po 4 lutego 2010 r., powinna być interpretowana przez organ podatkowy ustalający wysokość należnego podatku dochodowego jako zdarzenie opisane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z ww. przepisem wolne od podatku dochodowego są dochody, jeżeli przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. Wnioskodawca spłacając pożyczkę hipoteczną przeznaczał środki ze sprzedaży mieszkania na własne cele mieszkaniowe. Brak wskazania w umowie pożyczki przeznaczenia środków (celu pożyczki) nie wyklucza możliwości odliczenia tej kwoty, gdyż Wnioskodawca udokumentował (zaświadczenie z banku, umowa sprzedaży lokalu) fakt, iż kwota pożyczki była spłacana ze środków ze sprzedaży oraz, że środki z umowy pożyczki zostały przeznaczone na zakup udziału. Wnioskodawca obecnie w tym lokalu mieszka. Część spłaty w kwocie 60.378,97 zł została bezpośrednio przekazana na spłatę pożyczki, co wynika m.in. z treści aktu notarialnego Rep. A. Kwota spłaty pożyczki (na rachunek banku) odpowiadała wartości hipoteki ustanowionej na sprzedawanym lokalu. Wszystkie uzyskane z pożyczki hipotecznej środki zostały przeznaczone na zakup udziału w nieruchomości i remont lokalu nr. w budynku, w którym Wnioskodawca posiada udział. Przed Sądem Rejonowym w. I Ns w Pierwszej Instancji zakończyła się sprawa o zniesienie współwłasności budynku przy ul., w wyniku której Wnioskodawca nabył odrębną własność lokalu nr. Zdaniem Wnioskodawcy spłaty pożyczek powinny być wzięte pod uwagę przy ustaleniu zobowiązania. W komentarzu do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych Adam Bartosiewicz pisze: " do skorzystania ze zwolnienia kwalifikują się również wydatki poniesione na (...) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub określonych praw do nieruchomości, na cele mieszkaniowe (...) w Banku lub w Spółdzielczej Kasie Oszczędnościowo-Kredytowej, mających siedzibę w Państwie Członkowskim Unii Europejskiej lub w innym Państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej "

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ww. ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Wobec powyższego, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ww. ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego.

W przypadku sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w powyższym przepisie decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu (dochodu) ma moment ich nabycia z uwagi na fakt, iż przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uległy zmianie.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego Wnioskodawca nabył w dniu 6 kwietnia 2005 r.

W związku z powyższym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia ww. prawa podlega opodatkowaniu zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Zgodnie bowiem z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588 z późn. zm.) do przychodu (dochodu) uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w tej ustawie w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Stosownie do przepisu art. 28 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r., przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł.

Zgodnie z art. 28 ust. 2 tej ustawy, podatek od przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Przepis art. 28 ust. 2a wymienionej ustawy stanowi, iż zasada, o której mowa w ust. 2 zdanie drugie nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Zgodnie z treścią art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

* na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

* na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

* na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

* na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

* na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację-na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Natomiast z treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Przytoczony wyżej przepis wskazuje, iż podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a i e) ww. ustawy jest przeznaczenie przychodów uzyskanych ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na cele wskazane w tym przepisie i terminach w nim zakreślonych, bowiem jak wynika z przytoczonych przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, podlega zwolnieniu od podatku dochodowego od osób fizycznych w części wydatkowanej nie później, niż w okresie dwóch lat między innymi na spłatę kredytu lub pożyczki zaciągniętej na te cele w banku lub spółdzielczej kasie oszczędnościowo - kredytowej, mającej siedzibę na terenie RP, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki zaciągniętej przed dniem uzyskania tych przychodów. Bez znaczenia pozostaje przy tym data zaciągnięcia kredytu (pożyczki) i to, której nieruchomości lub prawa ten kredyt (pożyczka) dotyczy. Ważny jest jednak moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku. Wydatkowane środki musza pochodzić ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c).

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w dniu 4 czerwca 2009 r. Wnioskodawca zawarł umowę pożyczki hipotecznej, na zakup udziału w nieruchomości położonej przy ul. Pożyczka zgodnie z umową zaciągnięta była na cyt."finansowanie bieżących potrzeb konsumpcyjnych lub na dowolny zadeklarowany cel, w tym na spłatę posiadanych zobowiązań w banku lub innych bankach". Wnioskodawca podał, że środki z ww. pożyczki zostały przeznaczone na wydatki wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabycie udziału w budynku mieszkalnym wraz z gruntem związanym z tym budynkiem oraz remont lokalu mieszkalnego. W dniu 4 lutego 2010 r. Wnioskodawca sprzedał spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego przy ul. - nabyte w dniu 6 kwietnia 2005 r.

Pieniądze uzyskane ze sprzedaży ww. prawa do lokalu mieszkalnego Wnioskodawca w części przeznaczył na spłatę pożyczki hipotecznej, a w części na remont mieszkania przy ul. i dalszą spłatę pożyczki.

Z powyższego wynika, że Wnioskodawca pożyczkę hipoteczną, zgodnie z umową zawartą z bankiem, zaciągnął na inny cel, niż cele wymienione w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a i e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. jak podaje Wnioskodawca"na finansowanie bieżących potrzeb konsumpcyjnych lub na dowolny zadeklarowany cel, w tym na spłatę posiadanych zobowiązań w banku lub innych bankach".

Mając na uwadze powyższe oraz przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r., należy stwierdzić, iż przychód uzyskany przez Wnioskodawcę z tytułu sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w części wydatkowanej - w przewidzianym ustawą terminie - na spłatę pożyczki hipotecznej, która została zaciągnięta na finansowanie bieżących potrzeb konsumpcyjnych, nie będzie podlegał zwolnieniu, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jednocześnie należy zauważyć, iż Wnioskodawca we własnym stanowisku w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego powołał przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który nie ma zastosowania w rozpatrywanej sprawie, ponieważ przepis ten nie obowiązywał w dniu nabycia przedmiotowej nieruchomości tj. w 2005 r.

Powołany przez Wnioskodawcę przepis został wprowadzony do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z dniem 1 stycznia 2009 r. na mocy ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 z późn. zm.).

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.