IPTPB2/415-645/12-5/JR - Ustalenie kosztów uzyskania przychodów w ujęciu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w przypadku odpłatnego zbycia udziałów w nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni, przedstawione we wniosku z dnia 6 września 2012 r. (data wpływu 10 września 2012 r.), uzupełnionym pismem z dnia 31 października (data wpływu 2 listopada 2012 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie w zakresie ustalenia kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia udziałów w nieruchomości nabytych w wyniku zniesienia współwłasności - jest prawidłowe.

W dniu 10 września 2012 r. został złożony wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia źródła przychodów z odpłatnego zbycia udziałów w nieruchomości nabytych w 1984 r. i 1987 r. oraz kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia udziałów w nieruchomości nabytych w wyniku zniesienia współwłasności.

Wniosek nie spełniał wymogów, o których mowa w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749), w związku z czym pismem z dnia 26 października 2012 r., Nr IPTPB2/415-645/12-2/JR, Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów wystąpił do Wnioskodawczyni o usunięcie braków w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie skutecznie doręczono w dniu 30 października 2012 r., natomiast w dniu 2 listopada 2012 r. uzupełniono ww. wniosek (data nadania 31 października 2012 r.).

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawczyni od ponad 20 lat posiada 11/20 udziałów w nieruchomości stanowiącej działkę gruntową, oznaczona numerem geodezyjnym X, o powierzchni 0,4667 ha, położoną..., dla której założona jest księga wieczysta. Pozostałe 9/20 części tej działki są w posiadaniu trzech osób fizycznych, których udziały wynoszą po 3/20 całości.

W październiku 2011 r., współwłaścicielka 3/20 działki gruntowej Pani C. złożyła do Sądu Rejonowego wniosek o zniesienie współwłasności ww. nieruchomości. Nie czekając na orzeczenie Sądu, umową sprzedaży z grudnia 2011 r. sprzedała swój udział (3/20) Pani Z., która to wniosła na rozprawie w Sądzie o dopuszczenie do udziału w sprawie, w charakterze "wnioskodawcy", podtrzymując wniosek o zniesienie współwłasności ww. działki, proponując jednocześnie wykup udziałów od pozostałych udziałowców. Tak wiec, w Sądzie Rejonowym toczy się sprawa o zniesienie współwłasności ww. działki (sygn. sprawy Y/11). Wnioskodawczyni podkreśla, iż nie jest możliwy geodezyjny podział tejże działki z tego względu, że ma ona trójkątny kształt, a ponadto zgodnie z planem zagospodarowania, przez działkę zaplanowane są dwie drogi dojazdowe.

Wnioskodawczyni uwzględniając ww. uwarunkowania oraz fakt, że działka ta, w całości powstała w wyniku spadkobrania po Jej rodzicach, na kolejnej rozprawie w Sądzie w lipcu 2012 r. zawnioskowała o przejęcie przez Nią całości tej działki, w zamian za spłaty pieniężne pozostałych udziałowców, określone przez Sąd. Jeżeli Sąd wyda orzeczenie zgodne z wnioskiem i ustali wysokość oraz terminy spłat na rzecz dotychczasowych udziałowców, Wnioskodawczyni zmuszona będzie najprawdopodobniej w dość krótkim czasie sprzedać całą działkę (zaznaczając że jej podział jest niemożliwy), aby mieć pieniądze na ustalone przez Sąd spłaty pieniężne.

Wnioskodawczyni podaje że zniesienie współwłasności nieruchomości, w okresie zastoju gospodarczego, nie leży w Jej interesie, a Pani Z., chce wykupić udziały od pozostałych udziałowców, korzystając z zastoju na rynku nieruchomości oraz niskich cen i dlatego jako obca osoba zdecydowała się na zakup 3/20 działki, która w całości była do grudnia 2011 r. we współposiadaniu bliskiej rodziny. Wnioskodawczyni w związku z powyższym, chciałaby wykazać, że Jej działanie zmierza jedynie do zmniejszenia strat spowodowanych koniecznością zbycia rodzinnej działki w niekorzystnym cenowo czasie.

W związku z powyższym zostały zadane następujące pytania:

Jak będzie naliczany podatek dochodowy od przychodów ze sprzedaży tej nieruchomości, zakładając, że jej sprzedaż nastąpi w okresie np. jednego roku od prawomocnej decyzji Sądu o zniesieniu współwłasności, a w szczególności:

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie nr 2. Natomiast w zakresie pytania nr 1, zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zdaniem Wnioskodawczyni, nabycie 9/20 części ww. działki nastąpi w dacie uprawomocnienia się decyzji Sądu o zniesieniu współwłasności oraz określone zostaną koszty nabycia tej części (9/20) działki. Jeżeli więc sprzedaż całej działki nastąpi (jak Wnioskodawczyni przewiduje), w okresie jednego roku, licząc od końca roku w którym Sąd wyda decyzję o odpłatnym zniesienie współwłasności, to zgodnie z wyżej cytowanym, przepisami, podatek dochodowy od przychodów ze sprzedaży 9/20 części działki będzie występował.

Natomiast zgodnie z art. 19 ww. ustawy podstawą do obliczenia podatku dochodowego jest dochód, jako różnica z odpłatnego zbycia nieruchomości, a kosztami uzyskania przychodu, ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy tj. udokumentowanymi kosztami nabycia lub wytworzenia nieruchomości.

Opierając się na ww. przepisach Wnioskodawczyni stwierdza, że ewentualne nabycie przez Nią w wyniku sądowego zniesienia współwłasności 9/20 części działki, określone przez Sąd spłaty pieniężne stanowią w rozumieniu ww. przepisów koszty nabycia tej części nieruchomości. W przypadku sprzedaży działki, wspomniane koszty nabycia nieruchomości, Jej części bądź udziałów stanowić będą koszty uzyskania przychodów pomniejszające dochód do opodatkowania przy ustalaniu podstawy do obliczenia podatku dochodowego od sprzedaży tejże nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a - c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Wobec powyższego odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części lub udziałów oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a - c) ww. ustawy stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, jeżeli zbycie to ma miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z powyższego wynika, że w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment ich nabycia.

Współwłasność jest instytucją prawa cywilnego uregulowaną w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.). Zgodnie z art. 195 tej ustawy, współwłasność polega na tym, iż własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom. Natomiast w myśl art. 210 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności.

Celem postępowania o zniesienie współwłasności w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy (tu prawa), które stanowi przedmiot współwłasności. Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy tylko wówczas, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. Natomiast, jeżeli udział danej osoby ulega powiększeniu (nawet bez spłat i dopłat) to traktowany jest w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą, jak i stan jej majątku osobistego.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż, Wnioskodawczyni posiada od ponad 20 lat, 11/20 udziałów w nieruchomości stanowiącej działkę gruntową. Pozostałe 9/20 części tej działki jest w posiadaniu 3 osób fizycznych, których udziały wynoszą po 3/20 całości. Jedna ze współwłaścicielek, posiadająca 3/20 udziałów, w 2011 r. złożyła do Sądu Rejonowego wniosek o zniesienie współwłasności ww. nieruchomości, a następnie nie czekając na orzeczenie Sądu, umową sprzedaży z grudnia 2011 r. sprzedała swój udział (3/20). Nowy nabywca wniósł na rozprawie w Sądzie o dopuszczenie do udziału w sprawie, w charakterze "wnioskodawcy", podtrzymując wniosek o zniesienie współwłasności ww. działki, proponując jednocześnie wykup udziałów od pozostałych udziałowców.

Wnioskodawczyni wskazuje, iż nie jest możliwy geodezyjny podział tejże działki z tego względu, że ma ona trójkątny kształt, a ponadto zgodnie z planem zagospodarowania, przez działkę zaplanowane są dwie drogi dojazdowe.

Wnioskodawczyni uwzględniając ww. uwarunkowania oraz fakt, że działka ta, w całości powstała w wyniku spadkobrania po Jej rodzicach, na kolejnej rozprawie w Sądzie w lipcu 2012 r., zawnioskowała o przejęcie przez Nią całości tej działki, w zamian za spłaty pieniężne pozostałych udziałowców, określone przez Sąd. Jeżeli Sąd wyda orzeczenie zgodne z wnioskiem i ustali wysokość oraz terminy spłat na rzecz dotychczasowych udziałowców, Wnioskodawczyni zmuszona będzie najprawdopodobniej w dość krótkim czasie sprzedać całą działkę (zaznaczając że jej podział jest niemożliwy) aby mieć pieniądze na ustalone przez Sąd spłaty pieniężne.

Zgodnie z zapisem art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a - c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

W świetle art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena określona w umowie, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a - c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych w drodze spadku, darowizny lub inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadku i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn (art. 22 ust. 6d).

Natomiast w myśl art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a - c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Należy mieć na uwadze, że zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy, wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Reasumując, do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia udziałów w nieruchomości stanowiącej działkę gruntu, nabytych w wyniku zniesienia współwłasności - Wnioskodawczyni może zaliczyć udokumentowaną kwotę faktycznej spłaty na rzecz współwłaścicieli, ponieważ mieści się ona w kategorii kosztów nabycia, o których mowa w ww. art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Należy zauważyć, że jeżeli przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe różnić się będzie od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.