IPTPB2/415-639/11-5/AKr - Sprzedaż udziału w nieruchomości gruntowej a PIT.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 18 października 2011 r. (data wpływu 20 października 2011 r.) uzupełnionego pismem z dnia 18 stycznia 2012 r. (data wpływu w dniu 20 stycznia 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży udziału w nieruchomości gruntowej - jest prawidłowe.

W dniu 20 października 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w nieruchomości gruntowej.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, określonych w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.), w związku z powyższym, pismem z dnia 12 stycznia 2012 r., nr IPTPB2/415-639/11-2/AKr, wezwano Wnioskodawcę, na podstawie art. 169 § 1 i § 2 w zw. z art. 14h Ordynacji podatkowej, do jego uzupełnienia w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie wysłano w dniu 12 stycznia 2012 r., doręczono zaś w dniu 17 stycznia 2012 r. W dniu 20 stycznia 2012 r. (data nadania 19 stycznia 2012 r.) wpłynęło uzupełnienie wniosku.

W przedmiotowym wniosku i jego uzupełnieniu zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W lipcu 1998 r. aktem notarialnym zakupiona została nieruchomość rolna o powierzchni 0,7429 ha we współwłasności przez trzy małżeństwa. Od powyższej transakcji dokonano, wymaganych przepisami prawa, opłat i podatków.

W 2006 r. gmina dokonała scalenia i podziału terenu na działki budowlane. Na terenie tym znajdowała się, zakupiona w 1998 r. we współwłasności, ww. nieruchomość. W efekcie scalenia i podziału terenu gmina przejęła 0,1871 ha części ww. gruntów na infrastrukturę, w tym głównie na drogi Jednocześnie w tym procesie scalenia i podziału ww. małżeństwa otrzymały działki budowlane, których powierzchnia łączna wykazała o 0,0012 ha powierzchni więcej niż powinno pozostać po przejęciu przez gminę gruntów na drogi.

W październiku 2007 r. aktem notarialnym dokonano zniesienia współwłasności. Podział działek nastąpił na ww. trzy małżeństwa, nie dokonywano żadnych spłat i dopłat. Przy zniesieniu współwłasności wystąpiły różnice w powierzchniach nieruchomości przynależnych dla poszczególnych małżeństw. W wyniku powyższego Wnioskodawca wraz z żoną otrzymali działki o powierzchni nieznacznie większej niż udział w nieruchomości przed zniesieniem współwłasności.

W 2012 r. Wnioskodawca planuje sprzedaż posiadanych nieruchomości, których jest właścicielem wraz z małżonką na zasadzie wspólności ustawowej. Planowana sprzedaż nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Przedmiotem niniejszej interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego jest odpowiedź na pytania zawarte w pkt 1 i 2. W zakresie pytania zawartego w pkt 3 wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

Zdaniem Wnioskodawcy, "z uwagi na to, że minął już pięcioletni okres od daty nabycia nieruchomości (1998 r.) do daty ewentualnej sprzedaży (2012 r.) podatek od przychodu nie jest wymagany. Na podstawie informacji uzyskanych od pracowników Urzędów Skarbowych podatek od różnicy otrzymanej powierzchni nieruchomości po zniesieniu współwłasności i posiadanego udziału w nieruchomości przed zniesieniem współwłasności może być wymagalny".

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, iż odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w podatku dochodowym. Jeżeli natomiast odpłatne zbycie nieruchomości następuje po upływie tego okresu, przychód z tego tytułu nie podlega w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, dla określenia właściwej podstawy prawnej normującej zasady opodatkowania przychodu uzyskanego z jej zbycia, istotne jest z punktu widzenia ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ustalenie zarówno daty jak i formy nabycia nieruchomości.

Celem postępowania o zniesienie współwłasności w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności.

Zgodnie z art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.), współwłasność polega na tym, iż własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom.

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej (art. 196 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego).

Natomiast w myśl art. 210 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności.

Przez zniesienie współwłasności rozumie się likwidację łączącego współwłaścicieli stosunku prawnego, która następuje w drodze umowy lub orzeczenia sądu.

Stosownie do art. 211 i art. 212 Kodeksu cywilnego, zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych bądź przez podział cywilny, polegający na sprzedaży rzeczy wspólnej i podziale uzyskanej ceny stosownie do wielkości udziałów współwłaścicieli.

Mając zatem na uwadze powyższe stwierdzić należy, iż zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy tylko wówczas, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. Natomiast jeżeli udział danej osoby ulega powiększeniu (nawet bez spłat i dopłat) to traktowany jest w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością), jak i stan jej majątku osobistego. Tak więc co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomość, która przekracza udział jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca wraz z małżonką w 1998 r. na podstawie aktu notarialnego zakupili nieruchomość rolną o powierzchni 0,7429 ha we współwłasności z dwoma małżeństwami. W 2006 r. gmina dokonała scalenia i podziału terenu, na którym znajdowała się zakupiona we współwłasności ww. nieruchomość. W efekcie scalenia i podziału terenu gmina przejęła 0,1871 ha części ww. gruntów na infrastrukturę, w tym głównie na drogi Jednocześnie w procesie scalenia i podziału ww. małżeństwa otrzymały działki budowlane, których powierzchnia łączna wykazała o 0,0012 ha powierzchni więcej niż powinno pozostać po przejęciu przez gminę gruntów na drogi. W 2007 r. aktem notarialnym dokonano zniesienia współwłasności. Podział działek nastąpił na ww. trzy małżeństwa. Podczas zniesienia współwłasności nie dokonywano żadnych spłat i dopłat. Przy zniesieniu współwłasności wystąpiły różnice w powierzchniach nieruchomości przynależnych dla poszczególnych małżeństw. W wyniku powyższego Wnioskodawca wraz z żoną otrzymali działki o powierzchni nieznacznie większej niż udział w nieruchomości przed zniesieniem współwłasności. W 2012 r. Wnioskodawca planuje sprzedaż posiadanych nieruchomości, których jest właścicielem wraz z małżonką na zasadzie wspólności ustawowej. Planowana sprzedaż nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, iż nabycie przez Wnioskodawcę udziału w przedmiotowej nieruchomości gruntowej nastąpiło w dwóch datach:

* w 1998 r. we współwłasności z małżonką oraz dwoma innymi małżeństwami,

* w 2007 r. w wyniku zniesienia współwłasności (podział na trzy małżeństwa).

W odniesieniu do udziału w ww. nieruchomości w części nieprzekraczającej udział w nieruchomości przed zniesieniem współwłasności należy stwierdzić, iż przychód ze zbycia tej części nie wystąpi, bowiem zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowy od osób fizycznych zbycie będzie dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Natomiast w odniesieniu do udziału w ww. nieruchomości w części przekraczającej udział w nieruchomości przed zniesieniem współwłasności, należy stwierdzić, co następuje.

Część udziału przekraczająca udział w nieruchomości przed zniesieniem współwłasności, nabyta została w 2007 r. w wyniku zniesienia współwłasności. W tej sytuacji zastosowanie znajdują przepisy w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Zgodnie bowiem z art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2009 r. Nr 209, poz. 1316 z późn. zm.), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy zmienianej w art. 1 (ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie zmienianej w art. 1, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

W myśl art. 30e ust. 1 w zw. z ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych, co wynika z treści art. 19 ust. 1 ustawy, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Można do takich kosztów zaliczyć:

* koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,

* prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,

* koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,

* wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,

* koszty i opłaty sądowe.

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Ponadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy, wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Reasumując uzyskany przychód ze sprzedaży części udziału w przedmiotowej nieruchomości gruntowej, która mieści się w udziale nabytym przez Wnioskodawcę w 1998 r., tj. przed zniesieniem współwłasności nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ 5 letniego okresu. Natomiast przychód ze sprzedaży części udziału nabytej przez Wnioskodawcę ponad udział przysługujący w 1998 r. będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.), właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Mając na uwadze treść powołanego przepisu stwierdza się, iż w przedmiotowej sprawie tut. Organ wydając interpretację przepisów prawa podatkowego nie jest uprawniony do przeprowadzenia postępowania dowodowego dotyczącego obliczenia wysokości należnego podatku. Do postępowania w sprawie wydania pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego nie mają bowiem zastosowania przepisy o postępowaniu podatkowym, a postępowanie dowodowe jest częścią postępowania podatkowego.

Ponadto należy stwierdzić, iż interpretacje prawa podatkowego wydaje się wyłącznie na pisemny wniosek zainteresowanego i tylko w jego indywidualnej sprawie.

Z uwagi na to, że wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej stosowania przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, został złożony przez jednego ze współwłaścicieli nieruchomości gruntowej zaznacza się, iż interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla żony Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu jej wydania.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach, ul. Prosta 10, 25-366 Kielce po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.