IPTPB2/415-52/11-2/MP - Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 12 kwietnia 2011 r. (data wpływu 18 kwietnia 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości - jest nieprawidłowe.

W dniu 18 kwietnia 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został opisany zaistniały stan faktyczny.

Dnia 3 kwietnia 2009 r. Wnioskodawca wraz z małżonką nabył mieszkanie za kwotę 190.000 zł. Na zakup tego mieszkania zaciągnęli kredyt budowlano - hipoteczny na kwotę 225.420 zł, z czego przeznaczono 180.000 zł na wykup mieszkania, reszta tj. 41.000 zł na remont. Kredyt nie był kredytem preferencyjnym ze spłatą odsetek przez Państwo, całość odsetek Wnioskodawca spłacał sam z żoną. Część budowlana kredytu była przez bank rozliczana na podstawie kosztorysów powykonawczych (nie na podstawie faktur).

Dnia 16 listopada 2010 r. sprzedali mieszkanie za kwotę 280.000,00 zł. Zgodnie z zapisem w akcie notarialnym nabywcy mieszkania kwotę 215.689,13 zł przekazali na poczet spłaty kredytu zaciągniętego na jego wykup, pozostałą część tj. kwotę 64.310,17 zł przelali na konto osobiste Wnioskodawcy i żony.

Dodatkowo podczas zakupu i sprzedaży wygenerowały się koszty na kwotę 19.146 zł, które pomniejszyły zysk ze sprzedaży, a więc dochód ze sprzedaży wyniósł 45.164,17 zł.

Całą kwotę dochodu uzyskaną ze sprzedaży Wnioskodawca wraz z żoną przeznaczy na cele mieszkaniowe, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 1 i pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy, część budowlana kredytu zaciągniętego na wykupienie mieszkania rozliczana na podstawie kosztorysu powykonawczego, może być traktowana jako koszty uzyskania przychodu przy sprzedaży tego mieszkania w okresie poniżej 5 lat od daty nabycia.

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z przepisem art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Według Wnioskodawcy, część budowlana kredytu zaciągniętego na wykup tego mieszkania rozliczana na podstawie kosztorysu powykonawczego, może być traktowana jako koszty uzyskania przychodu przy sprzedaży tego mieszkania w okresie, poniżej 5 lat od daty nabycia.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zaistniałego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji Podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, do źródeł przychodów zalicza się m.in. odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

W świetle powyższego, zatem każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie - dokonane nie w wykonywaniu działalności gospodarczej - nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 cyt. ustawy, stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zbycie to zostanie dokonane w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Zatem w przypadku sprzedaży nieruchomości (mieszkania) decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

W myśl art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Na podstawie art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Dochodem ze sprzedaży nieruchomości jest więc, jak wskazano powyżej, cena pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jej posiadania.

Wysokość tych nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Natomiast w myśl art. 22 ust. 6f cyt. ustawy, koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski".

W świetle powyższego, definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości powiększone o nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, a poczynione zostały w czasie jej posiadania.

W związku z tym, tylko te wydatki, które miały wpływ na powiększenie wartości w okresie posiadania nieruchomości (mieszkania), mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia.

Kosztem uzyskania przychodu, nie są w świetle przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty spłaty kredytów zaciąganych na sfinansowanie zakupu nieruchomości, lecz wyłącznie koszty nabycia tej nieruchomości. Koszty nabycia zaś, określają umowy notarialne sprzedaży, na podstawie których podatnicy stają się właścicielami lub współwłaścicielami nieruchomości (mieszkania). Przykładowo, w świetle art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, do kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości, można zaliczyć wydatki na zapłatę ceny zakupu zbywcy, zapłatę za czynności notarialne (podatek p.c.c., opłata sądowa, podatek VAT), koszty wypisów z ksiąg wieczystych, koszty związane z pobieranymi wypisami z rejestru gruntów, mapami, planami zagospodarowania przestrzennego.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że w kwietniu 2009 r. Wnioskodawca (wraz z żoną) nabył mieszkanie za kwotę 190.000 zł, a środki na nabycie tego mieszkania pochodziły z kredytu budowlano - hipotecznego, zaciągniętego na kwotę 225.420 zł przeznaczonego: w kwocie 180.000 zł na wykupienie tego mieszkania, a w kwocie 41.000 zł na remont.

Biorąc pod uwagę powołane przepisy prawa stwierdzić należy, że zaciągnięcie kredytu jest wyłącznie sposobem na pozyskanie pieniędzy na zapłatę ceny za nabycie nieruchomości (mieszkania). Skoro zaciągnięcie kredytu i uzyskanie pieniędzy od banku, nie jest w świetle prawa podatkowego traktowane jako osiągnięcie przez podatnika przychodu do opodatkowania, to oczywistym jest, że wydatki na spłatę kredytu nie mogą być uznawane za koszt uzyskania przychodu.

Tym samym, do kosztów uzyskania przychodu Wnioskodawca nie możne zakwalifikować wydatków poniesionych na spłatę części budowlanej kredytu zaciągniętego na wykupienie mieszkania, bowiem są to wydatki związane z pozyskaniem środków pieniężnych na nabycie zakupionej nieruchomości (mieszkania). Wydatki te, również nie stanowią nakładów na nieruchomość, poczynionych w trakcie jej posiadania, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wydatki te w żaden sposób nie wpłynęły bowiem na podwyższenie wartości samej nieruchomości (mieszkania).

Również do kosztów uzyskania przychodów nie może zostać zaliczona spłata odsetek od kredytu. Nie sposób bowiem traktować tych wydatków, jako nakłady na nieruchomość (mieszkanie) w rozumieniu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ich poniesienie nie ma związku ani z nabyciem nieruchomości ani z jej odpłatnym zbyciem, jest to wyłącznie koszt związany ze spłatą samego kredytu.

Reasumując, należy stwierdzić, iż część budowlana kredytu zaciągniętego na wykupienie mieszkania nie stanowi kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży tego mieszkania w rozumieniu przepisów prawa podatkowego tj. art. 22 ust. 6c ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - stanowisko Wnioskodawcy w tym przedmiocie jest nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Dodatkowo, mając na uwadze, że przedmiotowe mieszkanie było własnością Wnioskodawcy i żony, należy wyjaśnić, iż zgodnie z art. 14b § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualne sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). W związku z powyższym niniejsza interpretacja jest wiążąca dla Wnioskodawcy jako występującego z wnioskiem o jej wydanie.

Natomiast żona Wnioskodawcy, chcąc uzyskać interpretację indywidualną powinna wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej udzielenie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi ul. Piotrkowska 135, 90-434 Łódź, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.