IPTPB2/415-465/14-2/KSM - Opodatkowanie podatkiem dochodowym od osób fizycznych przychodu uzyskanego ze sprzedaży budynku mieszkalnego w trakcie budowy.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749, z późn. zm.) oraz § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 6 sierpnia 2014 r. (data wpływu 11 sierpnia 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 11 sierpnia 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W 2006 r. Wnioskodawca nabył z własnych środków pieniężnych trzy niezabudowane nieruchomości (działki ziemi). W związku z tym, że Wnioskodawca zawarł związek małżeński i powiększyła Mu się rodzina, pojawił się problem z mieszkaniem. Musiał podjąć działania, które pozwoliłyby Mu rozwiązać tę kwestię. Na jednej z działek rozpoczął budowę budynku mieszkalnego o pow. 240 m². Z czasem jednak okazało się, że z uwagi na zbyt obszerną powierzchnię oraz nieprzydatność rozległego budynku dla Jego trzyosobowej rodziny zaprzestał budowy i rozpoczętą budowę wraz z gruntem zbył na rzecz osoby trzeciej.

Z uwagi na fakt, że zbycie nastąpiło przed upływem pięciu lat (licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie) Wnioskodawca złożył we właściwym miejscowo Urzędzie Skarbowym oświadczenie o przeznaczeniu przychodu ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe oraz deklarację PIT-23 o osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Za uzyskane pieniądze Wnioskodawca rozpoczął budowę drugiego budynku o mniejszej powierzchni, dostosowanego do potrzeb Jego rodziny. Jednak z upływem czasu okazało się, że okolica, w której prowadził budowę nie jest już tak atrakcyjna jak wyglądało to wcześniej. Sąsiedztwo Zalewu sprawiło, że latem i wczesną jesienią okolica stawała się bardzo niebezpieczna. Dochodziło do kradzieży materiałów budowlanych. Wypoczywający wszczynali nocne burdy. Wnioskodawca podał, że na jednej z Jego działek też doszło do włamania do garażu (gdzie skradziono sprzęt budowalny, towary i narzędzia o znacznej wartości). O fakcie tym Wnioskodawca poinformował policję, jednak z uwagi na brak dowodów w sprawie, śledztwo umorzono. Ponadto wyjaśnił, że duża odległość od szkół i przedszkoli też nie była dodatkowym atutem w Jego sytuacji.

Następnie wskazał, że przypadkowo żona Wnioskodawcy trafiła na ogłoszenie o sprzedaży nieruchomości w mieście, w którym obecnie mieszkają. Znaleźli więc działkę, która wcześniej nie była dostępna, a jej lokalizacja odpowiadała w całej okazałości. W związku z powyższym podjęto decyzję o zbyciu drugiej nieruchomości wraz z rozpoczętą budową budynku jednokondygnacyjnego, murowanego mieszkalnego, gdyż udało się znaleźć działkę położoną w mieście o lokalizacji, która wcześniej nie była dla małżonków osiągalna.

Następnie, za pieniądze uzyskane w wyniku tej transakcji Wnioskodawca zakupił działkę budowalną i na niej wybudował, według tego samego projektu co wcześniej, kolejny (trzeci) budynek mieszkalny, zlokalizowany w T. W przeciwieństwie do poprzednich inwestycję tą dokończył i mieszka w niej od listopada 2013 r.

Wnioskodawca prowadzi pozarolniczą działalność gospodarczą. Przedmiotem działalności są usługi remontowo - budowlane. Usługi te świadczone są na rzecz innych firm. Wnioskodawca dodał, że nie prowadzi działalności budowlanej w zakresie wznoszenia budynków mieszkalnych.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy w świetle przedstawionych faktów dwukrotne odpłatne zbycie rozpoczętej budowy budynku mieszkalnego należy traktować jako sprzedaż poza działalnością gospodarczą, czy też jako przejaw pozarolniczej działalności gospodarczej.

Zdaniem Wnioskodawcy, mimo wątpliwości wynikających z nieprecyzyjnych przepisów podatkowych należy podkreślić, że na tle art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przeprowadzone przez Wnioskodawcę transakcje w żaden sposób nie kwalifikują się jako przejaw pozarolniczej działalności gospodarczej. Wnioskodawca budowę budynków mieszkalnych prowadził zawsze z zamiarem by służyły zaspokojeniu Jego własnych potrzeb mieszkaniowych. Jak podał, Jego intencją nie było uczynienie z odpłatnego zbywania nieruchomości źródła zarobkowania.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361, z późn. zm.), źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości i praw majątkowych przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości następuje po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Natomiast każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ww. ustawy, stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana przed upływem ww. terminu.

Jak zatem wynika z powyższego przepisu, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma zarówno data, jak i forma ich nabycia.

Z wniosku wynika, że w 2006 r. Wnioskodawca nabył z własnych środków pieniężnych trzy niezabudowane nieruchomości (działki ziemi). W związku z tym, że zawarł związek małżeński i powiększyła Mu się rodzina, pojawił się problem z mieszkaniem. Na jednej z działek rozpoczął budowę budynku mieszkalnego o pow. 240 m². Z czasem jednak okazało się, że z uwagi na zbyt obszerną powierzchnię oraz nieprzydatność rozległego budynku dla Jego trzyosobowej rodziny zaprzestał budowy i rozpoczętą budowę wraz z gruntem zbył na rzecz osoby trzeciej. Z uwagi na fakt, że zbycie nastąpiło przed upływem pięciu lat (licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie) Wnioskodawca złożył we właściwym miejscowo Urzędzie Skarbowym oświadczenie o przeznaczeniu przychodu ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe oraz deklarację PIT-23 o osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia nieruchomości. Za uzyskane pieniądze rozpoczął budowę drugiego budynku o mniejszej powierzchni, dostosowanego do potrzeb Jego rodziny. Jednak z upływem czasu okazało się, że okolica, w której prowadził budowę nie jest już tak atrakcyjna jak wyglądało to wcześniej. Przypadkowo żona Wnioskodawcy trafiła na ogłoszenie o sprzedaży nieruchomości w mieście, w którym obecnie mieszkają. W związku z powyższym podjęto decyzję o zbyciu drugiej nieruchomości wraz z rozpoczętą budową budynku jednokondygnacyjnego, murowanego mieszkalnego. Za pieniądze uzyskane w wyniku tej transakcji Wnioskodawca zakupił działkę budowalną i na niej wybudował, według tego samego projektu co wcześniej, kolejny (trzeci) budynek mieszkalny, zlokalizowany w Tomaszowie Mazowieckim. W przeciwieństwie do poprzednich inwestycji te dokończył i mieszka w niej od listopada 2013 r. Wnioskodawca prowadzi pozarolniczą działalność gospodarczą. Przedmiotem działalności są usługi remontowo - budowlane. Usługi te świadczone są na rzecz innych firm. Wnioskodawca nie prowadzi działalności budowlanej w zakresie wznoszenia budynków mieszkalnych.

Analizując czy sprzedaż wymienionych nieruchomości stanowić będzie źródło przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym należy rozstrzygnąć, czy sprzedaż ta nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z tym przepisem, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Zatem, pojęcie działalności gospodarczej charakteryzuje się m.in. prowadzeniem tej działalności w celach zarobkowych, prowadzeniem działalności na własny rachunek, jej zorganizowaniem i ciągłością - zawodowym charakterem, uczestnictwem w obrocie gospodarczym. Ponadto przy ocenie zakresu pojęcia działalność gospodarcza nie można abstrahować od zamiaru podmiotu podejmującego poszczególne czynności.

W świetle powyższego uznać należy działalność za zarobkową, w przypadku gdy jest ona zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności czy też jej rodziny.

Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych

Mając na uwadze przedstawiony przez Wnioskodawcę stan faktyczny stwierdzić należy, że dokonanie przez Niego odpłatnego zbycia ww. działek wraz z zabudowaniami związane było z Jego sytuacją życiową oraz warunkami mającymi istotne znaczenie dla funkcjonowania Jego rodziny. Z opisu stanu faktycznego wynika, że działania realizowane przez Wnioskodawcę nie spełniają dyspozycji art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie wiązały się z działalnością gospodarczą prowadzoną przez Wnioskodawcę.

Reasumując, w oparciu o powołane powyżej przepisy prawa oraz okoliczności przedstawione przez Wnioskodawcę stwierdzić należy, że odpłatnego zbycia nieruchomości nie należy traktować jako przejawu pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ wiązało się ono z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawcy i Jego rodziny.

Zatem, środki pieniężne uzyskane ze zbycia ww. nieruchomości stanowią przychód w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalsk