IPTPB2/415-45/11-4/MP - Możliwość zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych dochodu ze sprzedaży nieruchomości, wydatkowanego na zakup lokalu mieszkalnego.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku data wpływu 15 kwietnia 2011 r. uzupełnionym wnioskiem z dnia 2 maja 2011 r. (data wpływu 4 maja 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 15 kwietnia 2011 r. do tut. Organu, wpłynęła jedna strona wniosku (tj. strona pierwsza formularza ORD-IN) Pani o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego oraz jedna strona załącznika do wniosku tj. formularza ORD-IN/A wraz z dowodem wpłaty z dnia 13 kwietnia 2011 r., uiszczonej tytułem wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej oraz inne dokumenty.

W związku ze stwierdzeniem braków formalnych, o których mowa w art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, pismem z dnia 21 kwietnia 2011 r., znak IPTPB2/415-45/11-2/MP, Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów wezwał Wnioskodawczynię do uzupełnienia braków formalnych wniosku.

Wezwanie wysłano w dniu 21 kwietnia 2011 r. (skutecznie doręczono w dniu 27 kwietnia 2011 r.), natomiast w dniu 4 maja 2011 r. do tut. Organu wpłynęła odpowiedź na ww. wezwanie złożona na druku ORD-IN z dnia 2 maja 2011 r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony zaistniały stan faktyczny.

Wnioskodawczyni zwraca się z prośbą o pomoc w ustaleniu podstawy kwoty podlegającej opodatkowaniu w przypadku uzyskania przychodu tytułem sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat od chwili jego nabycia, a następnie przeznaczenia środków z jego zbycia na kupno i remont innej nieruchomości.

Wnioskodawczyni podaje, iż darowizna praw do spółdzielczego własnościowego mieszkania położonego w XX przy ulicy XX przez małżonków XX na rzecz córki XX nastąpiła w dniu 29 lipca 2010 r. Darowizna powyższa jest zwolniona od podatku zgodnie z zaświadczeniem nr, wydanym przez Naczelnika Trzeciego Urzędu Skarbowego w X. W związku z wcześniej planowanym zakupem nieruchomości, sprzedaż powyższego mieszkania została dokonana w dniu 2 listopada 2010 r. za kwotę 277.000 zł. Mieszkanie zostało nabyte przez Państwa XX dzięki kredytowi uzyskanemu w banku, zgodnie z którym Bank przelał powyższą kwotę na rachunek bankowy Wnioskodawczyni w xx, w dniu 9 listopada 2010 r.

W dniu 3 sierpnia 2010 r. Wnioskodawczyni dokonała zakupu mieszkania położonego w X przy ulicy xx za kwotę 370 000 zł. Sposób, terminy i forma zapłaty należności za powyższą nieruchomość zawarte są w akcie notarialnym i są następujące:

* umowa przedwstępna z dnia 28 czerwca 2010 r. zgodnie z którą Wnioskodawczyni przekazała małżonkom xx kwotę 25.000 zł,

* umowa kredytu nr xx z dnia 2 sierpnia 2010 r. w Banku na podstawie którego w dniu 12 sierpnia 2010 r., dokonano zapłaty drugiej raty w wysokości 120.000 zł w formie przelewu bankowego na konto małżonków xx,

* ostateczna trzecia rata należności w kwocie 225.000 zł została uiszczona w formie przelewu z rachunku Wnioskodawczyni w Banku w dniu 25 listopada 2010 r. ze środków uzyskanych ze sprzedaży mieszkania przy ulicy xx, co uwidocznione jest na potwierdzeniu przelewu dołączonym do wniosku.

Wnioskodawczyni podkreśla, że w akcie notarialnym kupna mieszkania zawarty jest paragraf, w którym zobowiązuje się ona do zapłaty pozostałej kwoty 225.000 zł. Państwu xx do dnia 30 czerwca 2011 r.

Wnioskodawczyni podaje, iż przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy, wiąże skutek prawny w postaci zwolnienia określonego przychodu od podatku dochodowego od osób fizycznych, nie z faktem zawarcia umowy, lecz z terminem wydatkowania środków pieniężnych określonych w przedmiotowej umowie. W myśl powyższego przepisu, podstawą podlegającą opodatkowaniu powinna być kwota wynikająca z różnicy, pomiędzy wysokością środków uzyskanych dnia 2 listopada 2010 r. ze sprzedaży mieszkania nabytego tytułem darowizny (277.000 zł), a kwotą faktycznie przeznaczoną dnia 25 listopada 2010 r. na cele mieszkaniowe (225.000 zł).

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy kwota 225.000 zł uzyskana ze sprzedaży mieszkania darowanego, położonego w xx, może być wliczona do wydatków poniesionych na zakup nieruchomości przy ul. xx, jako trzecia i ostateczna rata spłaty należności zgodnie z aktem notarialnym.

Zdaniem Wnioskodawczyni, środki pochodzące ze sprzedaży mieszkania darowanego (227.000 zł), zostały w większości przeznaczone (225.000 zł) na zapłatę należności tytułem kupna innej nieruchomości zgodnie z punktami zawartymi w akcie notarialnym.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

W myśl powyższego odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, jeżeli zbycie ma miejsce przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zatem w przypadku sprzedaży nieruchomości (spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego) decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.

Z przedstawionego we wniosku o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego opisu zaistniałego stanu faktycznego wynika, że w 2010 r. Wnioskodawczyni otrzymała w drodze darowizny spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. W dniu 2 listopada 2010 r. Wnioskodawczyni dokonała sprzedaży tego mieszkania za kwotę 277.000 zł. Tym samym, dokonując oceny skutków podatkowych dokonanego zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązujące w roku nabycia tego prawa, tj. w 2010 r.

Należy mieć na uwadze, że z dniem 1 stycznia 2009 r. uległy zmianie zasady opodatkowania przychodów uzyskanych z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości. Nowe zasady opodatkowania znajdują zastosowanie do odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych od dnia 1 stycznia 2009 r., co wynika z przepisów ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316). Jednocześnie wskazać należy, że powołany przez Wnioskodawczynię przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie ma zastosowania do zbycia nieruchomości nabytych w roku 2010.

W myśl art. 30e ust. 1 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19 % podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Natomiast w myśl art. 22 ust. 6c ww. ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Z kolei zgodnie z art. 22 ust. 6d ww. ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów o których mowa w ust. 6c i 6d ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Natomiast w myśl art. 21 ust. 1 pkt 131 cyt. ustawy, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

1. wydatki poniesione na:

- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,

2. wydatki poniesione na:

- w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Katalog wydatków wymienionych w art. 21 ust. 25 pkt 1, pkt 2 oraz w pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter zamknięty, jest to wyliczenie enumeratywne.

Dodatkowo ustawodawca w art. 21 ust. 28 cyt. ustawy wskazuje, że za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

1. nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub

2. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części.

Ponadto, w myśl art. 21 ust. 29 ustawy, w przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c), stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c) oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c).

Należy również wskazać, iż przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy, nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym (art. 21 ust. 30).

Zgodnie z art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub

2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Podatnik korzystający ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, zobowiązany jest więc wykazać kwotę dochodu korzystającego ze zwolnienia w zeznaniu podatkowym dotyczącym dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Natomiast w przypadku niewypełnienia powyższych warunków zwolnienia, podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa powyżej i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę. Odsetki te, są naliczane od następnego dnia po upływie 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, za który składane jest zeznanie do dnia zapłaty podatku (art. 30e ust. 7 ww. ustawy).

Powołany powyżej przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wiąże skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem przeznaczenia - w warunkach i terminie określonych w ustawie - uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych dochodu wyłącznie na cele wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy. Z istoty rozwiązania zawartego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy wynika, że aby kwota uzyskana ze sprzedaży mogła być przeznaczona na określone cele mieszkaniowe, sprzedaż ta powinna nastąpić wcześniej lub co najmniej jednocześnie z poniesieniem wydatku na cele określone w przepisie. Nie można bowiem mówić o wydatkowaniu przychodu ze sprzedaży nieruchomości na nabycie lokalu mieszkalnego, jeżeli nabycie to zostało sfinansowane ze środków innych niż pochodzące ze sprzedaży tej nieruchomości. W celu skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania uzyskanego przychodu w części wydatkowanej na własne cele mieszkaniowe np. nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość istotne jest, aby środki finansowe pochodziły z ww. sprzedaży nieruchomości. Podatnik musi jednoznacznie udowodnić, że to te środki finansowe, a nie inne zostały na ten cel przeznaczone.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, iż środki uzyskane ze sprzedaży dokonanej w dniu 2 listopada 2010 r. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nabytego w drodze darowizny w roku 2010 r., Wnioskodawczyni przeznaczyła w części tj. w kwocie 225.000,00 zł na własne cele mieszkaniowe, bowiem wydatkowała tą kwotę w dniu 25 listopada 2010 r., na zapłatę trzeciej raty z tytułu nabycia w dniu 3 sierpnia 2010 r. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość.

Tut. Organ pragnie podkreślić, że zwolnienia podatkowe oraz ulgi są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, dlatego do interpretacji przepisów ustanawiających zwolnienia podatkowe, jak również ulgi, należy stosować wykładnię ścisłą, która nie wychodzi poza literalne brzmienie przepisów. Stąd też, korzystanie z przedmiotowego zwolnienia przysługuje podatnikowi tylko i wyłącznie w sytuacji spełnienia wszystkich przesłanek wskazanych w przepisie prawa.

Należy również zastrzec, że w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych, wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.

Reasumując należy stwierdzić, że przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w dniu 2 listopada 2010 r. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, w części faktycznie wydatkowanej w dniu 25 listopada 2010 r. na zapłatę trzeciej raty z tytułu nabycia przez Wnioskodawczynię w dniu 3 sierpnia 2010 r. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, może być wliczony do wydatków na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy. Tym samym, dochód w tej części, korzysta ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli Wnioskodawczyni spełniła pozostałe przesłanki wskazane przepisami prawa.

Końcowo należy wskazać, że organ upoważniony dokonując indywidualnej interpretacji podatkowej w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej, nie może dokonać ustalenia kwoty podlegającej zwolnieniu z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych, bowiem przedmiotem interpretacji indywidualnej mogą być jedynie przepisy regulujące zasady jego ustalania.

Należy nadmienić, że dokumenty dołączone przez Wnioskodawczynię do wniosku nie podlegają analizie i weryfikacji w ramach postępowania o wydanie pisemnej indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego.

Interpretacja dotyczy opisanego stanu faktycznego przedstawionego we wniosku przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie, ul. M.C. Skłodowskiej 40, 20-029 Lublin po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.