IPTPB2/415-272/12-2/KK

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 12 kwietnia 2012 r. (data wpływu 16 kwietnia 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 16 kwietnia 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Jednocześnie Wnioskodawca wskazuje, że nie prowadzi działalności gospodarczej. W związku z powyższym, sprzedaż przedmiotowych lokali w dniu 2 sierpnia 2011 r. nie nastąpiła w wykonaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.).

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z obowiązującym stanem prawnym, współwłasność jest instytucją prawa cywilnego, polegającą na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 k.c.). Może być ona współwłasnością łączną bądź też ułamkową, z którą mamy do czynienia w przedmiotowym przypadku. Ten rodzaj współwłasności natomiast charakteryzuje się tym, że, jak wynika z treści art. 196 § 2 k.c., każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności. Samo zniesienie współwłasności natomiast nie stanowi nabycia rzeczy, której współwłasność dotyczy, ale oczywiście tylko w takim zakresie, w jakim mieści się w ramach udziału, który przypadałby byłym współwłaścicielom rzeczy wspólnej. Z nabyciem mamy zatem do czynienia tylko wtedy, gdy udział danej osoby ulega zwiększeniu, w wyniku dokonanego zniesienia współwłasności.

W świetle powyższego, udzielając odpowiedzi na pierwsze z postawionych pytań, Wnioskodawca uznaje, że w wyniku, mającego miejsce dnia 31 sierpnia 2010 r., sądowego zniesienia współwłasności, doszło do nabycia przez Wnioskodawcę nieruchomości, ale tylko w tej jej części, jaka odpowiada spłacie w wysokości XXX zł, do dokonania której został zobowiązany przez Sąd. W pozostałej części natomiast, uzyskane w wyniku zniesienia współwłasności prawo własności lokali odpowiada udziałowi, jaki Wnioskodawca posiadał w przedmiotowej nieruchomości przed dokonaniem zniesienia i nie stanowi nabycia w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W tym zakresie bowiem, zniesienie współwłasności nie zwiększyło stanu majątku osobistego Wnioskodawcy, a jedynie miało na celu wyraźne wskazanie rzeczy, które w skład tego majątku wchodzą.

Mając na uwadze powyższe, odpowiadając na drugie z postawionych pytań, Wnioskodawca stwierdza, iż dokonując dnia 2 sierpnia 2011 r. sprzedaży należącego do Niego prawa własności przedmiotowych lokali, jest On zobowiązany zapłacić podatek dochodowy na mocy art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, ale tylko od tej części tego prawa, którą nabył zarówno w wyniku zniesienia współwłasności z dnia 31 sierpnia 2010 r. jak i w drodze umowy sprzedaży z dnia 20 września 2007 r. Gdyż tylko ta część służącego mu prawa własności została przez Niego zbyta przed upływem pięciu lat od jego nabycia.

W obu powyższych przypadkach będzie On jednak mógł skorzystać ze zwolnienia, jednakże na podstawie innych przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i na innych zasadach. W odniesieniu do części nabytej w drodze sądowego zniesienia współwłasności zastosowanie będzie miał art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307), a Wnioskodawca będzie mógł skorzystać ze zwolnienia, jeżeli w ciągu dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym zbycie nastąpiło, wydatkować będzie przychód uzyskany z tego zbycia na własne cele mieszkaniowe, ale tylko w zakresie, w jakim ten przychód dotyczy nadwyżki ponad Jego udział, nabytej w wyniku zniesienia współwłasności. W odniesieniu zaś do zwolnienia od podatku dochodowego ze zbycia tej części, służącego Wnioskodawcy, prawa własności, którą nabył na mocy umowy sprzedaży z dnia 20 września 2007 r., zastosowanie będzie miał art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu nadanym przez ustawę z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw. Chcąc z niego skorzystać Wnioskodawca będzie musiał wykazać, iż był zameldowany w budynku lub lokalu na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia i złożyć, w terminie określonym w art. 21 ust. 21 powołanej wyżej ustawy, stosowne oświadczenie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego, stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, iż odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w podatku dochodowym. Jeżeli natomiast odpłatne zbycie nieruchomości następuje po upływie tego okresu, przychód z tego tytułu nie podlega w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, dla określenia właściwej podstawy prawnej normującej zasady opodatkowania przychodu uzyskanego z jej zbycia, istotne jest z punktu widzenia ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ustalenie zarówno daty jak i formy nabycia nieruchomości.

Celem postępowania o zniesienie współwłasności w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności.

Zgodnie z art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.), współwłasność polega na tym, iż własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom.

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej (art. 196 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego).

Natomiast w myśl art. 210 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności.

Przez zniesienie współwłasności rozumie się likwidację łączącego współwłaścicieli stosunku prawnego, która następuje w drodze umowy lub orzeczenia sądu.

Stosownie do art. 211 i art. 212 Kodeksu cywilnego, zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych bądź przez podział cywilny, polegający na sprzedaży rzeczy wspólnej i podziale uzyskanej ceny stosownie do wielkości udziałów współwłaścicieli.

Mając zatem na uwadze powyższe, stwierdzić należy, iż zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy tylko wówczas, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. Natomiast, jeżeli udział danej osoby ulega powiększeniu (nawet bez spłat i dopłat), to traktowany jest w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością), jak i stan jej majątku osobistego.

Tak więc co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomość, która przekracza udział jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał.

Z treści wniosku wynika, że w dniu 13 września 2002 r., na podstawie umowy darowizny, Wnioskodawca nabył udział w zabudowanej nieruchomości, położonej w P., składającej się z działki nr 1, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą wynoszący 3/20 części. Na mocy postanowienia Sądu Rejonowego z dnia 31 sierpnia 2010 r. Sąd dokonał zniesienia współwłasności zabudowanej nieruchomości położonej w P., składającej się z działki nr 1, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą, której Wnioskodawca był współwłaścicielem w 5/20 częściach. W wyniku zniesienia współwłasności, Wnioskodawca nabył na wyłączną własność, stanowiące odrębną nieruchomość - lokal mieszkalny nr 6 oraz lokal niemieszkalny - sklep, które znajdują się w niniejszej nieruchomości. Z uwagi na okoliczność, iż w wyniku sądowego zniesienia współwłasności Wnioskodawca uzyskał w naturze udział większy, niż posiadał przed zniesieniem współwłasności, został zobowiązany do spłaty kwoty XXX zł.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, iż nabycie przez Wnioskodawcę nastąpiło w dwóch datach:

* w 2002 r. 3/20 udziału we współwłasności w wyniku darowizny,

* w 2010 r. nadwyżkę udziału ponad udział nabyty w drodze darowizny, w dacie zniesienia współwłasności.

W odniesieniu do 3/20 udziału w nieruchomości nabytego w 2002 r. upłynął pięcioletni termin określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i przychód z odpłatnego zbycia tego udziału nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu ww. ustawy.

Natomiast w odniesieniu do zbycia udziału w nieruchomości nabytego w 2010 r. w drodze zniesienia współwłasności, w części przekraczającej udziału nabytego w drodze darowizny, znajdują zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r.

W myśl art. 30e ust. 1 w zw. z ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych, co wynika z treści art. 19 ust. 1 cytowanej ustawy, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Do takich kosztów można zaliczyć:

* koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,

* prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,

* koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,

* wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,

* koszty i opłaty sądowe.

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

Natomiast stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Reasumując, przychód z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości nabytego w 2010 r. w drodze zniesienia współwłasności, będzie korzystać ze zwolnienia podatkowego, przy spełnieniu warunków art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W związku z tym, stanowisko Wnioskodawcy jest w tym zakresie prawidłowe.

Z treści wniosku wynika, że Wnioskodawca nabył w dniu 20 września 2007 r. w drodze sprzedaży udział wynoszący 2/20 części nieruchomości.

W odniesieniu do zbycia 2/20 udziału w nieruchomości, nabytego w 2007 r., znajdują zastosowanie przepisy w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Zgodnie bowiem z art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2009 r. Nr 209, poz. 1316 z późn. zm.), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy zmienianej w art. 1 (ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie zmienianej w art. 1, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 126 cyt. ustawy, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia:

Z powyższego przepisu wynika, iż określone w nim zwolnienie nie ma zastosowania do przychodów uzyskanych z odpłatnego zbycia działek (nieruchomości gruntowych).

Reasumując, przychód z tytułu odpłatnego zbycia 2/20 udziału w nieruchomości, nabytego 2007 r., będzie mógł skorzystać ze zwolnienia podatkowego, przy spełnieniu warunków, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem, stanowisko Wnioskodawcy w tym zakresie jest również prawidłowe.

Do wniosku Wnioskodawca załączył dokumenty. Zaznacza się, iż tut. Organ wydając interpretacje w trybie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do oceny załączonych do wniosku dokumentów, jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę oraz Jego stanowiskiem.

Jednocześnie tut. Organ zwraca uwagę na fakt, że wszystkie ulgi i zwolnienia podatkowe są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, wynikającej z art. 84 Konstytucji RP stanowiącego, że każdy jest obowiązany do ponoszenia ciężarów i świadczeń publicznych, w tym podatków określonych w ustawie. Zatem oceniając, czy w danej sytuacji przysługuje do niej prawo, należy przepisy stosować w sposób ścisły tj. nie należy dokonywać ich wykładni rozszerzającej, ani też zawężającej.

W związku z tym, to na podatniku natomiast spoczywa ciężar udowodnienia, że spełnia warunki do uzyskania ulg określonych w art. 21 ust. 1 pkt 126 oraz art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Okoliczność ta w każdej sytuacji, jako indywidualny przypadek, podlega ocenie organów podatkowych.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, ul. Piotrkowska 135, 90-434 Łódź, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jedn. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.