IPTPB2/415-266/11-4/KR - Opodatkowanie podatkiem dochodowym od osób fizycznych przychodu uzyskanego ze sprzedaży mieszkania.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 25 maja 2011 r. (data wpływu 30 maja 2011 r.), uzupełnionym pismem z dnia 20 lipca 2011 r. (data wpływu 22 lipca 2011 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży mieszkania - jest prawidłowe.

W dniu 30 maja 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży mieszkania.

W związku ze stwierdzeniem braków formalnych, pismem z dnia 7 lipca 2011 r., Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów, na podstawie art. 169 § 1 w zw. z art. 14h ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.), wezwał Wnioskodawczynię do uzupełnienia braków formalnych wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania.

Wezwanie wysłano w dniu 7 lipca 2011 r. (skutecznie doręczono dnia 14 lipca 2011 r.), zaś w dniu 22 lipca 2011 r. Wnioskodawczyni uzupełniła ww. wniosek (data nadania w polskiej placówce pocztowej operatora publicznego - 21 lipca 2011 r.).

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W grudniu 2009 r. zmarł ojciec Wnioskodawczyni, pozostawiając w spadku mieszkanie własnościowe. W 2010 r. Wnioskodawczyni i Jej brat sprzedali ww. mieszkanie za kwotę 260 tys. zł. Do końca 2012 r. Wnioskodawczyni ma do rozliczenia z Urzędem Skarbowym kwotę 130 tys. zł. Uzyskaną ze sprzedaży mieszkania kwotę 130 tys. zł chciałaby przeznaczyć na remont, przebudowę oraz rozbudowę domu, który otrzyma w październiku 2011 r. aktem darowizny od swojej mamy. Dom przekształciłaby z budynku o charakterze rekreacyjnym w dom mieszkalny, całoroczny, w którym będzie zamieszkiwać.

Dom znajduje się na działce, i stanowi obecnie własność mamy. Teren, na którym położona jest działka nie posiada planu zagospodarowania przestrzennego i sklasyfikowany jest jako teren typu "B" rekreacyjno-mieszkalny. Powierzchnia rekreacyjno-mieszkalna stanowi 476 m ^2, natomiast 1034 m ² to tereny leśne. Wyżej wymieniony dom to jednopiętrowy budynek drewniany z garażem i podpiwniczeniami, bez ogrzewania.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy można dokonać remontu i rozbudowy tego budynku i przedstawić Urzędowi Skarbowemu faktury za wykonane prace w wysokości XXX tys. zł, aby rozliczyć należny podatek.

Zdaniem Wnioskodawczyni, można dokonać remontu, ponieważ przekształci on dom o charakterze letniskowo-rekreacyjnym w dom mieszkalny. Wnioskodawczyni ma na myśli dokonanie prac związanych z izolacją, dociepleniem ścian, wymian okien, dachu itp. Podkreśla, iż w tej chwili powierzchnia domu to ok. 120 m ^2, więc nie jest to żaden domek letniskowy w ogólnym rozumieniu. Ponadto technologia, w której został zbudowany jest przestarzała i należy to zmienić. Kwota XXX tys. zł zostanie wykorzystana na cele remontowe budynku, który będzie Jej własnością i nowym miejscem zamieszkania.

Wnioskodawczyni uważa, że według ostatnio zamieszczonego artykułu w "Gazecie Prawnej" z dnia 3 lipca 2011 r., remont domu na ww. działce za kwotę XXX tys. zł oraz przedstawienie faktur za wykonane prace pozwoli na rozliczenie podatku z Urzędem Skarbowym.

Artykuł ten wyraźnie mówi o podobnych przypadkach. Autor opisuje mianowicie zapytania podatników kierowane do Urzędu Skarbowego dotyczące przekształcenia budynków o charakterze niemieszkalnym na cele mieszkalne. Wnioskodawczyni wskazuje, iż według nowych interpretacji prawa podatkowego przeprowadzenie tego remontu pozwoli na uzyskanie nowego miejsca zamieszkania dla Niej i rodziny.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, dla określenia właściwej podstawy prawnej normującej zasady opodatkowania przychodu uzyskanego z jej zbycia, istotne jest z punktu widzenia ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ustalenie zarówno daty jak i formy nabycia nieruchomości.

Stosownie do art. 924 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.), spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego). Oznacza to, iż dniem nabycia przez Wnioskodawczynię spadku jest data śmierci spadkodawcy.

Z uwagi na fakt, iż nabycie przedmiotowego mieszkania własnościowego przez Wnioskodawczynię nastąpiło w 2009 r., do przychodu z odpłatnego zbycia tej nieruchomości mają zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązujące od dnia 1 stycznia 2009 r.

Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 z późn. zm.) zmieniono bowiem m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 1 stycznia 2009 r.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy jego obliczenia.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

Stosownie do ust. 2 artykułu 30e ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z art. 19 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Do kosztów odpłatnego zbycia, pomniejszających wartość nieruchomości wyrażoną w cenie określonej w umowie, zaliczyć można wydatki, które są niezbędne, aby transakcja zbycia doszła do skutku.

Natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6d ww. ustawy, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Jednakże stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Z postanowień art. 21 ust. 25 ww. ustawy wynika, że za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

Natomiast stosownie do art. 21 ust. 28 ww. ustawy, za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

Należy również wskazać, iż przepis ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2 ustawy, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2 ustawy, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1 ustawy, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym, o czym stanowi (art. 21 ust. 30) cyt. ustawy.

Wyliczenie zawartych w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wydatków mieszkaniowych ma charakter wyczerpujący, w związku z czym tylko realizacja jednego z nich, przy jednoczesnym niespełnieniu wymienionych w ust. 28 i 30 przesłanek negatywnych, pozwala na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

Ustawodawca w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zamieścił definicji legalnej pojęcia własnego budynku mieszkalnego. Z wykładni systemowej można wywieść, że w pojęciu tym mieści się także pojęcie budynku mieszkalnego letniskowego. Ani ustawa dotycząca prawa budowlanego, ani ustawa podatkowa, nie zawiera definicji "budynku rekreacyjnego". Co do zasady, o tym czy dom można uznać za letniskowy czy za budynek mieszkalny, decyduje jego przeznaczenie.

Zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB), (Dz. U. Nr 112, poz. 1316), dom letniskowy należy do klasy budynków mieszkalnych, jednakże dla oceny możliwości skorzystania z ulgi istotne jest ustalenie, czy w danym budynku podatnik będzie realizował swoje cele mieszkaniowe, czy jedynie potrzeby związane z rekreacją i wypoczynkiem.

W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego oraz Sądu Najwyższego utrwaliło się stanowisko, że dom letniskowy może być zaliczony do kategorii budynków mieszkalnych tylko wtedy, gdy będzie użytkowany faktycznie przez właściciela i jego bliskich, służąc tym samym zaspokojeniu podstawowych potrzeb mieszkaniowych. Jeżeli podatnik korzysta z domu jedynie w celach wypoczynkowych, sezonowo, wówczas dom taki uznać należy za letniskowy.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż w 2009 r. zmarł ojciec Wnioskodawczyni, pozostawiając w spadku mieszkanie własnościowe, które Wnioskodawczyni i Jej brat w 2010 r. sprzedali za kwotę XXX tys. zł. Uzyskaną ze sprzedaży kwotę XXX tys. zł. Wnioskodawczyni chciałaby przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe, tj. na remont, przebudowę oraz rozbudowę domu rekreacyjnego, przekształcając go w dom mieszkalny, całoroczny, w którym zamierza zamieszkać. Wnioskodawczyni otrzyma ww. dom, położony na działce rekreacyjno-mieszkalnej, od swojej mamy aktem darowizny w październiku 2011 r. Powyższe pozwoli Jej rozliczyć należny podatek z Urzędem Skarbowym do końca 2012 r.

Odnosząc zatem przedstawione powyżej uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, iż powołany powyżej przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym wiąże skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem przeznaczenia - w warunkach określonych w ustawie - uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych dochodu wyłącznie na cele wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy.

Zatem, podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 cyt. ustawy - jest fakt wydatkowania (nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie), dochodu ze sprzedaży nieruchomości i praw - w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych - na wskazane w art. 21 ust. 25 ustawy cele mieszkaniowe.

Odnosząc się natomiast do kwestii sposobu dokumentowania wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe zauważyć należy, iż w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych, wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.

Kwestia wydatkowania środków pieniężnych uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości powinna być bezwzględnie dla celów podatkowych udokumentowana rzetelnymi i wiarygodnymi dowodami, z których w sposób nie budzący żadnych wątpliwości będzie wynikało kto, kiedy i jaki wydatek poniósł. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie reguluje wprawdzie obowiązku gromadzenia dowodów na poniesione wydatki, ale z koniecznością wykazania wydatków w toku ewentualnego postępowania podatkowego winien liczyć się podatnik, skoro zamierza ze zwolnienia skorzystać. Jeżeli podatnik korzysta ze zwolnienia podatkowego, powinien posiadać dokumenty potwierdzające realizację tych celów mieszkaniowych (faktury VAT oraz dokumenty stwierdzające poniesienie opłat administracyjnych).

Mając powyższe na uwadze, zgodnie z art. 275 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa, jeżeli ze złożonej deklaracji wynika, że podatnik skorzystał z przysługujących mu ulg podatkowych, organ podatkowy może zwrócić się do niego o okazanie dokumentów lub o złożenie fotokopii dokumentów, których posiadania przez podatnika, w określonym czasie, wymaga przepis prawa. Okres przechowywania dokumentów wynika z zapisu zawartego w art. 70 § 1 Ordynacji podatkowej, zgodnie z którym zobowiązanie podatkowe przedawnia się z upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym upłynął termin płatności podatku. Oznacza to, że dopóki nie upłynie termin przedawnienia, organ podatkowy ma prawo weryfikować rzetelność złożonego przez podatnika zeznania podatkowego, w tym również wykorzystanych ulg.

Reasumując, przychód uzyskany ze sprzedaży w 2010 r. mieszkania własnościowego, nabytego w spadku w 2009 r., wydatkowany przez Wnioskodawczynię na cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 ww. ustawy, może podlegać zwolnieniu pod warunkiem jednak spełnienia pozostałych wymogów przewidzianych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zwolnienie to będzie zasadne tylko wtedy, gdy Wnioskodawczyni rzeczywiście w ciągu dwóch lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, tj. do końca 2012 r. wydatkuje środki uzyskane ze sprzedaży mieszkania na własne cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. m.in. na remont, przebudowę i rozbudowę budynku rekreacyjnego w budynek mieszkalny, w którym Wnioskodawczyni będzie zamieszkiwać, o ile nie zostaną spełnione przesłanki, o których mowa w art. 21 ust. 28 i ust. 30 ww. ustawy i w sposób wiarygodny je udokumentuje fakturami VAT i dokumentami stwierdzającymi poniesienie opłat administracyjnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Tut. Organ pragnie nadmienić, iż dokument dołączony przez Wnioskodawczynię do wniosku nie podlega analizie i weryfikacji w ramach postępowania o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego.

Ponadto Organ wskazuje, że w przedmiocie wydawania interpretacji indywidualnych jest związany wyłącznie opisem zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię. Tym samym, jeżeli przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe różnić się będzie od zdarzenia przyszłego, które wystąpi w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego zdarzenia przyszłego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, ul. Piotrkowska 135, 90-434 Łódź po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.