IPTPB2/415-254/11-2/MD - Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 16 maja 2011 r. (data wpływu 6 czerwca 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.

W dniu 6 czerwca 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 11 maja 2007 r. Wnioskodawca wraz z żoną zakupił 2 działki o takiej samej powierzchni (zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego położone na terenie zabudowy jednorodzinnej), za łączną cenę 40.000,00 zł.

W dniu 5 czerwca 2007 r. na wniosek Wnioskodawcy i małżonki wszczęte zostało postępowanie podatkowe, po dokonaniu oceny wartości nabytej nieruchomości, organ podatkowy określił wartość nabytej nieruchomości na kwotę 78.098,00 zł (wartość 2 działek). Wnioskodawca wraz z żona zaakceptowali wycenę organu podatkowego i dopłacili podatek od czynności cywilnoprawnych.

W dniu 19 maja 2010 r. sprzedana została jedna z dwóch działek za kwotę 75.000,00 zł. Przy obliczaniu podatku z odpłatnego zbycia nieruchomości, jako koszty nabycia przyjęto kwotę z umowy zakupu w wysokości 20.000,00 zł (40.000,00 zł ÷ 2 = 20.000,00 zł). Wyliczony podatek umieszczono w rozliczeniu rocznym za 2010 r. (PIT-36), kwota do zapłaty wynikająca z PIT-36 zapłacona została w terminie.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy przy obliczaniu podatku z odpłatnego zbycia nieruchomości, jako koszty nabycia można przyjąć wartość rynkową jaką określił organ w drodze postępowania podatkowego tj. 39.049,00 zł (koszt 1 działki 78.098,00 ÷ 2 = 39.049,00 zł).

Zdaniem Wnioskodawcy, na podstawie art. 19 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 1991 Nr 80, poz. 350 z późn. zm.), przy obliczaniu podatku z odpłatnego zbycia nieruchomości, jako koszty nabycia można przyjąć wartość rynkową jaką określił organ w drodze postępowania podatkowego tj. 39.049,00 zł (koszt 1 działki - 78.098,00 zł ÷ 2 = 39.049,00 zł).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 m.in.:

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, iż sprzedaż nieruchomości lub praw przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli sprzedaż nieruchomości lub prawa nastąpiła po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Tak więc, w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.

Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 z późn. zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej, do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Z przedstawionego we wniosku o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego stanu faktycznego wynika, że w dniu 11 maja 2007 r. Wnioskodawca wraz z żoną zakupił 2 działki gruntu.

A zatem dokonując oceny skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 i ust. 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (w brzmieniu mającym zastosowanie w niniejszej sprawie), od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Stosownie natomiast do art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w trakcie ich posiadania.

Jak stanowi art. 19 ust. 3 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Natomiast art. 19 ust. 1 ww. ustawy określa, że jeżeli cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, to przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Z opisu stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawca wraz z małżonką w 2007 r. zakupili 2 działki gruntu o takiej samej powierzchni za łączną cenę 40.000,00 zł. Cena ta została wskazana w umowie kupna-sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego. Następnie właściwy organ podatkowy podwyższył wartość ww. działek gruntu do kwoty 78.098,00 zł. Wnioskodawca dopłacił od tej kwoty zwiększającej wartość działek podatek od czynności cywilnoprawnych. W 2010 r. jedna z działek został zbyta. Wątpliwość Wnioskodawcy budzi, czy do kosztów uzyskania przychodu z tytułu zbycia należy przyjąć kwotę faktycznie poniesiona na zakup, czy też kwotę którą określił organ podatkowy.

Mając na uwadze wskazane powyżej przepisy oraz przedstawiony we wniosku o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego stan faktyczny, stwierdzić należy, iż koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w trakcie ich posiadania.

Tak więc kosztem uzyskania przychodów jest wartość efektywnie poczynionych wydatków między innymi na nabycie zbytej działki. Należy przy tym podkreślić, że wszelkiego rodzaju oszacowania, czy też inne opinie dokonywane przez organy skarbowe czy rzeczoznawców nie uprawniają do zaliczenia w ciężar kosztów uzyskania przychodów wydatków, które w rzeczywistości nie zostały poniesione.

Reasumując, w przedmiotowej sprawie do ustalenia dochodu ze sprzedaży działki przed upływem 5 lat od jej nabycia i obliczenia podatku dochodowego od osób fizycznych Wnioskodawca zobowiązany jest przyjąć wartość 20.000,00 zł, czyli kwotę którą faktycznie wydatkował na jej zakup, a nie wartość oszacowaną przez właściwy organ podatkowy, gdyż wydatek w takiej wartości nie został przez Wnioskodawcę poniesiony.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Należy również zastrzec, że w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych, wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązek udowodnienia, że prawo do skorzystania z określonej ulgi przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie, ul. M.C. Skłodowskiej 40, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.