IPTPB2/415-188/13-4/KKu - Określenie skutków podatkowych w ujęciu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych odpłatnego zbycia nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 10 marca 2013 r. (data wpływu 12 marca 2013 r.), uzupełnionym pismem z dnia 23 kwietnia 2013 r. (data wpływu 26 kwietnia 2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 12 marca 2013 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości.

Wniosek nie spełniał wymogów, określonych w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.), w związku z powyższym, pismem z dnia 10 kwietnia 2013 r., Nr IPTPB2/415-188/13-2/KKu, Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów, na podstawie art. 169 § 1 w zw. z art. 14h ustawy - Ordynacja podatkowa, wezwał Wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie wysłano w dniu 11 kwietnia 2013 r. (skutecznie doręczono dnia 19 kwietnia 2013 r.), zaś w dniu 26 kwietnia 2013 r. Wnioskodawczyni uzupełniła ww. wniosek (data nadania w polskiej placówce pocztowej operatora publicznego - 25 kwietnia 2013 r.).

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni nabyła w dniu 17 września 1987 r. w drodze darowizny od rodziców na własność nieruchomość potwierdzoną aktem notarialnym z dnia 8 grudnia 1987 r. Na podstawie tego aktu Wnioskodawczyni otrzymała #189; udziałów we współwłasności zabudowań mieszkalno - gospodarczych we wsi XXX. Udział ten składał się z budynku mieszkalnego o powierzchni zabudowy 131 m² oraz stodoły. Następnie we wrześniu 2012 r. w kancelarii notarialnej w yyy przed notariuszem sporządzono umowę nieodpłatnego częściowego zniesienia współwłasności. W wyniku ww. umowy Wnioskodawczyni nabyła na wyłączną własność zabudowaną działkę nr 190/1a m. 2 o obszarze 0,2000 ha, położoną we wsi XXX, w skład której wchodził budynek mieszkalny, o pow. zabudowanej 131 m² oraz stodoła o łącznej wartości 100.000 zł. Wnioskodawczyni podaje, że w wyniku podziału i zniesienia współwłasności żaden z sąsiadów nie powiększył swojego udziału. Ponadto dodała, że dokonane zniesienie współwłasności nastąpiło bez żadnych dopłat oraz, że nie zaszło przyjęcie jakichkolwiek wierzytelności ani innych ciężarów. W wyniku zniesienia współwłasności Wnioskodawczyni nabyła taki sam udział w nieruchomości, jaki przypadał Jej przed datą zniesienia współwłasności, tj. 17 września 1987 r. Wnioskodawczyni dokonała w dniu 7 grudnia 2012 r. odpłatnego zbycia całości nieruchomości, tj. działki nr 190/1a m. 2 o obszarze 0,2000 ha za cenę 165.000 zł. Zaświadcza o tym akt notarialny. Sprzedaż ww. nieruchomości nie nastąpiła w wykonywaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku.

Czy uzyskany dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości w 2012 r. korzysta ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych z uwagi na fakt, że od daty nabycia nieruchomości do daty jej odpłatnego zbycia upłynęło ponad pięć lat.

Zdaniem Wnioskodawczyni, nie należy płacić podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży działki przyznanej w wyniku zniesienia współwłasności (działka nabyta była w wyniku darowizny od rodziców w 1987 r.). Według Wnioskodawczyni datą nabycia nieruchomości jest data otrzymania nieruchomości w darowiźnie, tj. 17 września 1987 r. Zniesienie współwłasności, którego dokonano dnia 19 września 2012 r. nie stanowiło nabycia, ponieważ wartość działki otrzymanej nie przekroczyła wartości udziału w nieruchomości, który Wnioskodawczyni posiadała wcześniej, a zniesienie współwłasności odbyło się bez spłat i dopłat. Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Uznając, że zniesienie współwłasności nie jest nabyciem, odpłatne zbycie nieruchomości w dniu 7 grudnia 2012 r. zdaniem Wnioskodawczyni jest zwolnione z podatku dochodowego od osób fizycznych i nie ma Ona obowiązku składania zeznania PIT-39 za 2012 r.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2 odpłatne zbycie:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości następuje po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8, dla określenia jego skutków podatkowych istotne jest zatem ustalenie daty nabycia nieruchomości lub praw.

W niniejszej sprawie należy zatem ustalić datę, od której należy liczyć termin pięcioletni, o jakim mowa powyżej, w stosunku do dokonanej sprzedaży nieruchomości - czy będzie to data nabycia przez Wnioskodawczynię udziału w nieruchomości w drodze darowizny w 1987 r., czy data częściowego zniesienia współwłasności udziału w nieruchomości, tj. 2012 r. Ma to istotne znaczenie dla określenia czy w przedmiotowej sprawie przychód uzyskany ze sprzedaży udziału w nieruchomości będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zauważyć zatem należy, że współwłasność jest instytucją prawa cywilnego uregulowaną w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.). Zgodnie z art. 195 ww. Kodeksu współwłasność polega na tym, iż własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, nigdy - o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy. W myśl art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego, o czym stanowi art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 210 ww. Kodeksu każdy ze współwłaścicieli może domagać się zniesienia współwłasności. Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnych między współwłaścicielami. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionych (podzielonych) rzeczy wspólnych. Celem postępowania o zniesienie współwłasności jest zatem nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, które stanowią przedmiot współwłasności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności.

Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. Zatem, jeżeli zniesienie współwłasności odbyło się bez spłat i dopłat, a wielkość (wartość) przyznanych w wyniku zniesienia współwłasności rzeczy (nieruchomości) odpowiada wielkości (wartości) udziału we współwłasności, to zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia. Za datę nabycia nieruchomości lub prawa - w przypadku ich sprzedaży, które przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługiwał tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz zniesienie współwłasności zostało dokonane bez spłat i dopłat. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego. Analogicznie, okoliczność, że udział innego współwłaściciela ulega pomniejszeniu, traktowana być musi w kategorii zbycia, gdyż w ten sposób ulega pomniejszeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (tu nieruchomością), jak też stan jej majątku osobistego. Tak więc co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał.

Zgodnie z teorią prawa rzeczowego przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w drodze zniesienia współwłasności jest nabyciem tych rzeczy. Natomiast, biorąc pod uwagę przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego, nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku dokonanego zniesienia współwłasności, jeśli:

* podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty, lub

* wartość rzeczy mieści się w udziale, jaki przysługiwał tej osobie w majątku wspólnym.

Jeżeli więc, spełnione są wymienione wyżej warunki, podział nieruchomości nie może być rozpatrywany w kategoriach nabycia. W takiej sytuacji za datę jej nabycia uznać należy datę pierwotnego nabycia udziału w nieruchomości.

Jeżeli jednak na skutek dokonanego zniesienia współwłasności przysługujący danej osobie udział ulega powiększeniu lub też towarzyszą mu spłaty i dopłaty, wówczas czynność ta skutkuje nabyciem ponad dotychczas posiadany udział. Tym samym, data zniesienia współwłasności będzie również datą nabycia tej części nieruchomości, o którą zwiększył się udział w niej po dokonaniu zniesienia współwłasności.

Z przedstawionego opisu stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni nabyła w dniu 17 września 1987 r. w drodze darowizny od rodziców na własność nieruchomość, potwierdzoną aktem notarialnym z dnia 8 grudnia 1987 r. Na podstawie tego aktu Wnioskodawczyni otrzymała #189; udziałów we współwłasności zabudowań mieszkalno - gospodarczych. Udział ten składał się z budynku mieszkalnego o powierzchni zabudowy 131 m² oraz stodoły. Następnie we wrześniu 2012 r. przed notariuszem sporządzono umowę nieodpłatnego częściowego zniesienia współwłasności. W wyniku ww. umowy Wnioskodawczyni nabyła na wyłączną własność zabudowaną działkę nr 190/1a m. 2 o obszarze 0,2000 ha, w skład której wchodził budynek mieszkalny oraz stodoła. Wnioskodawczyni w uzupełnieniu wniosku podała, że dokonane zniesienie współwłasności nastąpiło bez żadnych dopłat oraz, że nie zaszło przyjęcie jakichkolwiek wierzytelności ani innych ciężarów. W wyniku zniesienia współwłasności Wnioskodawczyni nabyła taki sam udział w nieruchomości, jaki przypadał Jej przed datą zniesienia współwłasności. Wnioskodawczyni w dniu 7 grudnia 2012 r. dokonała odpłatnego zbycia całości nieruchomości, tj. działki nr 190/1a m. 2 o obszarze 0,2000 ha.

Zatem, należy uznać, że datą nabycia udziału w nieruchomości jest dzień, w którym Wnioskodawczyni nabyła w drodze darowizny nieruchomość, czyli 17 września 1987 r. Zniesienie współwłasności nieruchomości, dokonane w 2012 r., nie stanowiło dla Wnioskodawczyni daty nabycia, ponieważ jak twierdzi Wnioskodawczyni dokonane zniesienie współwłasności nastąpiło bez żadnych dopłat oraz nie zaszło przyjęcie jakichkolwiek wierzytelności ani innych ciężarów. W wyniku zniesienia współwłasności Wnioskodawczyni nabyła taki sam udział w nieruchomości, jaki przypadał Jej przed datą zniesienia współwłasności.

Oznacza to, że pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie udziału w nieruchomości w drodze darowizny, czyli od końca 1987 r.

Reasumując, dokonanie odpłatnego zbycia nieruchomości, nabytej w 1987 r. na podstawie umowy darowizny nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, a tym samym przedmiotowa sprzedaż nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, iż przychód uzyskany przez Wnioskodawczynię z odpłatnego zbycia nieruchomości nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Do wniosku z dnia 10 marca 2013 r. Wnioskodawczyni dołączyła akty notarialne. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretację w trybie art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.), Organ upoważniony, nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do oceny załączonych dokumentów, jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez Wnioskodawczynię i Jej stanowiskiem.

Jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny będzie różnić się od stanu faktycznego, który wystąpi w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.