IPTPB1/4511-687/15-4/AP - Ustalenie w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży lokali mieszkalnych.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613, z późn. zm.) w zw. z art. 16 ustawy z dnia 10 września 2015 r. o zmianie ustawy - Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. , poz. 1649) oraz § 5 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643), Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 30 września 2015 r. (data wpływu 13 października 2015 r.), uzupełnionym pismem z dnia 7 stycznia 2016 r. (data wpływu 13 stycznia 2016 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży lokali mieszkalnych - jest nieprawidłowe.

W dniu 13 października 2015 r. do Biura Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych.

Pismem z dnia 29 października 2015 r., Nr IBPB-2-2/4511-618/15/MMa (data wpływu 30 października 2015 r.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, działający na podstawie art. 170 § 1 w związku z art. 14h ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613, z późn. zm.) przekazał ww. wniosek Dyrektorowi Izby Skarbowej w Łodzi, celem załatwienia według właściwości, stosownie do § 5 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643).

Wniosek ten nie spełniał wymogów, o których mowa w art. 14b § 1 i § 3 ustawy - Ordynacja podatkowa, w związku z czym pismem z dnia 24 grudnia 2015 r., Nr IPTPB1/4511-687/15-2/AP, na podstawie art. 169 § 1 i § 2 w zw. z art. 14h wymienionej ustawy, wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie do uzupełnienia ww. wniosku wysłano w dniu 24 grudnia 2015 r. (data doręczenia 4 stycznia 2016 r.). Wnioskodawca uzupełnił ww. wniosek pismem z dnia 7 stycznia 2016 r. (data wpływu 13 stycznia 2016 r.), nadanym za pośrednictwem polskiej placówki operatora wyznaczonego w dniu 11 stycznia 2016 r.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny oraz zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca (osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej) nabył w maju 2014 r. w wyniku licytacji komorniczej mieszkanie, które zamierzał wyremontować i w nim zamieszkać. Mieszkanie jednak zostało sprzedane. Sprzedaż nastąpiła na rzecz osoby fizycznej, również nieprowadzącej działalności gospodarczej. Na transakcji tej Wnioskodawca uzyskał dochód w wysokości 8 000 zł. Transakcja miała miejsce w 2015 r. Również w tymże roku Wnioskodawca kupił następne mieszkanie w innej miejscowości w wyniku licytacji. Tym razem stroną sprzedającą był urząd miasta. Wnioskodawca przeprowadził w nim remont i również sprzedał w tym samym roku. Na transakcji osiągnął dochód. Zarówno zakup, jak i sprzedaż, nie podlegały obowiązkowi podatkowemu w podatku od towarów i usług. Wnioskodawca nie był zameldowany w żadnym z tych mieszkań. Wnioskodawca zastanawia się w jaki sposób opodatkować dochód z tych dwóch transakcji. Jak również, czy kwalifikacja przychodów zmienia się w sytuacji, gdy tego typu transakcje będzie powtarzał. Czy będzie to przychód definiowany w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli odpłatne zbycie nieruchomości, czy też z art. 10 ust. 1 pkt 3 tejże ustawy, czyli działalność gospodarcza.

W piśmie z dnia 7 stycznia 2016 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, wskazano, że:

1. Pierwsze mieszanie zostało zakupione w kwietniu 2014 r. i sprzedane w październiku 2015 r. Drugie mieszkanie zostało zakupione w lutym 2015 r. i sprzedane w październiku 2015 r.

2. Nieruchomości stanowiły wyłączną własność Wnioskodawcy.

3. Wnioskodawca w związku z zakupem nabył prawo odrębnej własności lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w częściach wspólnych budynku oraz własność części działki.

4. Wnioskodawca nie dokonywał sprzedaży innych nieruchomości.

5. Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości

6. Wnioskodawca w 2015 r. nie osiągał innych przychodów.

7. Wnioskodawca kupił drugą nieruchomość w celach inwestycyjnych.

8. Wnioskodawca sprzedał drugą nieruchomość, ponieważ znalazł się nabywca skłonny zapłacić dobrą cenę.

9. Wnioskodawca zamierza kupować i sprzedawać nieruchomości. Trudno jednak określić jednak ile, jakie i jak często. Można jednak przewidywać, że będą to dwie transakcje w roku.

10. Wnioskodawca nie wie, czy w przyszłości będzie to jedyne źródło Jego utrzymania.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie dotyczące stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku):

Czy przychód z czynności polegającej na wielokrotnym odpłatnym zbyciu nieruchomości jest kwalifikowany zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zdaniem Wnioskodawcy, przychody ze sprzedaży mieszkań będą kwalifikowane wg reguły zawartej w art. 10 ust. 1 pkt 8, tj. jako odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości.

Artykuł 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym definiuje działalność gospodarczą jako działalność zarobkową:

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Wykładnia językowa ww. definicji prowadzi do wniosku, że jeśli uzyskany przychód da się zakwalifikować do źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9, to przychód nie będzie kwalifikowany jako źródło: działalność gospodarcza. Regułę tę należy stosować również w przypadku czynności powtarzanych wielokrotnie.

W piśmie z dnia 7 stycznia 2016 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, wskazano, że zarówno jeśli chodzi o stan faktyczny, jak i zdarzenie przyszłe, Wnioskodawca uważa, że w przypadku przychodów osiąganych z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości zastosowanie ma art. 10 ust. 1 pkt 8a, nawet wtedy, kiedy czynność ta jest powtarzana wielokrotnie. Wnioskodawca miał wątpliwości do jakiej kategorii przychodów zakwalifikować te czynności: czy przez fakt, że czynności te były i będą powtarzane wielokrotnie nie zaliczają się one do przychodów z działalności gospodarczej. Jak jednak wskazano we wniosku, Wnioskodawca uważa, że reguła zawarta w art. 10 ust. 1 pkt 8a nie zawiera żadnych ograniczeń, co do wielokrotności powtarzania czynności zbycia nieruchomości. Fakt więc, że dokonano sprzedaży nieruchomości dwukrotnie w ciągu roku nie wyklucza zaliczenia tego przychodu do przychodów definiowanych w art. 10 ust. 1 pkt 8a. Jak również analizując podobne zdarzenie przyszłe polegające na tym, że więcej niż jeden raz w roku Wnioskodawca będzie uzyskiwał przychód ze sprzedaży mieszkań, uważa, że również będzie to przychód z art. 10 ust. 1 pkt 8a.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361, z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2, nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W konsekwencji, jeżeli sprzedaż nieruchomości następuje w wykonaniu działalności gospodarczej, to wówczas przychód z tytułu tej sprzedaży jest opodatkowany jako przychód z działalności gospodarczej, natomiast wyłącznie jeżeli sprzedaż nieruchomości nie następuje w wykonaniu tej działalności, to należy ją rozpatrywać jako źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wyszczególniono odrębne źródło przychodów - pozarolniczą działalność gospodarczą.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem za pozarolniczą działalność gospodarczą uznaje się działalność zarobkową:

#8210;prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej użyte w cytowanym wyżej przepisie art. 5a pkt 6 ustawy opiera się na trzech przesłankach:

Literalna wykładnia tego przepisu wskazuje, że jest to działalność zarobkowa, czyli służąca osiąganiu zysków, wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły, co oznacza, że jest to działalność przygotowana i uporządkowana oraz ma charakter powtarzalny.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność ta jest faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie potrzeb osoby podejmującej określone czynności. Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Za takim rozumieniem pojęcia "zorganizowany" przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny, Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego, Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości jest wystarczające, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Wobec powyższego w celu zakwalifikowania działań podjętych przez Wnioskodawcę do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nabywanych lokali mieszkalnych, o których mowa we wniosku.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że Wnioskodawca jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej nabył w maju 2014 r. w wyniku licytacji komorniczej mieszkanie, które zamierzał wyremontować i w nim zamieszkać. Mieszkanie jednak zostało sprzedane. Sprzedaż nastąpiła na rzecz osoby fizycznej również nieprowadzącej działalności gospodarczej. Na transakcji tej Wnioskodawca uzyskał dochód w wysokości 8 000 zł. Transakcja miała miejsce w 2015 r. Również w tymże roku Wnioskodawca kupił następne mieszkanie w innej miejscowości w wyniku licytacji. Tym razem stroną sprzedającą był urząd miasta. Wnioskodawca kupił drugą nieruchomość w celach inwestycyjnych. Wnioskodawca przeprowadził w nim remont i również sprzedał w tym samym roku, ponieważ znalazł się nabywca skłonny zapłacić dobrą cenę. Na transakcji osiągnął dochód. Wnioskodawca nie był zameldowany w żadnym z tych mieszkań. Nieruchomości stanowiły wyłączną własność Wnioskodawcy. Wnioskodawca w związku z zakupem nabył prawo odrębnej własności lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w częściach wspólnych budynku oraz własność części działki. Wnioskodawca w 2015 r. nie osiągał innych przychodów. Wnioskodawca zamierza kupować i sprzedawać nieruchomości. Trudno jednak określić jednak ile, jakie i jak często. Można jednak przewidywać, że będą to dwie transakcje w roku.

Odnosząc opis stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego do ww. przepisów stwierdzić należy, że opisane czynności związane ze zbyciem lokali noszą znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej w świetle przytoczonej powyżej definicji.

Wprawdzie tutejszy Organ nie neguje faktu, że Wnioskodawca nie dokonał nabycia pierwszej nieruchomości w celu jej dalszej odsprzedaży, jednakże jak sam Wnioskodawca wskazał w uzupełnieniu wniosku, drugą nieruchomość zakupił już w celach inwestycyjnych. Ponadto, Wnioskodawca wskazał, że zamierza kupować i sprzedawać nieruchomości.

Działalność może być prowadzona do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Ciągłość działania nie oznacza, że jest ono nieograniczone w czasie, każda działalność musi kiedyś ulec zakończeniu. Ponadto działalność nie musi być wykonywana w sposób permanentny i bez przerwy. Ciągłość działania w aspekcie celowym oznacza, że podmiot posiada plan działania, zakładający konieczność konsekwentnego podejmowania kolejnych czynności - w tym przypadku obejmujący zamiar i sprzedaż nieruchomości przez Wnioskodawcę.

Cechą działalności gospodarczej jest również maksymalizacja zysku. Sprzedaż lokali mieszkalnych może być dokonana po długim okresie od zakupu w momencie kiedy można uzyskać wysoki zysk, w zależności od perspektyw ich zbycia w przyszłym czasie ze względu na przewidywany wzrost ceny, czy też ich spadek, w zależności od popytu na rynku. Zatem w przypadku stagnacji cen nieruchomości, czy też wobec ich wzrostu, w zależności od przyjętej strategii, racjonalną decyzją jest powstrzymywanie się ze sprzedażą nieruchomości, celem osiągnięcia jak najwyższej ceny i sukcesywna ich sprzedaż. Stąd też nieruchomości nie zawsze trzeba utożsamiać z towarem, który można zbyć krótko po jego nabyciu. Wobec powyższego dla zaklasyfikowania przychodu do odpowiedniego źródła, nie będzie miała znaczenia data nabycia nieruchomości.

W konsekwencji, nie znajdzie w przedmiotowej sprawie zastosowania przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, uzyskane przez Wnioskodawcę przychody z tytułu sprzedaży lokali mieszkalnych należy traktować jako przychód, którego źródłem jest pozarolnicza działalność gospodarcza (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) i opodatkować według zasad przewidzianych dla tego źródła.

W związku z czym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym oraz zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.