IPTPB1/415-611/14-2/AG - Zakwalifikowanie przychodu ze sprzedaży nieruchomości do źródła przychodów.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749, z późn. zm.) oraz § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 27 października 2014 r. (data wpływu 30 października 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zakwalifikowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości do źródła przychodów - jest prawidłowe.

W dniu 30 października 2014 r. wpłynął wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zakwalifikowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości do źródła przychodów.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca w dniu 7 czerwca 1996 r. nabył działkę gruntu ornego nr...., o powierzchni 1,82 ha. Zakup ten nie był związany z prowadzoną przez Niego działalnością gospodarczą. Działka ta nie była nigdy wprowadzona do ewidencji środków trwałych Jego firmy, ponieważ nie była wykorzystywana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. W ramach prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawca nie zajmuje się obrotem nieruchomościami.

W 2007 r., po uzyskaniu niezbędnych zezwoleń Wnioskodawca rozpoczął na tej działce budowę budynku, w którym miał zamiar prowadzić działalność gospodarcza w zakresie handlu, usług, naprawy pojazdów oraz stację kontroli pojazdów. Ponieważ inwestycję prowadził jako czynny podatnik VAT, to w ramach tej inwestycji odliczał podatek naliczony, wynikający z faktur dokumentujących poniesione wydatki. Wydatki te, jako mające charakter inwestycyjny nie były przez Wnioskodawcę zaliczane do kosztów uzyskania przychodów w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Do chwili obecnej inwestycja ta nie jest zakończona, a Wnioskodawca, ze względu na trudną sytuację ekonomiczną, mam zamiar sprzedać zakupioną w 1996 r. działkę wraz z rozpoczęta na tej działce inwestycją.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy przypadku sprzedaży wyżej wymienionej działki wraz z rozpoczętą na niej budową powstanie przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który będzie korzystał ze zwolnienia od tego podatku ze względu na czas jaki upłynął od nabycia działki, którą Wnioskodawca planuje sprzedać, czy też powstanie u Wnioskodawcy przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, gdzie przychodem będzie kwota netto uzyskana z planowanej sprzedaży działki, a kosztem uzyskania przychodu będą wydatki poniesione na zakup działki oraz wydatki poniesione na prowadzoną inwestycję posadowioną na tej działce.

Zdaniem Wnioskodawcy, przychód, który uzyska ze sprzedaży działki powinien zostać zakwalifikowany jako przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Aby przychód ze sprzedaży nieruchomości stanowił przychód z działalności gospodarczej, zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a musza być spełnione dwie przesłanki:

* sprzedaż musi dotyczyć środka trwałego,

* środek ten musi być ujęty w ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych.

W przypadku Wnioskodawcy nie zachodzi żadna z tych okoliczności. Samej działki Wnioskodawca nie wykorzystywał w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i nie ujmował jej w ewidencji środków trwałych. Ze względu na to, ze inwestycja ciągle nie jest ukończona i nie jest zdatna do używania, nie spełnia warunków do potraktowania jej jako środek trwały. W związku z powyższym Wnioskodawca uważa, że w przypadku sprzedaży przedmiotowej działki z rozpoczętą budową powstanie u Niego przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który ze względu na fakt, że od nabycia działki minęło już ponad 18 lat będzie zwolniony z podatku dochodowego od osób fizycznych. Taką kwalifikację tego rodzaju transakcji potwierdza m.in. wyrok NSA z dnia 17 lutego 2014 r. sygn. akt II FSP 8/13.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Treść powyższego przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w powyższej ustawie bądź, od których zaniechano poboru podatku.

Wyszczególnienia źródeł przychodów osiągniętych przez osoby fizyczne ustawodawca dokonał w art. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy, źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Stosownie natomiast do art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 powołanej ustawy, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a pomiędzy pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

W myśl art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Przepis art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

- wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio

W myśl art. 22a ust. 1 ww. ustawy, amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

- o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Stosownie do art. 22d ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podatnicy mogą nie dokonywać odpisów amortyzacyjnych od składników majątku, o których mowa w art. 22a i 22b, których wartość początkowa, określona zgodnie z art. 22g, nie przekracza 3.500 zł; wydatki poniesione na ich nabycie stanowią wówczas koszty uzyskania przychodów w miesiącu oddania ich do używania.

Zgodnie z art. 22d ust. 2 ww. ustawy, składniki majątku, o których mowa w art. 22a-22c, z wyłączeniem składników wymienionych w ust. 1, wprowadza się do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, zgodnie z art. 22n, najpóźniej w miesiącu przekazania ich do używania. Późniejszy termin wprowadzenia uznaje się za ujawnienie środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 4.

W świetle powyższego, kryterium zaliczenia przychodu ze sprzedaży składnika majątku do przychodów z działalności gospodarczej jest spełnienie przesłanek pozwalających na uznanie tego składnika za środek trwały w prowadzonej działalności gospodarczej, podlegający ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym jego wykorzystywanie w ramach tej działalności. Przy czym przychodami z działalności gospodarczej są zarówno przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku używanych aktualnie w działalności, jak i przychody uzyskane ze sprzedaży tych składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej z różnych względów wycofane. Jeżeli jednak między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia upłynęło 6 lat, to przychód ze sprzedaży tych składników majątku nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca w 1996 r. nabył działkę gruntu ornego o powierzchni 1,82 ha. Zakup ten nie był związany z prowadzoną przez Niego działalnością gospodarczą. W 2007 r., po uzyskaniu niezbędnych zezwoleń Wnioskodawca rozpoczął na tej działce budowę budynku, w którym miał zamiar prowadzić działalność gospodarcza w zakresie handlu, usług, naprawy pojazdów oraz stację kontroli pojazdów. Ww. działki nie wprowadzał do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych w swojej firmie. Wydatków związanych z tą inwestycją Wnioskodawca nie zaliczał do kosztów uzyskania przychodów w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Jako czynny podatnik VAT, odliczał tylko podatek naliczony, wynikający z faktur dokumentujących poniesione wydatki. Do momentu złożenia wniosku ww. inwestycja nie została zakończona. Wnioskodawca, ze względu na trudną sytuację ekonomiczną, mam zamiar sprzedać zakupioną w 1996 r. działkę wraz z rozpoczęta na tej działce inwestycją.

Wnioskodawca dodał, że w ramach prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawca nie zajmuje się obrotem nieruchomościami.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego oraz powołane wyżej przepisy prawa stwierdzić należy, że skoro nieruchomość wraz z nieukończoną budową budynku nie była wykorzystywana na potrzeby związane z prowadzoną przez Wnioskodawcę działalnością gospodarczą, nie stanowiła środka trwałego podlegającego ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzonej przez Niego firmy, to przychód z jej odpłatnego zbycia nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W ww. sytuacji bowiem nieruchomość wraz naniesieniami nie stanowi składnika majątku wskazanego w art. 14 ust. 2c tej ustawy. Zatem do odpłatnego zbycia tej nieruchomości zastosowanie znajdzie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce jego nabycie, zatem odpłatne zbycie tej nieruchomości nie będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, tym samym przychód uzyskany z tego tytułu nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w...., ul......,...., po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.