IPTPB1/415-103/11-6/DS - Kwalifikacja przychodu ze sprzedaży nieruchomości stanowiących środek trwały w działalności gospodarczej.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 21 lipca 2011 r. (data wpływu 26 lipca 2011 r.), uzupełnionym w dniu 18 października 2011 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie przychodów ze sprzedaży w 2011 r. nieruchomości mieszkalnej, niemieszkalnej oraz gruntu, stanowiących środek trwały w prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej - jest prawidłowe.

W dniu 26 lipca 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług oraz podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości będących środkiem trwałym.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych określonych w art. 14b § 3 oraz w art. 14f § 1 i 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.), w związku z czym pismem z dnia 11 października 2011 r., wezwano Wnioskodawcę do usunięcia braków w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania pod rygorem pozostawienia podania bez rozpatrzenia.

Wezwanie skutecznie doręczono w dniu 17 października 2011 r., natomiast w dniu 18 października 2011 r. uzupełniono wniosek w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych, uiszczając brakującą opłatę.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca prowadzi działalność jako osoba fizyczna. W czerwcu 2006 r. kupił wraz z małżonką (z którą ma rozdzielność majątkową), od osoby fizycznej - budynek mieszkalny, zabudowania gospodarcze i grunt. W akcie notarialnym zostało zapisane, że nieruchomość ta będzie użytkowana w działalności gospodarczej Wnioskodawcy. Nieruchomość ta została wpisana do ewidencji środków trwałych firmy (budynki, za wyjątkiem gruntu, są amortyzowane). Nieruchomości tej Wnioskodawca nie wykorzystywał bezpośrednio do prowadzenia działalności, osiągał natomiast przychody z tytułu najmu. Przychody z tytułu najmu opodatkowywał łącznie z innymi przychodami z działalności gospodarczej. Obecnie rozważa sprzedaż tej nieruchomości w roku bieżącym 2011 lub w przyszłym, tj. w 2012 r.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie nr 4 w części dotyczącej przychodów ze sprzedaży przedmiotowych nieruchomości w 2011 r..

W odniesieniu do pozostałych pytań, zostały wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Zdaniem Wnioskodawcy, przedmiotem sprzedaży jest budynek mieszkalny, budynki gospodarcze oraz grunty, które zostały nabyte w roku 2006 w ramach działalności gospodarczej. W tejże działalności gospodarczej zostały wpisane do ewidencji środków trwałych i były przedmiotem najmu.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 1 i pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.), odrębne źródła przychodów stanowią: pozarolnicza działalność gospodarcza oraz odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów, innych rzeczy - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Zgodnie z art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Zgodnie z art. 10 ust. 3 ww. ustawy, przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z działalności gospodarczej są przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących środkami trwałymi, ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wymienionych w lit. b), spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Zgodnie z art. 14 ust. 2c ww. ustawy, do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

Na podstawie przytoczonych przepisów Wnioskodawca uważa, że jeżeli nieruchomość zostałaby nabyta dla celów osobistych, to jej sprzedaż po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nie generowałaby przychodu, niezależnie od rodzaju nieruchomości. Z uwagi na fakt, że przedmiotem sprzedaży jest budynek mieszkalny i budynek niemieszkalny (użytkowy), oba te budynki muszą być w przekonaniu Wnioskodawcy potraktowane odmiennie.

Jeżeli idzie o budynek mieszkalny, to mimo że był wykorzystywany w działalności gospodarczej, art. 14 ust. 2c ww. ustawy nakazuje wyłączenie przychodów z jego sprzedaży ze źródła, jakim jest działalność gospodarcza, gdyż stanowić to będzie przychód ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Niezależnie od tego, czy budynek ten zostanie wycofany z działalności, czy też nie, istotne będzie, czy upłynęło 5 lat od jego nabycia. Jeżeli zatem zostanie on sprzedany przed końcem 2011 r. Wnioskodawca będzie musiał, z żoną (po połowie) od tej transakcji odprowadzić, w terminie 14 dni od dnia sprzedaży, zryczałtowany, 10% podatek dochodowy (art. 28 ust. 1 i ust. 2 ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym w 2006 r.). Podstawą naliczenia tego podatku jest przychód, a nie dochód - podatnik nie ma prawa do odliczenia kosztów uzyskania przychodu, z wyjątkiem kosztów związanych ze sprzedażą.

Jeżeli chodzi o inne nieruchomości, to ich sprzedaż będzie stanowić przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jeśli zatem w roku bieżącym Wnioskodawca wycofa nieruchomość z działalności, to przez 6 lat jej odpłatne zbycie i tak stanowić będzie przychód z działalności gospodarczej. Środki ze sprzedaży środków trwałych będą podlegać opodatkowaniu na zasadach właściwych dla tego źródła przychodów, np. podatku liniowego.

W przypadku zbycia gruntu, stanowiącego nie podlegający amortyzacji środek trwały, opodatkowaniu podlega dochód rozumiany jako różnica pomiędzy przychodem uzyskanym z jego zbycia a jego wartością początkową.

Natomiast dochodem ze sprzedaży budynków niemieszkalnych, stanowiących środki trwałe w prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, będzie różnica między przychodem z ich odpłatnego zbycia a ich wartością początkową, powiększoną o sumę dokonanych odpisów amortyzacyjnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionych zdarzeń przyszłych uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.), odrębnym źródłem przychodów są m.in.:

Stosownie do art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Jednak w myśl art. 10 ust. 3 ww. aktu prawnego, przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

W myśl art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących:

Zgodnie z art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca zamierza w 2011 r. sprzedać nieruchomość mieszkalną, niemieszkalną oraz grunt, stanowiące środek trwały w prowadzonej działalności gospodarczej. Przedmiotowe nieruchomości Wnioskodawca nabył wraz z małżonką w czerwcu 2006 r..

Mając powyższe na względzie, stwierdzić należy, iż zbycie w 2011 r. nieruchomości niemieszkalnej oraz gruntu niezwiązanego z budynkiem mieszkalnym - stanowić będzie przychód z działalności gospodarczej Wnioskodawcy, natomiast zbycie nieruchomości mieszkalnej oraz gruntu, na którym stoi zbywany budynek mieszkalny - stanowić będzie przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Zauważyć jednocześnie należy, że w myśl art. 24 ust. 2 cytowanej ustawy, u podatników osiągających dochody z działalności gospodarczej i prowadzących księgi przychodów i rozchodów dochodem z działalności jest różnica pomiędzy przychodem w rozumieniu art. 14a kosztami uzyskania powiększona o różnicę pomiędzy wartością remanentu końcowego i początkowego towarów handlowych, materiałów (surowców) podstawowych i pomocniczych, półwyrobów, produkcji w toku, wyrobów gotowych, braków i odpadków, jeżeli wartość remanentu końcowego jest wyższa niż wartość remanentu początkowego, lub pomniejszona o różnicę pomiędzy wartością remanentu początkowego i końcowego, jeżeli wartość remanentu początkowego jest wyższa. Dochodem z odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, wykorzystywanych na potrzeby działalności gospodarczej lub działów specjalnych produkcji rolnej, jest przychód z odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. b), a w pozostałych przypadkach dochodem lub stratą jest różnica między przychodem z odpłatnego zbycia a:

Z uwagi na to, że wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej stosowania przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości, został złożony przez jednego ze współmałżonków, zaznacza się, że interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla drugiego współmałżonka, tj. żony Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, ul. Piotrkowska 135, 90-434 Łódź, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.