IPPPB2/436-151/14-2/MZ - Możliwość wyłączenia z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych umowy sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 20 marca 2014 r. (data wpływu 24 marca 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 24 marca 2014 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Sp. z o.o. (dalej: "Nabywca" lub "Wnioskodawca") jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością zamierzającą podjąć działalność na polskim rynku nieruchomości. Obecnie, Wnioskodawca rozważa nabycie części nieruchomości, na których realizowana jest inwestycja zakładająca budowę kompleksu trzech budynków biurowych w rejonie alei. Wnioskodawca nabyłby nieruchomość od spółki T. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością D. sp.k. (dalej: "Zbywca").

Inwestycja prowadzona przez Zbywcę jest realizowana na działkach gruntu, stanowiących własność lub będących w użytkowaniu wieczystym Zbywcy, oznaczonych numerami ewidencyjnymi: 9/1, 10/2, 60, 61, 62, 63, 99, 103, 105/1 oraz 107 (w trakcie podziału geodezyjnego, w wyniku, którego z tej działki powstają działki 107/1 i 107/2).

Przedmiotem transakcji planowanej przez Wnioskodawcę jest zakup prawa użytkowania wieczystego działki gruntu o numerze ewidencyjnym 103 oraz 105/1, wraz z prawem własności budynków istniejących na działkach ("Nieruchomość"). Transakcja sprzedaży Nieruchomości planowana jest w 2014 r.

Nieruchomość została nabyta przez Zbywcę od spółki R. Sp. z o.o. w dniu 6 grudnia 2010 r., a transakcja była zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Po nabyciu, budynki były częściowo wynajmowane/wydzierżawiane, a Zbywca nie ponosił wydatków na ulepszenie budynków przekraczających 30% ich wartości początkowej. Po wyburzeniu istniejących budynków, na działkach o numerach ewidencyjnych 103 oraz 105/1, planowane jest wybudowanie III fazy kompleksu biurowego, tj. Budynku A.

Budynek A., który Wnioskodawca planuje wybudować na Nieruchomości, będzie przeznaczony pod wynajem, tj. po wybudowaniu powierzchnia biurowa w budynku będzie wynajmowana podmiotom trzecim.

Jeżeli w momencie nabycia Nieruchomości istniejące budynki będą przedmiotem jakichkolwiek umów najmu, zgodnie z art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm., dalej: "Kodeks cywilny") - z mocy prawa, na Nabywcę zostaną przeniesione prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z umów najmu. Dodatkowo, Nabywca może przejąć także przynajmniej niektóre zabezpieczenia ustanowione przez poszczególnych najemców, w tym gwarancje i kaucje złożone przez najemców.

Z drugiej strony, planowanej transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie jakichkolwiek należności oraz zobowiązań Zbywcy (ewentualnie z wyjątkiem tych wynikających z zabezpieczeń złożonych przez najemców). Ponadto, lista składników majątku Zbywcy niepodlegających przeniesieniu na rzecz nabywcy obejmuje:

* prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z zarządzaniem, administracją i bieżącą obsługą nieruchomości (w tym umowy z dostawcami mediów, umowy ubezpieczenia nieruchomości, umowy zarządzania dotyczące nieruchomości),

* środki pieniężne Zbywcy zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie,

* tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy oraz know-how, związany z metodologią wyszukiwania i utrzymania portfolio najemców o zróżnicowanym profilu działalności,

* księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej,

* należności i zobowiązania Zbywcy związane z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Zbywcy, w tym należności i zobowiązania handlowe,

* zobowiązania Zbywcy związane z finansowaniem nabycia (prawa użytkowania wieczystego) gruntu wraz z naniesieniami i ich zabudowy.

Jak wspomniano wyżej, oprócz Nieruchomości, Zbywca jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym sąsiadujących z nimi terenów obejmujących działki gruntu o numerach ewidencyjnych 9/1, 10/2, 60, 61, 62, 63, 99 oraz 107 (w trakcie procedury podziału geodezyjnego, w wyniku którego powstają działki nr 107/1 i 107/2), przeznaczonych do realizacji dwóch pozostałych etapów inwestycji, polegających na wybudowaniu dwóch innych budynków biurowych, składających się na planowany kompleks tj. I. oraz T.

Na działkach o numerach 9/1, 10/2, 60, 61, 62, 63 oraz części działki nr 107 odpowiadającej nowej działce nr 107/2 usytuowany jest pierwszy etap inwestycji w postaci budynku biurowego I. (będącego obecnie na końcowym etapie realizacji). Na działce nr 99 nie znajdują się żadne budynki, w związku z czym była ona określana jako działka niezabudowana, lecz jednocześnie zlokalizowana jest na niej droga. Na tej działce oraz na części działki nr 107 odpowiadającej nowej działce 107/1 planowane jest wybudowanie budynku T.

Zbywca zamierza zbyć zarówno budynek I. (wraz z odpowiadającym mu gruntem) jak i działki gruntu przeznaczone pod budowę T. na rzecz innych niż Wnioskodawca nabywców, w odrębnych transakcjach. Ewentualnemu zbyciu tych nieruchomości nie będzie towarzyszyło zbycie innych składników majątku Zbywcy. Niemniej jednak, w przypadku sprzedaży Atrium 1, jej nabywca wstąpi (z mocy prawa) w prawa i obowiązki wynikające z umów dzierżawy/najmu budynków (jeśli takie będą obowiązywać w momencie sprzedaży).

Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników, a wszelkie czynności związane z zarządzaniem, administracją i bieżącą obsługą nieruchomości, jak również bieżąca księgowość, doradztwo prawne i podatkowe są wykonywane na rzecz Zbywcy na podstawie umów zawartych z podmiotami trzecimi.

Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej transakcji nie stanowi organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Zbywcy takiej jak dział/wydział/oddział.

Zbywca oraz Nabywca są zarejestrowanymi dla celów VAT jako podatnicy VAT czynni.

Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej sprzedaży wraz z nieruchomościami przeznaczonymi na realizację dwóch pozostałych etapów inwestycji, stanowi niemal całość aktywów rzeczowych Wnioskodawcy. Po zbyciu wyżej wymienionych nieruchomości, Zbywca nie będzie posiadał innych aktywów rzeczowych. Dotychczas nie podjęto decyzji co do działalności Zbywcy po dokonaniu sprzedaży wyżej wymienionych nieruchomości. W zależności od sytuacji rynkowej, nie można wykluczyć przeprowadzenia jego likwidacji.

Przedmiotem niniejszego wniosku o indywidualną interpretację podatkową są skutki w podatku VAT sprzedaży Nieruchomości. Opis dotyczący pozostałych faz inwestycji (tekst jedn.: I.i T.) został zaprezentowany wyłącznie w celu wyczerpującego przedstawienia okoliczności towarzyszących planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości, a skutki podatkowe ewentualnej sprzedaży pozostałych faz inwestycji nie są przedmiotem tego wniosku.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie poprawności swojego stanowiska w odniesieniu do następujących pytań:

1. Czy jeżeli Zbywca oraz Nabywca wybiorą opcję opodatkowania dostawy Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i Zbywca naliczy podatek VAT należny na sprzedaży Nieruchomości, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości - zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10b pkt 1 ustawy o VAT - oraz zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym, zgodnie z regulacjami art. 87 ustawy o VAT.

2. Czy jeżeli Zbywca naliczy podatek VAT należny na sprzedaży Nieruchomości (jeżeli Zbywca oraz Nabywca Nieruchomości wybiorą opcję opodatkowania dostawy na podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT) transakcja nabycia Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu p.c.c., na mocy regulacji zawartej w art. 2 pkt 4 ustawy o p.c.c.

Wnioskodawca pragnie zaznaczyć, ze pytania analogiczne do pytania 1 i 2 były przedmiotem interpretacji indywidualnych wydanych Wnioskodawcy w dniu 24 października 2013, sygn. IPPP3/443-707/13-2/SM (w zakresie VAT) oraz w dniu 25 października 2013, sygn. IPPB2/436-399/13-2/LS (w zakresie p.c.c.), w których potwierdzono prawidłowość stanowiska Wnioskodawcy. Wnioskodawca występuje z ponownym wnioskiem o interpretację indywidualną ze względu na wątpliwości odnośnie statusu prawnego uzyskanej interpretacji w związku ze zmianą przepisów powołanych w interpretacji dotyczących prawa do odliczenia VAT oraz z uwagi na to, że w porównaniu do poprzedniego wniosku doprecyzowany został ostateczny przedmiot transakcji.

Ponadto, Wnioskodawca chciałby zwrócić uwagę, że pytanie analogiczne do pytania 1 było przedmiotem interpretacji indywidualnej z dnia 28 października 2013 r. wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie (sygn. IPPB3/443-712/13-2/LK) na wniosek spółki D. Sp. z o.o. (poprzednika prawnego Zbywcy). W przedmiotowej interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie potwierdził prawidłowość stanowiska spółki zgodnie z którym sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana VAT w sytuacji gdy strony wybiorą opcję opodatkowania dostawy VAT.

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych, w zakresie podatku od towarów i usług w dniu 13 maja 2014 r. została wydana interpretacja Nr IPPP3/443-269/14-2/MKw.

Zdaniem Wnioskodawcy, jeżeli Zbywca naliczy podatek VAT należny na sprzedaży Nieruchomości (jeżeli Zbywca oraz Nabywca Nieruchomości wybiorą opcję opodatkowania dostawy na podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT) transakcja nabycia Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu p.c.c., na mocy regulacji zawartej w art. 2 pkt 4 ustawy o p.c.c.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o p.c.c., podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o p.c.c., opodatkowaniu p.c.c. nie podlegają czynności cywilnoprawne jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości, lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Jak wskazano powyżej, w uzasadnieniu odpowiedzi na pytanie 1, sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana VAT według stawki podstawowej pod warunkiem, że Zbywca oraz Nabywca wybiorą opcję opodatkowania dostawy Nieruchomości VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zatem, jeżeli Zbywca naliczy podatek VAT należny na sprzedaży Nieruchomości (jeżeli Zbywca oraz Nabywca wybiorą opcję opodatkowania dostawy na podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT), transakcja nabycia Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT i tym samym nie będzie podlegała opodatkowaniu p.c.c., na mocy regulacji zawartej w art. 2 pkt 4 ustawy o p.c.c.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 z późn. zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Czynności cywilnoprawne zawarte w katalogu zamkniętym określonym w art. 1 wymienionej ustawy podlegają omawianemu podatkowi od czynności cywilnoprawnych, o ile spełniają przesłanki zawarte w art. 1 ust. 4 cytowanej ustawy.

Zgodnie z powyższym artykułem czynności cywilnoprawne w tym umowy sprzedaży podlegają omawianemu podatkowi, jeżeli ich przedmiotem są:

W ustawie przewidziano jednak sytuacje, w których czynność cywilnoprawna mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

Zaznaczyć jednakże należy, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub z niego zwolniona, z uwzględnieniem wyjątków, o których mowa w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że umowa zobowiązująca do przeniesienia nieruchomości będzie miała formę umowy sprzedaży. Stosownie do postanowień art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych opodatkowaniu tym podatkiem podlegają m.in. umowy sprzedaży.

Biorąc powyższe pod uwagę, umowa sprzedaży, co do zasady podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Mając jednakże na uwadze zdarzenie przyszłe opisane we wniosku podkreślić należy, iż jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy możliwości opodatkowania umowy sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia opodatkowania powyższej transakcji podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z dnia 13 maja 2014 r. Nr IPPP3/443-269/14-2/MKw w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie potwierdził stanowisko Wnioskodawcy w trybie art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, że "Z uwagi na fakt, że zarówno Zbywca jak i Nabywca są zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi, a planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości w części dotyczącej budynków oraz budowli lub ich części będzie spełniać warunki dla uznania jej za czynność zwolnioną z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Wnioskodawca będzie uprawniony na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT do rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania tej dostawy podatkiem VAT na zasadach ogólnych, pod warunkiem złożenia zgodnego oświadczenia, o którym mowa powyżej. Reasumując - skoro sprzedaż Nieruchomości nastąpi po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia budynków, budowli lub ich części, Wnioskodawca będzie uprawniony do wyboru opcji opodatkowania sprzedaży Nieruchomości podatkiem VAT na mocy art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Konsekwentnie, transakcja sprzedaży Nieruchomości, w sytuacji gdy Zbywca i Nabywca dokonają wyboru opcji opodatkowania transakcji przewidzianej w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, będzie podlegać opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej w wysokości 23% zgodnie z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy. W świetle powyższych uwag, dostawa Nieruchomości będzie opodatkowana VAT, jeśli Zbywca i Nabywca wybiorą opcję opodatkowania. Wobec powyższego, kwestia prawa odliczenia VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości będzie zależała od spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. Jak wynika z treści artykułu przywołanego powyżej, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli, zatem, dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu. Nabywca po nabyciu Nieruchomości i zrealizowaniu inwestycji polegającej na wybudowaniu na niej III etapu kompleksu biurowego będzie prowadził działalność polegającą na wynajmie powierzchni biurowej w budynku, który powstanie w ramach III etapu kompleksu biurowego, która to działalność będzie podlega opodatkowaniu VAT według stawki VAT podstawowej (obecnie na poziomie 23%). W konsekwencji - jak wynika z powyższego - nabycie Nieruchomości które warunkuje wzniesienie III fazy kompleksu biurowego będzie związane z wykonywaniem czynności podlegających opodatkowaniu VAT. W myśl art. 86 ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości powstanie u Zbywcy obowiązek podatkowy lub w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę. Nadwyżka podatku N/AT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zwrotowi, na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT. Mając powyższe na uwadze, jeżeli Zbywca i Nabywca wybiorą opodatkowanie dostawy Nieruchomości podatkiem VAT, po dokonaniu przedmiotowej dostawy i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości".

A zatem, jeżeli Strony (Zbywca i Nabywca) wybiorą opcję opodatkowania przedmiotowej transakcji podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W przeciwnym wypadku, od nabycia powyższej Nieruchomości Wnioskodawca zobowiązany będzie odprowadzić podatek od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.