IPPP3/4512-567/16-2/ISK - VAT w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613 z późn. zm.) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 28 lipca 2016 r. (data wpływu 3 sierpnia 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 3 sierpnia 2016 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczący podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawczyni jest właścicielką działki ewidencyjnej nr 53/2 o powierzchni 0,6541. Zgodnie z ewidencją gruntów, nieruchomość to grunty orne klasy IVa (0,4659 ha) i klasy IVb (0,1882 ha). Wnioskodawczyni nabyła działkę do swojego majątku osobistego, na podstawie działu spadku i częściowego zniesienia współwłasności we wrześniu 2000 r.

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przez Radę Gminy w dniu 31 lipca 2008 r., działka przeznaczona jest pod tereny zabudowy usługowo-produkcyjnej (ponad połowa powierzchni działki), tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z towarzyszącą funkcją usług oraz w liniach rozgraniczających drogi zbiorczej. Ponieważ działka będąca własnością Wnioskodawczyni oraz sąsiednie działki są przeznaczone pod inwestycje przemysłowe, Wnioskodawczyni postanowiła wraz z właścicielami sąsiednich nieruchomości podpisać umowę przedwstępną sprzedaży gruntu z inwestorem zainteresowanym zakupem działek oraz realizacją inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-produkcyjnego. Umowa przedwstępna sprzedaży została zawarta 23 marca 2016 r. i dotyczy części działki przeznaczonej w planie miejscowym pod funkcję usługowo-produkcyjną i drogę zbiorczą. Powierzchnia nabywanej części działki wynosi około 5780 m².

Firma, z którą Wnioskodawczyni podpisała umowę przedwstępną została jej przedstawiona przez agencję doradczą działającą w obrocie nieruchomościami. Wnioskodawczyni ma z agencją podpisaną stosowną umowę w przedmiocie pośrednictwa nieruchomości przy sprzedaży.

Udział w nieruchomości stanowi majątek osobisty Wnioskodawczyni. Strona nie prowadzi działalności gospodarczej i na działce również nie była prowadzona działalność gospodarcza, w tym rolnicza. Wnioskodawczyni nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT. Działka nie jest zabudowana. Wnioskodawczyni nie występowała do gminy z wnioskami o przekształcenie działek pod zabudowę. Dla działki objętej zapytaniem nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu, o której mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wnioskodawczyni nie składała wniosków do gminy z prośbą o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ani o jego zmianę. Nie podejmowała działań mających na celu uzbrojenie działki. Wnioskodawczyni nie dokonywała podziału działki. Nie zamierza ponosić nakładów finansowych związanych z przygotowaniem działki do sprzedaży. Wnioskodawczyni nie udostępniała działki osobom trzecim, działka nie była przedmiotem dzierżawy. Nie są i nie były brane dopłaty od Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa. Wnioskodawczyni nie prowadziła działań marketingowych w celu zwiększenia atrakcyjności nieruchomości - to firma doradcza zgłosiła się do Wnioskodawczyni z propozycją sprzedaży gruntu inwestorowi magazynowo-produkcyjnemu. Wnioskodawczyni nie ogłaszała się w mediach, Internecie, prasie z zamiarem chęci sprzedaży nieruchomości. Działania związane z planowaną sprzedażą ograniczyły się do współpracy z agencją doradczą. Wnioskodawczyni posiada inny grunt - działkę numer 53/3 z tego samego obrębu, nie zamierza jej sprzedawać w najbliższym czasie. Nie dokonywała wcześniej sprzedaży działek.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy opisane we wniosku zdarzenie przyszłe - sprzedaż nieruchomości na rzecz firmy, z którą Wnioskodawczyni podpisała umowę przedwstępną - będzie stanowiło czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawczyni, zbycie nieruchomości opisanej w stanie faktycznym wniosku na rzecz firmy, z którą podpisała umowę przedwstępną nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W konsekwencji Wnioskodawczyni nie będzie zobowiązana do naliczenia podatku z tytułu dokonania sprzedaży nieruchomości.

Transakcja dotycząca sprzedaży nieruchomości, która jest przedmiotem niniejszego wniosku nie stanowi transakcji podlegającej opodatkowaniu VAT, z uwagi że Wnioskodawczyni nie działa w ramach niniejszej transakcji jako podatnik VAT wykonujący działalność gospodarczą.

Nieruchomość stanowi majątek osobisty Wnioskodawczyni. Na nieruchomości nie była prowadzona działalność gospodarcza, w tym rolnicza i Wnioskodawczyni nie nabyła nieruchomości w ramach prowadzenia działalności, a jako osoba fizyczna.

Dodatkowo Wnioskodawczyni nie podejmowała żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży nieruchomości. Nie ogłaszała się w mediach, Internecie, prasie z zmiarem chęci sprzedaży nieruchomości. Wnioskodawczyni uważa, że działania te mieszczą się w zwyczajowym zakresie działań podejmowanych przez Wnioskodawczynię, dysponując majątkiem prywatnym w celu dokonania jego sprzedaży i nie powinny być uznawane za działania wykonywane przez podmiot zajmujący się profesjonalnie obrotem nieruchomościami.

Sprzedaż nieruchomości jest jednorazową sprzedażą majątku osobistego i w związku z tym Wnioskodawczyni uważa, że przedmiot sprzedaży nie będzie stanowił czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r. poz. 710 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Podatnikami - według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT - są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotne więc dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem "podatnik" tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

W konsekwencji, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Zatem wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Należy zauważyć, że problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działek była sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą był przedmiotem orzeczenia z dnia 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. Trybunał Sprawiedliwości UE w sprawach C-180/10 i C-181/10 orzekł, że za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, tj. wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność "handlową" wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Z powyższych rozważań wynika, że kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. W konsekwencji, dostawę nieruchomości należy uznać za objętą podatkiem, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W przypadku kiedy brak jest przesłanek świadczących o aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia gruntu, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem - zbycie nieruchomości nie stanowi działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z okoliczności przedstawionych we wniosku wynika, że Wnioskodawczyni na podstawie działu spadku i częściowego zniesienia współwłasności we wrześniu 2000 r. nabyła do swojego majątku osobistego działkę nr 53/2 o powierzchni 0,6541 ha położoną w miejscowości Sękocin Stary. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działka przeznaczona jest pod tereny zabudowy usługowo-produkcyjnej (ponad połowa powierzchni działki), tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z towarzyszącą funkcją usług oraz w liniach rozgraniczających drogi zbiorczej.

Wnioskodawczyni ma podpisaną stosowną umowę w przedmiocie pośrednictwa nieruchomości przy sprzedaży z agencją doradczą działającą w obrocie nieruchomościami. Dnia 23 marca 2016 r. Wnioskodawczyni podpisała z firmą przedstawioną przez agencję, umowę przedwstępną sprzedaży części działki przeznaczonej w planie miejscowym pod funkcję usługowo-produkcyjną i drogę zbiorczą o powierzchni około 5780 m².

Udział w nieruchomości stanowi majątek osobisty Wnioskodawczyni. Strona nie prowadzi działalności gospodarczej i na działce również nie była prowadzona działalność gospodarcza, w tym rolnicza. Wnioskodawczyni nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT. Działka nie jest zabudowana. Wnioskodawczyni nie występowała do gminy z wnioskami o przekształcenie działek pod zabudowę. Dla działki objętej zapytaniem nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu, o której mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wnioskodawczyni nie składała wniosków do gminy z prośbą o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ani o jego zmianę. Nie podejmowała działań mających na celu uzbrojenie działki. Wnioskodawczyni nie dokonywała podziału działki. Nie zamierza ponosić nakładów finansowych związanych z przygotowaniem działki do sprzedaży. Wnioskodawczyni nie udostępniała działki osobom trzecim, działka nie była przedmiotem dzierżawy. Nie są i nie były brane dopłaty od Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa. Wnioskodawczyni nie prowadziła działań marketingowych w celu zwiększenia atrakcyjności nieruchomości - to firma doradcza zgłosiła się do Wnioskodawczyni z propozycją sprzedaży gruntu inwestorowi magazynowo-produkcyjnemu. Wnioskodawczyni nie ogłaszała się w mediach, Internecie, prasie z zamiarem chęci sprzedaży nieruchomości. Działania związane z planowaną sprzedażą ograniczyły się do współpracy z agencją doradczą. Wnioskodawczyni posiada inny grunt - działkę numer 53/3 z tego samego obrębu, nie zamierza jej sprzedawać w najbliższym czasie. Nie dokonywała wcześniej sprzedaży działek.

Wątpliwości Wnioskodawczyni dotyczą kwestii opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży nieruchomości na rzecz firmy, z którą Wnioskodawczyni podpisała umowę przedwstępną.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroków TSUE z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że sprzedaż przedmiotowej działki nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tą transakcją uznać Wnioskodawczynię za podatnika tego podatku.

Pomimo, że grunt spełnia definicję towaru, o którym mowa w art. 2 pkt 6 ustawy o podatku od towarów i usług, to nie można uznać, że przy dokonywaniu sprzedaży przedmiotowej działki Wnioskodawczyni będzie działała w charakterze handlowca, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Z opisu sprawy nie wynika taka aktywność Wnioskodawczyni, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Wnioskodawczyni nie podjęła bowiem ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami (takich jak: nabycie z zamiarem odsprzedaży, uzbrojenie terenu, ogrodzenie działek). Wnioskodawczyni posiadaną nieruchomość otrzymała w spadku i częściowego zniesienia współwłasności. Wnioskodawczyni wskazała, iż na działce nie była prowadzona działalność gospodarcza, w tym rolnicza. Wnioskodawczyni nie udostępniała działki osobom trzecim, działka nie była przedmiotem dzierżawy. Wnioskodawczyni nie występowała do gminy z wnioskami o przekształcenie działek pod zabudowę oraz nie składała wniosków do gminy z prośbą o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ani o jego zmianę. Wnioskodawczyni nie podejmowała działań mających na celu uzbrojenie działki, nie dokonywała jej podziału oraz nie zamierza ponosić nakładów finansowych związanych z przygotowaniem działki do sprzedaży. Wnioskodawczyni nie prowadziła działań marketingowych w celu zwiększenia atrakcyjności nieruchomości. Wnioskodawczyni nie ogłaszała się w mediach, Internecie, prasie z zamiarem chęci sprzedaży nieruchomości, działania związane z planowaną sprzedażą ograniczyły się do współpracy z agencją doradczą.

W konsekwencji, w niniejszej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać Wnioskodawczynię za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy VAT, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy VAT.

Tym samym Wnioskodawczyni dokonując sprzedaży przedmiotowej działki nie działa w charakterze podatnika podatku VAT, a będzie jedynie korzystać z przysługującego jej prawa do rozporządzania własnym majątkiem. W konsekwencji sprzedaż nieruchomości na rzecz firmy, z którą Wnioskodawczyni podpisała umowę przedwstępną nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawczyni jest prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2016 r. poz. 718). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skarga powinna czynić zadość wymaganiom pisma w postępowaniu sądowym, a ponadto zawierać: wskazanie zaskarżonej decyzji, postanowienia innego aktu lub czynności, oznaczenie organu, którego działania, bezczynności lub przewlekłego prowadzenia postępowania skarga dotyczy, określenie naruszenia prawa lub interesu prawnego, w przypadkach, o których mowa w art. 52 § 3 i 4, dowód, że skarżący wezwał właściwy organ do usunięcia naruszenia prawa (art. 57 § 1 pkt 1 - 4 ww. ustawy). Skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydana w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.