IPPP3/443-704/12-4/KT - VAT w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Strony, przedstawione we wniosku z dnia 9 lipca 2012 r. (data wpływu 12 lipca 2012 r.), uzupełnionym w dniu 11 października 2012 r. (data wpływu 12 października 2012 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 3 października 2012 r. (skutecznie doręczone w dniu 8 października 2012 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 12 lipca 2012 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości zabudowanej. Wniosek został uzupełniony pismem z dnia 11 października 2012 r., złożonym w dniu 11 października 2012 r. (data wpływu 12 października 2012 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie Organu nr IPPP3/443-704/12-2/KT z dnia 3 października 2012 r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W dniu 14 czerwca 2005 r., aktem notarialnym Rep. A Nr X sporządzonym w Kancelarii Notarialnej w C. przed notariuszem Andrzejem P. Wnioskodawca zakupił zabudowaną nieruchomość rolną, tj. działki nr 47 i 78/4, o pow. 4.716 położone w obrębie 15 K. Gm. S. pow. C. Na działce 78/4 było siedlisko, tj. rozpadający się stary dom z gliny pod słomą i stara stodoła drewniana pod słomą oraz mały jednospadowy chlewek z pustaka.

Ponieważ siedlisko to nie było Wnioskodawcy potrzebne, a doprowadzenie do stanu roli uprawnej wymagało dużo własnej pracy i pieniędzy, Wnioskodawca dokonał podziału działki nr 78/4, wydzielając siedlisko o pow. 0,1043 (działka nr 78/6) oraz grunty orne (działka nr 78/5) o pow. 4,0131, co zostało wpisane do ewidencji zasobu powiatowego w dniu 14.07,2008 r., nr ewid. X/2008. W dniu 10 czerwca 2009 r. Sąd Rejonowy w C. VI Wydz. Ksiąg Wieczystych sporządził księgę wieczystą dla omawianej działki 78/6 nr X.

W dniu 6 lipca 2012 r. Wnioskodawca dokonał sprzedaży ww. działki nr 78/6 (akt not. rep. A nr X/2012) za kwotę 20.000 zł osobie fizycznej.

W planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego gminy S., obowiązującym do dnia 31 grudnia 2003 r., działka leżała na terenach zabudowy zagrodowej. Obecnie Gmina S. nie posiada obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie ze Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego, dla przedmiotowej działki określono kierunki: skupiska istniejącej zabudowy mieszkaniowo-usługowej - uzupełnienia, modernizacja oraz przekształcenie.

Wnioskodawca wskazał ponadto, że działka nr 78/6 stanowi grunt zabudowany. Była siedliskiem zamieszkiwanym przez poprzednich właścicieli, od których Wnioskodawca kupił grunty orne wraz z tym siedliskiem. Obecnie (tekst jedn.: na dzień 11 października 2012 r.), tak jak w chwili sprzedaży, działka nr 78/6 jest zabudowana: budynkiem gospodarczym jednospadowym z pustaka krytym eternitem, rozpadającym się budynkiem mieszkalnym z gliny bez dachu i zawaloną drewnianą stodołą.

Transakcja zakupu przedmiotowej nieruchomości nie była opodatkowana podatkiem VAT. Przy zakupie tym Wnioskodawcy, jak wskazuje, przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, ponieważ w tym okresie rozliczał się już z Urzędem Skarbowym z podatku VAT na zasadach ogólnych, ale nie mógł dokonać tego odliczenia, gdyż transakcja nie byłą opodatkowana.

Po zakupie ww. siedliska Wnioskodawca nie dokonywał żadnych remontów, modernizacji, rozbudowy stojących na nim budynków. Nieruchomość ta nie była przez Wnioskodawcę wykorzystywana do prowadzenia żadnej działalności gospodarczej.

Wnioskodawca jest rolnikiem, zajmuje się produkcją roślinną i chowem bydła mlecznego i opasowego. Od dnia 1 sierpnia 2004 r. jest czynnym podatnikiem VAT.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy na podstawie przepisów o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.) Wnioskodawca musi zapłacić podatek VAT od sprzedanej działki.

Stanowisko Wnioskodawcy:

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z treścią ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54/2004, poz. 535 z późn. zm.) nie ma On obowiązku płacenia podatku VAT od dokonanej transakcji. Czynności tej dokonał pierwszy raz od kwietnia 1996 r., kiedy to rozpoczął działalność rolniczą samodzielnie. Wnioskodawca nie ma zamiaru sprzedaży ziemi, ale jej zakup.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Artykuł 7 ust. 1 ustawy stanowi, iż przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Natomiast towarami, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jak stanowi art. 45 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.), rzeczami w rozumieniu niniejszego kodeksu są tylko przedmioty materialne.

Wyjaśnić jednocześnie należy, iż przedmiotami stosunków prawnych są dobra materialne i niematerialne. Wśród dóbr materialnych wyróżniamy m.in. rzeczy (Bednarek Małgorzata, "Mienie", "Komentarz do art. 44-553 Kodeksu cywilnego", Zakamycze 1997, komentarz do art. 45 k.c.). Rzeczy dzieli się na nieruchomości i rzeczy ruchome (Piasecki Kazimierz, "Kodeks cywilny, Księga pierwsza. Część ogólna. Komentarz", Zakamycze 2003, komentarz do art. 45 k.c.).

Natomiast w myśl art. 46 § 1 ww. kodeksu, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Zgodnie z ww. przepisami, nieruchomości spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Jednakże, nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 5 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza - na mocy ust. 2 powołanego artykułu - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Aby zatem dostawę towarów (nawet jednorazową) uznać za działalność gospodarczą, należy wykazać, że w momencie jej realizacji podatnik miał zamiar dokonywać takich czynności wielokrotnie, a wykorzystywane przez niego towary, czy usługi zostały nabyte w celu spożytkowania ich do wykonywania tej czynności.

W świetle bowiem definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, zbycie majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Podkreślić przy tym należy, że pod pojęciem "handel" należy rozumieć dokonywany w sposób zorganizowany zakup towarów w celu ich odsprzedaży. Jeżeli zatem dana czynność została wykonana poza zakresem działań producenta, handlowca, usługodawcy, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika, czy wykonującego wolny zawód, to w świetle cytowanego powyżej art. 15 ust. 2 ustawy nie można podmiotu dokonującego dostawy uznać za podatnika VAT z tytułu wykonania takiej czynności i to bez względu na to, czy czynność tę wykonał jednorazowo, ale w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania jej w sposób częstotliwy.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą również zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku stanu faktycznego Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży gruntu podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej - Dz. U. UE L 347.1 z późn. zm. - (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy), jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Ponadto, problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości była sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowić miała sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia z dnia 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z tezy powyższego orzeczenia wynika m.in. że "osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby".

Trybunał zwrócił również uwagę, iż inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Zatem, jak wynika z powyższego orzeczenia, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Przy czym, przy spełnieniu powyższych warunków nie ma znaczenia fakt, iż podmiot dokonujący dostawy jest "rolnikiem ryczałtowym".

W tym miejscu - dla wyjaśnienia zakresu zwykłego wykonywania prawa własności - konieczne jest sięgnięcie do zapisów prawa cywilnego, tj. powołanej wcześniej ustawy - Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 140 ww. Kodeksu, w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.

Rozporządzanie rzeczą jest drugim spośród wymienionych wyraźnie w art. 140 k.c. uprawnień właściciela do rozporządzania rzeczą (ius disponendi). Podkreślić także należy, iż ustawodawca nie definiuje używanego pojęcia rozporządzenia. Nie klasyfikuje też postaci rozporządzenia. W literaturze zaś podkreśla się zazwyczaj, że chodzi o uprawnienie do wyzbycia się własności i uprawnienie do obciążania prawa własności. Wyzbycie się własności w pierwszym rzędzie obejmuje dokonywaną (inter vivos) czynność przeniesienia własności, dalej zaś czynność rozporządzenia testamentowego (...) (Edward Gniewek "Kodeks cywilny, Księga Druga. Własność i inne prawa rzeczowe. Komentarz, Zakamycze, 2001, Komentarz do art. 140 k.c.).

Z powyższych wyjaśnień wynika zatem, iż dokonanie sprzedaży określonej rzeczy materialnej stanowi naturalny (oczywisty, podstawowy) element wykonywania prawa własności.

Z opisu sprawy wynika, iż Wnioskodawca zakupił zabudowaną nieruchomość rolną, składającą się z 2 działek: nr 47 i 78/4, o powierzchni 4.716, przy czym na działce nr 78/4 znajdowało się siedlisko, tj. zabudowa w postaci niewielkiego budynku gospodarczego, rozpadającego się budynku mieszkalnego z gliny bez dachu i zawalonej drewnianej stodoły. Z uwagi na to, że siedlisko to nie było Wnioskodawcy potrzebne, a doprowadzenie do stanu roli uprawnej wymagało dużo własnej pracy i pieniędzy, Wnioskodawca dokonał podziału działki, wydzielając siedlisko o pow. 0,1043 (działka nr 78/6) oraz grunty orne (działka nr 78/5) o pow. 4,0131.

Transakcja zakupu przedmiotowej nieruchomości nie była opodatkowana podatkiem VAT. Po zakupie ww. siedliska Wnioskodawca nie dokonywał żadnych remontów, modernizacji, rozbudowy stojących na nim budynków. Nieruchomość ta nie była przez Wnioskodawcę wykorzystywana do prowadzenia żadnej działalności gospodarczej.

Wnioskodawca jest rolnikiem, zajmuje się produkcją roślinną i chowem bydła mlecznego i opasowego. Od dnia 1 sierpnia 2004 r. jest czynnym podatnikiem VAT.

W dniu 6 lipca 2012 r. Wnioskodawca dokonał sprzedaży osobie fizycznej ww. działki nr 78/6 zabudowanej siedliskiem. Wnioskodawca wskazał, że czynności tej dokonał po raz pierwszy i nie ma zamiaru ponownej sprzedaży ziemi.

Mając na względzie powołane przepisy prawa oraz opisany stan faktyczny wskazać należy, iż z okoliczności niniejszej sprawy nie wynika, aby dokonując sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, niebędącej przedmiotem działalności pozarolnej, Wnioskodawca występował w charakterze handlowca. Jak wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za opodatkowaną podatkiem VAT nie wystarcza stwierdzić jedynie dostawę towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu dokonującego dostawy za występującego w związku ze sprzedażą jako podatnika podatku od towarów i usług. W niniejszej sprawie takich przesłanek brak. Powyższe wynika z faktu, iż sprzedaż przez rolnika ryczałtowego nieruchomości wykorzystywanej w działalności rolniczej, stanowi zwykłe wykonywanie prawa własności. Tym bardziej w badanej sprawie, gdzie Wnioskodawca wskazał, iż nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży nie była przez Niego wykorzystywana do żadnej działalności gospodarczej. Ponadto, Sprzedający dokonał jednorazowej sprzedaży nieruchomości. Wyklucza to w sprawie częstotliwą sprzedaż, a więc i sprzedaż wielokrotną skutkującą uznaniem za działalność gospodarczą, a podmiot sprzedający za podatnika VAT z tytułu wykonania tej czynności. Ponadto, wskazane przez Wnioskodawcę okoliczności faktyczne nie wskazują, by podejmował On jakiekolwiek aktywne działania odnoszące się do sprzedaży, które mogłyby świadczyć o zamiarze profesjonalnego obrotu nieruchomościami, tj. nie podejmował starań mających na celu przygotowanie do sprzedaży gruntu, nie planuje innej, kolejnej sprzedaży, co stanowi o incydentalnej sprzedaży działki.

W konsekwencji stwierdzić należy, że w przypadku, gdy brak jest przesłanek świadczących o aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia gruntu, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem - jednorazowe zbycie zabudowanej działki, wydzielonej z gruntu rolnego, nie stanowi działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Reasumując, Wnioskodawca w związku ze sprzedażą przedmiotowej nieruchomości nie ma obowiązku odprowadzić podatku od towarów i usług.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy uznaje się za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.