IPPP3/443-15/09-2/MM

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 29 grudnia 2008 r. (data wpływu 5 stycznia 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług, w zakresie zasadności opodatkowania podatkiem VAT podatku od nieruchomości - jest nieprawidłowe.

W dniu 5 stycznia 2009 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zasadności opodatkowania podatkiem VAT podatku od nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest właścicielem lokalu mieszkalnego wynajmowanego na cele biurowe oraz lokalu użytkowego wynajmowanego na cele magazynowo biurowe. W roku podatkowym 2008 i następnych Wnioskodawca wybrał formę opodatkowania dochodów z tytułu najmu na - "Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych". W roku 2009 Wnioskodawca ma zamiar sporządzić aneks do umów najmu, w których obok kwoty czynszu najemca zostanie obciążony kwotą podatku od nieruchomości płatną w terminach ustalonych przez gminę tj. w czterech ratach 15 marca, 15 maja, 15 września i 15 listopada roku kalendarzowego, która będzie regulowana na konto wynajmującego na podstawie refaktury. W związku z tym, że jest kilku wynajmujących każdy z nich będzie obciążony kwotą podatku proporcjonalną do zajmowanej powierzchni lokalu. Oto proponowany aneks do umowy najmu:

Aneks nr 1

DO UMOWY NAJMU LOKALU UŻYTKOWEGO

zawartej w dniu XXX w Warszawie pomiędzy:

NIP reprezentowana przez współwłaściciela - zwana dalej "Najemcą"

§ 1

§ 2

Aneks sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach po jednym dla każdej ze stron

Za Wynajmującego Za Najemcę

Mając na względzie powyższe Wnioskodawca formułuje następujące pytanie:

Czy kwota podatku od nieruchomości uwidoczniona na refakturze podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a tym samym jaką stawkę należy zastosować refakturując podatek od nieruchomości.

Zdaniem Wnioskodawcy

Kwota podatku od nieruchomości zgodnie z artykułem 5 ustawy o podatku od towarów i usług nie podlega opodatkowaniu tym podatkiem. W związku z tym na refakturze powinno się stosować stawkę VAT "zero".

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), zwanej dalej "ustawą o VAT", opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów - w myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT - rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, natomiast przez świadczenie usług - każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (art. 8 ust. 1 tej ustawy).

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 129 ust. 1.

Treść powołanego wyżej zapisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT wskazuje, że to nie odpłatność sama w sobie podlega opodatkowaniu lecz świadczenie, za które odpłatność przysługuje. Dotyczy to także podatku od nieruchomości, który nie jest ani towarem, ani usługą w rozumieniu art. 7 i 8 tej ustawy.

Umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony - zarówno wynajmującego, jak i najemcę - określone przepisami obowiązki. Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.), oddanie rzeczy innej osobie do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony na podstawie umowy najmu związane jest z wzajemnym świadczeniem najemcy polegającym na zapłacie umówionego czynszu. Najem jest więc umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Należy jednakże podkreślić, iż sposób rozliczenia dodatkowych opłat i dodatkowych kosztów pomiędzy wynajmującym a najemcą może być różny w zależności od tego, czy w kwocie ustalonego za najem czynszu zawarte są dodatkowe opłaty lub koszty, czy też z umowy najmu wynika odrębny obowiązek najemcy do ponoszenia kosztów z tytułu wymienionych usług. Jeśli zatem, zgodnie z zawartą umową najmu, najemca jest obciążony kosztami tych usług odrębnie, niezależnie od samego czynszu za najem, wówczas wynajmujący powinien wystawiać odrębne faktury na te usługi.

W myśl art. 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2005 Nr 8, poz. 60 z późn. zm.), podatkiem jest publicznoprawne, nieodpłatne, przymusowe oraz bezzwrotne świadczenie pieniężne na rzecz Skarbu Państwa, województwa, powiatu lub gminy, wynikające z ustawy podatkowej. Jest to więc świadczenie pieniężne nieekwiwalentne (w zamian za wpłacony podatek od nieruchomości podatnikowi nie przysługuje wzajemne świadczenie ze strony gminy).

Należność publicznoprawna jaką jest podatek od nieruchomości nie może podlegać dalszej odsprzedaży. Podatek ten ma charakter majątkowy i związany jest z posiadanym majątkiem, a nie uzyskiwanym z tytułu posiadania nieruchomości obrotem. Obowiązek podatkowy w podatku od nieruchomości ciąży bowiem na podatniku i to on jest zobowiązany do zapłaty należności z tego tytułu. Jednakże, strony mogą w ramach swobody w kształtowaniu łączących je stosunków zobowiązaniowych, zawrzeć w umowie postanowienie co do zwrotu (refundacji) należności z tytułu podatku od nieruchomości.

Z przytoczonych wyżej przepisów wynika, iż nie można mówić o odsprzedaży podatku od nieruchomości na rzecz osób trzecich, a jedynie o zwrocie wyłożonych środków pieniężnych, która to czynność, co do zasady, nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca jest właścicielem lokalu mieszkalnego oraz lokalu użytkowego, które wynajmuje na cele biurowe oraz magazynowo - biurowe. W 2009 r. Wnioskodawca zamierza sporządzić aneksy do umów najmu, w których najemcy obok czynszu najmu będą obciążeni kwotami podatku od nieruchomości płatnych w terminach ustalonych przez gminę na konto Wnioskodawcy na podstawie wystawionej przez niego refaktury. Wątpliwości Wnioskodawcy sprowadzają się do tego, czy kwota podatku uwidoczniona na refakturze podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, a jeśli tak to z jaką stawką.

Odnosząc się do zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie stwierdza, iż pomimo tego, że podatek od nieruchomości stanowi odrębny element rozliczeń z najemcą, jest on należnością wynikającą z odpłatnego świadczenia usługi najmu i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na zasadach właściwych dla wiążącego strony stosunku cywilnoprawnego - tak jak czynsz.

Zobowiązanie podatkowe w podatku od nieruchomości ciąży na wynajmującym, jako właścicielu i nie może być w drodze umowy przeniesione na osobę najemcy ze skutkiem zwalniającym wynajmującego z obowiązku podatkowego. Strony stosunku cywilnoprawnego mogą jednak, w ramach swobody w kształtowaniu łączących je stosunków zobowiązaniowych zawrzeć w umowie postanowienie co do zwrotu (refundacji) należności z tytułu podatku od nieruchomości. Niezależnie jednak od tego, czy zwracana wynajmującemu przez najemcę kwota podatku od nieruchomości zostaje wyłączona z czynszu, czy też stanowi jego element kalkulacyjny, zawsze jest ona należnością obciążającą wynajmującego. Natomiast obowiązek najemcy w stosunku do wynajmującego stanowi zobowiązanie cywilnoprawne, uregulowane w zawartej umowie, a więc należy ją traktować jako należność otrzymaną z tytułu odpłatnego świadczenia usługi najmu.

Zgodnie z treścią art. 29 ust. 1 ustawy o VAT, podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, obrotem zaś jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku.

Z treści tego przepisu wynika, że podstawę opodatkowania stanowi całość należności z tytułu realizacji zawartej umowy najmu, w tym także podatek od nieruchomości, w przypadku gdy strony ustaliły, że jego równowartość obciąża najemcę.

Jeżeli zatem Wnioskodawca przyjmuje ten podatek jako element kalkulacyjny ceny za świadczenie skonkretyzowanej usługi - usługi wynajmu, nie zaś jako szereg dowolnie wyodrębnionych w jej ramach usług, które kształtują kwotę żądaną od nabywcy, to w konsekwencji zgodnie z art. 29 ust. 1 cyt. ustawy o VAT, podatek od nieruchomości stanowi uzupełniający obok należności za wynajem element podstawy opodatkowania podatkiem od towarów i usług. W tej sytuacji podatek od nieruchomości należy bowiem traktować jako część kwoty należnej z tytułu świadczonej usługi najmu (element kalkulacyjny ceny) i opodatkować według stawki właściwej dla tej usługi.

Biorąc pod uwagę przedstawione przez Wnioskodawcę zdarzenie przyszłe oraz cytowane wyżej przepisy należy stwierdzić, że o ile umowa to przewiduje, to Wnioskodawca jako wynajmujący będąc podatnikiem podatku od towarów i usług jest obowiązany wystawić dla najemców fakturę VAT stwierdzającą wykonanie usługi najmu traktując podatek od nieruchomości jako część kwoty należnej z tytułu świadczonej usługi najmu. Zatem dla opodatkowania świadczonej przez Wnioskodawcę usługi najmu, a konsekwencji również podatku od nieruchomości, zastosowanie znajdzie podstawowa stawka podatku VAT w wysokości 22%.

Dodatkowo należy zauważyć, że organy podatkowe nie mają prawa ingerować w zawierane umowy i przyjęty w nich sposób rozliczeń pomiędzy kontrahentami, chyba że postanowienia umów naruszają przepisy podatkowe, a to może być stwierdzone jedynie w drodze postępowania podatkowego.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-ego Maja 10, 09-402 Płock.