IPPP3/443-1143/09-2/KT - Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 23 listopada 2009 r. (data wpływu 7 grudnia 2009 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.

W dniu 7 grudnia 2009 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

W 2000 r. Wnioskodawca otrzymał działkę w drodze darowizny od rodziców. Wybudował na niej dom jednorodzinny, ze środków własnych i zaciągniętego kredytu hipotecznego. W 2005 r. żona Wnioskodawcy zachorowała na schizofrenię, a On stracił pracę. Trudności finansowe (spłata kredytu, życie) skłoniły Podatnika do sprzedania domu. Ponieważ od dnia oddania domu do użytku nie minęło 5 lat, zobowiązał się przed US, że środki ze sprzedaży przeznaczy na cele mieszkaniowe.

W 2006 r. na pozostałej części działki Wnioskodawca wybudował 3 domy jednorodzinne (obecnie w stanie surowym zamkniętym) - jeden dla swojej rodziny, drugi dla syna, trzeci dla rodziców. W 2007 r. zginął tragicznie ojciec Wnioskodawcy, a matka postanowiła zamieszkać u córki. Stan zdrowia żony Podatnika jest niestabilny, lekarz prowadzący zalecił zmianę klimatu i otoczenia.

Splot ww. okoliczności skłonił Wnioskodawcę do zamiaru wyprzedaży całego majątku własnego i przeprowadzenia się do jakiegoś regionu uzdrowiskowego.

Wnioskodawca zaznacza, że budowa żadnego z domów nie była prowadzona z zamiarem odsprzedaży i osiągnięcia korzyści majątkowych, ani też dokonywania sprzedaży w sposób częstotliwy.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy przy sprzedaży działek z domami w budowie Wnioskodawca powinien zapłacić podatek VAT.

Zdaniem Wnioskodawcy podatek VAT przy sprzedaży nie powinien być naliczony, gdyż przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość pochodząca z majątku własnego (grunt darowany przez rodziców), sprzedaż dokonywana jest pod wpływem zdarzeń losowych.

Sprzedaż nie będzie prowadzona w ramach działalności gospodarczej i bez zamiaru powtórzenia w przyszłości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), zwanej dalej: ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlega między innymi odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Artykuł 7 ust. 1 ustawy stanowi, iż przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel (...).

Natomiast przez towary, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Pojęcia "podatnik" i "działalność gospodarcza", na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały zdefiniowane w art. 15 ust. 1 i 2 tej ustawy. Podatnikami - wg zapisu art. 15 ust. 1 - są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel i rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza, zgodnie z ust. 2 tego artykułu, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem "podatnika" te wszystkie podmioty, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto podatnikiem staje się również ten, kto wykonał czynność podlegającą opodatkowaniu jednorazowo, ale w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Ustawa o podatku od towarów i usług nie definiuje pojęcia "zamiar". Zgodnie z definicją zawartą we "Współczesnym słowniku języka polskiego" (Wydawnictwo Langenscheidt, Warszawa 2007 r.) "zamiar" oznacza "intencje zrobienia czegoś, zamysł, plan, projekt, chęć". Wobec powyższego istotą zamiaru są intencje, jakie przyświecają dokonywanym czynnościom oraz cel, który dana osoba ma osiągnąć wykonując dane czynności. Zatem przez zamiar wykonywania danej czynności w sposób częstotliwy należy rozumieć chęć, wolę powtarzalnego, a nie jednorazowego wykonywania określonych czynności, składających się na istotę prowadzenia działalności. O kwestii częstotliwości nie decyduje okres wykonywania czynności (tydzień, miesiąc, rok), ani ilość dokonanych transakcji. Decydującym kryterium jest powtarzalność czynności. Dlatego też, w każdym przypadku należy indywidualnie rozstrzygnąć, czy intencją określonej czynności, z którą łączą się skutki prawnopodatkowe, było dokonywanie tej czynności wielokrotnie.

Zaznaczyć należy, iż transakcji sprzedaży działek zabudowanych domami mieszkalnymi w stanie surowym można przypisać znamiona działalności gospodarczej prowadzonej z zamiarem wykonywania jej w sposób częstotliwy. Zamiar dokonania sprzedaży kilku domów ma niewątpliwie charakter powtarzalny, a warunek zamiaru dokonania tych czynności w sposób częstotliwy zostaje tu wypełniony.

Zasady wykładni językowej i funkcjonalnej definicji działalności gospodarczej prowadzą do wniosku, że działalność gospodarczą stanowi nie tylko działalność częstotliwa, czyli stała i powtarzalna, ale także jednorazowa czynność, jeżeli wiąże się z nią zamiar częstotliwości, przy czym wspomniana działalność powinna być wykonywana przez producenta, handlowca, usługodawcę, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika lub wykonującego wolny zawód.

Aby zatem dostawę towarów (nawet jednorazową) uznać za działalność gospodarczą należy wykazać, że w momencie jej realizacji podatnik miał zamiar dokonywać takich czynności wielokrotnie, a wykorzystywane przez niego towary czy usługi zostały nabyte w celu spożytkowania ich do wykonywania tej czynności.

W świetle powyżej przytoczonych przepisów dostawa nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzonej działalności gospodarczej, co może mieć miejsce również przy czynności dokonanej jednorazowo.

Z opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca w roku 2000 otrzymał nieruchomość w postaci działki aktem darowizny od swoich rodziców. Ze środków własnych i zaciągniętego kredytu hipotecznego wybudował na niej dom jednorodzinny, który następnie sprzedał ze względu na trudności finansowe. Od dnia oddania domu do użytku nie minęło 5 lat, Wnioskodawca zobowiązał się więc przed US, że środki ze sprzedaży przeznaczy na cele mieszkaniowe.

Na pozostałej części działki Wnioskodawca wybudował 3 domy jednorodzinne (obecnie w stanie surowym zamkniętym), z przeznaczeniem, jak wskazuje, dla siebie i swojej rodziny. Jednakże splot okoliczności (śmierć ojca, zmiana planów mieszkaniowych matki, choroba żony) skłonił Podatnika do zamiaru wyprzedaży całego majątku i przeprowadzenia się do innego regionu.

Wnioskodawca zaznacza, że budowa żadnego z domów nie była prowadzona z zamiarem odsprzedaży i osiągnięcia korzyści majątkowych, ani też dokonywania sprzedaży w sposób częstotliwy.

W świetle przedstawionych okoliczności trudno zgodzić się ze stanowiskiem, że przedmiotowa nieruchomość służyła Wnioskodawcy wyłącznie do realizacji Jego osobistych celów. Z wniosku nie wynika bowiem, aby w jakikolwiek sposób posłużyła tym celom, po dokonaniu sprzedaży pierwszego domu, mimo, że, jak twierdzi Podatnik, w tych celach była zagospodarowywana. Dlatego też mając na uwadze chociażby ekonomiczny punkt widzenia nie można przyjąć, iż budowa łącznie czterech domów jednorodzinnych przeznaczona była wyłącznie na potrzeby osobiste. Jeżeli zamiarem Wnioskodawcy w momencie rozpoczęcia budowy trzech kolejnych domów było zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych swojej rodziny, to tego zamiaru nie zrealizował On do chwili obecnej, chociaż zobowiązał się do tego wobec US dokonując pierwszej sprzedaży, nie wskazał też innego sposobu wykorzystania przedmiotowej nieruchomości na własne potrzeby.

A zatem, w ocenie tut. Organu, zabudowanie przedmiotowej nieruchomości kilkoma domami mieszkalnymi dokonane zostało w celu osiągnięcia w przyszłości określonych korzyści finansowych. Budowa i sprzedaż pierwszego domu, następnie budowa trzech kolejnych domów oraz, zapewne, podział nieruchomości (pytanie Wnioskodawcy dotyczy bowiem kilku działek zabudowanych), przeznaczenie wyodrębnionych działek z domami w budowie dla celów sprzedaży, stanowią ciąg zdarzeń, które mogą świadczyć o zamiarze wykonywania czynności sprzedaży w sposób częstotliwy, w celu zarobkowym, a więc w warunkach przesądzających o prowadzeniu działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Podjęcie przez Wnioskodawcę czynności zmierzających do sprzedaży wydzielonych działek zabudowanych w sposób zorganizowany i częstotliwy wskazuje na chęć osiągnięcia zysku, w przeciwnym razie budowa kilku domów i dzielenie gruntu byłoby niecelowe i ekonomicznie nieuzasadnione.

Należy przy tym podkreślić, że o kwestii częstotliwości nie decyduje czasookres jej wykonywania (tydzień, miesiąc, rok), ani też ilość dokonanych transakcji, tylko fakt powtarzalności określonej czynności. Nie można zatem stwierdzić, iż transakcje dokonywane przez Wnioskodawcę przeprowadzane są w sposób incydentalny i nie mają związku z działalnością handlową.

Reasumując, sprzedaż działek zabudowanych domami w stanie surowym, powstałych w wyniku podziału przedmiotowej nieruchomości, zakwalifikować należy do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 powołanej ustawy, a dokonujący tych czynności Podmiot uzyskuje status podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym dostawa ta, dokonana zarówno w ramach jednorazowej transakcji (sprzedaży jednemu nabywcy), jak również w ramach kilku transakcji (sprzedaży każdej działki innemu nabywcy w różnych terminach), będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, według stawki właściwej dla tego rodzaju czynności, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, z uwzględnieniem zapisów art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a.

Z uwagi na powyższe, stanowisko Wnioskodawcy, iż przedmiotowa sprzedaż będzie czynnością niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, uznaje się za nieprawidłowe.

Należy nadmienić, że zgodnie art. 14c § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa interpretacja indywidualna zawiera ocenę stanowiska Wnioskodawcy wraz z uzasadnieniem prawnym tej oceny. A zatem przedmiotem interpretacji może być jedynie ocena zawartego we wniosku stanowiska Wnioskodawcy dotyczącego opisanego stanu faktycznego. W związku z tym tut. Organ podatkowy w niniejszej interpretacji nie odniósł się do kwestii zastosowania prawidłowej stawki podatku, gdyż nie było to przedmiotem zapytania oraz przedstawionego stanowiska Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie, ul. M. Curie-Skłodowskiej 40, 20-029 Lublin, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.