IPPP3/443-1138/12-4/RD - Podatek od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działek.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z Nr 112 poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Strony, przedstawione we wniosku z dnia 9 listopada 2012 r. (data wpływu 12 listopada 2012 r.), uzupełnionym w dniu 11 grudnia 2012 r. (data wpływu 14 grudnia 2012 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 30 listopada 2012 r. (skutecznie doręczone w dniu 4 grudnia 2012 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działek - jest nieprawidłowe.

W dniu 12 listopada 2012 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działek.

Wniosek uzupełniony został pismem z dnia 10 grudnia 2012 r., złożonym w dniu 11 grudnia 2012 r. (data wpływu 14 grudnia 2012 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie Organu z dnia 30 listopada 2012 r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W 2006 r. wraz z żoną Wnioskodawca nabył nieruchomości o charakterze rolnym o powierzchni:

Nieruchomości zostały nabyte w celu powiększenia rodzinnego gospodarstwa rolnego, które Wnioskodawca prowadził samodzielnie od wielu lat przed ich zakupem. Taki zapis został dokonany w § 5 aktów notarialnych. Ponadto od 3 stycznia 2008 r. Wnioskodawca prowadzi działalność w ramach działów specjalnych produkcji rolnej.

W 26 lutego 2010 r. Wnioskodawca z żoną wystąpili z wnioskiem do Burmistrza o zatwierdzenie projektu podziału działek i zmianę ich przeznaczenia na cele budownictwa mieszkaniowego. W dniu 23 marca 2010 r. Burmistrz wydał decyzję o zatwierdzeniu projektu podziału nieruchomości w wyniku którego powstało 38 działek. Obecnie Wnioskodawca nosi się z zamiarem sprzedaży powyższych działek.

W uzupełnieniu do wniosku Wnioskodawca wskazał, że dokonano podziału nieruchomości polegającą na wydzieleniu działek i drogi dojazdowej do tych działek, nie podejmowano żadnych działań marketingowych wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia. W momencie zakupu na przedmiotowej działce znajdowały się: drewniany budynek mieszkalny i obora murowane, kryte eternitem gospodarczym (stare, zniszczone, przeznaczone do rozbiórki, co zostało zawarte w akcie notarialnym), nieznana jest data wybudowania, gdyż pierwszy właściciel nie żyje. Obecnie wyżej wymienione budynki zostały rozebrane. Wnioskodawca wskazuje, iż nie doszło do pierwszego zasiedlenia od momentu zakupu, nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, nie zostały poniesione wydatki na ulepszenie budynków i budowli, w stosunku do których przysługiwało prawo odliczenia podatku naliczonego od tych wydatków

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy przychód uzyskany ze sprzedaży działek będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem VAT.

Stanowisko Wnioskodawcy

Sprzedaż przedmiotowych działek nie podlega opodatkowaniu VAT lecz podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowaniu VAT podlegają czynności wymienione w art. 5 ust. 1 ustawy wykonywane przez podatników VAT. Podatnikami tego podatku są między innymi osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą tj. działalność producentów, handlowców, usługodawców, rolników a także osoby wykonujące wolne zawody również wówczas gdy czynność ta została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy (art. 15 ust. 1 i 2 ustawy).

Obrót nieruchomościami nabytymi przez osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej lub nabyte poza tą działalnością należy traktować jako obrót prywatny. Tym samym sprzedaż działek powstałych po podziale gruntu nabytego na cele rolne nie podlega opodatkowaniu "gdyż sprzedający nie działa w charakterze podatnika a jego działalność nie ma formy zawodowej ani zorganizowanej.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), zwana dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...). Przez towary, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Zgodnie zatem z ww. przepisami grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju. Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 5 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza - mocą ust. 2 powołanego artykułu - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, iż aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

W świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Ponadto w kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne znaczenie ma fakt czy w świetle zaprezentowanego we wniosku stanu faktycznego Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży gruntu podjął działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania jej za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działek była sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia z dnia 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z tezy powyższego orzeczenia wynika m.in., że "osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby". Trybunał zwrócił uwagę, iż inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy.

Trybunał orzekł ponadto, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Zatem jak wynika z powyższego, kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. W konsekwencji powyższego, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W przypadku gdy brak jest przesłanek świadczących o aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia gruntu, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem - zbycie działki budowlanej nie stanowi działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z treści wniosku wynika, iż Wnioskodawca nabył wraz z żoną w 2006 r. nieruchomości o charakterze rolnym o powierzchni: 1-sza nieruchomość 1 ha 53 ary, 2-ga nieruchomość niezabudowana 1 ha 71 ary, 3-cia nieruchomość zabudowana o powierzchni 23 ary. Nieruchomości zostały nabyte w celu powiększenia rodzinnego gospodarstwa rolnego, prowadzonego przez Wnioskodawcę. W dniu 26 lutego 2010 r. wystąpiono z wnioskiem do Burmistrza o zatwierdzenie projektu podziału działek i zmianę ich przeznaczenia na cele budownictwa mieszkaniowego. W dniu 23 marca 2012 r. Burmistrz wydał decyzję o zatwierdzeniu projektu podziału nieruchomości w wyniku którego powstał 38 działek, które Wnioskodawca zamierza sprzedać. Ponadto Wnioskodawcę wskazuje, że wydzielono drogę dojazdową do tych działek i nie podejmował żadnych działań marketingowych wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia. Budynki, zaś które znajdowały się na działce zabudowanej zostały rozebrane.

Mając na względzie powołane przepisy prawa oraz opis sprawy wskazać należy, iż Wnioskodawca zamierzając dokonać zbycia przedmiotowych działek zachowuje się jak podmiot profesjonalnie dokonujący dostaw w zakresie obrotu nieruchomościami. Zainteresowany zaangażował środki podobne do tych jakie byłyby podjęte przez handlującego nieruchomościami. Wnioskodawca dokonując z własnej inicjatywy podziału nieruchomości na 38 działki gruntu, zapewniając (wytyczając) im dostęp do drogi, występując z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy podjął działania wskazujące na zawodową aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami. Skutkiem powyższego w zakresie przedmiotowej dostawy Wnioskodawca wypełni przesłanki określone w art. 15 ust. 1 ustawy, stanowiące podstawę do uznania go za podatnika podatku VAT.

Dokonanej oceny nie może zmienić stanowisko Wnioskodawcy, iż jego zachowanie należy rozumieć jako działalność wykonywaną w ramach zarządu majątkiem prywatnym, i że nie działa on w charakterze podatnika.

Samo stwierdzenie, iż nieruchomości stanowią obrót prywatny Wnioskodawcy, nie może być wyłączną podstawą oceny rzeczywistych intencji towarzyszących ich nabyciu. O takich intencjach świadczą bowiem wszelkie okoliczności sprawy: zaangażowanie środków pieniężnych w celu dokonania podziału gruntu na 38 działek, wystąpienie i otrzymanie decyzji o warunkach zabudowy dla wszystkich przedmiotowych działek, wydzielenie drogi dojazdowej, a w konsekwencji zamiar ich sprzedaży.

Powyższe niewątpliwie wskazuje, iż Wnioskodawca jest podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, z tytułu wykonywania czynności - prowadzenia działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 cyt. ustawy. Biorąc bowiem pod uwagę zakres i skalę przeprowadzanego przez Wnioskodawcę przedsięwzięcia stwierdzić należy, że sprzedaż 38 działek powstałych po podziale gruntu nabytego na cele rolne nie może zostać uznane za czynność wykonywaną w ramach zarządu majątkiem prywatnym Wnioskodawcy i nosi znamiona działalności gospodarczej. Tym samym Strona dokonując sprzedaży działek - będzie z tego tytułu podatnikiem VAT. Zatem w przedmiotowej sprawie mamy więc do czynienia z dostawą towarów dokonaną przez podatnika podatku VAT. Biorąc pod uwagę powołane przepisy należy stwierdzić, że transakcja sprzedaży działek będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za nieprawidłowe.

Ponieważ złożony wniosek dotyczy 1 stanu faktycznego, opłata należna za wydanie interpretacji wynosi 40 zł - stosownie do przepisu art. 14f § 1 Ordynacji podatkowej. Ponieważ Wnioskodawca uiścił opłatę w wysokości 80 zł, kwota 40 zł stanowi nadpłatę i zostanie zwrócona na rachunek bankowy wskazany we wniosku.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.