IPPP3/443-1030/09-8/MPe

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 6 listopada 2009 r. (data wpływu 12 listopada 2009 r.) uzupełnione w dniu 4 lutego 2010 r. (data wpływu) na wezwanie z dnia 20 stycznia 2010 r. oraz w dniu 22 lutego 2010 r. (data wpływu) na wezwanie z dnia 10 lutego 2010 r. oraz w dniu 12 marca 2010 r. (data wpływu) na wezwanie z dnia 2 marca 2010 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie wysokości stawki podatku VAT z tytułu świadczenia usługi zarządzania i administrowania nieruchomością mieszkalną (PKWiU 70.32.11) - jest nieprawidłowe.

W dniu 12 listopada 2009 r. wpłynął ww. wniosek uzupełniony w dniu 4 lutego 2010 r. (data wpływu) na wezwanie z dnia 20 stycznia 2010 r. oraz w dniu 22 lutego 2010 r. (data wpływu) na wezwanie z dnia 10 lutego 2010 r. oraz w dniu 12 marca 2010 r. (data wpływu) na wezwanie z dnia 2 marca 2010 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie wysokości stawki podatku VAT z tytułu świadczenia usługi zarządzania i administrowania nieruchomością mieszkalną (PKWiU 70.32.11).

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Sp. z o.o. zamierza w najbliższym czasie zawrzeć umowę o zarządzanie i administrowanie budynkiem mieszkalnym składającym się ze 143 mieszkań, 68 pomieszczeń gospodarczych oraz 25 miejsc postojowych w garażach podziemnych o łącznej powierzchni 6.970,02 m#178;, z czego na mieszkania przypada 6.030,72 m#178;, na pomieszczenia gospodarcze 163,75 m#178; a na miejsca postojowe 775,55 m#178;. Na podstawie ww. umowy Sp. z o.o. upoważniona byłaby do zawierania umów na regularne dostawy usług niezbędnych do funkcjonowania budynku z podmiotami świadczącymi tego rodzaju usługi. Podpisane umowy dotyczyłyby między innymi dostawy energii elektrycznej, energii cieplnej, wody, odprowadzania ścieków oraz innych usług jak wywóz nieczystości, ubezpieczenie budynku, przeglądy techniczne, konserwacje itp. Otrzymane faktury zakupowe za ww. usługi Spółka zaliczałaby do kosztów uzyskania przychodów dokonując jednocześnie odliczenia podatku naliczonego zgodnie z proporcją zawartą w art. 90-91 ustawy o podatku od towarów i usług. Właściciele mieszkań wnosiliby do 10 każdego miesiąca zaliczki na pokrycie kosztów eksploatacyjnych oraz opłatę za administrowanie budynkiem na podstawie faktur wystawianych przez Sp. z o.o. Zaliczki podlegałyby rozliczeniu dwa razy do roku.

W uzupełnieniu do przedmiotowego wniosku Spółka wskazała, że w zakres przedmiotowy umowy o zarządzanie i administrowanie budynkiem mieszkalnym wchodzi zarządzanie i administrowanie częścią wspólną budynku mieszkalnego i przynależnego do niego terenu.

Usługi zarządzania i administrowania budynkiem mieszkalnym sklasyfikowane są pod symbolem PKWiU w grupowaniu 70.32 11. Spółka przyjmuje obowiązki administratora w następującym zakresie: zapewnienie dostawy wody do mieszkań i okresowe rozliczanie zużycia wody i odprowadza ścieków wg wskazań wodomierzy znajdujących się w mieszkaniach i rzeczywiście poniesionych kosztów; zapewnienie wywozu nieczystości stałych i okresowe rozliczanie kosztów ich wywozu oraz oczyszczania terenu proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokalu; zapewnienie dostaw energii elektrycznej do części wspólnych budynku, oświetlenia terenu i okresowe rozliczanie kosztów ich zużycia; zapewnienie czystości i porządku otoczenia budynku; zapewnienie poprawnego działania urządzeń technicznych wspólnego użytkowania (instalacje znajdujące się poza obrębem mieszkania, oświetlenie klatek schodowych korytarzy i piwnic, domofony, drzwi wejściowe do budynku, parkingi i podjazdy itp.); zapewnienie wykonania koniecznych robót konserwatorskich i remontowych w budynku; ubezpieczenie budynku; prowadzenie okresowych przeglądów technicznych budynku; prowadzenie innych prac związanych z prawidłową eksploatacją terenu i części wspólnej budynku; prowadzenie dokumentacji technicznej budynku; prowadzenie ewidencji mieszkańców budynku; prowadzenie ewidencji poniesionych kosztów i rozliczeń z właścicielami oraz obsługa finansowo - księgowa; sukcesywne gromadzenie środków finansowych przeznaczonych na przyszłe niezbędne działania konserwatorskie i remontowe.

Umowę o zarządzanie i administrowanie nieruchomością wspólną Spółka zamierza zawrzeć z deweloperem, natomiast po zawarciu ostatecznych umów sprzedaży i wydaniu lokali umowy zostaną zawarte z właścicielami mieszkań. Opłaty eksploatacyjne naliczane z tytułu użytkowania lokalu mieszkalnego dotyczą: zużycia zimnej wody i odprowadzenia ścieków; wspólnie użytkowanej energii elektrycznej; wywozu nieczystości stałych i sprzątania części wspólnych; przeprowadzonych napraw i konserwacji; ubezpieczenia i ochrony budynku; opłaty za administrowanie. Opłaty eksploatacyjne naliczane z tytułu użytkowania pomieszczeń gospodarczych dotyczą: utrzymania czystości; przeprowadzonych napraw i konserwacji, wspólnie użytkowanej energii elektrycznej; ubezpieczenia i ochrony budynku; opłaty za administrowanie.Opłaty eksploatacyjne naliczane z tytułu użytkowania miejsc postojowych dotyczą: utrzymania czystości ubezpieczenia i ochrony budynku; opłaty za administrowanie; wspólnie użytkowanej energii elektrycznej; przeprowadzonych napraw i konserwacji. Pomieszczeniami gospodarczymi są komórki (piwnice). Spółka wskazała, iż opłaty za administrowanie oraz opłaty eksploatacyjne dotyczące energii elektrycznej, energii cieplnej, wody, odprowadzania ścieków oraz innych usług takich jak wywóz nieczystości, ubezpieczenie budynku, przeglądy techniczne, konserwacje itp. naliczane z tytułu użytkowania lokalu mieszkalnego oraz pomieszczenia gospodarczego będą rozliczane jako kompleksowa usługa sklasyfikowana pod symbolem PKWiU 70.32.11, a nie na zasadzie refakturowania poszczególnych kosztów poniesionych z tytułu ww. opłat eksploatacyjnych.

Opłaty za administrowanie oraz opłaty eksploatacyjne dotyczące użytkowania miejsca postojowego w garażu podziemnym naliczane z tytułu użytkowania tego miejsca będą rozliczane jako kompleksowa usługa sklasyfikowana pod symbolem PKWiU 70.32.11, a nie na zasadzie refakturowania poszczególnych kosztów poniesionych z tytułu opłat eksploatacyjnych dotyczących miejsca postojowego. Spółka zamierza rozliczać opłaty za administrowanie oraz opłaty eksploatacyjne naliczane z tytułu użytkowania lokalu mieszkalnego, pomieszczenia gospodarczego oraz miejsc postojowych w garażu podziemnym jako kompleksową usługę, ponieważ będzie to wynikać z jednej umowy o zarządzanie i administrowanie nieruchomością wspólną.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż faktura sprzedaży wystawiana na właściciela mieszkania tytułem opłaty za administrowanie oraz opłat eksploatacyjnych naliczanych z tytułu użytkowania lokalu mieszkalnego i pomieszczenia gospodarczego winny być zwolnione z podatku VAT. Natomiast opłaty dotyczące miejsc postojowych w garażu podziemnym podlegają opodatkowaniu stawką podatku w wysokości 22%. Ponadto Wnioskodawca uważa, że może dokonać odliczenia podatku naliczonego z faktury zakupowej dotyczącej zarówno lokali mieszkalnych, pomieszczeń gospodarczych jak i miejsc postojowych. Odliczenia tego należy dokonać zgodnie z proporcją o której mowa w art. 90-91 ustawy o VAT, ponieważ wydatki związane są zarówno ze sprzedażą opodatkowaną jak i zwolnioną z VAT i Spółka nie jest w stanie przyporządkować poniesionych wydatków jedynie do czynności opodatkowanych lub zwolnionych z VAT. Proporcjonalnego odliczenia VAT należy dokonać w dwóch etapach:

* rozliczenie wstępne dokonane w miesiącu zakupu na podstawie proporcji wyliczonej za poprzedni rok podatkowy;

* rozliczenie roczne dokonane po zakończeniu roku, w którym towar został nabyty, w oparciu o rzeczywistą strukturę sprzedaży w danym roku.

Spółka uważa, że może dokonać odliczenia podatku naliczonego z faktury zakupowej zgodnie z proporcją pomimo tego, że wielkość czynności opodatkowanych (miejsca postojowe w garażu podziemnym 775, 55 m#178;) jest niższa od czynności zwolnionych z VAT (mieszkania 6.030,72 m#178;, pomieszczenia gospodarcze 163,75 m#178;).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Na wstępie należy zauważyć, iż w uzupełnieniu do przedmiotowego wniosku Spółka wskazała, że zamierza zawrzeć umowę, w zakres której wchodzi zarządzanie i administrowanie częścią wspólną budynku mieszkalnego i przynależnego do niego terenu sklasyfikowaną pod symbolem PKWiU ex 70.32.11. A zatem niniejsza interpretacja odnosi się do czynności wykonywanych na podstawie tak zawartej przez Wnioskodawcę umowy.

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel i rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza - zgodnie z ust. 2 tego artykułu - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7. W myśl art. 8 ust. 3 ustawy usługi wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej są identyfikowane za pomocą tych klasyfikacji, z wyjątkiem usług elektronicznych i usług turystyki, o których mowa w art. 119.

Z opisanego zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczonymi na zlecenie z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych, sklasyfikowaną pod symbolem PKWiU ex 70.32.11. W najbliższym czasie zamierza zawrzeć umowę o zarządzanie i administrowanie budynkiem mieszkalnym składającym się ze 143 mieszkań, 68 pomieszczeń gospodarczych oraz 25 miejsc postojowych w garażach podziemnych o łącznej powierzchni 6.970,02 m#178;, z czego na mieszkania przypada 6.030,72 m#178;, na pomieszczenia gospodarcze 163,75 m#178; a na miejsca postojowe 775,55 m#178;. Na podstawie zawartej umowy Spółka upoważniona byłaby do zawierania umów na regularne dostawy usług niezbędnych do funkcjonowania budynku z podmiotami świadczącymi tego rodzaju usługi. Podpisane umowy dotyczyłyby między innymi dostawy energii elektrycznej, energii cieplnej, wody, odprowadzania ścieków oraz innych usług jak wywóz nieczystości, ubezpieczenie budynku, przeglądy techniczne, konserwacje itp.

Należy wskazać, iż sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną określa ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.). Zgodnie z art. 2 ust. 1 tej ustawy, samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej "lokalami", mogą stanowić odrębne nieruchomości. Natomiast, w myśl art. 3 ust. 1 i ust. 2 cyt. ustawy, w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Z kolei na podstawie art. 12 ust. 1 i ust. 2 ww. ustawy, właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Stosownie do art. 14 ww. ustawy, na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

W myśl art. 15 tej ustawy na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca. W przedstawionym zdarzeniu przyszłym właściciele mieszkań wnosiliby do 10 każdego miesiąca zaliczki na pokrycie kosztów eksploatacyjnych oraz opłatę za administrowanie budynkiem na podstawie faktur wystawianych przez Spółkę. Zaliczki podlegałyby rozliczeniu dwa razy do roku. Stosownie do art. 18 ust. 1. ww. ustawy właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Zwrócić trzeba uwagę, iż zarządzanie nieruchomością w ramach świadczonej usługi dotyczy czynności związanych z częścią wspólną tej nieruchomości.

Podstawowa stawka podatku VAT, zgodnie z art. 41 ust. 1 ww. ustawy, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Oznacza to, że wymienioną wyżej stawkę należy stosować, jeżeli brak jest przepisu szczególnego określającego obniżoną stawkę podatku lub zwolnienie od podatku, przy czym przepisy takie zawiera zarówno ustawa, jak też rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 24 grudnia 2009 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 224, poz. 1799). Jednym z przepisów szczególnych jest § 12 ust. 1 pkt 6 powołanego rozporządzenia, zgodnie z którym zwalnia się od podatku usługi w zakresie zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczone na zlecenie z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych (PKWiU ex 70.32.11). Mając na uwadze treść powołanych przepisów należy stwierdzić, że usługa w zakresie zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi (sklasyfikowana w PKWiU pod symbolem ex 70.32.11 - z wyłączeniem wyceny nieruchomości) korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, natomiast usługi zarządu pozostałymi nieruchomościami podlegają opodatkowaniu stawką podatku VAT w wysokości 22%.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że elementem warunkującym prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT dla czynności zarządzania nieruchomościami, jest charakter, przeznaczenie nieruchomości, w odniesieniu do którego usługa ta jest świadczona. Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia "nieruchomość mieszkalna". W tym zakresie należy zatem powołać się na definicję zawartą w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB). Budynki mieszkalne wg PKOB, to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych, natomiast w przypadkach gdy proporcja powierzchni wykorzystywanej na cele mieszkalne jest mniejsza, budynek klasyfikowany jest jako niemieszkalny (rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych - Dz. U. z 1999 r. Nr 112, poz. 1316).

A zatem mając na uwadze powyższe wskazać należy, że świadczona przez Spółkę usługa zarządzania nieruchomością korzysta ze zwolnienia, na podstawie § 12 ust. 1 pkt 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 24 grudnia 2009 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 224, poz. 1799), zarówno do usług, które obejmują swym zakresem część wspólną mieszkalną jak i miejsca postojowe, ze względu na to, iż dla celów zastosowania zwolnienia w przedmiotowej sprawie, przyjmuje, iż nieruchomość jako całość ma charakter mieszkalny bez względu na to, iż znajdują się w niej miejsca postojowe. Należy zgodzić się z Wnioskodawcą, że wszystkie czynności, które Spółka wykonuje na rzecz właścicieli mieszkań objęte umową o zarządzanie i administrowanie częścią wspólną budynku mieszkalnego i przynależnego do niego terenu stanowią jedną usługę, która nie powinna być dzielona na poszczególne czynności wchodzące w jej skład.

Odpowiadając zatem na 1 pytanie należy wskazać, iż Spółka wystawiając fakturę VAT na usługi zarządzania i administrowania częścią wspólną budynku mieszkalnego, sklasyfikowaną pod symbolem PKWiU 70.32.11, winna zastosować zwolnienie z opodatkowania, na podstawie § 12 ust. 1 pkt 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 24 grudnia 2009 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 224, poz. 1799). Dla celów stosowania niniejszego zwolnienia przyjmuje się, że nieruchomość mieszkalną stanowią części wspólne mieszkalne jak i pomieszczenia pomocnicze oraz miejsca postojowe.

Odnosząc się do kwestii prawa do odliczenia podatku naliczonego zawartego w fakturach zakupowych dotyczących zarówno lokali mieszkalnych, pomieszczeń gospodarczych jak też miejsc postojowych, które są przedmiotem świadczonych przez Wnioskodawcę usług w ramach umowy o zarządzanie i administrowanie częścią wspólną budynku mieszkalnego i przynależnego do niego terenu wskazać należy, iż zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

W związku z tym, iż tut. Organ świadczone przez Spółkę usługi uznał za usługi zwolnione z opodatkowania Wnioskodawca nie ma prawa do odliczenia podatku naliczonego z faktur zakupu towarów i usług związanych z ich świadczeniem. Zatem odpowiadając na 2 pytanie wskazać należy, że Spółka nie ma prawa do odliczenia podatku naliczonego na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy, w związku z tym, że dokonywane zakupy nie są związane z czynnościami opodatkowanymi. W zdarzeniu przyszłym przedstawionym przez Wnioskodawcę przepis art. 90 ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania. W związku z powyższym ustaleniem, pytanie 3 stało się bezprzedmiotowe.

A zatem stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie, ul. M.C. Skłodowskiej 40, 20-029 Lublin po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.