IPPP2/4512-732/15-2/MMa

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643). Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki - przedstawione we wniosku z dnia 27 lipca 2015 r. (data wpływu 29 lipca 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT transakcji nabycia Nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku VAT w związku z przedmiotowym nabyciem - jest prawidłowe.

W dniu 29 lipca 2015 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT transakcji nabycia Nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku VAT w związku z przedmiotowym nabyciem.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Hotel sp. z o.o. ("Wnioskodawca", "Kupujący") jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Polsce, prowadzącą działalność hotelarską oraz gastronomiczną. Wnioskodawca jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w Polsce. W związku z planami rozwoju działalności Wnioskodawca jest zainteresowany nabyciem nieruchomości w celach inwestycyjnych, tj. w celu rozbudowy istniejącej infrastruktury hotelowej. W celu realizacji powyższej inwestycji Wnioskodawca zamierza zawrzeć umowę sprzedaży nieruchomości ("Umowa Sprzedaży") ze spółką akcyjną mającą siedzibę na terytorium Polski i będącą podatnikiem VAT czynnym w Polsce ("Sprzedający").

Przedmiotem Umowy Sprzedaży, będzie prawo użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa, położonej w W. w dzielnicy przy ulicy W., oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka gruntu numer 77 o obszarze 0,0339 ha ("Nieruchomość") wraz z własnością usytuowanego na Nieruchomości budynku handlowo-usługowego o powierzchni 49 m² (określonej zgodnie z księgą wieczystą), stanowiącego odrębny przedmiot własności ("Budynek") wraz z infrastrukturą stanowiącą pozostałość po stacji paliw, w tym zbiorniki podziemne.

Dla przedmiotowych nieruchomości (gruntowej i budynkowej) Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą.

Nieruchomość jest zabudowana następującymi budynkami oraz budowlami:

1. Wiata nad dystrybutorami wybudowana w 1982 r. ("Wiata"). Sprzedający nabył Wiatę z mocy prawa z dniem 5 grudnia 1990 r. na podstawie decyzji Wojewody z dnia 23 października 1996 r. Wiata była wykorzystywana przez Sprzedającego dla celów prowadzonej działalności gospodarczej i nie była oddana w użytkowanie, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu (np. na podstawie umowy najmu, dzierżawy, leasingu) innym podmiotom. W 2007 r. Sprzedający dokonał ulepszeń budynku przekraczających 30% jego wartości początkowej oraz dokonał odliczenia podatku VAT naliczonego.

2. Kiosk wybudowany w 1961 r. ("Kiosk"). Sprzedający nabył Kiosk z mocy prawa z dniem 5 grudnia 1990 r. na podstawie decyzji Wojewody z dnia 23 października 1996 r. Kiosk był wykorzystywany przez Sprzedającego dla celów prowadzonej działalności gospodarczej i nie był oddany w użytkowanie, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu (np. na podstawie umowy najmu, dzierżawy, leasingu) innym podmiotom. W latach 2007-2012 Sprzedający dokonał ulepszeń budynku przekraczających 30% jego wartości początkowej oraz dokonał odliczenia podatku VAT naliczonego.

3. Zbiornik wybudowany w 1966 r. oraz zbiornik wybudowany w 1961 r. ("Zbiorniki"). Sprzedający nabył Zbiorniki z mocy prawa z dniem 5 grudnia 1990 r. na podstawie decyzji Wojewody z dnia 23 października 1996 r. Zbiorniki były wykorzystywane przez Sprzedającego dla celów prowadzonej działalności gospodarczej i nie były oddane w użytkowanie, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu (np. na podstawie umowy najmu, dzierżawy, leasingu) innym podmiotom. W 2008 r. Sprzedający dokonał ulepszeń Zbiorników przekraczających 30% ich wartości początkowej oraz dokonał odliczenia podatku VAT naliczonego.

4. Podjazd wybudowany w 1961 r. ("Podjazd"). Sprzedający nabył Podjazd z mocy prawa z dniem 5 grudnia 1990 r. na podstawie decyzji Wojewody z dnia 23 października 1996 r. Podjazd był wykorzystywany przez Sprzedającego dla celów prowadzonej działalności gospodarczej i nie był oddany w użytkowanie, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu (np. na podstawie umowy najmu, dzierżawy, leasingu) innym podmiotom. W 2007 r. Sprzedający dokonał ulepszeń obiektu przekraczających 30% jego wartości początkowej oraz dokonał odliczenia podatku VAT naliczonego.

5. Separator stacji wraz z osadnikiem szlamu został wybudowany przez Sprzedającego w 2008 r. ("Separator"). Sprzedający dokonał odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z wydatkami poniesionym na wybudowanie Separatora. Separator był wykorzystywany przez Sprzedającego dla celów prowadzonej działalności gospodarczej i nie był oddany w użytkowanie, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu (np. na podstawie umowy najmu, dzierżawy, leasingu) innym podmiotom.

6. Instalacja paliwowa została wybudowana przez Sprzedającego w 2008 r. ("Instalacja"). Sprzedający dokonał odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z wydatkami poniesionymi na wybudowanie Instalacji. Instalacja była wykorzystywana przez Sprzedającego dla celów prowadzonej działalności gospodarczej i nie była oddana w użytkowanie, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu (np. na podstawie umowy najmu, dzierżawy, leasingu) innym podmiotom.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1. Czy sprzedaż:

a. Wiaty, Zbiorników oraz Podjazdu będzie podlegała zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.:"Ustawa VAT").

b. Separatora, Instalacji oraz Kiosku będzie podlegała opodatkowaniu VAT stawką 23%.

2. Czy na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy VAT Wnioskodawcy, będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabytymi składnikami majątku podlegającymi opodatkowaniu VAT.

Stanowisko Wnioskodawcy:

Ad 1

a. Prawo Kupującego do wystąpienia z wnioskiem o interpretację

Zgodnie z art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2015 r. poz. 613; "Ordynacja podatkowa"): "Minister właściwy do spraw finansów publicznych na wniosek zainteresowanego wydaje w jego indywidualnej sprawie interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Zdaniem Wnioskodawcy jest on zainteresowanym w rozumieniu cytowanego art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej. Pojęcie zainteresowanego nie zostało zdefiniowane w Ordynacji podatkowej, ale wielokrotnie było przedmiotem interpretacji dokonywanych przez doktrynę i orzecznictwo.

W komentarzu do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, C. Kosikowski wskazuje, że wiele przemawia za tym, że zainteresowanym "może (...) być każdy, kto przedstawi wyczerpujący opis zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego, stanowiącego podatkowy stan faktyczny, oraz zajmie wobec tego stanu własne stanowisko w sprawie jego oceny prawnej, a także spełni pozostałe wymagania stawiane wnioskowi" (C. Kosikowski, Komentarz do art. 14b ustawy - Ordynacja podatkowa, w: C. Kosikowski, L. Etel i inni "Ordynacja podatkowa. Komentarz", 2013).

Zgodnie ze stanowiskiem WSA w Warszawie wyrażonym w wyroku z dnia 1 lutego 2013 r. (III SA/Wa 2188/12): Zainteresowanym o wydanie interpretacji może być każdy, którego dotyczą przepisy podatkowe, a więc osoby prawne, osoby fizyczne i osoby nieposiadające osobowości prawnej. Z kolei w wyroku z dnia 27 lutego 2013 r. (I SA/Po 860/12) WSA w Poznaniu stwierdził, że zainteresowanym w rozumieniu art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej jest każdy, kto złoży wniosek w indywidualnej sprawie dotyczącej jego praw i obowiązków podatkowych.

W perspektywie historycznej organy podatkowe i sądy administracyjne początkowo niejednolicie oceniały możliwość wystąpienia z wnioskiem o interpretację przez nabywcę usługi. Kwestia ta została jednak wyjaśniona w wyroku NSA z dnia 8 stycznia 2013 r. (sygn. I FSK 1572/12).

W powyższym wyroku NSA podkreślił, że: "z uwagi na specyfikę podatku od towarów i usług zainteresowanym w otrzymaniu indywidualnej interpretacji prawa podatkowego może być podatnik tego podatku, zarówno w zakresie jego podatku należnego, jak i podatku naliczonego". Sąd wskazał, że prawo do wystąpienia z wnioskiem o interpretację w zakresie podatku naliczonego wynika z przysługującego podatnikowi VAT z mocy ustawy uprawnienia do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony.

NSA zaznaczył również, że informacja udzielona przez organy podatkowe może być wykorzystana przez podatnika nie tylko przy rozliczeniu podatku, ale również może zostać użyta w relacjach z kontrahentami, dla których będzie mieć ona walor informacyjny. Stanowisko NSA zostało zaaprobowane w późniejszych prawomocnych wyrokach Wojewódzkich Sądów Administracyjnych, tj. WSA w Krakowie z dnia 10 maja 2013 r. (sygn. I SA/Kr 380/13) oraz WSA w Kielcach z dnia 6 czerwca 2013 r. (sygn. I SA/Ke 252/13), jak również w wyroku NSA z dnia 15 lipca 2014 r. (sygn. I FSK 1204/13).

Reasumując, w opinii Wnioskodawcy stanowi on zainteresowanego w rozumieniu art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.

b. Opodatkowanie nabycia Nieruchomości

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy VAT opodatkowaniu tym podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 Ustawy VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...). Przez towary - na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy - rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jak wynika z art. 2 pkt 22 ustawy, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Jak wynika z powyższych przepisów, sprzedaż nieruchomości będzie traktowana dla celów podatku VAT jak odpłatna dostawa towarów podlegająca opodatkowaniu tym podatkiem. Przepisy Ustawy VAT wprowadzają jednak katalog czynności zwolnionych od opodatkowania.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

Zatem z powyższych przepisów wynika, że dostawa nieruchomości spełniających określone w przepisach warunki może korzystać ze zwolnienia od VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia upłynął okres krótszy niż dwa lata.

Przez pierwsze zasiedlenie - zgodnie z art. 2 pkt 14 Ustawy VAT - rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższego przepisu, oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a jako takie można rozumieć m.in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Wydanie danego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu. Jeżeli zatem podatnik otrzyma obiekt na podstawie decyzji organu, wybuduje obiekt lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekraczają 30% jego wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany budynek (obiekt) zostanie sprzedany lub np. oddany w najem, leasing lub dzierżawę - zarówno bowiem sprzedaż, najem, leasing, jak i dzierżawa są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu. Zatem za pierwsze zasiedlenie należy uznać moment oddania budynku, budowli lub ich części do użytkowania pierwszemu najemcy (leasingobiorcy, dzierżawcy) albo nabywcy.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

Według art. 43 ust. 7a Ustawy VAT warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej pięć lat.

Mając na uwadze, że w ramach przedmiotowej Nieruchomości wyróżnić należy różne budynki lub budowle, konieczne jest przeanalizowanie stanu prawno-podatkowego każdego z obiektów będących przedmiotem dostawy.

Wiata, Zbiorniki oraz Podjazd

Nabycie Wiaty, Zbiorników oraz Podjazdu będzie podlegało zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy VAT

Jak to zostało wskazane w stanie faktycznym, zarówno Wiata, Zbiorniki, jak i Podjazd nie były przedmiotem pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 Ustawy VAT - wszystkie te składniki zostały bowiem nabyte przez Sprzedawcę z mocy prawa na podstawie decyzji wojewody. Sprzedający wykorzystywał je dla celów prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej i nie były oddane do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków i w konsekwencji nie znajdzie zastosowania zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT.

Jednakże w stosunku do tej dostawy zastosowanie znajdzie zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy VAT, gdyż:

1. Sprzedawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego - obiekty te zostały bowiem nabyte bez podatku VAT z mocy prawa na podstawie decyzji wojewody;

2. Sprzedawca ponosił wydatki na ich ulepszenie w wartości wyższej niż 30% wartości początkowej tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, ale od daty poniesienia tychże wydatków upłynęło już pięć lat.

W konsekwencji w stosunku do nabycia Wiaty, Zbiorników oraz Podjazdu zostały spełnione przesłanki zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy VAT i w konsekwencji dostawa tych obiektów będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

Kiosk

Nabycie Kiosku nie będzie korzystało ze zwolnienia z VAT określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10-10a Ustawy VAT i w konsekwencji będzie podlegało opodatkowaniu VAT według stawki 23%

Jak to zostało wskazane w stanie faktycznym, Kiosk nie był przedmiotem pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 Ustawy VAT - Kiosk został nabyty przez Sprzedawcę z mocy prawa na podstawie decyzji wojewody, Sprzedający wykorzystywał go dla celów prowadzonej działalności gospodarczej i nie był oddany do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków i w konsekwencji nie znajdzie zastosowania zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT.

Zastosowania nie znajdzie również zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 10a, gdyż:

a. Sprzedawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego - obiekt ten został nabyty bowiem bez podatku VAT z mocy prawa na podstawie decyzji wojewody;

b. Sprzedawca ponosił wydatki na ich ulepszenie w wartości wyższej niż 30% wartości początkowej tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego i od daty poniesienia tychże wydatków nie upłynęło jeszcze pięć lat (wydatki zostały poniesione w 2012 r.).

Biorąc pod uwagę, że w celu zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy VAT muszą zostać spełnione łącznie, niespełnienie jednego z warunków powoduje, że w stosunku do dostawy Kiosku nie będzie możliwe zastosowanie zwolnienia z VAT i w konsekwencji dostawa ta będzie podlegała opodatkowaniu VAT według stawki 23%.

Separator oraz Instalacja

W odniesieniu do nabycia Separatora oraz Instalacji, zdaniem Wnioskodawcy, zastosowanie znajdzie podstawowa stawka VAT, tj. 23%

Jak zostało wskazane w stanie faktycznym, Separator oraz Instalacja zostały wybudowane przez Sprzedającego w 2008 r. i Sprzedający dokonał odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z wydatkami poniesionym na wybudowanie Separatora oraz Instalacji. Separator oraz Instalacja były wykorzystywane przez Sprzedawcę do prowadzenia działalności gospodarczej i nie były oddane do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków (np. na podstawie umowy najmu, leasingu lub dzierżawy).

W konsekwencji należy uznać, że nabycie Separatora oraz Instalacji jest dokonywane w ramach pierwszego zasiedlenia i nie znajdą zastosowania zwolnienia określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a Ustawy VAT, a w konsekwencji dostawa Separatora oraz Instalacji będzie podlegała opodatkowaniu VAT według stawki 23%.

Grunt

W odniesieniu do nabycia gruntu, na którym posadowione są wskazane powyżej budynki lub budowle, należy zwrócić uwagę na art. 29a ust. 8 Ustawy VAT. Zgodnie z tym przepisem "w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu". Z powyższego przepisu jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione.

Przepisy Ustawy VAT ani przepisy wykonawcze do tej ustawy nie zawierają regulacji dotyczącej sposobu przypisania wartości sprzedawanego gruntu do ceny budynków i budowli na nim posadowionych, w przypadku gdy część z nich podlega opodatkowaniu VAT, a część korzysta ze zwolnienia z VAT. Wobec powyższego należy przyjąć, że dopuszczalne są różne rozwiązania w tym zakresie, tj. według klucza powierzchniowego (udziału powierzchni budynków i budowli podlegających poszczególnym regulacjom dotyczącym opodatkowania w ogólnej powierzchni budynków i budowli znajdujących się na tym gruncie) lub według klucza wartościowego (udziału wartości budynków i budowli podlegających poszczególnym regulacjom dotyczącym opodatkowania w wartości ogółem wszystkich budynków i budowli znajdujących się na tym gruncie).

Jak podkreśla się w interpretacjach organów podatkowych, istotne jest, aby przyjęty przez podatnika klucz był rzetelny i miarodajny, a tym samym odzwierciedlał stan faktyczny (np. interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 16 maja 2014 r., sygn. IPTPP2/443 -180/14-4/PR).

W analizowanym przypadku, biorąc pod uwagę specyfikę nabywanej Nieruchomości, na której położona jest głównie instalacja paliwowa (np. wiata, kiosk, zbiorniki, podjazd, separator), bardziej słuszne jest przyjęcie koncepcji wartościowej, tj. określenie wartości budynków i budowli podlegających poszczególnym regulacjom dotyczącym opodatkowania podatkiem VAT (stawka 23% lub zwolnienie) w wartości ogółem wszystkich budynków i budowli znajdujących się na tym gruncie i przyporządkowanie odpowiedniej proporcji do wartości gruntu. W wyniku takiego działania nabycie części gruntu będzie korzystało ze zwolnienia z VAT, natomiast część będzie podlegało opodatkowaniu stawką 23%.

Ad 2

Zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a Ustawy VAT kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do czynności opodatkowanych. Warunkiem, który umożliwia podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego, jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.

Wnioskodawca zamierza nabyć Nieruchomość w celu rozbudowania posiadanego już budynku, w którym prowadzona jest działalność hotelowa i gastronomiczna opodatkowana podatkiem od towarów i usług oraz ewentualnie, w zależności od potrzeb biznesowych, infrastruktury towarzyszącej tej działalności.

W odniesieniu zatem do kwestii prawa Wnioskodawcy do obniżenia kwoty podatku należnego w związku z nabyciem przedmiotowej Nieruchomości stwierdzić należy, że w niniejszej sytuacji zostaną spełnione przesłanki, o których mowa w art. 86 ust. 1 Ustawy VAT, warunkujące prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, ponieważ Wnioskodawca jest podatnikiem VAT czynnym, a nabyta Nieruchomość będzie wykorzystywana w prowadzonej działalności gospodarczej do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Tym samym Wnioskodawca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającą z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Ad.1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają między innymi odpłatna dostawa towarów oraz odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Zakres tych czynności został zdefiniowany w art. 7 i art. 8 cyt. ustawy.

Stosownie do art. 7 ust. 1 pkt 6 i pkt 7 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel w tym również oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste oraz zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

W świetle powyższych okoliczności, zarówno oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste, jak również sprzedaż prawa użytkowania wieczystego stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług i na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 tej ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Towarami natomiast, w myśl art. 2 pkt 6 cyt. ustawy, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postaci energii.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Jak wynika z przedstawionych przepisów, sprzedaż nieruchomości będzie traktowana dla celów podatku VAT jak odpłatna dostawa towarów podlegająca opodatkowaniu tym podatkiem. Przepisy Ustawy VAT wprowadzają jednak katalog czynności zwolnionych od opodatkowania.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 cyt. ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

Przy czym, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat, o czym stanowi treść art. 43 ust. 7a cyt. ustawy.

Natomiast definicję pierwszego zasiedlenia zawiera art. 2 pkt 14 cyt. ustawy, zgodnie z którym, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

Żeby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków (budowli) do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Jeżeli zatem podatnik (bądź podmiot trzeci) wybuduje obiekt, lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekroczą 30% wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony przez podatnika do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu.

Pierwsze zasiedlenie będzie miało natomiast miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany obiekt zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę, najem, które to czynności będą podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zauważyć należy, że zarówno sprzedaż, jak i dzierżawa, czy najem, wykonywane przez podatników podatku VAT są bowiem czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

Podkreślić należy w tym miejscu, że pojęcie "oddanie do użytkowania", o którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy, należy rozumieć jako objęcie faktycznego władztwa nad budynkami, budowlami lub ich częściami, możliwości dysponowania nimi, używania ich jak właściciel. Obiekty te nie muszą zostać faktycznie zamieszkane przez nabywcę, aby były oddane do użytkowania.

W odniesieniu do gruntu należy wskazać, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli lub ich części trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z przedstawionego artykułu jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części posadowione na tym gruncie. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzystać będzie ze zwolnienia od podatku.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że Wnioskodawca jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Polsce, prowadzącą działalność hotelarską oraz gastronomiczną. Wnioskodawca jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w Polsce.

W związku z planami rozwoju działalności Wnioskodawca jest zainteresowany nabyciem nieruchomości w celach inwestycyjnych, tj. w celu rozbudowy istniejącej infrastruktury hotelowej. W celu realizacji powyższej inwestycji Wnioskodawca zamierza zawrzeć umowę sprzedaży nieruchomości ze spółką akcyjną mającą siedzibę na terytorium Polski i będącą podatnikiem VAT czynnym w Polsce.

Przedmiotem Umowy Sprzedaży, będzie prawo użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa, położonej w Warszawie w dzielnicy Śródmieście przy ulicy W., oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka gruntu numer 77, w obrębie 50503 o obszarze 0,0339 ha wraz z własnością usytuowanego na Nieruchomości budynku handlowo-usługowego o powierzchni 49 m², stanowiącego odrębny przedmiot własności wraz z infrastrukturą stanowiącą pozostałość po stacji paliw, w tym zbiorniki podziemne.

Nieruchomość jest zabudowana następującymi budynkami oraz budowlami:

1. Wiata nad dystrybutorami wybudowana w 1982 r. Sprzedający nabył Wiatę z mocy prawa z dniem 5 grudnia 1990 r. na podstawie decyzji Wojewody z dnia 23 października 1996 r. Wiata była wykorzystywana przez Sprzedającego dla celów prowadzonej działalności gospodarczej i nie była oddana w użytkowanie, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu (np. na podstawie umowy najmu, dzierżawy, leasingu) innym podmiotom. W 2007 r. Sprzedający dokonał ulepszeń budynku przekraczających 30% jego wartości początkowej oraz dokonał odliczenia podatku VAT naliczonego.

2. Kiosk wybudowany w 1961 r. Sprzedający nabył Kiosk z mocy prawa z dniem 5 grudnia 1990 r. na podstawie decyzji Wojewody z dnia 23 października 1996 r. Kiosk był wykorzystywany przez Sprzedającego dla celów prowadzonej działalności gospodarczej i nie był oddany w użytkowanie, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu (np. na podstawie umowy najmu, dzierżawy, leasingu) innym podmiotom. W latach 2007-2012 Sprzedający dokonał ulepszeń budynku przekraczających 30% jego wartości początkowej oraz dokonał odliczenia podatku VAT naliczonego.

3. Zbiornik wybudowany w 1966 r. oraz zbiornik wybudowany w 1961 r. Sprzedający nabył Zbiorniki z mocy prawa z dniem 5 grudnia 1990 r. na podstawie decyzji Wojewody z dnia 23 października 1996 r. Zbiorniki były wykorzystywane przez Sprzedającego dla celów prowadzonej działalności gospodarczej i nie były oddane w użytkowanie, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu (np. na podstawie umowy najmu, dzierżawy, leasingu) innym podmiotom. W 2008 r. Sprzedający dokonał ulepszeń Zbiorników przekraczających 30% ich wartości początkowej oraz dokonał odliczenia podatku VAT naliczonego.

4. Podjazd wybudowany w 1961 r. Sprzedający nabył Podjazd z mocy prawa z dniem 5 grudnia 1990 r. na podstawie decyzji Wojewody z dnia 23 października 1996 r. Podjazd był wykorzystywany przez Sprzedającego dla celów prowadzonej działalności gospodarczej i nie był oddany w użytkowanie, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu (np. na podstawie umowy najmu, dzierżawy, leasingu) innym podmiotom. W 2007 r. Sprzedający dokonał ulepszeń obiektu przekraczających 30% jego wartości początkowej oraz dokonał odliczenia podatku VAT naliczonego.

5. Separator stacji wraz z osadnikiem szlamu został wybudowany przez Sprzedającego w 2008 r. Sprzedający dokonał odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z wydatkami poniesionym na wybudowanie Separatora. Separator był wykorzystywany przez Sprzedającego dla celów prowadzonej działalności gospodarczej i nie był oddany w użytkowanie, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu (np. na podstawie umowy najmu, dzierżawy, leasingu) innym podmiotom.

6. Instalacja paliwowa została wybudowana przez Sprzedającego w 2008 r. Sprzedający dokonał odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z wydatkami poniesionymi na wybudowanie Instalacji. Instalacja była wykorzystywana przez Sprzedającego dla celów prowadzonej działalności gospodarczej i nie była oddana w użytkowanie, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu (np. na podstawie umowy najmu, dzierżawy, leasingu) innym podmiotom.

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy prawa podatkowego oraz przedstawione okoliczności sprawy wskazać należy, że sprzedaż nieruchomości gruntowej zabudowanej Wiatą, Zbiornikami, Kioskiem oraz Podjazdem, nie będzie odbywała się w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 Ustawy VAT. Wszystkie te składniki zostały nabyte przez Sprzedawcę z mocy prawa na podstawie decyzji wojewody. Sprzedający wykorzystywał je dla celów prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej i nie były oddane do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, (np. na podstawie umowy najmu, dzierżawy, leasingu) innym podmiotom.

W konsekwencji do transakcji sprzedaży ww. budynków nie znajdzie zastosowania zwolnienie z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT.

W takiej sytuacji zasadne staje się zbadanie możliwości korzystania ze zwolnienia przy sprzedaży ww. obiektów na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT.

Jak wynika z okoliczności wskazanych przez Stronę, Sprzedający ponosił wydatki na ulepszenie budynków (tekst jedn.: Wiaty, Zbiorników oraz Podjazdu), w wartości wyższej niż 30% wartości początkowej tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, ale od daty poniesienia tychże wydatków upłynęło już pięć lat.

W konsekwencji sprzedaż ww. budynków korzystać będzie ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a cyt. ustawy.

Sprzedający ponosił również wydatki na ulepszenie Kiosku w wartości wyższej niż 30% wartości początkowej tego obiektu, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, jednakże od daty poniesienia tychże wydatków (lata 2007-2012) nie upłynęło jeszcze pięć lat. Nie znajdzie więc zastosowania zwolnienie z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Niespełnienie jednego z warunków przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy powoduje, że w stosunku do dostawy Kiosku nie będzie możliwe zastosowanie zwolnienia z VAT na podstawie ww. przepisu i w konsekwencji dostawa ta będzie podlegała opodatkowaniu VAT według stawki 23%.

Jak wynika z okoliczności wskazanych przez Stronę, Separator oraz Instalacja zostały wybudowane przez Sprzedającego w 2008 r. Sprzedający dokonał odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z wydatkami poniesionym na wybudowanie Separatora oraz Instalacji. Separator oraz Instalacja były wykorzystywane przez Sprzedawcę do prowadzenia działalności gospodarczej i nie były oddane do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków (np. na podstawie umowy najmu, leasingu lub dzierżawy).

Należy uznać, że transakcja dostawy Separatora oraz Instalacji przez Zbywcę na rzecz Wnioskodawcy dokonywana jest w ramach pierwszego zasiedlenia. Ponadto Zbywającemu przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony w związku z budową Separatora oraz Instalacji. Nie znajdzie więc w tym przypadku zastosowania zwolnienie z VAT określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a Ustawy VAT, a w konsekwencji dostawa Separatora oraz Instalacji będzie podlegała opodatkowaniu VAT według stawki 23%.

Z powyższej analizy wynika więc, że dostawa przez Zbywcę na rzecz Wnioskodawcy Kiosku, Separatora i Instalacji nie będzie korzystała ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 43 ust. 1 pkt 10a i będzie podlegała opodatkowaniu stawką VAT w wysokości 23%. Zatem zasadne jest przeanalizowanie prawa do zwolnienia dostawy powyższych składników na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2.

Zgodnie z tym przepisem zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, od 1 stycznia 2014 r. dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Aby możliwe było zastosowanie zwolnienia do sprzedaży towarów na podstawie powyższego przepisu obie przesłanki w nim wskazane muszą być spełnione łącznie. Jak wynika z okoliczności sprawy Kiosk, Separator i Instalacje nie były wykorzystywane do czynności zwolnionych, zatem dostawa ww. składników nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z analizy okoliczności niniejszej sprawy wynika, że dostawa składników takich jak: Wiata, Zbiorniki oraz Podjazd będzie podlegała zwolnieniu z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a, natomiast dostawa Kiosku, Separatora oraz Instalacji będzie opodatkowana stawką podstawową w wysokości 23%. Zatem również dostawa prawa wieczystego użytkowania gruntu, na którym posadowione są ww. obiekty będzie odpowiednio do tych naniesień w części zwolniona z podatku VAT, a w części będzie podlegała opodatkowaniu stawką podatku VAT w wysokości 23%.

Stanowisko Wnioskodawcy w przedstawionym we wniosku pytaniu nr 1 należało uznać za prawidłowe.

Ad. 2

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Natomiast, w myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje zarejestrowany, czynny podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do czynności opodatkowanych.

Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonanymi czynnościami opodatkowanymi, tzn. których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Ustawodawca umożliwił jednak podatnikom skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego w określonych terminach, pod warunkiem spełnienia przez nich zarówno tzw. przesłanek pozytywnych, m.in. tego, że zakupy towarów i usług będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, która pozbawia podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jeden z nich wynika z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z treści ww. przepisu art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy wynika, że prawo do odliczenia przysługuje tylko od takich towarów i usług, które są opodatkowane, nie przysługuje natomiast z tytułu nabycia towarów i usług zwolnionych od podatku, nawet jeśli sprzedawca naliczyłby na fakturze (nienależny zresztą) podatek VAT.

Mając na uwadze opis sprawy oraz powołane przepisy prawa należy stwierdzić, że Wnioskodawcy, będącemu zarejestrowanym, czynnym podatnikiem - stosownie do art. 86 ust. 1 ustawy - przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedającego, dokumentującej nabycie Nieruchomości w części, w jakiej dostawa ta będzie podlegała opodatkowaniu i nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a. Jak wskazał Wnioskodawca - nabędzie Nieruchomość w celu rozbudowania posiadanego już budynku, w którym prowadzona jest działalność hotelowa i gastronomiczna opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Reasumując, stosownie do art. 86 ust. 1 ustawy, Wnioskodawcy będzie przysługiwać prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wskazanego na fakturze wystawionej przez Zbywcę z tytułu sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości, ponieważ nabyta przez Wnioskodawcę nieruchomość będzie wykorzystywana do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji stanowisko Wnioskodawcy w przedstawionym we wniosku pytaniu nr 2 należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.