IPPP2/443-996/10-2/KG

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 29 grudnia 2010 r. (data wpływu 31 grudnia 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania nabycia Nieruchomości I oraz Nieruchomości II za odpłatną dostawę towarów, zwolnienia z podatku VAT wchodzących w skład Nieruchomości budynków i budowli, prawa do skorzystania z opcji opodatkowania nabycia Nieruchomości, prawa od odliczenia kwoty podatku naliczonego w związku z przedmiotowym nabyciem, opodatkowania stawką podstawową zakupu budowli nie będących przedmiotem umów najmu oraz opodatkowania nabycia prawa użytkowania wieczystego działek gruntu, na których posadowione są budynki i budowle (pyt. nr 1-4, 6-11) - jest prawidłowe.

W dniu 31 grudnia 2010 r. wpłynął wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania nabycia Nieruchomości I oraz Nieruchomości II za odpłatną dostawę towarów, zwolnienia z podatku VAT wchodzących w skład Nieruchomości budynków i budowli, prawa do skorzystania z opcji opodatkowania nabycia Nieruchomości, prawa od odliczenia kwoty podatku naliczonego w związku z przedmiotowym nabyciem, opodatkowania stawką podstawową zakupu budowli nie będących przedmiotem umów najmu oraz opodatkowania nabycia prawa użytkowania wieczystego działek gruntu, na których posadowione są budynki i budowle (pyt. nr 1-4, 6-11).

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: "Spółka", "Wnioskodawca") jest podmiotem, którego działalność (zgodnie z rejestracją dokonaną w Krajowym Rejestrze Sądowym) obejmuje m.in. obsługę, zagospodarowywanie, kupno, sprzedaż oraz wynajem nieruchomości na własny rachunek. Spółka jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

W chwili obecnej Spółka rozważa nabycie szeregu aktywów, w tym praw użytkowania wieczystego gruntu oraz praw własności budynków i budowli znajdujących się na przedmiotowym gruncie składających się na centrum handlowe (dalej łącznie: "Nieruchomość").

Na Nieruchomość składa się łącznie:

* 7 budynków,

* prawo użytkowania wieczystego 19 działek gruntu,

* szereg budowli, w tym m.in. parkingi, drogi dojazdowe, sieci wodociągowe itp.

Powyższe elementy składające się na Nieruchomość należą do dwóch właścicieli (użytkowników wieczystych w odniesieniu do gruntu), w taki sposób, iż do pierwszego z nich (w dalszej części wniosku będzie on określany jako "Sprzedający nr 1") należy:

Powyższe elementy (należące do Sprzedającego nr 1), składające się na nabywaną przez Spółkę Nieruchomość będą w dalszej części wniosku opisywane jako "Nieruchomość I".

Sprzedający nr 1 nabył prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz prawo własności budynku znajdującego się na przedmiotowym gruncie składających się na Nieruchomość "I" w grudniu 1993 r. W 1994 r. budynek składający się na Nieruchomość "I" został ulepszony, a wydatki poniesione przez Sprzedającego nr 1 na ulepszenie przekroczyły 30% jego wartości początkowej. Na przedmiotowym gruncie został także wybudowany parking. Od tego momentu (tj. od 1994 r.) nie były dokonywane przez Sprzedającego nr 1 ulepszenia, których wartość przekroczyłaby 30% wartości początkowej budynku oraz budowli wchodzącej w skład Nieruchomości "I".

Sprzedający nr 1 prowadzi działalność w zakresie wynajmu powierzchni handlowej znajdującej się w Nieruchomości "I". Sprzedający nr 1 jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT, a w związku z zakresem prowadzonej działalności ma prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego.

Zarówno budynek, jak i budowla (parking) wchodzące w skład Nieruchomości "I" są wynajmowane na rzecz osób trzecich, z tytułu czego Sprzedający nr 1 rozpoznaje obowiązek podatkowy w podatku VAT. Najem tych obiektów rozpoczął się wcześniej niż w okresie ostatnich 2 (dwóch) lat.

Przedmiotem najmu jest powierzchnia budynku wchodzącego w skład Nieruchomości "I", będącej funkcjonalną częścią centrum handlowo usługowo - biurowego ("Centrum" lub "Centrum Handlowe"). Budowla, czyli parking naziemny, jest w całości przedmiotem najmu na rzecz innego podmiotu od 2001 r..

Nieruchomość "I" nie jest wyodrębniona organizacyjnie oraz finansowo z przedsiębiorstwa Sprzedającego nr 1, nie stanowi oddziału, zakładu, oddzielnej jednostki organizacyjnej, działu, itp., nie jest dla niej sporządzany bilans odrębny od bilansu dla całej spółki.

Natomiast do drugiego właściciela (użytkownika wieczystego w odniesieniu do gruntu - w dalszej części wniosku będzie on określany jako Sprzedający nr 2") należy:

Powyższe elementy (należące do Sprzedającego nr 2), składające się na nabywaną przez Spółkę Nieruchomość będą w dalszej części wniosku opisywane jako "Nieruchomość II".

Sprzedający nr 2 nabył prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz prawo własności budynków i budowli składających się na Nieruchomość "II" w listopadzie 2006 r. Przedmiotowa Nieruchomość "II" została nabyta jako element przedsiębiorstwa wniesionego do Sprzedającego nr 2 przez jego udziałowca (dalej: "Udziałowiec Sprzedającego nr 2") tytułem wkładu niepieniężnego (aportu) na pokrycie kapitału Sprzedającego nr 2.

W związku z przedmiotowym aportem, w ramach odrębnej czynności prawnej na Sprzedającego nr 2 zostały przeniesione również zobowiązania związane z Nieruchomością "II", w tym zobowiązanie do spłaty kredytów inwestycyjnych związanych z Nieruchomością "II" (dalej: "Kredyt").

Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy VAT, w brzmieniu obowiązującym na moment wniesienia aportu, nabycie Nieruchomości "II" przez Sprzedającego nr 2 nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT.

Nieruchomość "II" wraz z częścią budynków została nabyta przez Udziałowca w latach 1994 - 2003. Pozostałe budynki oraz budowle zostały wybudowane przez Udziałowca w latach 1994-2005 w wyniku prowadzonych inwestycji. W stosunku do nabytych oraz wybudowanych budynków i budowli wchodzących w skład Nieruchomości "II", Udziałowcowi Sprzedającego nr 2 przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego i Udziałowiec Sprzedającego nr 2 z tego prawa skorzystał (odliczył podatek naliczony).

Sprzedający nr 2 prowadzi działalność w zakresie wynajmu powierzchni handlowej, komercyjnej oraz biurowej znajdującej się w Nieruchomości "II". Sprzedający nr 2 jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT, a w związku z zakresem prowadzonej działalności ma prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego.

Przedmiotowa Nieruchomość "II" obejmuje część handlowo-usługową oraz powierzchnie biurowe. Zarówno część handlowo-usługowa, jak i biurowa są przeznaczone do wynajmu.

Dla każdego z budynków składających się na Nieruchomość "II" prowadzona jest odrębna książka obiektu budowlanego zgodnie z wymogami wynikającymi z przepisów prawa budowlanego.

Przedmiotowe budynki składające się na Nieruchomość "II" (budynek nr 2, budynek nr 3, budynek nr 4/5, budynek Atrium, budynek Fazy II, budynek Fazy III) były i są traktowane przez Sprzedającego nr 2 jako jeden środek trwały. Z tego względu nie jest możliwe jednoznaczne przypisanie wartości poniesionych wydatków na ulepszenia do poszczególnych budynków wchodzących w skład tego środka trwałego.

Łączna wartość wydatków poniesionych przez Sprzedającego nr 2 na ulepszenie tego środka trwałego (budynków wchodzących w jego skład) oraz budowli nie przekroczyła 30% ich wartości początkowej. Jednocześnie Sprzedający nr 2 nie jest w stanie określić, jaka jest wartość poszczególnych budynków wchodzących w skład opisanego środka trwałego, ani jaka wartość ulepszeń odnosi się do poszczególnych budynków.

Zarówno przed nabyciem, jak i po nabyciu przez Sprzedającego nr 2, budynki (w tym także część parkingu wielopoziomowego będącego częścią budynku Fazy III), wchodzące w skład Nieruchomości "II" były i są wynajmowane na rzecz osób trzecich, z tytułu czego Sprzedający nr 2 rozpoznawał i rozpoznaje obowiązek podatkowy w podatku VAT.

Najem tych obiektów przez Sprzedającego nr 2 rozpoczął się wcześniej niż w okresie ostatnich 2 (dwóch) lat. Przedmiotem najmu jest powierzchnia budynków wchodzących w skład Nieruchomości "II", za wyjątkiem części stanowiącej ciągi komunikacyjne oraz za wyjątkiem powierzchni wspólnych niezbędnych dla funkcjonowania centrum handlowo usługowo - biurowego, posadowionego na Nieruchomości "II" z tym zastrzeżeniem, że poszczególne części tychże ciągów komunikacyjnych oraz powierzchni wspólnych podlegają również okresowemu najmowi na potrzeby podmiotów prowadzących stoiska, kioski, itp.

Obiekty takie jak parking Fazy III, czy też drogi dojazdowe, sieć wodociągowa, budynek kontenerowy, przyłącze wodociągowe, przykanaliki sanitarne (oraz inne drobne budowle znajdujące się na terenie Nieruchomości "II") pełnią funkcję pomocniczą w stosunku do budynków i z oczywistych względów nie są bezpośrednio przedmiotem wynajmu. Natomiast koszty utrzymywania tych składników są elementem składowym opłat związanych z wynajmem powierzchni Nieruchomości "II" (tzw. opłat eksploatacyjnych), którymi obciążani są najemcy (co jest zgodne z praktyką rynkową dla wynajmu obiektów komercyjnych tego rodzaju).

Niektóre budowle składające się na Nieruchomość "II", tj. parking Fazy I (pobór opłat parkingowych), parking Fazy II (pobór opłat parkingowych), dwa słupy reklamowe (wynajem powierzchni reklamowej) były lub są wynajmowane na rzecz osób trzecich w całości lub w części, z tytułu czego Sprzedający nr 2 również rozpoznawał i w odniesieniu do niektórych budowli rozpoznaje obowiązek podatkowy w podatku VAT.

Nieruchomość "II" nie jest wyodrębniona organizacyjnie oraz finansowo z przedsiębiorstwa Sprzedającego nr 2, nie stanowi oddziału, zakładu, oddzielnej jednostki organizacyjnej, działu, itp., nie jest dla niej sporządzany bilans odrębny od bilansu dla Sprzedającego nr 2.

W przyszłości Spółka planuje nabycie Nieruchomości "I" oraz Nieruchomości "II" (cała Nieruchomość łącznie zostanie nabyta w ramach jednej umowy od dwóch właścicieli / użytkowników wieczystych poszczególnych części Nieruchomości).

Przedmiotowa Nieruchomość będzie przez Spółkę wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług (wynajem powierzchni w budynkach i budowlach składających się na Nieruchomość).

W ramach planowanej transakcji, poza Nieruchomością planowane jest, iż:

* Sprzedający nr 1 oraz Sprzedający nr 2 przekażą Spółce niezbędną dokumentację dotyczącą odpowiednio Nieruchomości nr 1 oraz Nieruchomości nr 2 (obejmującą głównie dokumentację techniczną i prawną dotyczącą Nieruchomości);

* Sprzedający nr 1 oraz Sprzedający nr 2 sprzedadzą Spółce wybrane ruchomości związane z nabywaną Nieruchomością, konieczne lub przydatne do jej obsługi, w tym maszyny i urządzenia związane z Nieruchomością (przy czym ustalenie to może dotyczyć takich ruchomości, jak np.: klimatyzatory, parkomaty, urządzenia do pomiaru ilości osób odwiedzających Centrum Handlowe, tablice informacyjne, kosze na śmieci, urządzenia do obsługi lodowiska, rzeźba, wyposażenie stoisk okresowych, dekoracje świąteczne, rusztowania);

* Sprzedający nr 2 przeniesie na Spółkę pozwolenia związane z planowaną rozbudową Nieruchomości "II" i przekaże Spółce inną dokumentację związaną z planowaną rozbudową Nieruchomości;

* Sprzedający nr 2 przeniesie na Spółkę prawa autorskie do wybranych projektów budynków i budowli posadowionych na Nieruchomości "II", co uzasadnione jest faktem, że w przyszłości może zaistnieć konieczność lub potrzeba przebudowy lub rozbudowy tychże budynków lub budowli (lub dokonywania w stosunku do nich innego rodzaju zmian, które wiążą się z reguły w ingerencję w prawa autorskie twórcy i wymaga stosownej podstawy prawnej).

Część środków finansowych, odpowiadająca zebranym przez Wnioskodawcę od najemców Nieruchomości środkom finansowym oraz część środków Wnioskodawcy na poczet opłat eksploatacyjnych (w tym takich jak środki na pokrycie zwiększonych opłat za użytkowanie wieczyste), może zostać zabezpieczona (np. na rachunku zastrzeżonym) w taki sposób, aby po ustaleniu wysokości kosztów pokrywanych opłatami eksploatacyjnymi zostały one rozdysponowane albo na pokrycie powyższych kosztów albo zwrócone najemcom lub Wnioskodawcy.

Zgodnie z zawartą umową przedwstępną sprzedaży Nieruchomości, Spółka ma nabyć od Sprzedającego nr 1 oraz Sprzedającego nr 2 aktywa a nie przedsiębiorstwa lub ZCP. Zgodnie z przepisami Kodeksu Cywilnego, z mocy samego prawa, Spółka jako nabywca prawa własności budynków posadowionych na Nieruchomości, wstąpi w prawa i obowiązki wynikające z umów najmu dotyczących powierzchni zlokalizowanych w Nieruchomości, przy czym zaznaczyć należy, że skutek ten nastąpi jako konsekwencja nabycia prawa własności budynków, w których zlokalizowane są przedmioty najmu (bez zawierania dodatkowych umów pomiędzy Sprzedającym nr 1 oraz Sprzedającym nr 2 i Spółką). W konsekwencji na Spółkę zostaną przeniesione również depozyty pieniężne lub gwarancje bankowe (względnie inne zabezpieczenia) złożone przez najemców, w zakresie w jakim będzie to zgodne z obowiązującymi przepisami. Sprzedający nr 1 oraz Sprzedający nr 2 przekażą Spółce także dokumentację dotyczącą umów najmu oraz najemców.

Cena sprzedaży Nieruchomości zostanie ustalona metodą dochodową, tj. w oparciu o wartość czynszów należnych wynikających z powyższych umów najmu powierzchni komercyjnych związanych z Nieruchomością.

Podkreślenia wymaga, że w ramach transakcji żadne inne środki pieniężne niż wskazane powyżej nie będą przenoszone na nabywcę.

Zgodnie z zawartymi odpowiednio przez Sprzedającego nr 1 oraz Sprzedającego nr 2 umowami najmu, dotyczącymi powierzchni handlowo-usługowych położonych na terenie Nieruchomości, po zakończeniu każdego roku kalendarzowego Sprzedający nr 1 oraz Sprzedający nr 2 dokonują rozliczenia opłat eksploatacyjnych. W związku z planowaną transakcją sprzedaży Nieruchomości, wstępnej kalkulacji rozliczenia opłat eksploatacyjnych za 2010 rok dokonają Sprzedający nr 1 oraz Sprzedający nr 2 przed datą zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży.

Jeżeli zgodnie ze wstępną kalkulacją rozliczenia opłat eksploatacyjnych za 2010 rok, dokonaną przez Sprzedającego nr 1 oraz Sprzedającego nr 2, będą oni zobowiązani do zwrotu różnicy kwot nadpłaconych przez najemców Nieruchomości z tytułu opłat eksploatacyjnych za 2010 rok, jeżeli faktury z tytułu rozliczenia opłat eksploatacyjnych nie zostaną wystawione (i przekazane) przed Sprzedającego nr 1 oraz Sprzedającego nr 2 przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości, kwota równa wskazanej różnicy zostanie odliczona od kwoty do zapłaty z tytułu planowanej transakcji sprzedaży i zabezpieczona na specjalnym rachunku powierniczym do momentu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości. Niezwłocznie po zawarciu ostatecznej umowy sprzedaży, zatrzymane środki zostaną przekazane Wnioskodawcy w celu ich zwrotu najemcom Nieruchomości.

Natomiast, w przypadku jeżeli zgodnie ze wstępną kalkulacją rozliczenia opłat eksploatacyjnych za 2010 rok dokonaną przez Sprzedającego nr 1 oraz Sprzedającego nr 2, najemcy Nieruchomości będą zobowiązani do dopłaty różnicy pomiędzy wartością rzeczywistej wartości opłat eksploatacyjnych za 2010 rok, a uiszczonych w trakcie 2010 r. opłatach eksploatacyjnych, Sprzedający nr 1 oraz Sprzedający nr 2 dokonają ostatecznego rozliczenia opłat eksploatacyjnych za 2010 rok. W oparciu o przedstawione przez Sprzedającego nr 1 oraz Sprzedającego nr 2 ostateczne rozliczenie opłat eksploatacyjnych, nabywca Nieruchomości (Wnioskodawca) wystawi odpowiednie faktury obciążające najemców Nieruchomości. Zapłacona do Wnioskodawcy przez najemców różnica wynikająca z ostatecznego rozliczenia opłat eksploatacyjnych, zostanie przekazana Sprzedającemu nr 1 oraz Sprzedającemu nr 2 i zostanie potraktowana jako zwiększenie ceny sprzedaży Nieruchomości. Natomiast w odniesieniu do należności przysługujących od najemców Nieruchomości a przez nich nie zapłaconych, zostanie przekazana Sprzedającemu nr 1 oraz Sprzedającemu nr 2 kwota w wysokości 80% wartości nominalnej tych należności. Również ta kwota będzie stanowić zwiększenie ceny sprzedaży Nieruchomości.

Wnioskodawca jako nabywca Nieruchomości będzie wyłącznie odpowiedzialny za przyszłe rozliczenie opłat eksploatacyjnych za 2011 rok.

Co więcej, zgodnie z zawartymi umowami najmu, część najemców zobowiązana jest do płacenia czynszu uzależnionego od ich obrotu. W odniesieniu do najemców zobowiązanych do płacenia czynszu od obrotu, którzy dostarczą dane dotyczące obrotu rocznego za 2010 rok przed dniem określonym w przedwstępnej umowie sprzedaży Nieruchomości, przed dniem zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości, Sprzedający nr 1 oraz Sprzedający nr 2 wystawią odpowiednie faktury. Natomiast w odniesieniu do najemców zobowiązanych do płacenia czynszu od obrotu, którzy nie dostarczą danych dotyczących obrotu rocznego za 2010 rok przed dniem określonym w umowie przedwstępnej, Wnioskodawca jako nabywca Nieruchomości wystawi odpowiednie faktury. Zapłacone do Wnioskodawcy przez najemców kwoty wynikające z wystawionych przez Wnioskodawcę faktur z tego tytułu zostaną przekazane Sprzedającemu nr 1 oraz Sprzedającemu nr 2 i zostaną potraktowane jako zwiększenie ceny sprzedaży Nieruchomości. Natomiast w odniesieniu do należności przysługujących od najemców Nieruchomości z tytułu wystawionych przez Wnioskodawcę faktur za czynsz od obrotu za rok 2010, a przez nich nie zapłaconych, zostanie przekazana Sprzedającemu nr 1 oraz Sprzedającemu nr 2 kwota w wysokości 80% wartości nominalnej tych należności. Również ta kwota będzie stanowić zwiększenie ceny sprzedaży Nieruchomości.

Natomiast w odniesieniu do czynszu uzależnionego od obrotu za okres od 1 stycznia 2011 r. do dnia zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości, cena sprzedaży Nieruchomości zostanie skorygowana (podwyższona) o kwotę obliczoną jako różnica pomiędzy: (a) iloczynem liczby miesięcy pomiędzy 1 stycznia 2011 r. a dniem zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży oraz stałą zakładaną kwotą miesięcznego czynszu uzależnionego od obrotu określoną w umowie przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości, a (b) kwotą czynszu uzależnionego od obrotu faktycznie zafakturowaną przez Sprzedającego nr 1 oraz Sprzedającego nr 2, przed dniem zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości w odniesieniu do wszelkich kwot czynszu uzależnionego od obrotu płatnych po 1 stycznia 2011 r. i przed dniem zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości.

Sprzedający nr 1 oraz Sprzedający nr 2 nie zatrudniają żadnych pracowników. Działalność operacyjna Sprzedającego nr 1 oraz Sprzedającego nr 2 prowadzona jest na bazie szeregu umów usługowych zawartych z zewnętrznymi usługodawcami. W odniesieniu do umów dotyczących usług związanych z Nieruchomością planowane jest, iż pomiędzy dniem zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości, a dniem zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości "I" oraz "II", odpowiednio Sprzedający nr 1 oraz Sprzedający nr 2 złożą usługodawcom stosowne wypowiedzenia tych umów. W sytuacji, gdy w dacie zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości w odniesieniu do danej umowy usługowej nie zakończy się okres wypowiedzenia Spółka w zamian za możliwość korzystania w okresie wypowiedzenia z usług świadczonych na podstawie danej umowy, zwróci Sprzedającemu nr 1 oraz Sprzedającemu nr 2 koszt świadczenia takich usług. Po upływie okresu wypowiedzenia Spółka będzie zmuszona wykonywać te usługi we własnym zakresie lub zawrzeć umowy z podmiotami świadczącym takie usługi.

Powyższy mechanizm wypowiedzenia umów przez Sprzedającego nr 1 oraz Sprzedającego nr 2 oraz zawarcie umów z innymi usługodawcami przez Spółkę będzie dotyczył w szczególności następujących umów:

Podkreślenia wymaga, że w przypadku nieruchomości o takim charakterze, jaki posiada Nieruchomość (handlowo - usługowo - komercyjnym), umowa o zarządzanie nieruchomością jest dokumentem, którego zakres dalece wykracza poza zakres obowiązków zarządcy obiektu budowlanego, przewidzianych przepisami prawa. Również w niniejszym przypadku Umów o Zarządzanie, których stroną jest aktualnie Sprzedający nr 1 oraz Sprzedającego nr 2 (które zostaną wypowiedziane przez Sprzedającego nr 1 oraz Sprzedający nr 2 po dniu zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości z okresem wypowiedzenia, którego koniec może przypadać po dacie zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości) zawierają dodatkowo następuje rodzaje usług (dodatkowych czynności), w szczególności:

* usługi w zakresie zarządzania finansami Nieruchomości "I" oraz "II" (w szczególności przygotowywanie i realizację budżetów: przychodowych, operacyjnych, kapitałowych i wieloletnich planów inwestycyjnych);

* usługi w zakresie poboru wierzytelności przysługujących Sprzedającemu nr 1 oraz Sprzedającemu nr 2 z tytułu najmu wobec najemców odpowiednio Nieruchomości "I" oraz

* usługi w zakresie obsługi relacji z organami administracji publicznej oraz właścicielami (użytkownikami wieczystymi) nieruchomości sąsiadujących;

* usługi w zakresie pozyskiwania najemców, przygotowania dokumentów najmu oraz usługi relacji z najemcami;

* usługi w zakresie sporządzania raportów dotyczących Nieruchomości "I" oraz "II",

* usługi w zakresie obsługi relacji z ubezpieczycielami;

* usługi w zakresie prowadzenia księgowości Sprzedającego nr 1 oraz Sprzedającego nr 2 oraz obsługi księgowo - finansowej Nieruchomości "I" oraz "II",

* usługi obsługi systemu zakupów usług i dostaw dla potrzeb funkcjonowania Nieruchomości "I" oraz "II",

* usługi zapewnienia zgodności Nieruchomości "I" oraz "II" z obowiązującymi przepisami prawa (tzw. compliance),

* usługi reklamowe (marketingowe) oraz zakresu public relations,

* inne usługi związane z zarządzaniem Nieruchomością "I" oraz "II",

* usługi obsługi technicznej Nieruchomości "II", w tym budynków i budowli zlokalizowanych na Nieruchomości "II", w szczególności obsługę czynności serwisu, naprawy oraz rękojmi gwarancji dotyczących Nieruchomości "II",

* usługi obsługi lodowiska zlokalizowanego w obrębie Nieruchomości "II",

* usługi obsługi programów lojalnościowych dla klientów odwiedzających Nieruchomość "II".

Jak wskazano powyżej, Umowy o Zarządzanie zostaną wypowiedziane przez Sprzedającego nr 1 oraz Sprzedającego nr 2 po dniu zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży odpowiednio Nieruchomości "I" oraz "II" z okresem wypowiedzenia, którego koniec może przypaść po dacie zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości. Ponieważ Nieruchomość "I" oraz "II" nie może poprawnie funkcjonować bez stałego wykonywania w odniesieniu do niej wskazanych powyżej czynności, po upływie okresu wypowiedzenia Spółka będzie zmuszona wykonywać te usługi we własnym zakresie lub zawrzeć umowę z podmiotem (podmiotami) świadczącym ww. usługi - nastąpi to jednak poza zakresem transakcji ze Sprzedającym nr 1 oraz Sprzedającym nr 2 i Sprzedający nr 1 oraz Sprzedający nr 2 nie będą mieli wpływu ani na wybór takich podmiotów, ani na warunki umów z nimi zawieranych.

Jedynie niektóre umowy na korzystanie z usług dostawców mediów oraz usług związanych z Nieruchomością (np. umowy z MPWiK i SPEC) mogą zostać przeniesione na Spółkę, jako nabywcę Nieruchomości. W pozostałym zakresie Spółka zmuszona będzie do zawarcia nowych umów w ww. zakresach.

Ponadto w skład przedmiotu transakcji sprzedaży nie będą wchodziły w szczególności następujące prawa majątkowe związane z Nieruchomością:

* prawo do znaków towarowych dotyczących Nieruchomości; podkreślenia przy tym wymaga, że Sprzedający nr 1 oraz Sprzedający nr 2 nie są właścicielami żadnego z tychże znaków, lecz Sprzedający nr 2 jest jedynie licencjobiorcą (tj. uprawnionym do korzystania z tychże znaków towarowych w określonym zakresie na podstawie umowy licencji zawartej z podmiotem trzecim, innym niż Spółka). Istnieje możliwość, że umowa licencji w odniesieniu do znaków towarowych zostanie przeniesiona przez Sprzedającego 2 na nabywcę Nieruchomości w dniu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości umowę licencyjną,

* zobowiązania Sprzedającego nr 2 do spłaty Kredytu związanego z Nieruchomością "II" ciążącego na Sprzedającym 2,

* należności (wierzytelności) Sprzedającego nr 2 z tytułu pożyczek udzielonych przez Sprzedającego nr 2 na rzecz podmiotów powiązanych,

* saldo wierzytelności Sprzedającego nr 1 oraz Sprzedającego nr 2 z tytułu umów najmu (czynsze i inne należności), które stały się należne do dnia sprzedaży Nieruchomości "I" oraz "II". Rozliczenia z najemcami z tytułu powyższych wierzytelności za okres przed sprzedażą Nieruchomości "I" oraz "II" pozostaną w gestii Sprzedającego nr 1 oraz odpowiednio Sprzedającego nr 2 (w razie potrzeby Sprzedający nr 1 / Sprzedający nr 2 będzie więc podejmował stosowne czynności mające na celu egzekucję należności względem najemców). Zgodnie z umową przedwstępną sprzedaży Nieruchomości, po upływie dwóch miesięcy od zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości "I" lub "II", w ramach odrębnej transakcji objętej osobną ceną, Sprzedający nr 1 / Sprzedający nr 2 zamierzają jednak przenieść na Wnioskodawcę wierzytelności przysługujące Sprzedającemu nr 1 oraz Sprzedającemu nr 2 wyłącznie w stosunku do najemców pozostających w Centrum Handlowym, które pozostaną nie zapłacone po upływie tego okresu. W takim przypadku cena sprzedaży powyższych wierzytelności zostanie ustalona jako 80% wartości nominalnej tych wierzytelności (w przypadku wierzytelności których opóźnienie w płatności nie przekracza 4 miesięcy), natomiast wierzytelności (wyłącznie od najemców pozostających w Centrum Handlowym), których opóźnienie w płatności przekracza 4 miesiące zostaną przeniesione na Spółkę bez wynagrodzenia odrębnego od powyższego wynagrodzenia za wierzytelności których opóźnienie w płatności nie przekracza 4 miesięcy. Wszelkie niezapłacone należności, które w po upływie dwóch miesięcy od zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości (w dniu rozliczenia) zostaną nieuregulowane przez okres przekraczający 4 miesiące i które dotyczą Najemców, którzy już nie zajmują swoich lokali w budynkach lub wszelkie należności od najemców, którzy zostali uznani za niewypłacalnych lub wobec których ogłoszono upadłość, zostaną zatrzymane przez Sprzedającego nr 1 oraz Sprzedającego nr 2 i nie zostaną przelane na Wnioskodawcę,

* rozliczenia z usługodawcami za okres przed sprzedażą Nieruchomości "I" oraz "II" pozostaną w gestii Sprzedającego nr 1 oraz Sprzedającego nr 2. Spółka nie przejmie od Sprzedającego nr 1 oraz Sprzedającego nr 2 niezapłaconych zobowiązań względem niektórych usługodawców,

* umowy rachunków bankowych oraz środki pieniężne znajdujące się na rachunkach Sprzedającego nr 1 oraz Sprzedającego nr 2,

* księgi rachunkowe i inne dokumenty korporacyjne związane z prowadzeniem działalności i funkcjonowaniem Sprzedającego nr 1 oraz Sprzedającego nr 2,

* firma (oznaczenie Sprzedającego nr 1 oraz Sprzedającego nr 2).

Sprzedający nr 1 oraz Sprzedający nr 2 obecnie nie prowadzą innej działalności gospodarczej, niż wynajem Nieruchomości będącej przedmiotem opisanej powyżej transakcji. Jednakże należy podkreślić, że jeżeli Sprzedający nr 1 oraz Sprzedający nr 2 podejmą taką decyzję, po dokonaniu transakcji będą mogli kontynuować działalność i realizować nowe projekty.

W przypadku uznania planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości "I" wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi za transakcję zwolnioną z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, Spółka oraz Sprzedający nr 1 dokonają wyboru opcji opodatkowania tej transakcji na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy VAT.

Również w przypadku uznania planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości "II" wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi za transakcję zwolnioną z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, Spółka oraz Sprzedający nr 2 dokonają wyboru opcji opodatkowania tej transakcji na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy VAT.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Stanowisko Wnioskodawcy:

Ad. 1)

Planowana transakcja sprzedaży przez Sprzedającego nr 1 na rzecz Spółki Nieruchomości "I", wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w przedstawionym zdarzeniu przyszłym, obejmującymi między innymi ruchomości, niezbędną dokumentację dotyczącą Nieruchomości "I", a nie obejmującą kluczowych umów związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości "I" (w szczególności Umowy o Zarządzanie), gdy niespłacone w określonym terminie wierzytelności przysługujące od najemców nie zostaną sprzedane Wnioskodawcy, będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów ustawy VAT, nie wyłączoną z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy VAT, i w konsekwencji Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego na transakcji (na podstawie art. 86 ust. 1 i nast. ustawy VAT).

Ad. 2)

Planowana transakcja sprzedaży przez Sprzedającego nr 1 na rzecz Spółki Nieruchomości "1", wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w przedstawionym zdarzeniu przyszłym, obejmującymi między innymi ruchomości, niezbędną dokumentację dotyczącą Nieruchomości "I", a nie obejmująca kluczowych umów związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości "I" (w szczególności Umowy o Zarządzanie), gdy niespłacone w określonym terminie wierzytelności przysługujące od najemców zostaną sprzedane Wnioskodawcy za określoną osobno cenę, na podstawie odrębnej umowy, będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów ustawy VAT, nie wyłączoną z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy VAT i w konsekwencji Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego na transakcji (na podstawie art. 86 ust. 1 i nast. ustawy VAT).

Ad. 3)

Planowana transakcja sprzedaży opisanego w stanie faktycznym budynku oraz budowli - parkingu wchodzących w skład Nieruchomości "I" będzie zwolniona z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, a strony tej transakcji będą miały prawo wyboru opcji opodatkowania tej transakcji na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT. W konsekwencji w przypadku wyboru opcji opodatkowania tej transakcji na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy VAT w odniesieniu do powyższych składników transakcji Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego na transakcji (na podstawie art. 86 ust. 1 i nast. Ustawy VAT).

Ad. 4)

Planowana transakcja sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działki gruntu, na której posadowiony jest budynek i budowla wchodzące w skład Nieruchomości "I", w sytuacji, gdy strony transakcji wybrały opcję opodatkowania w przypadku wskazanym w pytaniu 3, będzie podlegała opodatkowaniu stawką podstawową podatku VAT, o której mowa w art. 41 ust. 1 ustawy VAT a w konsekwencji Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego na transakcji (na podstawie art. 86 ust. 1 i nast. ustawy VAT).

Ad. 6)

Planowana transakcja sprzedaży przez Sprzedającego nr 2 na rzecz Spółki Nieruchomości "II", wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w przedstawionym zdarzeniu przyszłym, obejmującymi między innymi ruchomości, niezbędną dokumentację dotyczącą Nieruchomości "II", a nie obejmująca kluczowych umów związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości "II" (w szczególności Umowy o Zarządzanie) oraz Kredytu, gdy niespłacone w określonym terminie wierzytelności przysługujące od najemców nie zostaną sprzedane Wnioskodawcy, będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów ustawy VAT, nie wyłączoną z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy VAT. W konsekwencji Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego na transakcji (na podstawie art. 86 ust. 1 i nast. ustawy VAT).

Ad. 7)

Planowana transakcja sprzedaży przez Sprzedającego nr 2 na rzecz Spółki Nieruchomości "II", wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w przedstawionym zdarzeniu przyszłym, obejmującymi między innymi ruchomości, niezbędną dokumentację dotyczącą Nieruchomości "II", a nie obejmująca kluczowych umów związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości "II" (w szczególności Umowy o Zarządzanie) oraz Kredytu, gdy niespłacone w określonym terminie wierzytelności przysługujące od najemców zostaną sprzedane Wnioskodawcy za określoną osobno cenę, na podstawie odrębnej umowy, będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów ustawy VAT, nie wyłączoną z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy VAT. W konsekwencji, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego na transakcji (na podstawie art. 86 ust. 1 i nast. ustawy VAT).

Ad. 8)

Planowana transakcja sprzedaży opisanych w stanie faktycznym budynków - Budynku nr 2, Budynku nr 3, Budynku nr 4/5, Budynku Atrium, Budynku Fazy II, Budynku Fazy III wchodzących w skład Nieruchomości "II", będzie zwolniona z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, a strony tej transakcji będą miały prawo wyboru opcji opodatkowania tej transakcji na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT. W konsekwencji, w przypadku wyboru opcji opodatkowania tej transakcji na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy VAT w odniesieniu do powyższych składników transakcji, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego na transakcji (na podstawie art. 86 ust. 1 i nast. ustawy VAT).

Ad. 9)

Planowana transakcja sprzedaży opisanych w stanie faktycznym budowli będących przedmiotem najmu - dwóch słupów reklamowych, parkingu Fazy I, parkingu Fazy II wchodzących w skład Nieruchomości "II", będzie zwolniona z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, a strony transakcji będą miały prawo wyboru opcji opodatkowania tej transakcji na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT. W konsekwencji w przypadku wyboru opcji opodatkowania tej transakcji na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy VAT, w odniesieniu do powyższych składników transakcji Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego na transakcji (na podstawie art. 86 ust. 1 i nast. ustawy VAT).

Ad. 10)

Planowana transakcja sprzedaży opisanych w stanie faktycznym budowli parkingu Fazy III, dróg wewnętrznych, sieci wodociągowej, budynku kontenerowego, przyłącza wodociągowego, a także przykanalików sanitarnych wchodzących w skład Nieruchomości "II" nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT i będzie podlegała opodatkowaniu według stawki podstawowej VAT, wynikającej z art. 41 ust. 1 ustawy VAT. W konsekwencji w przypadku udokumentowania powyższej sprzedaży przez Sprzedającego nr 2 fakturą VAT z wykazaną kwotą podatku, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego na transakcji (na podstawie art. 86 ust. 1 i nast. ustawy VAT).

Ad. 11)

Planowana transakcja sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działek gruntu, na których posadowione są budynki i budowle wchodzące w skład Nieruchomości "II", w przypadku, gdy strony transakcji wybrały opcję opodatkowania w przypadkach wskazanych w pytaniach 8 oraz 9, będzie podlegała opodatkowaniu według stawki podstawowej VAT, wynikającej z art. 41 ust. 1 ustawy VAT. W konsekwencji Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego na transakcji (na podstawie art. 86 ust. 1 i nast. ustawy VAT).

UZASADNIENIE stanowiska Wnioskodawcy dotyczące pytania nr 1 oraz pytania nr 6:

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntów.

Zdaniem Wnioskodawcy, powyższe oznacza, iż w przypadku sprzedaży Nieruchomości "I" oraz Nieruchomości "II" transakcja ta będzie opodatkowana podatkiem VAT na zasadach przewidzianych dla dostawy towarów. Za powyższym podejściem przemawia przede wszystkim fakt, iż przedmiotem transakcji będzie odpowiednio Nieruchomość "I" oraz Nieruchomość "II" oraz wybrane składniki majątkowe z nimi związane. Jak wskazano w stanie faktycznym wniosku, transakcja nie obejmie natomiast innych istotnych składników majątkowych Sprzedającego nr 1 oraz Sprzedającego nr 2, w tym w szczególności kluczowych umów dotyczących funkcjonowania Nieruchomości "I" oraz "II" (w tym między innymi Umowy o Zarządzanie), środków pieniężnych na rachunkach Wnioskodawcy, ksiąg Wnioskodawcy czy też zobowiązań Wnioskodawcy. W odniesieniu do Nieruchomości "II" nie obejmie także zobowiązania do spłaty Kredytu przez Sprzedającego nr 2 oraz długoterminowych należności finansowych względem podmiotów powiązanych.

Przedmiotowe transakcje potencjalnie mogłaby nie podlegać przepisom ustawy VAT jedynie w sytuacji gdyby zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy VAT, ich przedmiotem było przedsiębiorstwo lub zorganizowana część przedsiębiorstw odpowiednio Sprzedającego nr 1 oraz Sprzedającego nr 2. Zdaniem Wnioskodawcy, przedmiotem transakcji nie będzie jednak żadne z powyższych, gdyż składniki majątkowe będące przedmiotem transakcji nie konstytuują ani przedsiębiorstwa ani ZCP.

Pojęcie "przedsiębiorstwa" nie zostało zdefiniowane w ustawie VAT. Zgodnie z poglądem przyjętym powszechnie w orzecznictwie sądowym oraz interpretacjach organów podatkowych, w celu określenia zakresu tego pojęcia wykorzystać należy uregulowania art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.; dalej "Kodeks cywilny"). Zgodnie z tym uregulowaniem, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

Na potrzeby ustawy VAT zdefiniowane zostało pojęcie "zorganizowanej części przedsiębiorstwa" (dalej: "ZCP"). Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy, stanowi ono organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

W świetle obu przytoczonych powyżej definicji legalnych stwierdzić należy, że za przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część uznać można jedynie zespół składników niematerialnych i materialnych, powiązanych funkcjonalnie w taki sposób, by można w oparciu o nie prowadzić działalność gospodarczą.

Przedmiotem planowanych przez strony transakcji odpłatnej dostawy będzie opisana w stanie faktycznym wniosku Nieruchomość "I" oraz "II" (tj. nieruchomość gruntowa wraz ze znajdującym się na niej budynkiem) dokumentacja dotycząca Nieruchomości "I" oraz "II" oraz inne wybrane składniki majątkowe związane z Nieruchomością "I" oraz "II" (np. w odniesieniu do Nieruchomości "II" jest to rzeźba znajdująca się w budynku centrum handlowego) oraz z umowami najmu, które przechodzą na Wnioskodawcę jako nabywcę Nieruchomości "I" i "II" z mocy prawa.

Transakcjami nie zostaną objęte natomiast inne składniki majątku literalnie wymienione w art. 55¹ Kodeksu cywilnego, w tym w szczególności nazwa przedsiębiorstwa Sprzedającego nr 1 oraz Sprzedającego nr 2 oraz środki pieniężne, tajemnice przedsiębiorstwa, księgi i dokumenty związane z działalnością prowadzoną przez Sprzedającego nr 1 oraz Sprzedającego nr 2, zobowiązania związane z Nieruchomością "I" oraz "II", czy też, w jak wskazano w stanie faktycznym, w odniesieniu do Nieruchomości "II", finansowe składniki majątku trwałego, długoterminowe należności od podmiotów powiązanych. Na Wnioskodawcę nie zostaną także przeniesione zobowiązania Sprzedającego nr 2 z tytułu Kredytu.

Tym samym, zdaniem Wnioskodawcy, przedmiotem transakcji nie będzie ani przedsiębiorstwo Sprzedającego nr 1 lub przedsiębiorstwo Sprzedającego nr 2, ani też ich zorganizowane części, bowiem same Nieruchomości "l" oraz "II" wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w zdarzeniu przyszłym nie mogą być uznane za przedsiębiorstwo, ani za ZCP. Dla uznania ich za przedsiębiorstwo lub ZCP, istotne jest bowiem, aby w jego skład wchodziły składniki wymienione w art. 55¹ Kodeksu cywilnego, a także by stanowiły one zorganizowany zespół składników majątkowych przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej. W rozważanym przypadku przedmiotem transakcji będzie Nieruchomość "I" oraz Nieruchomość, "II" wraz ze składnikami majątkowymi wskazanymi w zdarzeniu przyszłym, nie będą nim natomiast pozostałe istotne składniki majątku Sprzedającego nr 1 oraz Sprzedającego nr 2 wymienione w art. 55¹ Kodeksu cywilnego (w tym środki pieniężne, nazwa przedsiębiorstwa, księgi przedsiębiorstwa, tajemnice przedsiębiorstwa), konstytuujące przedsiębiorstwo. Na znaczenie przeniesienia na nabywcę oznaczeń indywidualizujących przedsiębiorstwo uwagę zwracają także przedstawiciele piśmiennictwa podatkowego. Dla przykładu przytoczyć można tezę zaprezentowaną przez T. Michalika, który stwierdza, że: "Inaczej jest w sytuacji, gdy w skład przedsiębiorstwa wchodzą np. firma, znaki towarowe (...), ale na mocy porozumienia stron są one wyłączone z transakcji. W takim przypadku wydaje się, iż nie można mówić o sprzedaży przedsiębiorstwa, jeżeli funkcjonalnie istotne elementy tego przedsiębiorstwa nie podlegają sprzedaży. Wyłączenie takich składników, jak np. firma czy inne elementy indywidualizujące przedsiębiorstwo uniemożliwiałoby funkcjonowanie przedsiębiorstwa, a co za tym idzie, spowodowałoby, iż faktycznie przedmiotem obrotu nie byłoby przedsiębiorstwo, ale zestaw składników, które same przedsiębiorstwa sprzedawcy nie stanowią", T. Michalik (red.), VAT 2009. Komentarz, Warszawa 2009, s. 95.

Przedmiot transakcji nie będzie wykazywał również cech zorganizowania, gdyż w oparciu o samą Nieruchomość "I" oraz Nieruchomość "II" oraz wskazane w zdarzeniu przyszłym składniki majątkowe, bez pozostałych składników majątku Sprzedającego nr 1 oraz Sprzedającego nr 2 (np. umów zawartych z usługodawcami, środków pieniężnych), nie może być prowadzona działalność gospodarcza i to zarówno przez sprzedającego jak i kupującego.

Jak wskazano w opisie planowanych transakcji, Sprzedający nr 1 oraz Sprzedający nr 2 nie przeniosą na Spółkę umów z pracownikami (ponieważ takich nie posiadają), natomiast umowy zawarte z usługodawcami zostaną przez nich wypowiedziane. Na Wnioskodawcę nie zostanie więc przeniesione doświadczenie / know-how, związany z prowadzeniem działalności w oparciu o Nieruchomość "I" oraz Nieruchomość "II". Ponieważ Nieruchomość "I" i "II" nie może poprawnie funkcjonować bez stałego wykonywania w odniesieniu do niej wskazanych powyżej czynności, Spółka jako nabywca będzie zmuszona wykonywać te usługi we własnym zakresie lub zawrzeć umowę z podmiotem (podmiotami) świadczącym ww. usługi - nastąpi to jednak poza zakresem transakcji ze Sprzedającym nr 1 oraz Sprzedającym nr 2 i podmioty te nie będą miały wpływu ani na wybór takich usługodawców, ani na warunki umów z nimi zawieranych.

Tymczasem właśnie kryterium samodzielności funkcjonalnej uznawane jest w orzecznictwie i literaturze za decydujące dla uznania aktywów za przedsiębiorstwo lub ZCP.

Wskazać można w tym miejscu w szczególności na wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 października 2000 r. (sygn. akt I CKN 850/98), w którym stwierdzono, że "Ocena czy doszło do nabycia przedsiębiorstwa jest więc możliwa in concreto, a miarodajne jest ustalenie, czy nabyto minimum środków, bez których kontynuowanie przez nabywcę działalności gospodarczej realizowanej przed zbyciem nie jest możliwe. Dlatego też zbycie przedsiębiorstwa powinno obejmować co najmniej te składniki, które determinują funkcje spełniane przez przedsiębiorstwo."

Jeszcze bardziej rygorystyczne stanowisko wyrażone zostało w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 14 listopada 2008 r. (nr IP-PP2-443-1352/08-3/BM), w której stwierdzono, że " art. 6 pkt 1 ustawy wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie wszystkich składników niemajątkowych i majątkowych powiązanych ze sobą funkcjonalnie i przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy zaś zbycia wyłącznie składników majątkowych, które potencjalnie mogłyby stanowić przedsiębiorstwo".

Analogicznie wypowiedział się także Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, który w interpretacji indywidualnej prawa podatkowego z dnia 12 lutego 2010 r. (nr IPPP3/443-1167/09-3/MM), wskazał, że: "Stosownie do art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, winien być on interpretowany ściśle, co oznacza, że ma on zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (...). Zatem składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, iż można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami, tak żeby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej".

W odniesieniu do ZCP powyższe stanowisko potwierdza m.in. interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 14 grudnia 2009 r. (nr IBPP3/443-701/09/KO), a także interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 29 września 2009 r. (nr IPPP2/443-778/09-2/IK).

Na potwierdzenie swojego stanowiska Wnioskodawca pragnie przywołać również odpowiedź Ministerstwa Finansów z dnia 13 czerwca 2003 r. na zapytanie nr 1778 w sprawie możliwości uznania budynku za zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 4a pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, w której wskazano, że jeśli "osoba prawna prowadzi działalność developerską oraz organizacyjnie i finansowo wyodrębnioną działalność polegającą na wynajmie lokali, w będącym jej własnością budynku, można uznać, że budynek ten oceniany wraz ze wszystkimi wierzytelnościami i zobowiązaniami, umowami dotyczącymi zawartych umów najmu, zarządzania, dostawy mediów i innymi umowami związanymi z tym budynkiem i działalnością polegającą na najmie stanowi zorganizowaną część przedsiębiorstwa podatnika. Należy również stwierdzić, że tak wyodrębniony zespół składników materialnych i niematerialnych stanowić musi jednocześnie niezależną, samodzielną sferę działalności, w ramach której podatnik realizuje określone zadania gospodarcze". Wobec tożsamego brzemienia definicji ZCP na gruncie ustawy VAT oraz ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, cytowane stanowisko Ministra Finansów zachowuje w pełni aktualność w odniesieniu do analizowanego stanu faktycznego.

Reasumując, zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż na jego rzecz przez Sprzedającego nr 1 oraz Sprzedającego nr 2 odpowiednio Nieruchomości "I" oraz Nieruchomości "II" wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w zdarzeniu przyszłym, obejmującymi między innymi ruchomości, niezbędną dokumentację dotyczącą Nieruchomości "I" oraz Nieruchomości "II" (w tym, w odniesieniu do Nieruchomości "II" pozwolenia oraz dokumentację związaną z rozbudową tej Nieruchomości), w sytuacji w której nie zostaną przeniesione kluczowe umowy związane z funkcjonowaniem Nieruchomości "I" oraz "II" (oraz kredyt bankowy w odniesieniu do Nieruchomości "II"), gdy niespłacone w określonym terminie należności od najemców nie zostaną sprzedane Spółce za określoną osobno cenę stanowić będzie dostawę składników majątkowych, nie zaś dostawę przedsiębiorstwa ani też ZCP. W konsekwencji dostawa ta podlegać będzie uregulowaniom ustawy VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy VAT. W rezultacie, w przypadku wykazania przez Sprzedającego nr 1 oraz Sprzedającego nr 2 kwoty podatku na fakturze dokumentującej omawiane transakcje, Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, zgodnie z art. 86 ust. 1 oraz nast. ustawy o VAT.

UZASADNIENIE do stanowiska Wnioskodawcy dotyczące pytania nr 2 oraz pytania nr 7:

Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku sprzedaży przez Sprzedającego nr 1 oraz Sprzedającego nr 2 na jego rzecz odpowiednio Nieruchomości "I" oraz Nieruchomości "II" wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w zdarzeniu przyszłym, obejmującymi między innymi ruchomości, niezbędną dokumentację dotyczącą Nieruchomości "I" oraz "II" (oraz pozwolenia i dokumentację związaną z rozbudową Nieruchomości "II"), a nie obejmującą kluczowych umów związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości "I" oraz "II" (jak wskazano w stanie faktycznym, w odniesieniu do Nieruchomości "II" nie obejmującą także Kredytu bankowego), gdy niespłacone w określonym terminie należności od najemców zostaną sprzedane Wnioskodawcy za określoną osobno cenę, na podstawie odrębnej umowy, właściwe będzie również uzasadnienie stanowiska zaprezentowane dla pytania 1 oraz 6.

Nawet jeżeli Spółka przejmie część należności, to w dalszym ciągu nie przejmie ona istotnych składników przedsiębiorstwa Sprzedającego nr 1 oraz Sprzedającego nr 2. Odnosi się to m.in. do zobowiązań wobec dostawców / usługodawców, środków pieniężnych na rachunkach Sprzedającego nr 1 oraz Sprzedającego nr 2, należności z tytułu udzielonych pożyczek (w odniesieniu do Sprzedającego nr 2), ksiąg rachunkowych oraz firmy (zaś w odniesieniu do Nieruchomości "II" dodatkowo do zobowiązań Sprzedającego nr 2 do spłaty Kredytu). Ponadto, na Spółkę nie zostanie przeniesiony szereg umów zawartych przez Sprzedającego nr 1 oraz Sprzedającego nr 2, w tym Umowa o Zarządzanie, mająca kluczowe znaczenie dla funkcjonowania Nieruchomości "I" i "II".

Ponadto należy podkreślić, że na Spółkę przejdzie jedynie ta część należności, która nie zostanie spłacona przez najemców w określonym przez strony transakcji terminie, tj. 2 miesięcy od zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości. Intencją takiego zapisu nie jest więc przeniesienie przez Sprzedającego nr 1 oraz Sprzedającego nr 2 na Wnioskodawcę wszystkich należności. Celem takiego uzgodnienia jest jedynie zapewnienie, że po upływie określonego czasu od daty transakcji, w księgach Sprzedającego nr 1 oraz Sprzedającego nr 2 nie wystąpią nierozliczone należności od najemców.

Podsumowując, również w razie przejęcia części należności Sprzedającego nr 1 oraz Sprzedającego nr 2 przez Spółkę, przedstawione transakcje sprzedaży stanowić będą dostawę składników majątkowych, nie zaś dostawę przedsiębiorstwa ani też ZCP. W konsekwencji dostawy podlegać będą uregulowaniom ustawy VAT i nie będą wyłączone z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy VAT. W konsekwencji w przypadku wykazania odpowiednio przez Sprzedającego nr 1 oraz Sprzedającego nr 2 kwoty podatku należnego na fakturach dokumentujących dostawę Nieruchomości "I" oraz "II", Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia powyższego podatku naliczonego.

UZASADNIENIE do stanowiska Wnioskodawcy dotyczące pytania nr 3 oraz nr 8:

Ponieważ planowane transakcje sprzedaży należałoby uznać za dostawy pojedynczych aktywów, nie zaś za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP odpowiednio Sprzedającego nr 1 oraz Sprzedającego nr 2, to w myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy VAT, transakcja ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju, przez którą rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntów.

Zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy VAT (obowiązującą na dzień złożenia przez Spółkę niniejszego wniosku), przez towary rozumieć należy rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty (od dnia 1 stycznia definicja towarów będzie obejmowała "rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii", co nie wpłynie jednak na konkluzje zawarte w niniejszym wniosku).

Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

Podatnicy mogą w myśl art. 43 ust. 10 ustawy VAT zrezygnować z opisanego powyżej zwolnienia i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

Powyższe oświadczenie musi odpowiadać wymogom określonym w art. 43 ust. 11 ustawy VAT, tj. musi zawierać:

Jak wynika z przytoczonych uregulowań, dostawa budynków, budowli lub ich części dokonywana po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia podlega co do zasady zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT. Należy przy tym zwrócić uwagę, że w przypadku tego rodzaju dostaw dokonywanych pomiędzy zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi istnieje możliwość rezygnacji ze zwolnienia, pod warunkiem spełnienia przytoczonych powyżej wymagań sformułowanych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy VAT.

Dla oceny, czy w przypadku uznania przedmiotowej transakcji sprzedaży Nieruchomości "I" oraz "II" jako odpłatnego zbycia, Wnioskodawca oraz odpowiednio Sprzedający nr 1 oraz Sprzedający nr 2 będą uprawnieni do rezygnacji ze zwolnienia:

* dostawy budynku oraz budowli, które były przedmiotem umów najmu, wchodzących w skład Nieruchomości "I" - decydujące będzie w świetle przytoczonych przepisów rozstrzygnięcie, czy oddanie w najem Nieruchomości "I" (a ściślej - powierzchni handlowo-usługowej budynku oraz parkingu) spełnia kryteria pierwszego zasiedlenia w rozumieniu ustawy VAT.

* dostawy budynków, które były przedmiotem umów najmu, wchodzących w skład Nieruchomości "II" - decydujące będzie w świetle przytoczonych przepisów rozstrzygnięcie, czy oddanie w najem Nieruchomości "II" (a ściślej - części Nieruchomości "II", tj. jej powierzchni handlowo-usługowej oraz biurowej budynków: Budynku nr 2, Budynku nr 3 -Budynku nr 4/5, budynku Atrium, Budynku Fazy II. Budynku Fazy III) spełnia kryteria pierwszego zasiedlenia w rozumieniu ustawy VAT.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy VAT, przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

W pierwszej kolejności należy stwierdzić, że w odniesieniu do żadnego z budynków wchodzących w skład Nieruchomości,"II" nie zachodzi sytuacja opisana w punkcie b) powyżej. Budynki te nie zostały bowiem wprowadzone do ewidencji jako odrębne środki trwałe. Żaden z budynków nie posiada zatem odrębnej wartości początkowej. W rezultacie nie ma też możliwości, aby wartość początkowa danego budynku była zwiększona w wyniku dokonanych ulepszeń.

Podział wartości początkowej oraz wartości ulepszeń na poszczególne budynki w przypadku opisywanej Nieruchomości "II" nie jest w świetle przepisów ustawy VAT uzasadniony. W szczególności należy wskazać, iż przy interpretacji przepisów o VAT kluczowy charakter ma kryterium ekonomiczne. Przedmiotowe budynki wchodzące w skład Nieruchomości stanowią ekonomiczną całość, tworząc Centrum Handlowe. Ponadto, przepisy ustawy VAT mówiące o pierwszym zasiedleniu referują bezpośrednio do wartości początkowej określonej według przepisów o podatku dochodowym, nie zaś do wartości sztucznie określonej przez podatnika. Gdyby natomiast analizować wszystkie budynki łącznie, to i tak okazałoby się, że wartość ulepszeń nie przekroczyła 30% wartości początkowej środka trwałego.

Jak wynika z przytoczonej definicji legalnej, dla pierwszego zasiedlenia budynku, budowli lub ich części, konieczne jest oddanie ich do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu.

Językowa wykładnia analizowanego art. 2 pkt 14 ustawy VAT wskazuje, że pierwsze zasiedlenie dotyczyć może każdej czynności opodatkowanej, mocą której budynek, budowla lub ich części oddane są do użytkowania. Spośród czynności opodatkowanych podatkiem VAT, wymienionych w art. 5 ustawy VAT może to być zatem zarówno dostawa towarów, jak i świadczenie usług. Wskazuje na to również posłużenie się przez ustawodawcę sformułowaniem "oddanie do użytkowania (...) nabywcy lub użytkownikowi".

Nie budzi wątpliwości, że jedną z czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT jest usługa wynajmu nieruchomości. Art. 8 ust. 1 ustawy VAT nakazuje pod pojęciem świadczenia usług rozumieć każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej nie mającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów, przy czym w myśl art. 8 ust. 3 ustawy VAT, usługi wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej są co do zasady identyfikowane za pomocą tych klasyfikacji. W Dziale 70 Sekcji K - "Usługi związane z nieruchomościami", Polska Klasyfikacja Wyrobów i Usług określona rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 18 marca 1997 r. (Dz. U. z 1997 r. Nr 42, poz. 264) wymienia pod symbolem 70.2 m.in. usługi wynajmowania nieruchomości na własny rachunek.

W ocenie Wnioskodawcy, przytoczone powyżej argumenty przemawiają za tym, że przesłanki pierwszego zasiedlenia spełnione są nie tylko w przypadku dostawy obiektów budowlanych, ale również, jeżeli obiekty te zostają oddane do użytkowania pierwszemu użytkownikowi po ich wybudowaniu lub ulepszeniu (jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej) na podstawie umowy najmu.

Powyższy pogląd prezentowany jest również w piśmiennictwie. Wskazuje się, że "pierwsze zasiedlenie nie musi być dostawą towarów. Istotą pierwszego zasiedlenia jest oddanie do użytkowania, które następuje w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwszym zasiedleniem może być więc oddanie nieruchomości w najem czy też leasing".

Stanowisko Wnioskodawcy potwierdzają również liczne interpretacje organów skarbowych. Tytułem przykładu wskazać można m.in. interpretację Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 11 marca 2010 r. (nr ITPP2/443-1111/09/KT), w której stwierdzono, że "żeby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków, budowli lub ich części do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Jeżeli zatem podatnik wybuduje obiekt lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekroczą 30% wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony przez podatnika do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany obiekt zostanie sprzedany lub np. oddany w najem. Zarówno sprzedaż, jak i najem, są bowiem czynnościami podlegającymi opodatkowaniu."

Podobnie w odniesieniu do umowy dzierżawy wypowiedział się Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji z dnia 8 grudnia 2009 r. (nr ILPP1/443-1122/09-2/KG). Pogląd prezentowany przez Wnioskodawcę wyrażony został również m.in. w interpretacjach Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 24 lutego 2010 r. (nr IPPP2-443-82/10-2/JB) oraz z dnia 20 kwietnia 2010 r. (nr IPPP2/443-75/10-4/MM).

Wnioskodawca pragnie przytoczyć również interpretację Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 14 października 2009 r. (nr IBPP1/443-760/09/AL), w której stwierdzono, że "zgodnie (...) art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonywaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków budowli po ich wybudowaniu lub ulepszeniu (jeżeli wydatki na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej). W świetle tego przepisu przedmiotowa dostawa nie będzie zatem dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, gdyż nieruchomość była wynajmowana od 1993 r. i na tej podstawie użytkowana przez najemcę oraz Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie tej nieruchomości."

Podsumowując stanowisko Spółki odnośnie pytania nr 3 oraz nr 8:

Odnośnie Nieruchomości "I":

W rozważanym stanie faktycznym odnoszącym się do Nieruchomości, "I", pierwsze zasiedlenie budynku miało miejsce kilkakrotnie. Budynek ten był przedmiotem odpłatnej dostawy dokonanej na rzecz Sprzedającego nr 1 w grudniu 1993 r., w wyniku której nastąpiło pierwsze zasiedlenie w rozumieniu przepisów ustawy VAT w obecnym brzmieniu. Następnie budynek został gruntownie zmodernizowany - wartość dokonanych przez Sprzedającego nr 1 ulepszeń przekroczyła 30% wartości początkowej tego obiektu. Po dokonaniu ulepszeń w 1994 r., powierzchnia handlowa budynku była przedmiotem umów najmu z podmiotami trzecimi.

Zgodnie z argumentami przedstawionymi powyżej, oddanie powierzchni handlowej budynku do użytkowania na podstawie umów najmu także skutkowało dokonaniem czynności zdefiniowanej przez ustawę VAT jako pierwsze zasiedlenie. Od tego momentu nie były dokonywane ulepszenia, których wartość przekroczyłaby 30% wartości początkowej Nieruchomości "I".

Natomiast wchodząca w skład Nieruchomości, "I" budowla - parking została wybudowana przez Sprzedającego nr 1 w 1994 r. W 2001 r. została zaś oddana w całości w użytkowanie podmiotowi trzeciemu na podstawie odrębnej umowy najmu i do chwili obecnej jest przez Sprzedającego nr 1 wynajmowana na rzecz podmiotu trzeciego.

Ostatnia czynność, która zgodnie z przepisami ustawy VAT stanowiła pierwsze zasiedlenie omawianych obiektów budowlanych nastąpiła wcześniej niż 2 lata temu, w wyniku oddania ich do używania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, w drodze wynajmu.

W związku z tym, w odniesieniu do wskazanego powyżej budynku i budowli, ich planowana dostawa mieścić się będzie w zakresie uregulowań art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT. W konsekwencji, Sprzedający nr 1 oraz Spółka jako nabywca Nieruchomości "I", jako zarejestrowani podatnicy VAT czynni uprawnieni będą na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy VAT do rezygnacji ze zwolnienia dostawy z opodatkowania podatkiem VAT. Ponadto, przedmiotowa dostawa nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT. W konsekwencji, jeżeli strony planowanej transakcji skorzystają z opcji opodatkowania przewidzianej w art. 43 ust. 10 w powiązaniu z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, to sprzedaż wskazanych budynków będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT ze stawką podstawową, o której mowa w art. 41 ust. 1 ustawy VAT i w przypadku wykazania przez Sprzedającego nr 1 kwoty podatku należnego na fakturach dokumentujących powyższe dostawy, Spółka będzie uprawniona do odliczenia kwoty podatku naliczonego (na podstawie art. 86 ust. 1 i nast. ustawy VAT).

Odnośnie Nieruchomości "II":

Pierwsze zasiedlenie budynków wchodzących w skład Nieruchomości "II" nastąpiło w wyniku nabycia lub oddania ich do używania w wykonywaniu czynności podlegających opodatkowaniu, po ich wybudowaniu, w drodze wynajmu.

W związku z tym, w odniesieniu do wskazanych budynków składających się na Nieruchomość "II", tj. Budynku nr 2, Budynku nr 3, Budynku nr 4/5, Budynku Atrium, Budynku Fazy II, Budynku Fazy III, ich planowana dostawa mieścić się będzie w zakresie uregulowań art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT. W konsekwencji, Wnioskodawca oraz przyszły zbywca Nieruchomości, jako zarejestrowani podatnicy VAT czynni uprawnieni będą na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy VAT do rezygnacji ze zwolnienia dostawy z opodatkowania podatkiem VAT. Ponadto przedmiotowa dostawa nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT. W konsekwencji, jeżeli strony skorzystają z opcji opodatkowania przewidzianej w art. 43 ust. 1 pkt 10 w powiązaniu z art. 43 ust. 10 ustawy VAT, to sprzedaż wskazanych budynków będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki podstawowej, wynikającej z art. 41 ust. 1 ustawy VAT, i w przypadku wykazania przez Sprzedającego nr 2 kwoty podatku należnego na fakturach dokumentujących powyższe dostawy, Spółka będzie uprawniona do odliczenia kwoty podatku naliczonego (na podstawie art. 86 ust. 1 i nast. ustawy VAT).

Dodatkowo Wnioskodawca pragnie wskazać, iż kwalifikacja podatkowa transakcji nie byłaby odmienna nawet w sytuacji, gdyby wartość ulepszeń dotyczących Nieruchomości "II" rozpatrywać w odniesieniu do każdego budynku odrębnie. Zakładając, że w odniesieniu do danego budynku wartość tych ulepszeń przekroczyłaby 30% wartości początkowej (a od momentu przekroczenia tego progu nie minęły jeszcze dwa lata), to sprzedaż danego budynku podlegałaby opodatkowaniu według stawki podstawowej, o której mowa w art. 41 ust. 1 ustawy VAT. Sprzedaż takiego budynku dokonywana byłaby bowiem w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy VAT. W takim przypadku nie mogłoby zostać również zastosowane zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, z uwagi na fakt, iż w omawianym przypadku nie zostałby spełniony warunek dotyczący braku prawa do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu lub wybudowaniu budynku (jeżeli potencjalnie wartość tych ulepszeń przekroczyłaby 30% wartości początkowej danego budynku i w konsekwencji nie miałoby zastosowanie zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, to jednocześnie z powodu wystąpienia tych ulepszeń przekraczających 30% wartości początkowej od których Sprzedawca nr 2 odliczył VAT - nie byłyby spełnione warunki zwolnienia z wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT). Szersza argumentacja dotycząca tej kwestii znajduje się w stanowisku podatnika dotyczącym pytania 10.

UZASADNIENIE stanowiska Wnioskodawcy dotyczące pytania nr 4 oraz 11:

Zgodnie z przepisami ustawy VAT, co do zasady zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntów podlega opodatkowaniu stawką podstawową VAT, określoną w art. 41 ust. 1 ustawy VAT.

Wyjątkiem od powyższego jest sytuacja gdy zbycie dotyczy prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego budynkami lub budowlami których dostawa jest zwolniona z podatku VAT lub podlega opodatkowaniu stawką obniżoną VAT.

W takiej sytuacji zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu podlega odpowiednio albo zwolnieniu z VAT albo opodatkowaniu stawką obniżoną VAT.

Tym samym zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntów podlega opodatkowaniu według zasad obowiązujących dla dostawy budynków, budowli lub ich części.

Mając na uwadze, przedstawione zdarzenia przyszłe zarówno w przypadku:

transakcja sprzedaży będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki podstawowej wynikającej z art. 41 ust. 1 ustawy VAT.

Zatem, ponieważ planowane transakcje nabycia Nieruchomości "I" oraz Nieruchomości "II" należy uznać za dostawę pojedynczych aktywów, nie zaś zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, a wskazane we wniosku budynki i budowle będą podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki podstawowej, wynikającej z art. 41 ust. 1 ustawy VAT, to sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działek gruntu przez Sprzedającego nr 1 oraz Sprzedającego nr 2 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT z tą samą stawką, a w konsekwencji w przypadku wykazania odpowiednio przez Sprzedającego nr 1 oraz Sprzedającego nr 2 kwoty podatku na fakturze, Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia kwoty tego podatku.

UZASADNIENIE do stanowiska Wnioskodawcy dotyczące pytania nr 9

W opinii Spółki, w odniesieniu do wskazanych w zdarzeniu przyszłym budowli będących przed transakcją przedmiotem najmu Sprzedającego nr 2 - dwóch słupów reklamowych, parkingu Fazy I i parkingu Fazy II, wchodzących w skład Nieruchomości "II", właściwe będzie również uzasadnienie stanowiska zaprezentowane dla pytania 8.

W rezultacie dostawa wskazanych budowli mieścić się będzie w zakresie uregulowań art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT. W konsekwencji, Sprzedający nr 2 oraz Spółka, jako nabywca Nieruchomości "II", jako zarejestrowani podatnicy VAT czynni uprawnieni będą na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy VAT do rezygnacji ze zwolnienia dostawy z opodatkowania podatkiem VAT.

Jeżeli strony planowanej transakcji skorzystają z wskazanej opcji opodatkowania, to sprzedaż wskazanych budowli będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki podstawowej VAT, wynikającej z art. 41 ust. 1 ustawy VAT. Ponadto przedmiotowa dostawa nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT. W konsekwencji w przypadku wykazania podatku należnego przez Sprzedającego nr 2 Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.

UZASADNIENIE do stanowiska Wnioskodawcy dotyczące pytania nr 10

W opinii Wnioskodawcy w myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy VAT, transakcja sprzedaży budowli - parkingu Fazy III, dróg wewnętrznych, sieci wodociągowej, budynku kontenerowego, przyłącza wodociągowego, a także przykanalików sanitarnych oraz innych budowli nie będących przedmiotem najmu u Sprzedającego nr 2 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju, przez którą rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntów.

Jak zostało już wcześniej wskazane, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy VAT (w brzmieniu obowiązującym na dzień złożenia niniejszego wniosku), przez towary rozumieć należy rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty (od dnia 1 stycznia definicja towarów będzie obejmowała "rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii", co nie wpłynie jednak na konkluzje zawarte w niniejszym wniosku).

Mając na uwadze, iż parking Fazy II, drogi wewnętrzne, sieć wodociągowa, budynek kontenerowy, przyłącze wodociągowe, a także przykanaliki sanitarne, nigdy nie były przedmiotem czynności podlegającej opodatkowaniu VAT, nigdy nie doszło do pierwszego zasiedlenia tych budowli. W konsekwencji ich dostawa w ramach planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości "II" nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia z podatku VAT wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT.

Dodatkowo należy wskazać, iż w przypadku, gdy zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT nie może znaleźć zastosowania, wówczas należy rozważyć możliwość zastosowania zwolnienia dla dostawy budynków lub budowli wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT. Na podstawie tego przepisu, zwolniona z podatku VAT jest dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, pod warunkiem że:

Mając na uwadze fakt, iż Nieruchomość "II" została nabyta przez Sprzedającego nr 2 jako element przedsiębiorstwa wniesionego do Sprzedającego nr 2 przez Udziałowca Sprzedającego nr 2, warunki wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT należy rozpatrywać w powiązaniu z art. 91 ust. 9 ustawy VAT (zgodnie z którym w przypadku transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa korekta określona w ust. 1-8 jest dokonywana przez nabywcę przedsiębiorstwa lub nabywcę zorganizowanej części przedsiębiorstwa), wprowadzającym swoistą zasadę sukcesji prawno-podatkowej w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu takiego budynku. W przypadku transakcji sprzedaży budynku lub budowli, nabytych wcześniej w ramach wkładu niepieniężnego w postaci przedsiębiorstwa, kwestię prawa do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu takiego budynku lub budowli należy ocenić z punktu widzenia poprzedniego właściciela nieruchomości.

Powyższy pogląd Spółki potwierdzają również interpretacje organów skarbowych. W tym zakresie można przytoczyć między innymi interpretację Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 18 lutego 2010 r., w której to organ zgodził się ze stanowiskiem podatnika, iż: "o ile Wspólnikowi, tj. poprzedniemu w stosunku do Spółki właścicielowi Budynku, przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w stosunku do budowy tego Budynku, co, jak wskazano powyżej, ma miejsce w niniejszej sprawie, to z chwilą nabycia Budynku w ramach nabycia przedsiębiorstwa Spółka stała się następcą prawnym Wspólnika w zakresie jego prawa do odliczenia podatku naliczonego. Innymi słowy, Spółka winna być traktowana jako podmiot, któremu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego nie tylko związanego z kosztami prac wykończeniowych w Budynku, poniesionych bezpośrednio przez Spółkę, lecz również podatku naliczonego związanego z wszystkimi kosztami poniesionymi przez poprzedniego w stosunku do Spółki właściciela Budynku w związku z budową."

W rezultacie, ponieważ poprzedniemu właścicielowi - Udziałowcowi Sprzedającego nr 2 (który w przeszłości dokonał dostawy budynku w ramach wniesienia aportu w formie całego przedsiębiorstwa), przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w przypadku wybudowania budowli, wówczas w przypadku transakcji sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości nie zostanie spełniony pierwszy z wymaganych warunków wskazanych w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT. Mając powyższe na uwadze, w odniesieniu do przedmiotowej transakcji sprzedaży budowli objętych przedmiotem pytania, Sprzedający nr 2 nie będzie mógł zastosować zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT.

W konsekwencji, w przypadku wykazania przez Sprzedającego nr 2 podatku należnego na fakturze dokumentującej dostawę budowli objętych treścią niniejszego pytania, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

W niniejszej interpretacji odpowiedziano na wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług. Rozstrzygnięcie dotyczące podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie ujęte w odrębnej interpretacji.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.