IPPP2/443-97/10-5/AO - Opodatkowanie podatkiem VAT sprzedaży udziału gminy w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 16 lutego 2010 r. (data wpływu 24 luty 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie traktowania sprzedaży udziału w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym jako dostawę towaru, czy jako świadczenie usługi - jest prawidłowe.

W dniu 24 lutego 2010 r. do tut. Organu wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie traktowania sprzedaży udziału w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym jako dostawę towaru, czy jako świadczenie usługi. Przedmiotowy wniosek uzupełniono pismem z dnia 15 marca 2010 r. (data wpływu 22 marca 2010 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie Organu oraz pismem z dnia 7 kwietnia 2010 r. (data wpływu 13 kwietnia 2010 r.).

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W Urzędzie Miejskim toczy się w trybie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) postępowanie w sprawie sprzedaży udziału Gminy w nieruchomości stanowiącej współwłasność z osobami prywatnymi. Nieruchomość jest zabudowana starym budynkiem (kamienica) o funkcji mieszkaniowej. Cena udziału w nieruchomości została ustalona, zgodnie z art. 68 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w oparciu o wartość udziału, określoną przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego plus 22 % podatku VAT.

W uzupełnieniu do wniosku Wnioskodawca informuje, że:

Lokale znajdujące się w opisywanym, we wniosku, budynku są użytkowane częściowo na podstawie decyzji administracyjnych o przydziale mieszkania komunalnego oraz częściowo, tj. po 1994 r. na podstawie umów najmu zawartych na czas nieokreślony. Najem ma charakter ciągły, tzn. że w miejsce umów rozwiązywanych zawierane są nowe umowy najmu.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Czy sprzedaż udziału w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, traktowana jest jako dostawa towarów, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, a co za tym idzie winna być zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy - jako budynek lub część budowli. Czy też traktowana jest jako usługa, zgodnie z art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy i winna zostać opodatkowana 22 % podatkiem VAT.

Czy Gmina sprzedając nieruchomość, na rzecz np. trzech osób, które nabywają ją w udziałach po 1/3 części każdy, świadczy usługę na rzecz poszczególnych nabywców udziałów, czy też dokonuje dostawy towaru.

Zdaniem tut. Urzędu w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług sprzedaż nieruchomości jest dostawą prawa do korzystania z rzeczy w granicach określonych przez przepisy prawa i zasady współżycia społecznego (art. 140 Kodeksu cywilnego). W granicach tych właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy oraz nią rozporządzać. Sprzedaż udziału w nieruchomości również jest dostawą prawa, gdzie w rozumieniu art. 195 Kodeksu cywilnego, jedno i to samo prawo własności tej samej rzeczy przysługuje więcej niż jednej osobie a zakres tego prawa może być uzależniony od wielkości posiadanego udziału w danej rzeczy. Cechą szczególną współwłasności według art. 195 Kodeksu cywilnego jest jej niepodzielność. Polega ona na tym, że każda z osób współuprawnionych ma prawo do całej rzeczy, a żadna z nich nie ma prawa do jej wyodrębnionej części fizycznej. Ponieważ, zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług przy dostawie budynków lub budowli trwale związanych z gruntem albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, dlatego też przy sprzedaży udziału w nieruchomości zabudowanej, stawka podatku będzie uzależniona od tego, jaką stawką winien być opodatkowany udział w budynku. Zgodnie z powyższym, sprzedaż udziału w budynku jest dostawą towarów a zatem podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i jednocześnie może korzystać ze zwolnienia z tegoż podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Obecnie, sprzedając udziały w nieruchomościach zabudowanych, do wartości udziału dodawany jest podatek VAT w stawce 22 %, zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego sygn. akt I FSK 1242/07, który m.in. mówi, że "nie ma podstaw prawnych do uznania, by część budynku, o której mowa w art. 2 pkt 6 u.p.t.u utożsamiać z udziałem w budynku". Ponadto sąd przyjął, że w przypadku sprzedaży udziału w nieruchomości mamy do czynienia ze świadczeniem usługi w rozumieniu art. 8 ust. 1 u.p.t.u.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), zwanej dalej: ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów, stosownie do przepisu art. 7 ust. 1 cyt. ustawy, należy rozumieć przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...). Natomiast świadczenie usług, w myśl art. 8 ust. 1 ww. ustawy, to każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (...).

Towarami, w świetle art. 2 pkt 6 ww. ustawy, są rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Z cytowanego wyżej brzmienia definicji towaru wynika, iż sformułowanie "ich części" odnosi się do budynków i budowli. Po pierwsze, mogą to być części wydzielone fizycznie z budynku bądź budowli. W szczególności będą to lokale mieszkaniowe lub użytkowe. Po drugie, za część budynków należy uznać także udziały w budynkach i budowlach. Część budynku lub budowli to także ich część ułamkowa, a więc udział w ich własności.

W myśl art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). Niepodzielność oznacza, że każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy, a nie do jej części odpowiadającej udziałowi. Stosownie do art. 196 § 1 ww. Kodeksu współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości. Udział we współwłasności, w aspekcie regulacji zawartych w przepisach Kodeksu cywilnego, wyraża zakres uprawnień, współwłaściciela względem rzeczy wspólnej (także w stosunku do pozostałych współwłaścicieli) i określony jest odpowiednim ułamkiem. Każdemu ze współwłaścicieli przysługują atrybuty prawa własności, ma on względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela ze względu na charakter udziału. Stosownie do art. 198 Kodeksu cywilnego współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział. Zatem, w zakresie pojęcia towarów jako, budynków, budowli i ich części jak również gruntów, mieści się współwłasność jako prawo do rzeczy wspólnej. Wobec powyższego, towarem jest część budynku lub budowli a także udział w prawie własności nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, według których państwa członkowskie mogą uznać za towary udziały lub inne prawa o charakterze udziałowym, które dają ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności czy też posiadania nieruchomości - art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r.

Istotą dostawy towarów jest przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, wynika z treści art. 7 ust. 1. Czynność ta daje otrzymującemu towar prawo dysponowania rzeczą jak właściciel. Przepis nie mówi o przeniesieniu prawa własności. W związku z powyższym, sprzedaż udziału w nieruchomości należy traktować jako dostawę towarów, zgodnie z art. 7 ust. 1, która będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Co do zasady, w myśl art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 22 %. Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i przepisów wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych towarów i usług stawkami obniżonymi lub możliwość zastosowania zwolnień.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

W świetle przytoczonego wyżej przepisu, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki okres czasu upłynął od tego momentu. I tak, stosownie do art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie - rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowiony został budynek rozstrzyga przepis art. 29 ust. 5 cyt. ustawy. Na podstawie tego przepisu w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z przedstawionej we wniosku sytuacji wynika, że w Urzędzie Miejskim toczy się w trybie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami postępowanie w sprawie sprzedaży udziału Gminy w nieruchomości stanowiącej współwłasność z osobami prywatnymi. Nieruchomość jest zabudowana starym budynkiem (kamienica) o funkcji mieszkaniowej. Przedstawiona nieruchomość nie była przedmiotem dzierżawy. Lokale znajdujące się w budynku zostały wynajęte. Użytkowane są one częściowo na podstawie decyzji administracyjnych o przydziale mieszkania komunalnego oraz częściowo, tj. po 1994 r. na podstawie umów najmu zawartych na czas nieokreślony. Najem ma charakter ciągły, tzn. że w miejsce umów rozwiązywanych zawierane są nowe umowy najmu. Budynek od lat nie był ulepszany. Dokonywane są jedynie bieżące naprawy i konserwacje.

Sprzedaż udziału w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym będzie mogła korzystać ze zwolnienia z VAT, na postawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w sytuacji, gdy nastąpiło pierwsze zasiedlenie tzn. nieruchomość oddana została do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu i okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nieruchomości będzie dłuższy niż 2 lata. Przedmiotowa dostawa nie będzie wykonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, lub przed nim (pierwsze zasiedlenie ww. nieruchomości nastąpiło w momencie oddania lokali, znajdujących się w budynku, do użytkowania pierwszemu najemcy) i pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nieruchomości upłynęło więcej niż 2 lata.

W świetle powołanych wyżej regulacji i w oparciu o dane przedstawione przez Wnioskodawcę stwierdzić należy, że sprzedaż udziałów w nieruchomości zabudowanej przez Gminę należy traktować jako dostawę towarów. Sprzedaż ta będzie mogła korzystać ze zwolnienia z podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 29 ust. 5 ustawy o VAT.

Skoro sprzedaż udziału w nieruchomości zabudowanej jest dostawą towaru, więc Gmina sprzedając nieruchomość na rzecz np. trzech osób, które nabywają ją w udziałach po 1/3 części każdy, dokonuje dostawy towaru na rzecz tych osób.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe, natomiast sprzedaż udziału w nieruchomości zabudowanej jako usługę opodatkowaną VAT w wysokości 22 % jest działaniem nieprawidłowym.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie, ul. M. Curie-Skłodowskiej 40, 20-029 Lublin po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.