IPPP2/443-959/12-4/MM - VAT w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 25 września 2012 r. (data wpływu 26 września 2012 r.), uzupełnionym w dniu 19 października 2012 r. (data wpływu 22 października 2012 r.) w odpowiedzi na wezwanie nr IPPP2/443-959/12-2/MM z dnia 15 października 2012 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego - jest prawidłowe.

W dniu 26 września 2012 r. wpłynął wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego. Przedmiotowy wniosek zawierał braki w przedstawionym zdarzeniu przyszłym. W związku z czym tut. Organ podatkowy pismem z dnia 15 października 2012 r. znak IPPP2/443-959/12-2/MM wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku o powyższe braki. Wezwanie doręczono w dniu 17 października 2012 r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Spółka P Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: "Spółka" lub "Wnioskodawca") jest osobą prawną, której przedmiot działalności wynikający z umowy spółki stanowi, między innymi, działalność holdingów finansowych, realizacja projektów budowlanych związanych z wznoszeniem budynków, kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, zarządzanie nieruchomościami wykonywane na zlecenie.

Wnioskodawca zamierza przed końcem 2012 r. nabyć od spółki P Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowo-akcyjna (dalej: "Zbywca") nieruchomość położoną w X przy ul. XX. Przedmiotowa nieruchomość obejmuje działki gruntu, w stosunku do których Zbywcy przysługuje prawo wieczystego użytkowania gruntu oraz posadowiony na powyższej działce parking i budynek biurowy funkcjonujący pod nazwą "A" (dalej "Nieruchomość"). Nieruchomość została wybudowana w latach 70 -tych ubiegłego wieku, zmodernizowana w roku 2005, uzyskała pozwolenie na użytkowanie w roku 2006, a od 12 grudnia 2006 r. jest własnością Zbywcy. Powierzchnia najmu Nieruchomości jest wynajmowana przez Zbywcę najemcom od daty zakupu. Nieruchomość przez Zbywcę nie była ulepszana w wyniku poniesienia wydatków stanowiących co najmniej 30% jej wartości początkowej. Jest ona głównym składnikiem majątku Zbywcy i nie posiada on innych nieruchomości.

W konsekwencji zakupu Nieruchomości, na mocy art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (dalej: "Kodeks cywilny"), Spółka przejmie prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z umów najmu zawartych z poszczególnymi najemcami. Przeniesienia na Wnioskodawcę wymagać mogą również określone umowy dotyczące Nieruchomości np. umowy z dostawcami mediów (energia elektryczna, woda), prawa autorskie do projektów dotyczących Nieruchomości, zabezpieczenia ustanowione przez najemców, itp. Planowana transakcja będzie obejmowała kredyt zaciągnięty przez Zbywcę na sfinansowanie nabycia Nieruchomości. Natomiast transakcja nie będzie obejmowała pozostałych należności i zobowiązań, w tym pożyczek zaciągniętych przez Zbywcę. Ponadto na Wnioskodawcę nie zostaną przeniesione środki pieniężne będące własnością Zbywcy, tajemnice przedsiębiorstwa, know-how związany z prowadzeniem działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni, księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej i funkcjonowaniem Zbywcy.

Wnioskodawca, po dokonaniu zakupu Nieruchomości, będzie prowadzić działalność polegającą na wynajmie powierzchni tej Nieruchomości, która to działalność podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Działalność tę Wnioskodawca planuje wykonywać przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz w oparciu o własny know-how. Możliwe jest również odpłatne zbycie Nieruchomości przez Wnioskodawcę.

Zbywca i Wnioskodawca zamierzają skorzystać z wyboru opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości zgodnie z art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej "Ustawa VAT"). Jednocześnie Wnioskodawca Informuje, że z analogicznym wnioskiem o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego w zakresie opodatkowania podatkiem VAT przedmiotowej transakcji wystąpił Zbywca.

W uzupełnieniu do wniosku Wnioskodawca wskazał, co następuje:

Jednocześnie Wnioskodawca potwierdza, iż od momentu pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu przepisów Ustawy VAT, w stosunku do całej powierzchni nieruchomości, upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Ad. 1

(a) Opodatkowanie VAT transakcji nabycia Nieruchomości

Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku spełnienia przez Wnioskodawcę i Zbywcę warunków wskazanych w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy VAT, planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT z uwagi na wybór przez strony rezygnacji ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy VAT. W konsekwencji, przedmiotowa transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki podstawowej.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 Ustawy VAT opodatkowaniu podatkiem VAT podlega między innymi odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Zgodnie z art. 2 pkt 6 Ustawy VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Z kolei jak stanowi art. 7 ust. 1 Ustawy VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Zatem, w świetle powyższej definicji towaru, jak również z uwagi na fakt, że planowana transakcja dotycząca sprzedaży rzeczy (Nieruchomości) będzie przeprowadzona za wynagrodzeniem, uznać należy, iż mieści się ona w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT jako odpłatna dostawa towarów.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy;

ii. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie przez pierwsze zasiedlenie, zgodnie z art. 2 pkt 14 Ustawy VAT rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy, planowana transakcja nabycia Nieruchomości, co do zasady, spełnia przesłanki zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT. Od pierwszego zasiedlenia Nieruchomości upłynęło bowiem więcej niż 2 lata, a wydatki na ulepszenie Nieruchomości nie przekroczyły i do czasu sprzedaży nie przekroczą 30% jej wartości początkowej.

Zgodnie natomiast z art. 43 ust. 10 Ustawy VAT podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

ii. złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Ponadto, zgodnie z art. 43 ust. 11 Ustawy VAT, oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

ii. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;

iii. adres budynku, budowli lub ich części.

Zarówno Wnioskodawca, jak i Zbywca są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. W związku z powyższym, zdaniem Wnioskodawcy, strony transakcji będą uprawnione do wyboru opodatkowania przedmiotowej transakcji podatkiem VAT, pod warunkiem złożenia przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości naczelnikowi urzędu skarbowego właściwego dla Wnioskodawcy (jako nabywcy) zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania przedmiotowej transakcji podatkiem VAT.

Potwierdzeniem powyższego wniosku jest, między innymi, stanowisko Ministra Finansów wyrażone w indywidualnej interpretacji prawa podatkowego z dnia 25 stycznia 2011 r. wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie (nr IPPP3/443-1087/10-3/KT),

Reasumując, zdaniem Wnioskodawcy, planowana transakcja nabycia Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT przy założeniu, że zostaną spełnione warunki przewidziane w art. 43 ust. 10 Ustawy VAT. W konsekwencji, przedmiotowa transakcja będzie opodatkowana podstawową stawką podatku VAT.

Wnioskodawca pragnie również wskazać, że w jego opinii, transakcja nabycia Nieruchomości nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT jako sprzedaż przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy VAT.

Przepisy Ustawy VAT nie definiują pojęcia przedsiębiorstwa. Natomiast, zgodnie z Kodeksem cywilnym, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

Oznacza to, że przedsiębiorstwo obejmuje całość aktywów posiadanych przez podatnika, odpowiednio zorganizowanych w celu prowadzenia działalności gospodarczej.

Natomiast zgodnie z art. 2 pkt 27e Ustawy VAT, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Powyższe oznacza, że przez pojęcie zorganizowanej części przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest nie tylko wyodrębniona organizacyjnie, ale również posiada samodzielność finansową. W praktyce organów podatkowych podkreśla się, że nie każda grupa poszczególnych składników majątkowych może zostać zakwalifikowana jako zorganizowana część przedsiębiorstwa. Decydujące jest bowiem wyodrębnienie na płaszczyźnie organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej.

W ocenie Wnioskodawcy, mając na uwadze przedstawione powyżej uregulowania, Nieruchomość nie będzie stanowiła przedsiębiorstwa. Sama Nieruchomość nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa z art. 55¹ Kodeksu cywilnego. Planowanej transakcji nie będzie towarzyszył transfer kluczowych składników wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących jego funkcjonowanie. Przy Zbywcy pozostaną bowiem podstawowe elementy składające się na przedsiębiorstwo, a mianowicie nazwa przedsiębiorstwa, środki pieniężne, ruchomości, wierzytelności, zobowiązania wynikające z umów pożyczek, należności z tytułu opłat czynszowych i rozliczenia dostarczanych mediów.

Mając na uwadze charakter Nieruchomości, jak również jej umiejscowienie w całości przedsiębiorstwa Zbywcy należy stwierdzić, iż Nieruchomość nie będzie również stanowić zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy. Nieruchomość nie stanowi bowiem organizacyjnie i finansowo wyodrębnionego w ramach przedsiębiorstwa Zbywcy zespołu składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań), przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania. Zbywca nie prowadzi odrębnej rachunkowości dla potrzeb Nieruchomości, działalność związana z Nieruchomością nie została również wyodrębniona w jakikolwiek formalny sposób (np. w formie oddziału).

W związku z powyższym, w opinii Wnioskodawcy, przedmiotowa transakcja nabycia Nieruchomości stanowić będzie jedynie przeniesienie własności konkretnych składników majątkowych, nie spełniających definicji przedsiębiorstwa lub też zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Potwierdza to praktyka organów podatkowych dotycząca analogicznych transakcji na rynku nieruchomości. W tym miejscu Wnioskodawca pragnie przykładowo wskazać stanowisko Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie wyrażone w interpretacji indywidualnej z dnia 11 marca 2011 r. (nr IPPP1/443-15/11-4/ISz).

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy, przedmiotowa transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 Ustawy VAT i nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających VAT wskazanych w art. 6 pkt 1 Ustawy VAT. W konsekwencji, planowana transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki podstawowej przy założeniu, że zostaną spełnione warunki przewidziane w art. 43 ust. 10 oraz 11 Ustawy VAT.

(b) Zasadność wystąpienia z wnioskiem o Interpretację

Na marginesie Spółka pragnie podkreślić, że planowana transakcja dotycząca nabycia Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT (po wyborze jej opodatkowania przez strony) i w pełni uzasadnione jest twierdzenie, że dotyczy indywidualnej sprawy Wnioskodawcy i bezpośrednio odnosi się do jego sytuacji prawnopodatkowej. Po stronie Wnioskodawcy konieczne jest bowiem potwierdzenie, że transakcja będzie opodatkowana podatkiem VAT i będzie przysługiwać mu prawo do odliczenia lub zwrotu podatku naliczonego VAT wynikającego z faktury wystawionej przez Zbywcę.

Ponadto, należy zauważyć, iż od podpowiedzi na zadane pytania zależy sytuacja Wnioskodawcy jako podatnika na gruncie podatku od czynności cywilnoprawnych. Stosownie bowiem do art. 2 pkt 4 Ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, nie podlegają temu podatkowi czynności cywilnoprawne jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem VAT lub zwolniona z tego podatku (z wyjątkiem określonych transakcji dotyczących nieruchomości). Ustalenie przez Wnioskodawcę sposobu opodatkowania przedmiotowej transakcji dla celów podatku VAT ma zatem bezpośredni wpływ na ewentualne opodatkowanie tej transakcji podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W przypadku zaistnienia takiego opodatkowania, to Wnioskodawca, jako podatnik, miałby obowiązek uiścić tę daninę.

Wnioskodawca pragnie jedynie wskazać, iż Minister Finansów wielokrotnie wydawał interpretacje indywidualne nabywcom nieruchomości w analogicznych stanach faktycznych i na podstawie analogicznie sformułowanych zapytań. W sprawach tych nie budziło kontrowersji prawo nabywcy nieruchomości do uzyskania interpretacji w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości podatkiem VAT i odliczenia tego podatku. Jak wynika z art. 14a Ordynacji podatkowej, Minister Finansów dąży do zapewnienia jednolitego stosowania przepisów prawa podatkowego przez organy podatkowe dokonując w szczególności ich interpretacji z urzędu lub na wniosek. Z tego względu, brak jest uzasadnienia dla stosowania w przypadku przedmiotowego wniosku złożonego przez Spółkę odmiennego stanowiska wydanego przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie od stanowiska prezentowanego wielokrotnie w innych podobnych sprawach. Tytułem przykładu można powołać interpretację z dnia 18 czerwca 2012 r. (IPPP2/443-284/12-3/RR), interpretację z dnia 25 kwietnia 2012 r. (IPPP2/443-46/12-9/RR), interpretację z dnia 21 stycznia 2011 r. (IPPP3/443-1103/10-3/LK), interpretację z 9 grudnia 2011 r. (IPPP1/443-1427/11-2/MK), interpretację z 2 sierpnia 2011 r. (IPPP1-443-720/11-4/JL), czy też interpretację z dnia 8 grudnia 2011 r. (IPPP3/443-1257/11-3/MK). Także Dyrektorzy innych izb skarbowych wielokrotnie wydawali analogiczne interpretacje, czego przykładem jest chociażby wydana 5 marca 2012 r. interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 5 marca 2012 r. (ILPP2/443-1629/11-4/AD).

Ad. 2

Zdaniem Wnioskodawcy, ponieważ strony zdecydują się na skorzystanie z możliwości opodatkowania sprzedaży Nieruchomości podatkiem VAT, z zachowaniem warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy VAT, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym.

Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej transakcji będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych, a jej nabycie nastąpi w wykonaniu odpłatnej dostawy towarów, podlegającej opodatkowaniu podstawową stawką VAT.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zatem, jeżeli dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia VAT naliczonego przy ich zakupie w całości, o ile nie znajdą zastosowania inne ograniczenia.

Jak zostało wskazane, Wnioskodawca jest zarejestrowanym w Polsce podatnikiem VAT czynnym. Przy nabyciu przedmiotowej Nieruchomości Wnioskodawca wstąpi we wszelkie prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu i będzie prowadził działalność polegającą na wynajmie powierzchni Nieruchomości. Taka działalność jest klasyfikowana na gruncie Ustawy VAT jako odpłatne świadczenie usług i podlega opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki podstawowej. W konsekwencji, nabyta Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę, będącego podatnikiem, do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

Zatem, po dokonaniu transakcji nabycia Nieruchomości i otrzymaniu wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej faktury VAT, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia. Natomiast ewentualna nadwyżka podatku naliczonego nad należnym będzie podlegać zwrotowi na rachunek Wnioskodawcy w trybie przewidzianym w art. 87 Ustawy VAT.

Mając na uwadze przedstawione uzasadnienie, Spółka wnosi o potwierdzenie stanowiska przedstawionego w niniejszym wniosku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.