IPPP2/443-863/11-4/MM - Obowiązki wspólnoty mieszkaniowej jako podatnika VAT.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku (data wpływu 15 lipca 2011 r.), uzupełnione pismem z dnia 5 września 2011 r. (data wpływu 8 września 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

* obowiązku wystawiania faktur VAT z tytułu partycypowania w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej - jest prawidłowe;

* obowiązku wystawiania faktur VAT z tytułu dostawy mediów do lokali - jest nieprawidłowe.

W dniu 15 lipca 2011 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie obowiązku wystawiania faktur VAT z tytułu partycypowania w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej oraz z tytułu dostawy mediów do lokali. Przedmiotowy wniosek zawierał braki formalne. W związku z czym tut. Organ podatkowy pismem z dnia 24 sierpnia 2011 r. znak IPPP2/443-863/11-2/MM wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku o powyższe braki.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wspólnotę Mieszkaniową tworzą w 45,15% lokale mieszkalne i w 54,85% lokale użytkowe. Właściciel lokalu użytkowego jest osobą prawną i czynnym podatnikiem podatku VAT, zaś właścicielami lokali mieszkalnych są osoby fizyczne i osoba prawna, która jest również czynnym podatnikiem podatku VAT. Wspólnota funkcjonuje w oparciu o przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903). Zgodnie z art. 15 ust. 1 ww. ustawy, właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem swojego lokalu oraz zobowiązany jest uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Na koszty zarządu związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej składają się m.in.

* administrowanie, księgowość,

* konserwacje, przeglądy techniczne, remonty,

* ubezpieczenie,

* energia elektryczna,

* utrzymanie czystości dotyczące nieruchomości wspólnej.

Właściciele ponoszą również wydatki związane z utrzymaniem swoich lokali obejmujące dostawę do lokali mediów:

* zimnej i cieplej wody oraz odprowadzanie ścieków,

* ciepła,

* wywozu nieczystości.

Umowy na dostawę mediów z dostawcami zawarła Wspólnota. Zasady obciążenia i rozliczenia kosztów dostawy mediów na poszczególne lokale określone są w formie uchwał właścicieli. Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali, na pokrycie kosztów zarządu właściciele uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat.

Wspólnota wynajmuje powierzchnie znajdujące się w części wspólnej nieruchomości. W związku z tym zarejestrowała się jako podatnik VAT czynny.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy po zarejestrowaniu się Wspólnoty jako podatnika podatku VAT czynnego, Wspólnota będzie zobowiązana wystawiać faktury VAT właścicielom lokali użytkowych jak i mieszkalnych z tytułu partycypowania w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej oraz z tytułu dostawy mediów do lokali (czyli tzw. zaliczek na utrzymanie nieruchomości wspólnej).

Zdaniem Wnioskodawcy, po zarejestrowaniu się Wspólnoty jako podatnika VAT czynnego, Wspólnota nie będzie zobowiązana wystawiać faktur VAT właścicielom lokali użytkowych jak i mieszkalnych z tytułu partycypowania w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej oraz z tytułu dostawy mediów do lokali.

Zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i ust. 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Z regulacji zawartej w art. 2 pkt 22 ustawy o podatku od towarów i usług wynika, iż sprzedażą jest odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów. Obowiązek partycypowania właścicieli lokali w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej oraz dostawy mediów do lokali wynika z art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali. Partycypowanie w kosztach nie stanowi odpłatnej dostawy towarów ani też odpłatnego świadczenia usług w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Wspólnota obciążając właścicieli ww. kosztami nie dokonuje zatem sprzedaży, o której mowa w ww. ustawie. Czynność pokrycia przez członków wspólnoty ww. kosztów nie stanowi tym samym obrotu w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy o VAT i nie może być dokumentowana fakturami VAT.

Zdaniem Wnioskodawcy, dokumentem wystawianym przez Wspólnotę członkom będącym osobami prawnymi będzie nota obciążeniowa.

Zdaniem Wnioskodawcy Wspólnota nie powinna wystawiać faktur VAT właścicielom lokali mieszkalnych jak i użytkowych zgodnie z oficjalną wykładnią prawa Ministra Finansów z dnia 23 grudnia 2003 r., sygn. akt. PP1-811-912/03/JW, wiążącą organy podatkowe, zaliczki (kwoty) wpłacane przez członków wspólnoty na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, jak i poszczególnych wyodrębnionych lokali, nie stanowią obrotu w rozumieniu art. 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Zaliczki te - zgodnie ww. wykładnią Ministra Finansów - "stanowią jedynie partycypację w kosztach jednostki organizacyjnej - wspólnoty mieszkaniowej-przez jej członków. Wspólnota, a więc jej członkowie, nie dokonują sprzedaży, w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, na rzecz samych siebie (...). Stroną umowy, np. o dostawę ciepłej wody i ogrzewania, co do zasady, jest wspólnota mieszkaniowa reprezentowana przez zarząd. Tym samym brak jest uzasadnienia do fakturowania wewnętrznych rozliczeń między wspólnotą a jej członkami." Biorąc pod uwagę stanowisko Ministra Finansów, wiążące wszystkie organy skarbowe oraz zmiany w ustawie o podatku dochodowym od osób prawnych obowiązujące od 1 stycznia 2007 r., przy uwzględnieniu potrzeby zachowania bezpieczeństwa, radzimy dokumentowanie rozliczeń wpłat (zaliczek) właścicieli lokali na rzecz wspólnoty mieszkaniowej do której należą zarówno na poczet kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, jak i ich własnych lokali tylko i wyłącznie na podstawie naliczeń.

Powyższe stanowisko wyklucza możliwość dokumentowania rozliczeń w podanym zakresie za pomocą faktur VAT czy też rachunków.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się w zakresie:

* obowiązku wystawiania faktur VAT z tytułu partycypowania w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej - za prawidłowe;

* obowiązku wystawiania faktur VAT z tytułu dostawy mediów do lokali - za nieprawidłowe.

Podstawą prawną funkcjonowania wspólnot jest ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.), zwanej dalej "ustawą". Powyższa ustawa określa prawa i obowiązki członków wspólnoty oraz zakres zarządu nieruchomością wspólną. Zgodnie z art. 6 ustawy, wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości.

Stosownie natomiast do art. 13 ust. 1 ustawy, właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Zgodnie z art. 14 ustawy na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

Drugi rodzaj wydatków ponoszonych przez właścicieli lokali, to wydatki związane z utrzymaniem własnych lokali, głównie koszty zużytej przez właściciela energii cieplnej oraz wody i wywóz nieczystości.

Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej wspólnota odpowiada bez ograniczenia, a każdy właściciel lokalu w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości. W celu reprezentacji interesów wspólnoty, właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej (art. 18 ust. 1 ustawy). Ponadto, na gruncie ustawy o własności lokali należy rozróżnić pojęcia zarządu i zarządcy. O zarządzie mówimy w przypadku, gdy mamy na myśli organ wspólnoty, a o zarządcy w przypadku, gdy zarządzanie (administrowanie) nieruchomością wspólną zostało powierzone osobie fizycznej lub prawnej. Mając na uwadze powyższe należy jednoznacznie stwierdzić, że wspólnota mieszkaniowa stanowi wspólnotę interesów właścicieli lokali, zorganizowanych w formie i na zasadach określonych w powołanej wyżej ustawie o własności lokali.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn. Dz. U. z 2011 nr 177, poz. 1054), zwanej dalej "ustawą o VAT", opodatkowaniu ww. podatkiem, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów - stosownie do przepisu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT - należy rozumieć przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Natomiast świadczenie usług, to w myśl art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

Zgodnie z art. 8 ust. 2a ustawy o VAT w przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi. Jedną z generalnych zasad na gruncie podatku od towarów i usług jest to, że czynności wymienione w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdy wykonane są przez podatnika.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne nie mające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Powyższa działalność obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 ustawy o VAT).

Z regulacji zawartej w art. 2 pkt 22 ustawy o VAT wynika, że sprzedaż definiowana jest jako odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów. Jak wynika z powyższego na obrót składają się kwoty należne z tytułu tych czynności opodatkowanych, które są wykonywane przez podatnika.

Stosownie do przepisu art. 106 ust. 1 ustawy o VAT, podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 1a, 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16.

Z opisu przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca jest Wspólnotą Mieszkaniową, która ma w swoich zasobach lokale mieszkalne i lokale użytkowe. Właściciel lokalu użytkowego jest osobą prawną i czynnym podatnikiem podatku VAT, zaś właścicielami lokali mieszkalnych są osoby fizyczne i osoba prawna, która jest również czynnym podatnikiem podatku VAT. Wspólnota funkcjonuje w oparciu o przepisy ustawy o własności lokali. Zgodnie z art. 15 ust. 1 ww. ustawy, właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem swojego lokalu oraz zobowiązany jest uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Na koszty zarządu związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej składają się m.in. administrowanie, księgowość, konserwacje, przeglądy techniczne, remonty, ubezpieczenie, energia elektryczna, utrzymanie czystości dotyczące nieruchomości wspólnej. Właściciele ponoszą również wydatki związane z utrzymaniem swoich lokali obejmujące dostawę do lokali mediów: zimnej i ciepłej wody oraz odprowadzanie ścieków, ciepła, wywozu nieczystości.

Umowy na dostawę mediów z dostawcami zawarła Wspólnota. Zasady obciążenia i rozliczenia kosztów dostawy mediów na poszczególne lokale określone są w formie uchwał właścicieli. Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali, na pokrycie kosztów zarządu właściciele uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat. Wspólnota wynajmuje powierzchnie znajdujące się w części wspólnej nieruchomości. W związku z tym zarejestrowała się jako podatnik VAT czynny.

Wątpliwości Wnioskodawcy sprowadzają się do tego czy po zarejestrowaniu się Wspólnoty jako podatnika podatku VAT czynnego, Wspólnota będzie zobowiązana wystawiać faktury VAT właścicielom lokali użytkowych jak i mieszkalnych z tytułu partycypowania w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej oraz z tytułu dostawy mediów do lokali.

Odpowiadając na zadane we wniosku pytanie stwierdzić należy, że Wnioskodawca realizując wspólny interes właścicieli występuje w odmiennych rolach w przypadku nabycia towarów i usług w ramach zarządu nieruchomością wspólną oraz w przypadku nabycia towarów i usług na potrzeby utrzymania poszczególnych lokali właścicieli.

W pierwszym z wyżej wymienionych przypadków Wnioskodawca, będący jednostką odrębną od właścicieli lokali, nabywając towary i usługi dla celów nieruchomości wspólnej nie wykonuje żadnych czynności na rzecz właścicieli lokali użytkowych i mieszkalnych. W takiej bowiem sytuacji działa on w imieniu własnym i na własny rachunek, jako podmiot stosunków zobowiązaniowych wynikających z zarządu nieruchomością wspólną, którego działanie jest jedynie finansowane przez właścicieli wyodrębnionych lokali użytkowych i mieszkalnych (m.in. w formie zaliczek, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy), mających udziały w nieruchomości wspólnej. Tym samym odbiorcą nabywanych towarów i usług jest Wnioskodawca, jako odrębny od jej członków podmiot praw, i to on występuje jako ostateczny konsument. W takim więc zakresie nie świadczy on żadnych czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług na rzecz właścicieli odrębnych lokali.

Biorąc pod uwagę powyższe spostrzeżenia uiszczanie przez właścicieli lokali użytkowych i mieszkalnych należności z tytułu partycypowania w kosztach zarządu utrzymania nieruchomości wspólnej nie jest objęte przepisami ustawy o VAT. W konsekwencji brak jest podstaw do wystawiania przez Wnioskodawcę faktur VAT tytułem rozliczeń między Zainteresowanym, a jej członkami, w związku z ponoszonymi kosztami zarządu nieruchomością wspólną.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w tym zakresie należało uznać za prawidłowe.

Odmiennie rzecz wygląda w przypadku, gdy wydatki ponoszone są przez właściciela wyłącznie w związku z odrębną własnością lokalu - Wnioskodawca w zakresie nabywanych towarów i usług celem zaopatrzenia poszczególnych lokali występuje w odmiennej roli. Nabywa bowiem towary i usługi w swoim imieniu jednakże na rzecz właścicieli poszczególnych lokali, którzy dokonują na poczet tych zakupów stosownych wpłat. Tym samym Wnioskodawca zakupując towary i usługi, które następnie przyporządkowuje poszczególnym lokalom, dokonuje ich odsprzedaży właścicielom lokali. W takiej sytuacji środki uiszczane przez właścicieli poszczególnych lokali na ich utrzymanie stanowią w istocie zapłatę za odsprzedawane im przez Wnioskodawcę towary i usługi. W konsekwencji w odniesieniu do rozliczania wydatków związanych z utrzymaniem poszczególnych lokali, ponoszonych m.in. z tytułu zakupu przez Wspólnotę towarów i usług do tych lokali (z tytułu dostawy mediów do lokali), zastosowanie znajdą przepisy o podatku od towarów i usług.

Kluczową rolę w rozwiązaniu wskazanego we wniosku problemu odgrywa przepis art. 8 ust. 2a ustawy o VAT. Z treści tego przepisu wynika, że jeżeli podatnik działa we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi. W sytuacji przedstawionej we wniosku ten przepis znajdzie zastosowanie, bowiem dochodzi tutaj do przeniesienia poniesionych kosztów przez podmiot fakturujący (Wnioskodawcę) na podmiot, który z danych usług faktycznie korzysta, pomimo że podmiot fakturujący danej usługi nie wykonał.

Mając na względzie powyższe spostrzeżenia należy stwierdzić, iż Wnioskodawca dokonując odsprzedaży właścicielom lokali użytkowych i mieszkalnych, zakupionych uprzednio w tym celu, towarów i usług związanych wyłącznie z utrzymaniem poszczególnych lokali, działa jako podatnik podatku od towarów i usług. Wnioskodawca dokonując tych czynności wypełnia normę prawną z art. 8 ust. 2a ustawy o VAT, bowiem działa we własnym imieniu, ale na rzecz właścicieli lokali przenosząc koszty utrzymania poszczególnych lokali na właścicieli, a więc na podmioty, których te koszty dotyczą. W konsekwencji dokonywane przez Zainteresowanego czynności w zakresie dostawy mediów (zimnej i ciepłej wody, odprowadzania ścieków, ciepła, wywozu nieczystości itp.) winny być dokumentowane fakturami VAT, wystawianymi zgodnie z zasadami przewidzianymi w art. 106 ustawy o VAT oraz przepisach do niej wykonawczych.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w tym zakresie należało uznać za nieprawidłowe.

Końcowo tut. Organ podatkowy informuje, iż w niniejszej interpretacji udzielono odpowiedzi w zakresie pytania nr 1 przedmiotowego wniosku. Natomiast w zakresie pytania nr 2 zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.