IPPP2-443-759/11-4/IZ

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Strony, przedstawione we wniosku z dnia 19 czerwca 2011 r. (data wpływu 21 czerwca 2011 r.), uzupełnionym na wezwanie tut. Organu pismem z dnia 19 września 2011 r. (data wpływu 21 września 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanej oraz prawa do odliczenia podatku - jest prawidłowe.

W dniu 21 czerwca 2011 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanej prawa do odliczenia podatku. Przedmiotowy wniosek został uzupełniony pismem z dnia 19 września 2011 r. (data wpływu 21 września 2011 r.)

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca (Kupujący) zamierza nabyć nieruchomość (dalej "Nieruchomość") składającą się z: (a) prawa użytkowania wieczystego gruntu położonego w W. oraz znajdującego się na tym gruncie budynku niemieszkalnego (dalej "Budynek"), będącej własnością M. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowo - akcyjna M. Sp. z o.o. (dalej także "Sprzedający").

Przedmiotowa Nieruchomość została zakupiona przez Sprzedającego w 2006 r., a ze względu na to, że budynek był budynkiem używanym, jego sprzedaż była zwolniona od podatku.

Po zakupie Sprzedający początkowo wynajmował Budynek poddając te usługi opodatkowaniu VAT. Następnie znaleziono innego najemcę, przy czym przed rozpoczęciem wynajmu Sprzedający (z uwagi na potrzeby tego najemcy) dokonał szeregu nakładów o charakterze remontowym i modernizacyjnym. Obecnie sprzedawca udostępnia temu najemcy oraz jeszcze jednemu najemcy blisko 70% powierzchni Budynku, kontynuując prace w pozostałej części. Najem ten jest opodatkowany podatkiem VAT. Nakłady modernizacyjne netto (bez podatku VAT) na Budynek do dnia dzisiejszego, a także według stanu na dzień planowanej sprzedaży Nieruchomości na rzecz Kupującego nie przekroczyły i nie przekroczą 30% wartości początkowej Budynku. Po sprzedaży, prace remontowe i modernizacyjne będą kontynuowane, tzn. Sprzedający zobowiąże się do ich ukończenia zgodnie z obowiązującym projektem budowlanym.

Zarówno Sprzedający, jak i Kupujący są zarejestrowanymi podatnikami podatku od towarów i usług, jako podatnicy czynni.

W związku ze sprzedażą Kupujący z mocy prawa (art. 678 Kodeksu cywilnego) wstąpi w stosunki najmu wynikające z zawartych przez Sprzedającego umów, tzn. będzie miał wobec najemców te same prawa (przede wszystkim roszczenia o zapłatę czynszu i rozliczenie kosztów dostarczanych mediów) i obowiązki (udostępniania powierzchni, dokonywania napraw w zakresie określonym umową), które obecnie ma Sprzedający. Wraz z przejęciem wyżej wymienionych praw od Sprzedającego, Kupujący przejmie prawa i zobowiązania wynikające z kaucji wpłaconej przez jednego z najemców (Kupujący będzie miał prawo zatrzymać odpowiednią część lub całość kaucji w przypadkach przewidzianych w umowie lub będzie miał obowiązek ją zwrócić po okresie najmu w całości lub odpowiedniej części). W okresie przejściowym, po dokonaniu sprzedaży i wydaniu przedmiotu sprzedaży Sprzedający będzie uprawniony do wszystkich należności czynszowych oraz dotyczących dostawy mediów od najemcy za okres do dnia sprzedaży na rzecz Kupującego. Strony zawrą w umowie szczegółową procedurę rozliczenia mediów w celu ustalenia kwoty należnej Sprzedającemu z tego tytułu za okres do dnia sprzedaży.

Nieruchomość jest ubezpieczona. W związku ze sprzedażą Nieruchomości na rzecz Kupującego, zawarte ubezpieczenie wygaśnie z momentem przeniesienia Nieruchomości na rzecz Kupującego (art. 823 § 3 Kodeksu cywilnego), a Kupujący zawrze nowe ubezpieczenie z wybranym przez siebie zakładem ubezpieczeń na samodzielnie ustalonych z tym zakładem warunkach.

Ponadto, w związku ze sprzedażą Nieruchomości na rzecz Kupującego rozwiązaniu ulegną zawarte przez Sprzedającego umowy z dostawcami mediów dotyczące Nieruchomości (energii elektrycznej, gazu, dostawy wody, odbioru ścieków i nieczystości oraz telekomunikacyjne). Kupujący zawrze w tym zakresie nowe umowy z wybranymi przez siebie dostawcami na uzgodnionych z nimi warunkach.

Strony uzgodniły, że po transakcji sprzedaży Sprzedający będzie w dalszym ciągu (przez okres kolejnych 12 miesięcy) podejmował starania w celu wynajęcia przez Kupującego (aktualnie nie wynajętej) powierzchni w Budynku oraz wyznaczyły oczekiwane parametry cenowe (minimalne stawki) dla takiego najmu.

Przed zawarciem umowy sprzedaży Strony złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, tzn. oświadczenie o wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy Budynku.

Po dokonaniu sprzedaży Nieruchomości Sprzedający będzie kontynuował działalność gospodarczą na rynku nieruchomości w oparciu o swoje przedsiębiorstwo, tzn. oprócz wykonywania odpłatnie zobowiązań z tytułu umowy sprzedaży na rzecz Kupującego (dotyczących zakończenia robót remontowo-modernizacyjnych) będzie prowadził działalność polegającą m.in. na poszukiwaniu nowych możliwości inwestycyjnych, np. zakupu innych nieruchomości komercyjnych albo mieszkaniowych, świadczeniu ekspertyz i doradztwa w zakresie rynku nieruchomości itp.

Sprzedający prowadzi biuro (i posiada siedzibę) w innej lokalizacji niż Nieruchomość (nie w Budynku), które wykorzystuje na podstawie zawartej umowy najmu. Jego działalność będzie kontynuowana w tym samym biurze, względnie innym, które w tym celu zostanie nabyte lub wynajęte.

Reasumując, w dniu zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości następujące składniki majątkowe Sprzedającego nie zostaną przeniesione na Kupującego:

Kupujący będzie wykorzystywał Nieruchomość dla wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT, tj. będzie je wynajmował.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Stanowisko

Zdaniem Wnioskodawcy, planowana transakcja sprzedaży Nieruchomość będzie stanowiła sprzedaż składników majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej część przedsiębiorstwa i w konsekwencji transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zaś podatek naliczony będzie podlegał odliczeniu na zasadach ogólnych.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in., odpłatna dostawa towarów. W myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarami są "rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii", zatem towarami są m.in. budynki, których odpłatna dostawa tym samym podlega opodatkowaniu VAT. Natomiast zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy o VAT, przez dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, rozumie się również zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu.

Wobec tego planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz Budynku) podlega opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT. Zważywszy na to, że obydwie strony są czynnymi podatnikami VAT, transakcja sprzedaży byłaby wyłączona z opodatkowania tylko w przypadku, gdyby jej przedmiotem było przedsiębiorstwo lub jego zorganizowana część.

W ocenie Wnioskodawcy nie ulega jednak wątpliwości, że przedmiot sprzedaży nie może być uznany ani za przedsiębiorstwo ani też za zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Tym samym zaś nie znajdzie zastosowania wyłączenie spod zakresu przedmiotowego opodatkowania, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Użyte w tym przepisie pojęcie "przedsiębiorstwa" nie zostało zdefiniowane w przepisach ustawy o VAT, w związku z czym należy przyjąć, że posługuje się ona nim w znaczeniu, jakie nadaje mu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym:

Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

Z przepisów tych należy wywodzić, że przedsiębiorstwo obejmuje całość aktywów w ramach danej działalności, jak również inne (nie ujęte w bilansie) składniki służące realizacji przyjętego celu. Zbycie przedsiębiorstwa oznacza przeniesienie wszystkich składników majątkowych i niemajątkowych nań się składających w taki sposób, że zbywca traci faktyczną możliwość realizacji zakładanych zadań gospodarczych.

Oznacza to, że jeżeli dana transakcja nie obejmuje wszystkich, lecz jedynie wybrane aktywa przedsiębiorstwa, a zbywający może i zamierza kontynuować w oparciu o posiadane nadal aktywa i inne składniki działalność gospodarczą, to transakcja taka nie może być uznana za zbycie przedsiębiorstwa.

W przedmiotowej sprawie mamy do czynienia z takim właśnie przypadkiem. Po pierwsze, Sprzedający nie dokonuje w ramach transakcji zbycia wszystkich posiadanych aktywów - w szczególności pozostają przy nim podstawowe elementy składające się na przedsiębiorstwo zgodnie z przepisami k.c., które będą wykorzystywane w prowadzeniu dalszej działalności gospodarczej, a zatem m.in.:

* nazwa przedsiębiorstwa,

* środki pieniężne,

* ruchomości,

* wierzytelności,

* zobowiązania wynikające z umów kredytu i pożyczek,

* należności z tytułu opłat czynszowych i rozliczenia dostarczanych mediów.

Ponadto Sprzedający pozostaje również stroną umowy najmu lokalu (nie w Budynku i nie na Nieruchomości lecz w zupełnie innej lokalizacji), w którym znajduje się (i pozostanie po transakcji) jego siedziba i który będzie wykorzystywany do dalszego prowadzenia działalności operacyjnej.

Ponadto na mocy porozumienia z Kupującym Sprzedający będzie kontynuował wykonywanie robót modernizacyjno - remontowych Budynku oraz będzie podejmował aktywne działania mające na celu znalezienie najemcy na wolną powierzchnię biurową Budynku. Sprzedający zamierza również prowadzić dalszą działalność na rynku nieruchomości inwestując uzyskane ze sprzedaży środki.

Tym samym z perspektywy przedsiębiorstwa Sprzedającego przedmiotem zbycia będą tylko niektóre składniki należące do majątku tego przedsiębiorstwa, tj. Nieruchomość oraz pewne elementy ściśle z nią związane (których zbycie nastąpi z mocy prawa wraz z planowanym zbyciem Nieruchomości lub okaże się konieczne z powodów praktycznych).

O niemożności zakwalifikowania transakcji jako zbycie przedsiębiorstwa świadczy również fakt, iż w celu wykorzystania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej Kupujący będzie musiał podjąć szereg określonych działań, bez których nie będzie możliwe gospodarcze wykorzystanie Nieruchomości (np. zawarcie umów z dostawcami mediów, ubezpieczenie budynku etc.).

Tym samym, w ocenie Wnioskodawcy nie ulega wątpliwości, że Nieruchomość będąca przedmiotem i transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Przedmiotowa Nieruchomość nie stanowi także zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem pojęcie to oznacza "organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania przeznaczone do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania".

Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży nie spełnia przesłanek pozwalających na uznanie jej za zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Jakkolwiek bowiem mamy tu do czynienia ze zbyciem więcej niż jednego składnika majątkowego (przy czym należy podkreślić, że wszystkie składniki objęte transakcją pozostają we wzajemnej ścisłej relacji, tzn. albo prawnie niemożliwe jest ich odrębne zbycie - jak np. zawarte przez Sprzedającego umowy najmu, albo też ich nie przenoszenie przez Sprzedającego na Kupującego byłoby nieracjonalne i nieuzasadnione gospodarczo), to z całą pewnością nie można mówić o wyodrębnionym organizacyjnie i finansowo zespole składników materialnych i niematerialnych. W szczególności zaś zbywana Nieruchomość nie może "stanowić niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego te zadania ".

Nie ulega bowiem wątpliwości, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa odnosząc się do "niezależnego przedsiębiorstwa" odnosi się do definicji zawartej w art. 55¹ k.c. Skoro więc zgodnie z ową definicją "przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej", który obejmuje szereg składników materialnych i niematerialnych (p. szerzej powyżej), to sprzedawana Nieruchomość (z uwzględnieniem praw i obowiązków wynikających z przechodzących z mocy prawa umów najmu lokali biurowych) nie stanowi owego zorganizowanego zespołu składników" zdolnego do samodzielnego i niezależnego funkcjonowania.

Sprzedający nie dokonał ani formalnego ani faktycznego wyodrębnienia zbywanych składników (np. w regulaminie organizacyjnym, instrukcji, schemacie organizacyjnym, itp.). W tym zakresie warto odwołać się do poglądu wyrażonego w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie nr IPPP1/443-123710-2/ISZ);

"Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że:

* zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w istniejącej strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział, zakład (potwierdzone w zatwierdzonej strukturze organizacyjnej w formie wewnętrznego aktu prawnego),

* wzajemne powiązanie składników wskazuje na istnienie zależności pomiędzy tymi składnikami (dopiero ich wspólne działanie prowadzi do realizacji określonej kategorii zadań gospodarczych),

* wyodrębnioną strukturą organizacyjną kieruje: kierownik, dyrektor, któremu podlegają pracownicy zatrudnieni w tej komórce organizacyjnej."

W sprawie powyższe warunki nie są spełnione.

Podobnie w ramach swoich urządzeń księgowych Sprzedający nie wyodrębnia kont dotyczących specyficznie tylko zbywanych składników działalności i dotyczących ich zdarzeń. Zatem nie zachodzi wyodrębnienie finansowe charakterystyczne dla zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Nie jest również spełniona przesłanka możliwości prowadzenia działalności na bazie takich składników tak jak w przedsiębiorstwie - bowiem na Kupującego nie przechodzą prawa i obowiązki z umowy rachunku bankowego (który w praktyce jest niezbędny do prowadzenia działalności gospodarczej, np. do regulowania zobowiązań publicznoprawnych).

Wreszcie o braku podstaw do kwalifikowania przedmiotu transakcji jako zorganizowanej części przedsiębiorstwa przesądza fakt, iż w ramach transakcji nie dojdzie do przejęcia przez Kupującego wszystkich zobowiązań Sprzedającego, w szczególności z tytułu zaciągniętego kredytu i pożyczek oraz wobec wykonawców robót dotyczących Nieruchomości. Zobowiązanie które przejmuje wraz z Nieruchomością Kupujący (kaucja najemcy) stanowi wartościowo nie więcej niż 10% sumy istniejących u Sprzedającego na dzień transakcji zobowiązań, a jednocześnie pozostaje w ścisłym związku z nieruchomością. Związek ten jest tego rodzaju, że pozostawanie tych zobowiązań przy Sprzedającym nie miałoby żadnego uzasadnienia.

Niezależnie od powyższego należy podkreślić, że przedmiot transakcji obejmuje Nieruchomość oraz tylko takie świadczenia oraz prawa i obowiązki, które pozostają w ścisłym, można rzec nierozerwalnym, związku z Nieruchomością.

Mianowicie jeżeli chodzi o prawa i obowiązki z umowy najmu, to wskazać należy, że nie zachodzi tu przypadek przeniesienia (w tym odpłatnego) na Kupującego tych praw i obowiązków. Kupujący bowiem staje się automatycznie - z mocy bezwzględnie obowiązującego art. 678 Kodeksu cywilnego - stroną stosunku prawnego najmu. Odbywa się to bez jakiegokolwiek działania Sprzedającego w odniesieniu do tych praw i obowiązków, tzn. bez oświadczenia o przeniesieniu praw i obowiązków. W tym zakresie należy podkreślić, że następujące z mocy art. 678 k.c. wejście w prawa i obowiązki wynajmującego następuje ze skutkiem ex nunc, tzn od dnia dokonania zbycia Budynku, natomiast nie obejmuje skonkretyzowanych, kwotowo wyrażonych wierzytelności i zobowiązań wynikłych z umów najmu, istniejących na dzień dokonania sprzedaży (por. L. Gniewek (red.) "Kodeks cywilny. Komentarz", CH Beck Warszawa 2010 r.: "Skutki wstąpienia nabywcy przedmiotu najmu na podstawie art. 678 k.c. zasadniczo nie obejmują praw i obowiązków stron powstałych przed chwilą nabycia. Stąd przysługuje mu prawo do czynszu za okres od chwili wstąpienia w najem (...).Najemca, który dokonał przed zbyciem przez wynajmującego przedmiotu najmu - koniecznych napraw (art. 663 k.c.) lub innych napraw obciążających wynajmującego, nie może roszczeń z tego tytułu dochodzić od nabywcy. To samo dotyczy roszczeń odszkodowawczych najemcy za czas przed zbyciem. Nie przechodzą także na nabywcę roszczenia odszkodowawcze zbywcy do najemcy (wyr. SN z 5 czerwca 1986 r., IV CR 137/86, T OSN 1987, Nr 9, poz. 142)".

Wobec tego nie zachodzi przejęcie jakichkolwiek praw i obowiązków z najmu przez Kupującego, bowiem istniejące do dnia sprzedaży prawa i obowiązki pozostają przy Sprzedającym. Dopiero przyszłe (istniejące od dnia sprzedaży Nieruchomości) prawa i obowiązki ciążą na Kupującym.

Całokształt przedstawionych powyżej okoliczności świadczy więc o tym, że planowana transakcja sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z Budynkiem nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części, a zatem będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Potwierdzenie zaprezentowanego przez Wnioskodawcę podejścia może stanowić pogląd wyrażony w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie nr IPPP1-443-1145/10-4/BS z dnia 21 stycznia 2011 r., dotyczącej kwalifikacji prawno podatkowej bardzo podobnej transakcji zbycia nieruchomości:

"Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż przedmiotem planowanej przez Wnioskodawcę transakcji będzie Nieruchomość (tj. Lokal, budowle oraz udział w Gruncie), a z mocy prawa na Nabywcę przejdą prawa i obowiązki wynikające z niektórych umów najmu zawartych przez Spółkę oraz inne wybrane składniki majątkowe związane z Nieruchomością.

Transakcją nie zostaną objęte natomiast inne składniki majątku literalnie wymienione w art. 55¹; Kodeksu cywilnego, w tym w szczególności nazwa przedsiębiorstwa Wnioskodawcy oraz środki pieniężne, tajemnice przedsiębiorstwa, księgi i dokumenty związane z działalnością prowadzoną przez Wnioskodawcę, prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie Nieruchomością czy też zobowiązania związane z Nieruchomością. Na nabywcę nie zostaną również przeniesione zobowiązania Wnioskodawcy z tytułu kredytu.

Dla rozstrzygnięcia meritum problemu istotne jest ustalenie czy składniki mienia będące przedmiotem sprzedaży stanowią przedsiębiorstwo bądź jego zorganizowaną część. Aby stwierdzić czy mamy do czynienia ze zbyciem przedsiębiorstwa należy rozważyć czy w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostaną funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami tak, aby przekazana masa majątkowa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej. W przedmiotowym przypadku planowana transakcja nie obejmie istotnych składników majątkowych Wnioskodawcy, w tym w szczególności zobowiązania do spłaty kredytu oraz pożyczek czy kluczowych umów dotyczących funkcjonowania Nieruchomości, w tym m.in. umowy o zarządzanie Nieruchomością oraz biznesowe know-how Spółki wraz z posiadaną bazą najemców z różnych sektorów biznesowych. Dodatkowo Wnioskodawca wskazuje, iż Nieruchomość nie jest wyodrębniona organizacyjnie oraz finansowo z przedsiębiorstwa Wnioskodawcy, nie stanowi oddziału, zakładu, odrębnej jednostki organizacyjnej, działu itp., nie jest dla niej sporządzany bilans odrębny od bilansu całej Spółki.

Reasumując, stwierdzić należy zbycie Nieruchomości wraz pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w zdarzeniu przyszłym nie może być uznane za zbycie przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części. Zatem zgodzić się należy z Wnioskodawcą, iż przedmiotem planowanej transakcji sprzedaży będą poszczególne składniki majątkowe składające się na Nieruchomość, opodatkowane na zasadach przewidzianych dla dostawy poszczególnych części majątku."

Podobny pogląd został zaprezentowany w interpretacjach indywidualnych wydanych przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie o sygnaturach IPPP1-443-536/10-2/PR z 15 lipca 2010 r. oraz IPPP1/443-37/10- 2/AW z 9 marca 2010 r.

W ocenie Wnioskodawcy w niniejszej sprawie należy przyjąć analogiczną kwalifikację.

Wobec tego w świetle przywołanych przepisów planowana przez Wnioskodawcę transakcja nie może być kwalifikowana jako wyłączona z zakresu przedmiotowego ustawy o VAT lecz winna być traktowana jako opodatkowana dostawa towaru na terytorium kraju.

Jednocześnie zdaniem Wnioskodawcy dostawa ta będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT z uwagi na następujące okoliczności:

Niemniej jednak zważywszy, iż Strony zamierzają skorzystać w odniesieniu do transakcji z opcji jej opodatkowania podatkiem VAT i w tym celu złożą oświadczenie zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT - transakcja nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, mimo spełnienia przesłanek z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Z tego powodu, oraz biorąc pod uwagę fakt, iż Kupujący jest czynnym podatnikiem VAT, który wykorzystywać będzie nabytą Nieruchomość do prowadzenia działalności podlegającej opodatkowaniu Wnioskodawca uważa, że planowana dostawa Nieruchomości między Sprzedającym a Kupującym będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i podatek ten na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT będzie podlegał odliczeniu na zasadach ogólnych przez Kupującego.

Wobec tego uznanie stanowiska Wnioskodawcy w tym zakresie jest konieczne i uzasadnione.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zakres tych czynności sformułowany został odpowiednio w art. 7 i art. 8 cyt. ustawy. I tak, zgodnie z art. 7 ust. 1 cyt. ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...). Przy czym przez towary - stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy - rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Natomiast przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej nie mającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (...) - art. 8 ust. 1 cyt. ustawy.

Zauważyć należy, iż na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

A zatem, w przypadku, gdy przedmiotem transakcji jest zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, czynność ta nie podlega przepisom ustawy o VAT.

Pojęcie "transakcji zbycia" należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu "dostawy towarów" w ujęciu cyt. art. 7 ust. 1 cyt. ustawy, tzn. "zbycie" obejmuje wszystkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np.: sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego (aportu).

W niniejszej sprawie kwestią wymagającą interpretacji jest ustalenie istnienia lub nieistnienia podstaw do zastosowania przepisu art. 6 pkt 1 cyt. ustawy. Wyłączenie stosowania ustawy o podatku od towarów i usług przewidziane w tym przepisie obejmuje tylko te czynności zrównane z pojęciem dostawy towarów, których przedmiotem jest przedsiębiorstwo lub zorganizowana część przedsiębiorstwa.

Na podstawie art. 2 pkt 27e cyt. ustawy, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

W związku z tym, iż w przepisach cyt. ustawy brak jest definicji pojęcia przedsiębiorstwa, należy posłużyć się w tym zakresie przepisami Kodeksu cywilnego.

Zgodnie zatem z art. 55¹; ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.), przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

W myśl art. 55²; Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi zatem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, iż można mówić o nich, jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami, tak żeby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawca zamierza nabyć Nieruchomość składającą się z prawa użytkowania wieczystego gruntu położonego w Warszawie oraz znajdującego się na tym gruncie budynku niemieszkalnego.

W związku z nabyciem Nieruchomości, Wnioskodawca z mocy prawa (art. 678 Kodeksu cywilnego) wstąpi w stosunki najmu wynikające z zawartych przez Sprzedającego umów, tzn. będzie miał wobec najemców te same prawa (przede wszystkim roszczenia o zapłatę czynszu i rozliczenie kosztów dostarczanych mediów) i obowiązki (udostępniania powierzchni dokonywania napraw w zakresie określonym umową), które obecnie ma Sprzedający. Podatnik przejmie prawa i zobowiązania wynikające z kaucji wpłaconej przez jednego z najemców, będzie miał prawo zatrzymać odpowiednią część lub całość kaucji w przypadkach przewidzianych w umowie lub będzie miał obowiązek ją zwrócić po okresie najmu w całości lub odpowiedniej części. W okresie przejściowym, po dokonaniu sprzedaży i wydaniu przedmiotu sprzedaży, Sprzedający będzie uprawniony do wszystkich należności czynszowych oraz dotyczących dostawy mediów od najemcy za okres do dnia sprzedaży na rzecz Kupującego. Strony zawrą w umowie szczegółową procedurę rozliczenia mediów w celu ustalenia kwoty należnej Sprzedającemu z tego tytułu za okres do dnia sprzedaży.

Nieruchomość jest ubezpieczona. W związku ze sprzedażą Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy, zawarte ubezpieczenie wygaśnie z momentem przeniesienia Nieruchomości na rzecz Podatnika (art. 823 § 3 Kodeksu cywilnego), a Kupujący zawrze nowe ubezpieczenie z wybranym przez siebie zakładem ubezpieczeń na samodzielnie ustalonych z tym zakładem warunkach.

Ponadto, w związku ze sprzedażą Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy rozwiązaniu ulegną zawarte przez Sprzedającego umowy z dostawcami mediów dotyczące Nieruchomości (energii elektrycznej, gazu, dostawy wody, odbioru ścieków i nieczystości oraz telekomunikacyjne). Wnioskodawca zawrze w tym zakresie nowe umowy z wybranymi przez siebie dostawcami na uzgodnionych z nimi warunkach.

Strony uzgodniły, że po transakcji sprzedaży Sprzedający będzie w dalszym ciągu (przez okres kolejnych 12 miesięcy) podejmował starania w celu wynajęcia przez Kupującego (aktualnie nie wynajętej) powierzchni w Budynku oraz wyznaczyły oczekiwane parametry cenowe (minimalne stawki) dla takiego najmu.

Po dokonaniu sprzedaży Nieruchomości Sprzedający będzie kontynuował działalność gospodarczą na rynku nieruchomości w oparciu o swoje przedsiębiorstwo, tzn. oprócz wykonywania odpłatnie zobowiązań z tytułu umowy sprzedaży na rzecz Kupującego (dotyczących zakończenia robót remontowo-modernizacyjnych), będzie prowadził działalność polegającą m.in. na poszukiwaniu nowych możliwości inwestycyjnych, np. zakupu innych nieruchomości komercyjnych albo mieszkaniowych, świadczeniu ekspertyz i doradztwa w zakresie rynku nieruchomości itp.

Sprzedający prowadzi biuro (i posiada siedzibę) w innej lokalizacji niż Nieruchomość (nie w Budynku), które wykorzystuje na podstawie zawartej umowy najmu. Jego działalność będzie kontynuowana w tym samym biurze, względnie innym, które w tym celu zostanie nabyte lub wynajęte.

Reasumując, w dniu zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości następujące składniki majątkowe Sprzedającego nie zostaną przeniesione na Kupującego:

Jednocześnie Wnioskodawca wskazał, że będzie wykorzystywał przedmiotową nieruchomość do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu.

Dla rozstrzygnięcia meritum problemu istotne jest ustalenie czy składniki mienia będące przedmiotem sprzedaży stanowią przedsiębiorstwo bądź jego zorganizowaną część. Aby stwierdzić, czy mamy do czynienia ze zbyciem przedsiębiorstwa należy rozważyć, czy w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostaną funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami tak, aby przekazana masa majątkowa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej. W przedmiotowym przypadku planowana transakcja nie obejmie istotnych składników majątkowych Wnioskodawcy, w tym w szczególności: Firmy Sprzedającego ani nazwy przedsiębiorstwa, wierzytelności i zobowiązań wynikających z zawartych umów najmu lokali znajdujących się w Budynku, umów rachunków bankowych ani środków pieniężnych należących do Spółki, ksiąg handlowych Wnioskodawcy. Przedstawiając własne stanowisko w sprawie Spółka wskazała, iż w przypadku sprzedaży Budynku niemieszkalnego nie można mówić o wyodrębnionym organizacyjnie i finansowo zespole składników materialnych i niematerialnych. W szczególności zaś nabywana Nieruchomość nie może "stanowić niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze. Sprzedawca w ramach swoich urządzeń księgowych nie wyodrębnia kont dotyczących specyficznie tylko zbywanych składników działalności i dotyczących ich zdarzeń. Zatem nie zachodzi wyodrębnienie finansowe charakterystyczne dla zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Reasumując, stwierdzić należy, iż planowane przez Wnioskodawcę nabycie nieruchomości obejmującej działkę gruntu, w stosunku do której Sprzedającemu przysługuje prawo użytkowania wieczystego, oraz posadowionego na niej Budynku, wskazanej w zdarzeniu przyszłym nie może być uznane za zbycie przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części. Tym samym należy zgodzić się z Wnioskodawcą, iż przedmiotowa transakcja sprzedaży nieruchomości stanowić będzie jedynie przeniesienie własności konkretnych składników majątkowych, a więc dostawę towarów opodatkowaną podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 cyt. ustawy.

Stosownie do art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Z kolei, z ust. 5 powołanego artykułu wynika, iż w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Jednocześnie wskazać należy, iż na podstawie § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 73, poz. 392 z późn. zm.), zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, iż do dostawy (zbycia) prawa użytkowania wieczystego zastosowanie znajdzie stawka podatku VAT analogiczna jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z tym gruntem związanych.

Na podstawie art. 41 ust. 1 cyt. ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Natomiast, stosownie do art. 146a pkt 1 cyt. ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r. stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%, z zastrzeżeniem art. 146f.

Jednakże, zarówno w treści ustawy, jak i przepisów wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi bądź zwolnienie ich od podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 cyt. ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

Definicję pierwszego zasiedlenia zawiera art. 2 pkt 14 cyt. ustawy. Zgodnie z tym przepisem, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

Żeby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków (budowli) do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Jeżeli zatem podatnik wybuduje obiekt, lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekroczą 30% wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony przez podatnika do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało natomiast miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany obiekt zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę, najem. Zarówno sprzedaż, jak i dzierżawa, czy najem są bowiem czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

Podkreślić przy tym należy, iż ustawodawca w przepisie art. 2 pkt 14 cyt. ustawy wyraźnie rozróżnił jego zastosowanie do budynków, budowli lub ich części. Zatem intencją ustawodawcy było celowe rozróżnienie zastosowania zwolnienia do całych budynków, budowli lub ich części, dopuszczając możliwość objęcia zwolnieniem jedynie część nieruchomości (budynków, budowli). Zatem, oddanie do użytkowania części budynków czy budowli w wykonaniu czynności opodatkowanych nie stanowi o tym, że cały budynek lub budowla zostały zasiedlone.

Analiza przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 cyt. ustawy, regulującego prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, iż istotne jest każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów.

Z okoliczności przedstawionych w złożonym wniosku wynika, że przedmiotowa Nieruchomość została zakupiona przez Sprzedającego w 2006 r., a ze względu na to, że budynek był budynkiem używanym, jego sprzedaż była zwolniona od podatku.

Po zakupie Sprzedający początkowo wynajmował Budynek poddając te usługi opodatkowaniu VAT. Następnie znaleziono innego najemcę, przy czym przed rozpoczęciem wynajmu Sprzedający (z uwagi na potrzeby tego najemcy) dokonał szeregu nakładów o charakterze remontowym i modernizacyjnym. Obecnie Sprzedawca udostępnia temu najemcy oraz jeszcze jednemu najemcy blisko 70% powierzchni Budynku, kontynuując prace w pozostałej części. Najem ten jest opodatkowany podatkiem VAT. Nakłady modernizacyjne netto (bez podatku VAT) na Budynek do dnia dzisiejszego, a także według stanu na dzień planowanej sprzedaży Nieruchomości na rzecz Kupującego nie przekroczyły i nie przekroczą 30% wartości początkowej Budynku. Po sprzedaży prace remontowe i modernizacyjne będą kontynuowane, tzn. Sprzedający zobowiąże się do ich ukończenia zgodnie z obowiązującym projektem budowlanym.

Zarówno Wnioskodawca, jak i Sprzedający są zarejestrowanymi podatnikami podatku od towarów i usług, jako podatnicy czynni.

Odnosząc się do powyższego zgodzić się należy z Wnioskodawcą, iż w stosunku do Budynku nastąpiło pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 cyt. ustawy i od tego momentu upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

Zatem z uwagi na fakt, iż jak wskazano we wniosku - dostawa Nieruchomości zabudowanej Budynkiem niemieszkalnym będzie dokonywana po pierwszym zasiedleniu, a okres, który upłynie pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą przedmiotowego Budynku, będzie dłuższy niż 2 lata, zostanie wypełniona dyspozycja art. 43 ust. 1 pkt 10 cyt. ustawy, uprawniająca do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług przy dokonywaniu sprzedaży tego Budynku.

W tym miejscu należy przywołać przepis art. 43 ust. 10 cyt. ustawy, zgodnie z którym podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

Zgodnie natomiast z art. 43 ust. 11 cyt. ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

Z uwagi na fakt, iż zarówno Wnioskodawca jak i Kupujący są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku VAT a planowana transakcja spełnia warunki dla uznania jej za czynność zwolnioną z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 cyt. ustawy, to Podatnicy będą uprawnieni na podstawie art. 43 ust. 10 cyt. ustawy do rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowanie tej dostawy podatkiem VAT na zasadach ogólnych, z zachowaniem warunków w tym przepisie wskazanych.

Podkreślić należy, iż w przypadku gdy strony transakcji, na podstawie art. 43 ust. 10 cyt. ustawy, wybiorą opcję opodatkowania przedmiotowej transakcji, zastosowanie podstawowej stawki podatku od towarów i usług będzie miało zastosowanie do całości nabywanej przez Spółkę Nieruchomości, tj. prawa wieczystego użytkowania gruntu oraz posadowionego na nim Budynku.

W myśl art. 86 ust. 1 ww. ustawy, w zakresie w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do zapisu ust. 2 pkt 1 lit. a) powyższego artykułu kwotę podatku naliczonego stanowi, z uwzględnieniem rabatów określonych w art. 29 ust. 4 suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Uwzględniając zatem opis zdarzenia przyszłego, z którego wynika, iż Wnioskodawca będzie wykorzystywał przedmiotową Nieruchomość do czynności opodatkowanych w kontekście wyżej powołanego art. 86 ust. 1 ustawy, stwierdzić należy, iż Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktury dokumentującej jej nabycie.

W świetle powyższego stanowisko Wnioskodawcy przedstawione w niniejszym wniosku uznać należy za prawidłowe.

Tut. Organ podatkowy zauważa, iż złożony wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczy dwóch zdarzeń przyszłych tj. w zakresie podatku od towarów i usług oraz podatku od czynności cywilnoprawnych. Wnioskodawca dokonał zaś w dniu 17 czerwca 2011 r. wpłaty w wysokości 120,00 zł W związku z powyższym, ilość wniesionych opłat jest większa niż ilość zdarzeń przyszłych przedstawionych we wniosku, a zatem kwota w wysokości 40,00 zł stanowi nadpłatę i zostanie zwrócona, zgodnie z art. 14f § 2a ustawy - Ordynacja podatkowa, przekazem pocztowym na adres wskazany przez Wnioskodawcę w części B.3 wniosku.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.