IPPP2/443-692/11-2/KOM - Określenie stawki VAT stosowanej przy obciążaniu współwłaścicieli nieruchomości kosztami zużycia mediów.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 30 maja 2011 r. (data wpływu 6 czerwca 2011 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku VAT stosowanej przy obciążaniu współwłaścicieli nieruchomości kosztami zużycia mediów - jest prawidłowe.

W dniu 6 czerwca 2011 r. wpłynął wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku VAT stosowanej przy obciążaniu współwłaścicieli nieruchomości kosztami zużycia mediów.

W złożonym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny i związane z nim zdarzenie przyszłe:

Sp. z o.o. (zwana dalej "Współwłaścicielem lub "Wynajmującym") na podstawie Umowy przeniesienia wkładu niepieniężnego w postaci przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego (akt. notarialny Rep. Nr... z dnia 27 listopada 2007 r.) stała się właścicielem udziału wynoszącego 503/1000 w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w W., składającej się z zagospodarowanej działki gruntu nr 49 z obrębu..., o powierzchni 1,5287 ha wraz z udziałem wynoszącym 503/1000 w prawie własności budynku biurowego wzniesionego na tej nieruchomości oraz posiadaczem 503 udziałów o wartości nominalnej 200 PLN każdy w Spółce z siedzibą w W., wpisanej do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego.

Spółka Sp. z o.o. (zwana dalej "Spółką") powołana została aktem notarialnym Rep A nr.... przez Współwłaścicieli nieruchomości przy ul.... w W. Przedmiotem działalności Spółki jest zarządzanie nieruchomością niemieszkalną przy ul.... Jednocześnie Współwłaściciela łączy ze Spółką umowa nr... zawarta w dniu 28 marca 2008 r. w W. (zwanej dalej "Umową"). Przedmiotem umowy jest świadczenie na rzecz Współwłaściciela przez Spółkę usług związanych z administracją i eksploatacją budynku biurowego wraz z przynależną do niego działką przy ul.... w W. Spółka realizuje swoje zadania w ramach planu rzeczowo-finansowego, zatwierdzanego corocznie przez Zgromadzenie Wspólników Spółki.

Z tytułu realizacji przedmiotowej umowy Współwłaściciel zobowiązany jest uiszczać na rzecz Spółki:

Powołane wyżej opłaty odpowiadają procentowemu udziałowi Współwłaściciela we współwłasności budynku.

Wynajmujący w ramach prowadzonej działalności gospodarczej wynajmuje powierzchnie biurowe. Wynajmujący zawiera umowy najmu, na podstawie, których oddaje najemcom w najem powierzchnię biurową, natomiast najemcy zobowiązani są do uiszczania na rzecz Wynajmującego:

* czynszu z tytułu najmu (opłaty z tyt. czynszu nie obejmują opłat eksploatacyjnych),

* opłaty eksploatacyjne w celu pokrycia proporcjonalnego udziału w kosztach poniesionych przez Wynajmującego w związku z usługami, stałymi opłatami oraz wszystkimi wydatkami związanymi z utrzymaniem i zachowaniem budynku, w tym. m.in. opłaty za wieczyste użytkowanie gruntu, stosowny podatek od nieruchomości, koszty ubezpieczenia budynku oraz koszty mediów zużytych do obsługi technicznej budynku,

* najemca przyjmuje na siebie ponadto zobowiązanie do ponoszenia niezależnie od czynszu i opłat eksploatacyjnych za świadczenia telefoniczne łącznie z opłatą abonamentową zgodnie z podstawowymi stawkami, według comiesięcznego bilingu przeprowadzonych rozmów, przekazywanego najemcy co miesiąc przez Wynajmującego,

* najemca zobowiązany jest również do pokrycia kosztów zużycia wszelkich mediów (w tym usług dostarczania wody i odprowadzania ścieków) doprowadzonych do wynajętych pomieszczeń. Pomiar zużycia prowadzony jest na podstawie wskazań odpowiednich urządzeń (podliczników) lub na podstawie wyliczenia odpowiadając proporcjonalnemu do powierzchni udziałowi w zużyciu ogólnym.

Pierwotnym nabywcą usług mediów jest Spółka, która następnie na podstawie zawartej umowy ze wszystkimi Współwłaścicielami obciąża kosztem usług Współwłaścicieli. Spółka refakturując na Współwłaścicieli koszty usług dostarczania wody i odprowadzania ścieków dotychczas stosowała stawkę 7%, obecnie refakturuje wg. stawki 8%, następnie Współwłaściciel (Wynajmujący) na podstawie zawartych z najemcami umów, obciąża ich kosztem usług. Wynajmujący obciąża najemców kosztem usług wystawiając na ich rzecz faktury VAT stosując do usług: w przypadku opłat eksploatacyjnych, które zawierają opłaty z tyt. opłat za wieczyste użytkowanie, podatek od nieruchomości, ubezpieczenia, media stawkę (wcześniej 22%) obecnie 23%, natomiast do refakturowania kosztów zużycia wszelkich mediów doprowadzonych do pomieszczeń wystawia na rzecz najemców faktury VAT, stosując stawki zgodnie ze stawką VAT właściwą przedmiotowo dla tych usług, czyli w przypadku usług dostarczania wody i odprowadzania ścieków obecnie stawkę 8%.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy w przypadku obciążenia Współwłaścicieli kosztami usług dostarczania wody i odprowadzania ścieków właściwą stawką VAT będzie stawka 8%... (oznaczone we wniosku nr 1)

Zdaniem Wnioskodawcy, w przedmiotowym stanie faktycznym/zdarzeniu przyszłym, obciążenie przez Spółkę Współwłaścicieli kosztami usług dostarczania wody i odprowadzania ścieków powinno być opodatkowane stawką VAT 8%. Spółka powinna zastosować stawkę preferencyjną, gdyż z Umowy wynika odrębne rozliczanie kosztów mediów. Zdaniem Współwłaściciela, obciążenie przez Spółkę kosztami usług mediów, które zostały uprzednio przez Spółkę nabyte w imieniu Współwłaścicieli, stanowi świadczenie odrębne od usługi administrowania nieruchomością i podlega odrębnemu zgodnie z umową opodatkowaniu VAT.

Nie jest właściwe potraktowanie refakturowania mediów na Współwłaścicieli jako element składowy usługi zarządzania budynkiem. Wolą stron zawartych umów dot. administrowania było odrębne, niezależne od usług administrowania (zarządzania) nieruchomością rozliczanie opłat za media. Spółka obowiązana jest zatem wystawić z tego tytułu fakturę dokumentującą dokonanie sprzedaży usługi, stosując stawkę właściwą dla danego świadczenia.

Spółka winna refakturować koszty zużycia wody i odprowadzania ścieków na Współwłaścicieli stosując stawkę podatku VAT w wysokości 8%, przewidzianą przez ustawodawcę dla tego rodzaju usług - zgodnie z art. 41 ust. 2 w związku z załącznikiem nr 3 poz. 140 i 142 ustawy o podatku od towarów i usług, zgodnie ze stawkami zastosowanymi przez dostawcę przedmiotowych świadczeń.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.) opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy - przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Przez świadczenie usług - zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy - rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej nie mającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (...).

Stosownie do brzmienia art. 8 ust. 2a ustawy, w przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi.

Podstawowa stawka podatku, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, wynosi 22%, z zastrzeżeniem art. 41 ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1 ustawy. Jednakże zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w treści ustawy jak i przepisów wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku. Niewymienienie danego towaru lub usługi w ustawie lub przepisach wykonawczych jest jednoznaczne z obowiązkiem zastosowania stawki podstawowej, tj. 23%.

I tak, zgodnie z zapisem art. 146a pkt 2 ustawy o VAT, w roku 2011 dla towarów i usług wymienionych w załączniku nr 3 do tejże ustawy, stawka podatku wynosi 8%. W poz. 140 załącznika nr 3 do ustawy o VAT wymienione zostały usługi związane z uzdatnianiem i dostarczeniem wody za pośrednictwem sieci wodociągowych (PKWiU 36.00.20), natomiast w poz. 142 usługi związane z odprowadzaniem i oczyszczaniem ścieków (ex 37). Z powołanych powyżej przepisów wynika, że świadczenie usług dostarczania wody i odprowadzania ścieków opodatkowane jest stawką VAT w wysokości 8%

W oparciu o art. 29 ust. 1 ustawy podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Z zapisu art. 106 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług wynika, że podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, którą zgodnie z art. 2 pkt 22, jest również odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W świetle powyższego stwierdzić należy, że zakup towarów oraz usług (tzw. mediów) przez podatnika we własnym imieniu, jak również w dalszej kolejności ich odprzedaż na rzecz innych podmiotów, wypełnia dyspozycję definicji określonej w art. 8 ust. 2a ustawy o podatku od towarów i usług. A zatem, ponieważ czynność refakturowania to nic innego jak odsprzedaż usług określonego rodzaju, czynność ta podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, w oparciu o przepis art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, zgodnie z którym opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Z opisu stanu faktycznego wynika, że przedmiotowa nieruchomość położona w W., należy do kilku współwłaścicieli. Wnioskodawca wraz z innymi współwłaścicielami podpisał ze Spółką T. Sp. z o.o. umowę, której przedmiotem jest świadczenie na rzecz Współwłaścicieli przez tę Spółkę usług związanych z administracją i eksploatacją budynku biurowego wraz z przynależną do niego działką. Współwłaściciel zobowiązany jest uiszczać na rzecz Spółki: miesięczną opłatę administracyjną i eksploatacyjną związaną z budynkiem, miesięczną opłatę za dostawę energii elektrycznej, czynnika grzewczego oraz ciepłej i zimnej wody, rozliczanych według rzeczywistych kosztów, na podstawie faktur zakupu oraz miesięczną opłatę za stałe usługi serwisowe i konserwacyjne, remonty oraz modernizacje, rozliczanych według rzeczywistych kosztów, na podstawie faktur zakupu. Opłaty te odpowiadają procentowemu udziałowi Współwłaściciela we współwłasności budynku.

Uwzględniając powyższe stwierdzić należy, że Spółka - w odniesieniu do części poniesionych kosztów opłat za media - działa w imieniu własnym, lecz na rachunek innego podmiotu. A zatem poniesione koszty, gdzie odbiorcą jest inny podmiot (w niniejszej sprawie Wnioskodawca - współwłaściciel budynku) niż podmiot obciążony (Spółka) przez dostawcę usługi, powinny zostać przeniesione przez Spółkę, na podstawie zawartej pomiędzy stronami umowy, na faktycznego odbiorcę. Tym samym wydatki poniesione przez Spółkę na zakup przedmiotowych mediów winny być przedmiotem odsprzedaży dla pozostałych współwłaścicieli budynku w takiej części, w jakiej faktycznie dotyczą tych podmiotów. Przeniesienie tych kosztów winno zostać udokumentowane poprzez wystawienie przez Spółkę na podmiot będący faktycznym odbiorcą świadczenia (Wnioskodawca) faktury VAT ("refaktury"), z zastosowaniem właściwej stawki podatku.

W tym miejscu wskazać należy, iż opłaty za media nie stanowią świadczenia pomocniczego w stosunku do świadczonej usługi administrowania nieruchomością, a tym samym nie są elementem usługi kompleksowej. Zatem przedmiotowe koszty zużycia wody, odprowadzania ścieków mogą być rozliczane w drodze ich refakturowania na współwłaścicieli.

Reasumując, Spółka ma prawo refakturować koszty zużycia wody i odprowadzania ścieków na Współwłaścicieli, w tym na Wnioskodawcę, stosując stawkę podatku VAT w wysokości 8%, przewidzianą przez ustawodawcę dla tego rodzaju usług - zgodnie z art. 146a pkt 2 ustawy o VAT w związku z załącznikiem nr 3 poz. 140 i 142 ustawy o podatku od towarów i usług - analogicznie do faktur wystawionych dla Spółki - zarządcy, przez dostawcę przedmiotowych świadczeń.

Mając powyższe na względzie, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie przedstawionego stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) należało uznać za prawidłowe.

Organ podatkowy informuje, że w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 i 3, zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym, a w przypadku zdarzenia przyszłego stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, 09-402 Płock, ul.1-go Maja 10.