IPPP2/443-554/10-6/AO - Określenie podstawy opodatkowania podatkiem VAT w przypadku planowanych wymian i zamian nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 21 lipca 2010 r. (data wpływu 28 lipca 2010 r.), uzupełnionym na wezwanie tut. Organu z dnia 30 września 2010 r. znak sprawy IPPP2/443-554/10-2/AO pismem z dnia 7 października 2010 r. (data wpływu 12 października 2010 r.) oraz wezwanie tut. Organu z dnia 21 października 2010 r. znak IPPP2/443-554/4/AO pismem z dnia 28 października 2010 r. (data wpływu 3 listopada 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w zakresie podatku od towarów i usług dotyczącej określenia podstawy opodatkowania w przypadku planowanych wymian i zamian nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę - jest nieprawidłowe.

W dniu 28 lipca 2010 r. wpłynął do Izby Skarbowej w Warszawie, Biura Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie określenia podstawy opodatkowania w przypadku planowanych wymian i zamian nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę. Przedmiotowy wniosek został uzupełniony na wezwanie tut. Organu z dnia 30 września 2010 r. znak sprawy IPPP2/443-554/10-2/AO pismem z dnia 7 października 2010 r. (data wpływu 12 października 2010 r.) oraz wezwanie tut. Organu z dnia 21 października 2010 r. znak sprawy IPPP2/443-554/10-4/AO pismem z dnia 28 października 2010 r. (data wpływu 3 listopada 2010 r.).

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

K. (K.) jest państwową jednostką budżetową, jest też podatnikiem podatku VAT. W ramach wykonywania swojej działalności statutowej dokonuje scalania gruntów parku poprzez wykupy, wymiany i zamiany. Na okoliczność takich transakcji wykonywane są przez rzeczoznawców majątkowych operaty szacunkowe określające wartość rynkową nieruchomości gruntowych. K. zlecając wykonywanie operatów szacunkowych nie informuje rzeczoznawców czy nieruchomości będą opodatkowane podatkiem VAT czy nie. Rzeczoznawcy zatem mają ustalić tylko wartość danych nieruchomości, a nie ich cenę sprzedaży. K. do tak ustalonych wartości nieruchomości doliczy w przypadku gruntów budowlanych lub przeznaczonych pod zabudowę podatek VAT wg stawki 22%. W przypadku nieruchomości gruntowych niezabudowanych, innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę, podatku VAT nie naliczy, ponieważ takie dostawy są zwolnione od podatku VAT - art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

K. musi mieć na uwadze kilka ustaw zabezpieczając interes Skarbu Państwa:

* o gospodarce nieruchomościami - określa ona pojęcie wartości nieruchomości (ale bez podatku VAT),

* o podatku od towarów i usług - określa ona obrót, czyli całkowitą kwotę jaką należy zapłacić za grunt - czyli jego cenę (w niektórych przypadkach z podatkiem VAT),

* ustawę o odpowiedzialności za naruszenie dyscypliny finansów publicznych - ustawa ta zobowiązuje Wnioskodawcę do ustalania dochodu Skarbu Państwa w prawidłowej wysokości.

Planowane wymiany gruntów dokonywane będą z osobami fizycznymi, które nie są podatnikami podatku VAT. Rzeczoznawcy majątkowi ustalając wartość rynkową nieruchomości obydwu ze stron stosują jednakowe ceny. Wnioskodawca uważa zatem, że zostanie ustalona przez nich rynkowa wartość nieruchomości, a jednocześnie wartość dochodu każdej ze stron transakcji wymiany. Wnioskodawca uważa dalej, że wartość rynkowa nieruchomości staje się kwotą netto - podstawą opodatkowania przy tych wymianach, które będą podlegały opodatkowaniu. Doliczany do kwoty netto podatek VAT nie stanowi dochodu dla K., a w rozliczeniu finansowym z osobami fizycznymi ciężar tego podatku spoczywać będzie na osobie fizycznej.

Wyłączenie z wartości rynkowej nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę podatku VAT zaniżać będzie wysokość dochodu Skarbu Państwa w stosunku do wyszacowanego dochodu (wartości rynkowej) strony drugiej - osoby fizycznej, która tego podatku nie płaci (nie doliczy go do wartości swojej nieruchomości), ani nie pomniejszy swego dochodu o podatek VAT należny.

Ponadto Wnioskodawca wskazuje, że wartość nieruchomości - gruntu została wyceniona przez rzeczoznawcę tzn. została ustalona jej wartość. Rzeczoznawca nie był informowany o składnikach ceny sprzedaży tj. o konieczności naliczenia podatku VAT od wartości nieruchomości gruntu przeznaczonych pod zabudowę. Wartość nieruchomości oszacowana przez rzeczoznawcę nie jest równoznaczna z ceną sprzedaży. Cena ustalona przez strony transakcji zamiany nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę ustalona jest na poziomie wartości netto.

W związku z powyższym, zadano następujące pytanie (wersja ostateczna sformułowana w uzupełnieniu złożonego wniosku):

Czy w przypadkach planowanych wymian i zamian tych nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę podstawą opodatkowania w stawce 22% będzie wartość nieruchomości oszacowana przez rzeczoznawcę majątkowego.

K. uważa, że wartość nieruchomości ustalana przez rzeczoznawców majątkowych w operatach szacunkowych na potrzeby planowanych wymian gruntów jest wartością netto przy rozliczaniu transakcji wymian i w przypadku nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę podlega opodatkowaniu w stawce 22%. Wnioskodawca uważa, że taki sposób rozliczania transakcji zabezpiecza interes Skarbu Państwa bowiem na prawidłowym poziomie ustala dochód (kwotę netto) Skarbu Państwa.

Zdaniem Wnioskodawcy, planowane do przeprowadzania w K. (podatnika VAT) wymiany i zamiany nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę z osobami fizycznymi (nie są podatnikami VAT) są odpłatnymi dostawami towarów. Ze względu na wzajemny charakter umów wartość gruntów powinna być ekwiwalentna. Na tę okoliczność sporządzane są wyceny tych nieruchomości (na poziomie wartości rynkowych nieruchomości) przez rzeczoznawców majątkowych. Korzyści majątkowe (dochód netto) jaki ma uzyskać K. - jednostka budżetowa powinien być obliczony wg takich samych stawek jak dla drugiej strony. Aby to zachować wartość dochodu K. w tych transakcjach może być porównywana z wartością drugiej strony tylko na poziomie wartości rynkowej nieruchomości, czyli na poziomie kwoty netto - podstawy opodatkowania przy takich transakcjach.

Wnioskodawca uważa zatem, że w odniesieniu do art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług ustalona wartość nieruchomości na poziomie wartości rynkowej nieruchomości będzie w tych wymianach i zamianach gruntów przeznaczonych pod zabudowę stanowiła podstawę opodatkowania dla celów podatku VAT i będzie opodatkowana stawką 22%.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.) opodatkowaniu ww. podatkiem podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ww. ustawy, przez towary rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Artykuł 7 ust. 1 cyt. ustawy stanowi, iż przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Przez umowę zamiany, zgodnie z art. 603 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.), każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy.

Zatem w przypadku zamiany obie strony przenoszą na siebie wzajemnie własność rzeczy, występując jednocześnie w charakterze dostawcy jak i nabywcy.

Zgodnie z art. 604 ustawy - Kodeks cywilny, do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży.

Umowa zamiany jest umową wzajemną, zbliżoną do umowy sprzedaży. Różnica w stosunku do umowy sprzedaży polega na tym, że w miejsce świadczenia ceny pojawia się obowiązek drugiej strony przeniesienia własności rzeczy. Zatem w przypadku transakcji zamiany nieruchomości mamy do czynienia z dwoma kolejno po sobie następującymi dostawami. W wyniku zamiany każda ze stron wchodzi we władanie nabytego towaru jak właściciel. Na podstawie powyższego można stwierdzić, że umowa zamiany na gruncie podatku od towarów i usług jest niczym innym jak dwiema odpłatnymi dostawami towarów.

Na mocy art. 29 ust. 1 ww. ustawy, podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Zgodnie z art. 29 ust. 3 ww. ustawy, jeżeli należność jest określona w naturze, podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa towarów lub usług pomniejszona o kwotę podatku.

Przez wartość rynkową, w myśl art. 2 pkt 27b cyt. ustawy, rozumie się całkowitą kwotę, jaką, w celu uzyskania w danym momencie danych towarów lub usług, nabywca lub usługobiorca na takim samym etapie sprzedaży jak ten, na którym dokonywana jest dostawa towarów lub świadczenie usług, musiałby, w warunkach uczciwej konkurencji, zapłacić niezależnemu dostawcy lub usługodawcy na terytorium kraju; w przypadku gdy nie można ustalić porównywalnej dostawy towarów lub świadczenia usług, przez wartość rynkową rozumie się:

Wobec powyższego, podstawą opodatkowania, na podstawie powołanego art. 29 ust. 3 jest wartość rynkowa towarów pomniejszona o kwotę podatku, z uwzględnieniem definicji wartości rynkowej określonej w ustawie o podatku od towarów i usług.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca planuje dokonać wymian i zamian nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę. Na okoliczność takich transakcji wykonywane są przez rzeczoznawców majątkowych operaty szacunkowe określające wartość rynkową nieruchomości będących przedmiotem zamiany. Rzeczoznawca nie jest informowany o składnikach ceny sprzedaży tj. o konieczności naliczenia podatku VAT od wartości nieruchomości gruntu przeznaczonych pod zabudowę. Rzeczoznawca dokonuje wyceny nieruchomości - gruntu tj. ustala jej wartość. Ponadto Wnioskodawca wskazuje, iż wartość nieruchomości ustalana przez rzeczoznawców majątkowych w operatach szacunkowych na potrzeby planowanych wymian gruntów jest wartością netto przy rozliczaniu transakcji.

Odnosząc powyższe do zdarzenia przyszłego będącego przedmiotem wniosku stanowisko Wnioskodawcy w odniesieniu do stwierdzenia, iż podstawą opodatkowania przy transakcji zamiany jest wartość oszacowana przez rzeczoznawcę majątkowego na poziomie wartości rynkowych należało uznać za nieprawidłowe. Kluczową rolę w rozwiązaniu wskazanego we wniosku problemu odgrywa art. 29 ust. 3 ustawy o podatku od towarów i usług w powiązaniu z określoną w ustawie definicją wartości rynkowej. Z treści przepisu wynika jednoznacznie, że podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa towarów pomniejszona o kwotę podatku. Oznacza to, że w przypadku planowanych zamian nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę, podstawą opodatkowania będzie wartość rynkowa, czyli całkowita kwota, jaką, w celu uzyskania w danym momencie danych towarów, nabywca, na takim samym etapie sprzedaży jak ten, na którym dokonywana jest dostawa towarów, musiałby, w warunkach uczciwej konkurencji, zapłacić niezależnemu dostawcy, pomniejszona o kwotę podatku.

Przy czym zauważyć należy, iż Organy podatkowe nie mają prawa ingerować w zawierane umowy i przyjęty w nich sposób rozliczeń pomiędzy kontrahentami, chyba że postanowienia umów naruszają przepisy podatkowe, a to może być stwierdzone jedynie w drodze kontroli podatkowej.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.