IPPP2/443-335/11-3/MM - Opodatkowanie podatkiem VAT usług wynajmu nieruchomości na cele mieszkaniowe oraz użytkowe.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Strony, przedstawione we wniosku z dnia 14 marca 2011 r. (data wpływu 16 marca 2011 r.), uzupełnione pismem z dnia 20 kwietnia 2011 r. (data wpływu 21 kwietnia 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zastosowania zwolnienia przedmiotowego w podatku VAT dla świadczonych usług wynajmu nieruchomości na cele mieszkaniowe oraz opodatkowania usług wynajmu na cele użytkowe - jest prawidłowe.

W dniu 16 marca 2011 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zastosowania zwolnienia przedmiotowego w podatku VAT dla świadczonych usług wynajmu nieruchomości na cele mieszkaniowe, opodatkowania usług wynajmu na cele użytkowe, prawa do odliczenia podatku naliczonego od wydatków związanych z wynajmem nieruchomości oraz braku obowiązku stosowania proporcji przy odliczaniu podatku naliczonego. Przedmiotowy wniosek zawierał braki formalne. W związku z czym tut. Organ podatkowy pismem z dnia 14 kwietnia 2011 r. znak IPPP2/443-335/11-2/MM wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku o powyższe braki.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe

Wnioskodawca będący spółką kapitałową (zwany dalej "Spółką"), będący podatnikiem podatku od towarów i usług, zamierza w ramach swojej głównej działalności gospodarczej zawierać na terytorium Polski z osobami fizycznymi (zwanymi dalej Klientami") umowy renty dożywotniej z tytułu przeniesienia na Spółkę prawa własności nieruchomości (zwanych dalej "Nieruchomościami"). Przeniesienie własności Nieruchomości dokonywane będzie na podstawie przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. kodeks cywilny (Dz. U.1964.16.93, z późn. zm.), w szczególności na podstawie przepisów art. 903-907 kodeksu cywilnego, regulujących świadczenie pieniężne z tytułu umowy renty dożywotniej, gdzie Spółka zobowiązana będzie z tytułu nabycia własności Nieruchomości do zapewnienia osobie fizycznej dożywotniej renty oraz dożywotniego użytkowania Nieruchomości. Będzie to podstawowa działalność Spółki, zaś jej przychodem będzie sprzedaż lub najem Nieruchomości po śmierci Klientów. Nieruchomości nabywane będą przez Spółkę w drodze zawieranych z Klientami w formie aktu notarialnego umów renty z tytułu przeniesienia własności nieruchomości oraz ustanowienia na rzecz Klienta prawa dożywotniego użytkowania nieruchomości.

Spółka dokonywać będzie na rzecz Klienta comiesięcznej wypłaty świadczeń pieniężnych w ustalonej wysokości (renta). Wskazana w poprzednim zdaniu renta będzie wypłacana przez Spółkę na rzecz Klienta dożywotnio. Spółka będzie również ponosiła inne daniny publiczne związane z Nieruchomością tj. opłaty za użytkowanie wieczyste lub podatek od nieruchomości. Na mocy zawartej ze Spółką umowy renty z tytułu przeniesienia własności nieruchomości Klient będzie również uprawniony do dożywotniego użytkowania Nieruchomości. Po śmierci Klienta Spółka Nieruchomość sprzeda lub wynajmie (na cele mieszkaniowe lub użytkowe).

Przy zawieraniu umowy renty z tytułu przeniesienia własności nieruchomości Spółka ponosi koszty m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych, koszty notarialne i koszty doradztwa prawnego jak również wyceny Nieruchomości. Ponadto, Spółka planuje ponieść koszty związane z remontem lub ulepszeniem Nieruchomości po śmierci uprawnionego z tytułu renty, a przed sprzedażą lub wynajmem Nieruchomości. Po zakończeniu umowy renty z tytułu przeniesienia własności nieruchomości Spółka zamierza nabyte Nieruchomości sprzedać lub wynająć i wtedy dopiero Spółka osiągnie przychód z nabytych od swoich Klientów Nieruchomości.

Niezależnie od powyżej opisanej działalności, Spółka zamierza zajmować się działalnością marketingową i świadczyć takie usługi swoim klientom - przedsiębiorcom. Niewątpliwie taka działalność będzie objęta podatkiem VAT.

Jak wynika z powyższych informacji, z dużą dozą prawdopodobieństwa można przyjąć, iż o ile dochód Spółki z działalności marketingowej będzie występował w najbliższym czasie i uzależniony będzie wyłącznie od umiejętności pozyskiwania nabywców takich usług, to dochód Spółki z działalności związanej ze sprzedażą lub najmem Nieruchomości pozyskany po śmierci Klientów Spółki, którzy zawarli ze Spółką umowy renty, powstanie dopiero w późniejszym okresie działalności Spółki, a mianowicie po wystąpieniu zgonu Klientów i znalezieniu nabywców lub najemców na Nieruchomości. Tym samym, należy stwierdzić, iż w najbliższych miesiącach, a nawet latach jedynym dochodem Spółki będzie dochód z innej działalności (np. z usług marketingowych) niż jej główna działalność.

Spółka zawarła już jedną umowę renty, aczkolwiek uzasadnieniem dla zakwalifikowania ww. opisu zdarzeń do zdarzeń przyszłych jest fakt, iż niniejszy wniosek o interpretację składany jest w związku ze zdarzeniami przyszłymi w postaci sprzedaży lub najmu Nieruchomości dokonywanych po śmierci Klienta, a ta sytuacja jeszcze nie nastąpiła. Dodatkowo, należy podkreślić, że Spółka uzyskała wcześniej dwie indywidualne interpretacje podatkowe (nr IPPB5/423-723/10-2/AM z dnia 29 grudnia 2010 r. oraz nr IPPB2/415-1065/10-2/AS z dnia 15 lutego 2011 r.) dotyczące innych kwestii związanych z działalnością Spółki niż opodatkowanie podatkiem VAT umów najmu nabytych w drodze zawarcia umowy renty z Klientami Spółki.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Zdaniem Spółki, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług, wynajem nieruchomości przez Spółkę osobom fizycznym w celu zaspokojenia ich potrzeb mieszkalnych (na ich użytek prywatny) zwolniony będzie z podatku VAT, co skutkować będzie brakiem obowiązku doliczania przez Spółkę do umówionego czynszu kwoty podatku VAT według obowiązującej stawki. Ponadto, Spółka nie będzie zobowiązana do każdorazowego wystawiania faktury VAT najemcy, gdyż taki obowiązek po stronie Spółki powstanie dopiero w momencie zażądania przez najemcę takiej faktury. W tym przypadku, w rubryce wskazującej stawkę podatku należy wskazać "zw" lub "zwolnienie" jako zwolnienie od podatku.

Natomiast, w przypadku umów najmu zawieranych przez Spółkę z podmiotami, które nieruchomości mają zamiar wykorzystywać na cele użytkowe, umowy te będą opodatkowane podatkiem VAT według stawki podstawowej obowiązującej w dacie wystawienia faktury (obecnie 23%).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), zwanej dalej "ustawą o VAT", opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

Podstawowa stawka podatku - stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy o VAT - wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednakże zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy, wprowadzonym na mocy art. 19 ustawy z dnia 26 listopada 2010 r. o zmianie niektórych ustaw związanych z realizacją ustawy budżetowej (Dz. U. Nr 238, poz. 1578), w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i przepisów wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi, a także możliwość zastosowania zwolnienia podatkowego. Zwolnienie od podatku może mieć charakter przedmiotowy, kiedy odnosi się do dostawy określonego towaru lub usługi oraz podmiotowy, kiedy dotyczy podatnika.

W związku z powyższym, w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Z powołanego wyżej przepisu wynika, iż ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości na cele mieszkalne. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy). Brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala na zastosowanie zwolnienia i w konsekwencji następuje opodatkowanie świadczonej usługi według stawki 23%, gdyż najem, jako usługa wypełnia określoną w art. 8 ustawy o VAT definicję usług i stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu VAT. Dodatkowo, podkreślić należy, iż cytowany powyżej art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT nie uzależnia zastosowania zwolnienia od rodzaju prowadzonej działalności gospodarczej czy formy prawnej podmiotu świadczącego usługę jak i od podmiotu nabywającego tę usługę.

Z sytuacji przedstawionej we wniosku wynika, iż Wnioskodawca zamierza w ramach swojej głównej działalności gospodarczej zawierać na terytorium Polski z osobami fizycznymi (zwanymi dalej "Klientami") umowy renty dożywotniej z tytułu przeniesienia na Spółkę prawa własności nieruchomości (zwanych dalej "Nieruchomościami"). Przeniesienie własności Nieruchomości dokonywane będzie na podstawie przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. kodeks cywilny (Dz. U.1964.16.93, z późn. zm.), w szczególności na podstawie przepisów art. 903-907 kodeksu cywilnego, regulujących świadczenie pieniężne z tytułu umowy renty dożywotniej, gdzie Spółka zobowiązana będzie z tytułu nabycia własności Nieruchomości do zapewnienia osobie fizycznej dożywotniej renty oraz dożywotniego użytkowania Nieruchomości. Będzie to podstawowa działalność Spółki, zaś jej przychodem będzie sprzedaż lub najem Nieruchomości po śmierci Klientów. Nieruchomości nabywane będą przez Spółkę w drodze zawieranych z Klientami w formie aktu notarialnego umów renty z tytułu przeniesienia własności nieruchomości oraz ustanowienia na rzecz Klienta prawa dożywotniego użytkowania nieruchomości. Spółka dokonywać będzie na rzecz Klienta comiesięcznej wypłaty świadczeń pieniężnych w ustalonej wysokości (renta). Wskazana w poprzednim zdaniu renta będzie wypłacana przez Spółkę na rzecz Klienta dożywotnio. Spółka będzie również ponosiła inne daniny publiczne związane z Nieruchomością tj. opłaty za użytkowanie wieczyste lub podatek od nieruchomości. Na mocy zawartej ze Spółką umowy renty z tytułu przeniesienia własności nieruchomości Klient będzie również uprawniony do dożywotniego użytkowania Nieruchomości. Po śmierci Klienta Spółka Nieruchomość sprzeda lub wynajmie (na cele mieszkaniowe lub użytkowe).

Mając na uwadze wyżej przytoczone przepisy oraz przedstawione zdarzenie przyszłe należy stwierdzić, iż usługa polegająca na udostępnianiu na podstawie umowy najmu Nieruchomości osobom fizycznym w celu zaspokojenia ich potrzeb mieszkaniowych, mieści się w katalogu czynności, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, a zatem jest zwolniona od podatku VAT.

Rozumując a contrario stwierdzić należy, iż usługa polegająca na udostępnieniu na podstawie umowy najmu Nieruchomości osobom fizycznym, osobom prawnym oraz jednostkom organizacyjnym niemających osobowości prawnej, a którym ustawa przyznaje zdolność prawną w celach użytkowych będzie opodatkowana stawką podstawową w wysokości 23%.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy w tak przedstawionym zdarzeniu przyszłym należało uznać za prawidłowe.

Końcowo tut. Organ podatkowy informuje, iż w niniejszej interpretacji udzielono odpowiedzi w zakresie zastosowania zwolnienia przedmiotowego w podatku VAT dla świadczonych usług wynajmu nieruchomości na cele mieszkaniowe oraz opodatkowania usług wynajmu na cele użytkowe. Rozstrzygnięcie dotyczące prawa do odliczenia podatku naliczonego od wydatków związanych z wynajmem nieruchomości oraz braku obowiązku stosowania proporcji przy odliczaniu podatku naliczonego zostało ujęte w odrębnej interpretacji.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.