IPPP2/443-296/14-2/MM

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 24 marca 2014 r. (data wpływu 28 marca 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zastosowania zwolnienia dla opłat eksploatacyjnych pobieranych od członków oczekujących na ustanowienie odrębnej własności lokalu - jest nieprawidłowe.

W dniu 28 marca 2014 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zastosowania zwolnienia dla opłat eksploatacyjnych pobieranych od członków oczekujących na ustanowienie odrębnej własności lokalu.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Spółdzielnia zgodnie ze statutem zaspokaja potrzeby mieszkaniowe swoich członków poprzez budowanie budynków mieszkalnych wielorodzinnych w celu ustanowienia na rzecz członków odrębnej własności znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych. Z członkami ubiegającymi się o ustanowienie odrębnej własności lokali Spółdzielnia zawarła na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych umowy o budowę lokali, zobowiązującą jednocześnie strony do zawarcia po zakończeniu budowy, umów o ustanowienie odrębnej własności lokali.

Przeniesienie własności lokali odbędzie się zgodnie z art. 21 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. W związku z faktem, że zrealizowane mieszkania posiadają status "do wykończenia" Spółdzielnia przekazuje klucze do mieszkań członkom przed podpisaniem aktu notarialnego o wyodrębnieniu nieruchomości. Z chwilą otrzymania kluczy członkowie są zobowiązani do ponoszenia kosztów utrzymania lokali zgodnie z brzmieniem przepisu art. 4 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy opłaty eksploatacyjne, które będą pobierane przez Spółdzielnię od członków oczekujących na ustanowienie odrębnej własności lokali do czasu przeniesienia w własność odrębną powinny być opodatkowane podatkiem VAT w wysokości 23%, czy też powinny być zwolnione na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 11 lub na podstawie innego przepisu.

Zdaniem Wnioskodawcy opłaty eksploatacyjne naliczone dla mieszkań, do których będzie ustanowiona odrębna własność nie podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT w związku z art. 43 ust. 1 pkt 11 lub w związku z § 3 ust. 1 pkt 3 Rozporządzenia MF z 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień.

Na mocy art. 4 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych spółdzielnia powinna pobierać opłaty eksploatacyjne już od momentu postawienia lokali do dyspozycji członka a nie od chwili ustanowienia na jego rzecz odrębnej własności lokalu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.), zwanej dalej "ustawą o VAT", opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Natomiast stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy o VAT przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (...).

Stawka podatku, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Zgodnie natomiast z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi bądź zwolnienie od podatku.

W świetle art. 43 ust. 1 pkt 11 ustawy o VAT zwalnia się również od podatku czynności wykonywane na rzecz członków spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali mieszkalnych, członków spółdzielni będących właścicielami lokali mieszkalnych lub na rzecz właścicieli lokali mieszkalnych niebędących członkami spółdzielni, za które są pobierane opłaty, zgodnie z art. 4 ust. 1, 2, 4 i 5 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych.

Stosownie do § 3 ust. 1 pkt 9 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (Dz. U. z 2013 r. poz. 1722 z późn. zm.), zwanego dalej "rozporządzeniem", zwalnia się od podatku czynności wykonywane na rzecz osób niebędących członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali mieszkalnych, za które są pobierane opłaty zgodnie z art. 4 ust. 1, 2, 4 i 5 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2013 r. poz. 1222).

Oznacza to, że regulacją zawartą w ww. przepisie rozporządzenia zrównano - w zakresie zwolnienia od podatku ww. czynności świadczonych przez spółdzielnie - sytuację prawną podmiotów określonych w art. 43 ust. 1 pkt 11 ustawy o VAT, z sytuacją prawną osób, których w tym przepisie nie wymieniono, tj. osób niebędących członkami spółdzielni, którym przysługują jednak spółdzielcze własnościowe prawa do lokali mieszkalnych.

Z kolei przepis art. 4 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2013 r. poz. 1222), zwanej dalej "ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych", w ust. 1-4 stanowi, że:

1. Członkowie spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu.

1^1. Osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, są obowiązane uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat na takich samych zasadach, jak członkowie spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 5.

2. Członkowie spółdzielni będący właścicielami lokali są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu.

3. Członkowie spółdzielni, którzy oczekują na ustanowienie na ich rzecz spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego albo prawa odrębnej własności lokalu, są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów budowy lokali przez wnoszenie wkładów mieszkaniowych lub budowlanych. Od chwili postawienia im lokali do dyspozycji uiszczają oni opłaty określone w ust. 1 albo 2.

4. Właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych. Są oni również obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu. Obowiązki te wykonują przez uiszczanie opłat na takich samych zasadach, jak członkowie spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 5.

Z przepisu tego wynika, że osoby w nim określone pokrywają wydatki za czynności, które na ich rzecz realizuje spółdzielnia, pobierając w związku z tym opłaty tzw. czynszowe.

Ponadto na mocy art. 4 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych spółdzielnia ma prawo poboru opłat eksploatacyjnych już od momentu postawienia lokalu do dyspozycji spółdzielcy, a nie wyłącznie od chwili ustanowienia na jego rzecz lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego albo prawa odrębnej własności lokalu.

Z opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca zgodnie ze statutem zaspokaja potrzeby mieszkaniowe swoich członków poprzez budowanie budynków mieszkalnych wielorodzinnych w celu ustanowienia na rzecz członków odrębnej własności znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych. Z członkami ubiegającymi się o ustanowienie odrębnej własności lokali Spółdzielnia zawarła umowy o budowę lokali, zobowiązującą jednocześnie strony do zawarcia po zakończeniu budowy, umów o ustanowienie odrębnej własności lokali. W związku z tym, że mieszkania posiadają status "do wykończenia" Spółdzielnia przekazuje klucze do mieszkań członkom przed podpisaniem aktu notarialnego o wyodrębnieniu nieruchomości. Z chwilą otrzymania kluczy członkowie są zobowiązani do ponoszenia kosztów utrzymania lokali.

Wątpliwości Wnioskodawcy budzi kwestia zastosowania właściwej stawki podatku VAT dla czynności dokonywanych na rzecz członków, za które pobiera opłaty eksploatacyjne w okresie od fizycznego dysponowania lokalem do ustanowienia odrębnej własności lokalu.

W tym miejscu należy wskazać, że zwolnienia przedmiotowe zawarte w przepisach art. 43 ust. 1 ustawy o VAT oraz przepisów wykonawczych do tej ustawy stanowią wyjątek od reguły, zgodnie z którą czynności, o których mowa w art. 5 ustawy o VAT wykonywane przez podatników (o których mowa w art. 15 tej ustawy o VAT) podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z cytowanych wyżej przepisów ustawy o VAT jednoznacznie wynika, że zwolnienie od podatku od towarów i usług odnosi się do czynności wykonywanych na rzecz członków spółdzielni mieszkaniowych, a także osób niebędących członkami spółdzielni. Muszą być oni właścicielami lokali mieszkalnych lub musi im przysługiwać spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego. Rodzaje opłat wymienione w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych dotyczą wszelkich opłat. Jednakże przepisy art. 43 ust. 1 pkt 11 ustawy o VAT oraz § 3 ust. 1 pkt 9 rozporządzenia wyraźnie wskazują na właścicieli lokali mieszkalnych, członków spółdzielni i osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa lub prawa własności do lokali mieszkalnych.

Wśród tej kategorii podmiotów, nie zostały wymienione osoby (wskazane w art. 4 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych), którym lokal został postawiony do dyspozycji, a więc członkowie spółdzielni oczekujący na ustanowienie na ich rzecz prawa odrębnej własności lokalu.

Z tych też względów należy stwierdzić, że ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzystają czynności związane z pobieraniem opłat za eksploatację lokali mieszkalnych od osób będących członkami Spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali. Natomiast opłaty pobierane od członków Spółdzielni, którzy oczekują na ustanowienie na ich rzecz prawa odrębnej własności lokalu (którym lokal mieszkalny został postawiony do dyspozycji) nie są objęte zakresem zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 11 ustawy o VAT, jak również § 3 ust. 1 pkt 9 rozporządzenia.

W myśl § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia zwalnia się od podatku usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczone na zlecenie, z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych (PKWiU ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0).

Z powyższego przepisu wynika, że zwolnieniem od opodatkowania podatkiem od towarów i usług objęte są jedynie te usługi zarządzania nieruchomościami, które są świadczone na zlecenie.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych celem spółdzielni mieszkaniowej (...) jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin, przez dostarczanie członkom samodzielnych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, a także lokali o innym przeznaczeniu. Spółdzielnia ma obowiązek zarządzania nieruchomościami stanowiącymi jej mienie lub nabyte na podstawie ustawy mienie jej członków (art. 1 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych).

Z powołanych norm prawnych wynika, że przedmiotem działalności spółdzielni, jest między innymi zarządzanie nieruchomościami stanowiącymi jej mienie. Zarządzanie zasobem należącym do spółdzielni mieszkaniowej odbywa się głównie na podstawie zapisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz prawa wewnętrznego każdej spółdzielni, tj. statutu spółdzielni. A zatem należy podkreślić, że zarządzanie własnym zasobem mieszkaniowym jest działalnością obligatoryjną każdej spółdzielni, natomiast możliwość zarządzania nieruchomościami niestanowiącymi jej mienia lub mienia jej członków fakultatywną. Powyższe prowadzi do stwierdzenia, że w przedmiotowej sytuacji, Spółdzielnia zarządzając własnym zasobem mieszkaniowym, wykonuje obowiązki określone przepisami prawa, a oczekujący na ustanowienie tytułu prawnego członkowie nie zlecają tych czynności w drodze odrębnej umowy. Tym samym, czynności zarządzania własnym zasobem mieszkaniowym nie można utożsamiać z czynnościami wykonywanymi na zlecenie, o których mowa w § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia.

W konsekwencji, zwolnienie od podatku od towarów i usług wynikające z cytowanego § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia nie będzie miało zastosowania do opłat pobieranych od członków Spółdzielni oczekujących na ustanowienie na ich rzecz prawa odrębnej własności lokalu. Przywołany przepis wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług jedynie te czynności w zakresie zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, które są świadczone na zlecenie.

Z uwagi na opis przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa podatkowego tut. Organ podatkowy stwierdza, że w niniejszej sprawie nie znajdzie zastosowania zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT opłat eksploatacyjnych pobieranych przez Zainteresowanego od swoich członków w okresie od fizycznego dysponowania lokalem do ustanowienia odrębnej własności lokalu. W konsekwencji do czynności wykonywanych przez Zainteresowanego zastosowanie znajdzie podstawowa stawka podatku VAT w wysokości 23%.

W związku z tym stanowisko Wnioskodawcy w tak przedstawionym zdarzeniu przyszłym należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.