IPPP2-443-249/10-4/AK - Możliwość refakturowania przez wspólnotę mieszkaniową wydatków związanych z nabywaniem mediów, bieżących konserwacji oraz napraw na rzecz jej członków.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani Wiesławy J., przedstawione we wniosku z dnia 27 kwietnia 2010 r. (data wpływu 29 kwietnia 2010 r.), uzupełnionym pismem z dnia 6 czerwca 2010 r. (data wpływu 9 czerwca 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie możliwości refakturowania przez Wspólnotę mieszkaniową wydatków związanych z nabywaniem mediów, bieżących konserwacji, napraw, itp. na rzecz jej członków - jest nieprawidłowe.

W dniu 29 kwietnia 2010 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie możliwości refakturowania przez Wspólnotę mieszkaniową wydatków związanych z nabywaniem mediów, bieżących konserwacji, napraw, itp. na rzecz jej członków. Przedmiotowy wniosek został uzupełniony pismem z dnia 6 czerwca 2010 r. (data wpływu 9 czerwca 2010 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu Nr IPPP2-443-249/10-4/AK z dnia 26 maja 2010 r. (data doręczenia 1 czerwca 2010 r.)

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W oparciu o art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, właściciele samodzielnych lokali powierzyli zarząd nieruchomością wspólną Zarządcy - Z Sp. z o.o. Umowa o zarządzanie nieruchomością wspólną została zawarta w dniu 12 kwietnia 2008 r. Na podstawie przepisów ustawy o własności lokali oraz postanowień umowy o sprawowanie zarządu nieruchomością wspólną zawartej w dniu 12 kwietnia 2008 r. Zarządca jest obowiązany w szczególności do dokonywania bieżącej konserwacji, napraw i remontów nieruchomości wspólnej oraz do zapewnienia Wspólnocie Mieszkaniowej dostaw ciepłej wody i zimnej wody oraz wywozu odpadów komunalnych i energii elektrycznej. Wymienione obowiązki są realizowane przez Zarządcę w szczególności poprzez zawieranie odpowiednich umów z podmiotami zajmującymi się świadczeniem usług danego rodzaju. Zarządca zawiera powyższe umowy w imieniu własnym, ale na rachunek właścicieli lokali. Wnioskodawca będący członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej oraz podatnikiem VAT obciążany jest m.in. kosztami mediów i zakup ten służy wykonywanym przez niego czynnościom opodatkowanym.

Pismem z dnia 6 czerwca 2010 r. Wnioskodawczyni wyjaśniła, iż zwróciła się z zapytaniem o interpretację przepisów prawa w jej indywidualnej sprawie, wyłącznie we własnym imieniu, a we wniosku został przedstawiony jeden zaistniały stan faktyczny.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Czy w przedstawionym stanie faktycznym możliwe jest tzw. refakturowanie kosztów nabycia wymienionych we wniosku bezpośrednio na właścicieli lokali.

Zdaniem Wnioskodawcy, Zarządca, który w ramach sprawowania zarządu nieruchomością wspólną na podstawie umowy o sprawowanie zarządu nieruchomością wspólną zawartą z właścicielami lokali nabył w imieniu własnym, ale na rachunek właścicieli lokali usługi dotyczące nieruchomości wspólnej, polegające w szczególności na wykonywaniu czynności w zakresie bieżącej konserwacji, napraw i remontów nieruchomości wspólnej oraz na dostawie ciepłej wody i energii elektrycznej może dokonać refakturowania kosztów nabycia tych usług bezpośrednio na właścicieli lokali.

W przedstawionym stanie faktycznym, przedmiotem refakturowania będą usługi, z których Wspólnota nie będzie korzystać. Na Wspólnotę wystawiane będą tylko pierwotne faktury. Odsprzedaż tych usług będzie dokonywana po cenie ich zakupu, tzn. Wspólnota nie będzie doliczać jakiejkolwiek marży, a jedynie przeniesie koszt na faktycznych beneficjentów usługi. Właściciele lokali tworzących Wspólnotę, na podstawie umowy uregulowali kwestię rozliczania kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Oznacza to, że warunki dotyczące refakturowania są w analizowanym stanie faktycznym spełnione. Należy uznać, że w celu zachowania prawidłowości rozliczeń VAT, Wspólnota powinna wystawiać refaktury zawierające taką samą stawkę podatku VAT jak w fakturze wystawionej pierwotnie przez usługodawcę. W analizowanym stanie faktycznym nie będzie miał zastosowania przepis art. 19 ust. 11 ustawy o VAT, zgodnie z którym, jeżeli przed wydaniem towaru lub wykonaniem usługi otrzymano część należności, w szczególności zaliczkę obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w tej części. Przepis ten odnosi się bowiem do zaliczek na konkretne towary i usługi. Tymczasem zaliczki pobierane przez Wspólnotę mają charakter nieskonkretyzowany i w momencie ich otrzymania Wspólnota nie wie na jaki towar (usługę) zostaną przeznaczone, jak również jaka stawka będzie właściwa.

Wobec powyższego, w przypadku refakturowania kosztów towarów i usług przez Wspólnotę, zastosowanie będą miały ogólne przepisy dotyczące powstania obowiązku podatkowego, tj. zgodnie z art. 19 ust. 1 oraz 19 ust. 4 ustawy o VAT, co do zasady, obowiązek podatkowy będzie powstawał z chwilą wystawienia faktury (refaktury) nie później niż siódmego dnia od dnia wydania towaru lub wykonania usługi. Natomiast w przypadku refakturowania przez Wspólnotę usług, dla których ustawodawca przewidział szczególny moment powstania obowiązku podatkowego (usługi wymienione w art. 19 ust. 13 ustawy o VAT) w przypadku spełnienia odpowiednich warunków, zastosowanie znajdą odpowiednio przepisy szczególne. Zarządca Wspólnoty, w zakresie dostawy mediów do poszczególnych lokali występuje praktycznie jedynie jako pośrednik między dostawcami a odbiorcami - właścicielami lokali. Środki uiszczone z tytułu wpłat dokonanych przez właścicieli poszczególnych lokali na utrzymanie tych lokali (zapłata za media) nie są zaliczkami w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o Własności lokali. W tym znaczeniu wydatki ponoszone przez właścicieli lokali na zakup mediów do ich lokali nie są "partycypacją w kosztach wspólnoty mieszkaniowej przez jej członków". Powstające tą drogą stosunki nie mają charakteru "rozliczeń wewnątrz Wspólnoty", zakup mediów do poszczególnych lokali (rozliczany według rzeczywistych kosztów), nie może być traktowany jako czynność na rzecz samych siebie, niepodlegająca regulacjom ustawy o podatku od towarów i usług. Ustawowego obowiązku ponoszenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną nie można rozciągać także na lokale, a w konsekwencji przyjmować, że m.in. w przypadku zakupu mediów Wspólnota w całości kupuje je dla siebie i sama ze sobą rozlicza. Z tego powodu, że ze względów technicznych niemożliwe jest kupowanie mediów do poszczególnych lokali oddzielnie, Wspólnota dokonuje tego zakupu "całościowo" i z tego tytułu od właścicieli - niezależnie od zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, z których ponoszone są opłaty za dostawę mediów w części dotyczącej nieruchomości wspólnej - pobierane są stosowne należności. Wspólnota w tym zakresie działa jako pośrednik, nie kupuje tych mediów dla siebie, lecz działa w istocie w imieniu właścicieli; nawet jeżeli zawiera umowę we własnym imieniu, to w odpowiedniej części jest ona zawarta na rzecz właścicieli. Wspólnota tylko pośredniczy w zakupie mediów i rozliczając ten zakup na poszczególne lokale w rzeczywistości dokonuje odsprzedaży. Taka odsprzedaż mediów właścicielom lokali stanowić będzie przedmiot opodatkowania VAT jako świadczenie usług. W tym też zakresie wystawiane mogą być przez wspólnotę faktury VAT, dokumentujące świadczenie usług na rzecz właścicieli (refakturowanie zakupionych przez wspólnotę mediów na właściciela). W taki oto sposób właściciel (wnioskodawca) ponosić będzie wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, do czego jest zobowiązany na mocy art. 13 ust. 1 ustawy o Własności lokali.

Wnioskodawca wniósł o potwierdzenie zasadności wskazanego powyżej stanowiska.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Podstawą prawną funkcjonowania Wspólnot jest ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.). Powyższa ustawa określa prawa i obowiązki członków Wspólnoty oraz zakres zarządu nieruchomością wspólną.

Zgodnie z art. 6 ww. ustawy, Wspólnotę Mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Wspólnota może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Przepis ten nie daje Wspólnocie przymiotu osoby prawnej, lecz przymiot jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej. Jednostka powstała w oparciu o powyższy przepis, posiada określoną strukturę organizacyjną, w skład której wchodzą (tworzą ją) właściciele lokali, zobowiązani do określonych zachowań i czynności wynikających z ustawy. Wymieniona ustawa określa prawa i obowiązki członków Wspólnoty oraz zakres zarządu nieruchomością wspólną.

Stosownie natomiast do art. 13 powołanej ustawy, właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu (...),uczestniczy także w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, przez którą rozumie się jedynie grunt oraz część budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie właścicielom lokali (np. klatki schodowe, parkingi, instalacje energetyczne itd.), o czym stanowi art. 3 ust. 2 ww. ustawy.

Jak wynika z treści z art. 14 ww. ustawy, na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się: wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty na dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publiczno-prawne, chyba, że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości oraz wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. Drugi rodzaj wydatków ponoszonych przez właścicieli lokali, to wydatki związane z utrzymaniem własnych lokali, np. koszty zużytej przez właściciela energii cieplnej, wody czy wywozu nieczystości.

Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej Wspólnota odpowiada bez ograniczenia, a każdy właściciel lokalu w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości.

Wspólnota, a więc jej członkowie są nabywcami mediów, usług bieżącej konserwacji, napraw i remontów nieruchomości wspólnej, które pokrywane są z zaliczek pobieranych od członków Wspólnoty zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali.

Należy podkreślić, iż Wspólnota, która nabywa ww. usługi od ich dostawców, pobiera od właścicieli lokali będących członkami tej Wspólnoty opłaty tytułem dostarczonych usług. Wpłaty te stanowią zatem partycypację w kosztach Wspólnoty przez jej członków.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jak stanowi art. 7 ust. 1 cyt. ustawy, przez dostawę towarów należy rozumieć przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...). Natomiast zgodnie z art. 8 ust. 1 cyt. ustawy, świadczenie usług to każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

Zgodnie z art. 29 ust. 1 cyt. ustawy, podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Natomiast art. 2 pkt 22 cyt. ustawy stanowi, iż sprzedaż jest to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Jak wynika z powyższego na obrót składają się kwoty należne z tytułu tych czynności opodatkowanych, które są wykonywane przez podatnika.

Stosownie zaś do przepisu art. 106 ust. 1 cyt. ustawy, podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 2, ust. 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16.

Z przedstawionego przez Wnioskodawcę stanu faktycznego wynika, iż jest on członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej oraz podatnikiem podatku od towarów i usług. Zarządca nieruchomości wspólnej jest obowiązany w szczególności do dokonywania bieżącej konserwacji, napraw i remontów nieruchomości wspólnej oraz do zapewnienia Wspólnocie Mieszkaniowej dostaw ciepłej wody i zimnej wody oraz wywozu odpadów komunalnych i energii elektrycznej. W celu realizacji powyższych obowiązków, Zarządca zawiera odpowiednie umowy z podmiotami zajmującymi się świadczeniem usług danego rodzaju. Zarządca zawiera powyższe umowy w imieniu własnym, ale na rachunek właścicieli lokali. nieruchomości. Wnioskodawca jako członek Wspólnoty obciążany jest m.in. kosztami mediów, a zakup ten służy wykonywanym przez niego czynnościom opodatkowanym.

Zatem Wspólnota, a więc jej członkowie są nabywcami mediów (ciepłej i zimnej wody, wywozu odpadów komunalnych, dostaw energii elektrycznej) oraz usług bieżącej konserwacji, napraw i remontów nieruchomości wspólnej, które pokrywane są z zaliczek pobieranych od członków Wspólnoty, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali.

Wspólnota, która nabywa m.in. media dotyczące przedmiotowej nieruchomości, pobiera od właścicieli lokali będących członkami tej Wspólnoty opłaty za ich dostawę. Zaliczki (kwoty) wpłacane przez członków Wspólnoty na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, jak i poszczególnych wyodrębnionych lokali, nie stanowią obrotu w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Wpłaty te stanowią jedynie partycypację w kosztach Wspólnoty przez jej członków. Wspólnota (a więc jej członkowie) nie dokonuje bowiem sprzedaży w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, na rzecz samych siebie poprzez zapłatę zaliczek z tytułu kosztów związanych z utrzymaniem własnych lokali. Jeżeli stroną umowy o dostawę mediów czy świadczenie usług bieżącej konserwacji bądź napraw jest Wspólnota Mieszkaniowa, której zarząd powierzony został Zarządcy, brak jest uzasadnienia do fakturowania wewnętrznych rozliczeń między Wspólnotą a jej członkami. Tak więc, Wspólnota Mieszkaniowa zarówno w części dotyczącej pokrycia kosztów utrzymania nieruchomości dotyczących wyodrębnionych lokali jak również w części związanej z nieruchomością wspólną, nie powinna wystawiać faktur VAT na rzecz członków Wspólnoty. Niedopuszczalne jest tym bardziej fakturowanie przez Wspólnotę Mieszkaniową wspomnianych kosztów na rzecz członków Wspólnoty niezależnie od tego jaki jest status podatkowy członków Wspólnoty.

Skoro więc w rozliczeniach wewnątrz Wspólnoty nie występuje obrót w rozumieniu art. 29 cyt. ustawy o podatku od towarów i usług, nie można mówić o odsprzedaży mediów przez Wspólnotę (a więc jej członków) na rzecz osób trzecich, a jedynie o zwrocie wyłożonych środków pieniężnych, która to czynność nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Wobec powyższego Wspólnota (członkowie), nie dokonuje sprzedaży w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, na rzecz samych siebie (również gdy dotyczy to wyodrębnionych lokali, a nie części wspólnej).

Odnosząc przedstawiony we wniosku opis stanu faktycznego do obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa należy stwierdzić, iż w oparciu o przytoczone regulacje prawne Wspólnota dostarczając m.in. zakupione media swojemu członkowi - Wnioskodawcy prowadzącemu działalność gospodarczą nie dokonuje odpłatnej dostawy towarów ani też odpłatnego świadczenia usług w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, ponieważ stroną umowy jest Wspólnota, a więc jej członkowie. W związku z powyższym nie ma również możliwości refakturowania wewnętrznych rozliczeń między Wspólnotą, a Wnioskodawcą, będącym jej członkiem z tytułu ponoszonych kosztów zarządu nieruchomością wspólną, jak i zakupu usług (w tym mediów) dotyczących lokalu będącego własnością Wnioskodawcy.

Należy również zaznaczyć, iż zgodnie z art. 14b § 3 ustawy - Ordynacja podatkowa, wyczerpujący opis stanu faktycznego winien wynikać z wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, a nie z załączonych do niego dokumentów, w związku z czym nie były one przedmiotem merytorycznej analizy.

Ponadto mając na uwadze fakt, iż stroną wniosku o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług jest Wnioskodawca - członek Wspólnoty Mieszkaniowej, interpretacja ta nie ma mocy wiążącej dla podmiotu będącego Stroną umów dotyczących nabycia ciepłej i zimnej wody, energii elektrycznej, usług: wywozu odpadów komunalnych, bieżącej naprawy i konserwacji oraz remontów, tj. Wspólnoty Mieszkaniowej. Podmiot ten aby uzyskać interpretację indywidualną powinien wystąpić z oddzielnym wnioskiem o jej udzielenie. W konsekwencji regulacje zawarte w art. 14k-14n ustawy - Ordynacja podatkowa nie będą miały zastosowania dla tego podmiotu.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.